{"id":1928,"date":"2024-08-29T10:37:21","date_gmt":"2024-08-29T08:37:21","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/gesellschaftsrecht\/?p=1928"},"modified":"2024-08-29T10:37:21","modified_gmt":"2024-08-29T08:37:21","slug":"bgh-laesst-im-urteil-vom-10-7-2024-einfluss-des-mopeg-auf-die-bisherige-rechtsprechung-zur-eigenbedarfskuendigung-der-gbr-als-vermieterin-offen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/gesellschaftsrecht\/2024\/08\/29\/bgh-laesst-im-urteil-vom-10-7-2024-einfluss-des-mopeg-auf-die-bisherige-rechtsprechung-zur-eigenbedarfskuendigung-der-gbr-als-vermieterin-offen\/","title":{"rendered":"BGH l\u00e4sst im Urteil vom 10.7.2024 Einfluss des MoPeG auf die bisherige Rechtsprechung zur Eigenbedarfsk\u00fcndigung der GbR als Vermieterin offen"},"content":{"rendered":"

I. Die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH zur Eigenbedarfsk\u00fcndigung analog \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei Vermieterstellung einer GbR<\/strong><\/p>\n

Nach \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein die Eigenbedarfsk\u00fcndigung rechtfertigendes Interesse des Vermieters vor, wenn \u201eder Vermieter die R\u00e4ume als Wohnung f\u00fcr sich, seine Familienangeh\u00f6rigen oder Angeh\u00f6rige seines Haushalts ben\u00f6tigt\u201c. Nach der vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts vom 10.8.2021 (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz \u2013 MoPeG, BGBl. I S. 3436) ergangenen st\u00e4ndigen Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH kann eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin von Wohnraum in analoger Anwendung des \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angeh\u00f6rigen geltend machen (vgl. BGH v. 21.3.2018 \u2013 VIII ZR 104\/17, BGHZ 218, 162 = MDR 2018, 584<\/a> Rz. 14; BGH v. 14.12.2016 \u2013 VIII ZR 232\/15, BGHZ 213, 136 = ZIP 2017, 122<\/a> Rz. 14 ff.).<\/p>\n

Da die Gesellschafter einer GbR als Wohnungsvermieterin offensichtlich keine \u201eFamilienangeh\u00f6rigen oder Angeh\u00f6rige des Haushalts\u201c der GbR sind, ist in der Konstellation, in der eine solche Gesellschaft Eigenbedarf f\u00fcr einen Gesellschafter oder dessen Angeh\u00f6rigen geltend macht, jedenfalls eine direkte Anwendung des \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen. Zur Begr\u00fcndung der analogen Anwendung hat der VIII. Zivilsenat des BGH bislang darauf rekurriert, dass die \u201eTeilrechtsf\u00e4higkeit\u201c der GbR nicht die Folgerung rechtfertige, dass die Interessen der Personenmehrheit, die diese Gesellschaft bilde, bei der Eigenbedarfsk\u00fcndigung analog \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ohne rechtliche Bedeutung seien. Die \u201eWei\u00dfes Ross\u201c-Entscheidung des II. Zivilsenats des BGH vom 29.1.2021 (BGHZ 146, 341 = ZIP 2001, 330<\/a>) \u00e4ndere nichts an der fr\u00fcheren Rechtslage, nach der die GbR als \u201eVermietermehrheit\u201c \u2013 ebenso wie die Miteigent\u00fcmergemeinschaft (Bruchteilseigentum) und die Erbengemeinschaft \u2013 zur Vornahme einer Eigenbedarfsk\u00fcndigung berechtigt gewesen sei (vgl. zur Entwicklung der Rechtsprechung Wertenbruch,<\/em> NJW 2023, 1393 Rz. 16 ff.).<\/p>\n

II. Der BGH-Fall aus Berlin-Mitte<\/strong><\/p>\n

Dass die Rechtsform der GbR zumindest bislang bei der Vermietung von Wohnraum insbesondere in Bezug auf die Eigenbedarfsk\u00fcndigung eine bedeutende Rolle spielte, visualisiert der Sachverhalt der aktuellen BGH-Entscheidung vom 10.7.2024 (BGH v. 10.7.2024 – VIII ZR 276\/23<\/a>): Die auf R\u00e4umung verklagten Mieter haben seit 2009 in einem Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte eine 160 Quadratmeter gro\u00dfe 6-Zimmer-Wohung gemietet, die sie mit ihren beiden Kindern bewohnen. Aktuelle Vermieterin ist eine GbR, die das Hausgrundst\u00fcck im Jahre 2013 im Wege eines Kaufs erworben hat, wobei die Grundbucheintragung im Jahre 2014 erfolgte. Mit Schreiben vom 16.8.2021 k\u00fcndigte die GbR das Mietverh\u00e4ltnis ordentlich wegen Eigenbedarfs zu Gunsten eines ihrer Gesellschafter. Diese K\u00fcndigung h\u00e4tte im Fall ihrer Wirksamkeit zur Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses zum 31.5.2022 gef\u00fchrt.<\/p>\n

III. Keine R\u00fcckwirkung des MoPeG bei Anwendung der allgemeinen Grunds\u00e4tze des intertemporalen Rechts<\/strong><\/p>\n

Im Fall des BGH ist die am 16.8.2021 ergangene Eigenbedarfsk\u00fcndigung zwar nach Verk\u00fcndung des MoPeG im Bundesgesetzblatt, aber vor Inkrafttreten des MoPeG am 1.1.2024 (Art.\u00a0137 Satz\u00a01 MoPeG) erfolgt. Der BGH geht daher unter Berufung auf das Urteil des II.\u00a0Zivilsenats vom 18.10.1965 (BGH v. 18.10.1965 \u2013 II ZR 36\/64, BGHZ 44, 192, 194\u00a0= MDR 1966, 43) in Anwendung der allgemeinen Grunds\u00e4tze des intertemporalen Rechts zutreffend davon aus, dass die Wirksamkeit der K\u00fcndigung nach dem im Zeitpunkt der K\u00fcndigung geltenden Recht zu beurteilen ist. Die erst einige Zeit sp\u00e4ter im Rahmen des MoPeG in Kraft getretene Neuregelung des Rechts der GbR konnte deshalb auf die Wirksamkeit der K\u00fcndigung keine Auswirkungen haben. F\u00fcr die Entscheidung des Revisionsgerichts ist zwar grunds\u00e4tzlich die Rechtslage im Zeitpunkt der Revisionsentscheidung ma\u00dfgeblich. Ein erst nach Erlass der Berufungsentscheidung in Kraft getretenes Gesetz ist aber nur dann zu ber\u00fccksichtigen, wenn es nach seinem zeitlichen Geltungswillen auch das streitige Rechtsverh\u00e4ltnis erfasst. Insoweit geht der BGH zu Recht davon aus, dass vom MoPeG keine r\u00fcckwirkende Geltung seiner Regelungen f\u00fcr eine in der Vergangenheit von einer GbR ausgesprochene einseitige Gestaltungserkl\u00e4rung in Form einer K\u00fcndigung beansprucht wird, die \u2013 bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen \u2013 das Mietverh\u00e4ltnis mit dem Ablauf der K\u00fcndigungsfrist ohne Weiteres beendet.<\/p>\n

Der BGH konnte daher offenlassen, ob auf Grundlage des neuen Rechts der GbR eine \u00c4nderung der bisherigen st\u00e4ndigen Rechtsprechung zur Eigenbedarfsk\u00fcndigung einer GbR als Wohnungsvermieterin geboten ist, und in dieser Hinsicht auf den aktuellen Meinungsstand verweisen: Gegen eine \u00c4nderung Seidel<\/em>, ZPG 2024, 94; Jacoby,<\/em> Die Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts im Wohnraummietrecht: GbR als Vermieterin, abrufbar unter www.mietgerichtstag.de\/mietgerichtstage\/downloadvortr\u00e4ge\/mietgerichtstag-2024\/(demn\u00e4chst in ZMR 2024); Sch\u00e4fer<\/em> in M\u00fcnchKomm\/BGB, 9.\u00a0Aufl. 2024, \u00a7\u00a0705 BGB Rz.\u00a0228; f\u00fcr eine k\u00fcnftige Unzul\u00e4ssigkeit der Eigenbedarfsk\u00fcndigung B\u00f6rstinghaus<\/em> in Schmidt-Futterer\/Mietrecht, 16.\u00a0Aufl. 2024, \u00a7\u00a0573 BGB Rz.\u00a066a; Weidenkaff<\/em> in Gr\u00fcneberg, 83.\u00a0Aufl. 2024, \u00a7\u00a0573 BGB Rz.\u00a026; Brinkmann<\/em>, NJW 2024, 177 Rz.\u00a08, 20\u00a0ff.; Hinz<\/em>, NZM 2023, 185, 187\u00a0f.; Wertenbruch<\/em>, NJW 2023, 1193 Rz.\u00a018\u00a0ff.<\/p>\n

Dass im Fall des BGH die beim Amtsgericht Berlin-Mitte erhobene R\u00e4umungsklage in der Revisionsinstanz im Ergebnis scheiterte, beruht auf der Sperrfrist des \u00a7\u00a02 der K\u00fcndigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin i.V.m. \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a01a Satz\u00a01 Nr.\u00a01, Abs.\u00a02 BGB. Nach \u00a7\u00a02 dieser Berliner VO (au\u00dfer Kraft getreten am 30.9.2023) kann sich in Berlin ein Erwerber auf berechtigte Interessen i.S.d. \u00a7\u00a0573 Abs.\u00a02 Nr.\u00a02 und 3 BGB erst nach Ablauf von zehn Jahren berufen. Die Ausnahme des \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a01a Satz\u00a02 BGB \u201e… nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angeh\u00f6ren\u201c wurde vom BGH verneint, weil die urspr\u00fcnglichen GbR-Gesellschafter (Zeitpunkt des Eigentumserwerbs) als Cousins keine Familienangeh\u00f6rigen im Sinne dieser Vorschrift seien.<\/p>\n

IV. K\u00fcnftige Rechtsentwicklung \u2013 Ausblick<\/strong><\/p>\n

Ob das MoPeG \u2013 zumindest mit dolus eventualis<\/em> \u2013 die Axt an die gesellschaftsrechtlichen Wurzeln der bisherigen Rechtsprechung zur Eigenbedarfsk\u00fcndigung der GbR als Vermieterin gelegt hat, wird sich zeigen, wenn eine nach dem 1.1.2024 ausgesprochene K\u00fcndigung auf dem Rechtsweg unter Berufung auf die Reform des Personengesellschaftsrechts die Revisionsinstanz erreicht. Nach \u00a7\u00a0705 Abs.\u00a02 Var.\u00a01 BGB kann die GbR selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll (rechtsf\u00e4hige Gesellschaft). Diese Variante der GbR ist damit eine \u201erechtsf\u00e4hige Personengesellschaft\u201c i.S.d. \u00a7\u00a014 BGB. Nach der amtlichen Begr\u00fcndung zum MoPeG (BT-Drucks. 19\/27635<\/a>, S.\u00a0125) ist die rechtsf\u00e4hige GbR das neue Leitbild des Rechts der GbR: \u201eIm Sinne eines gesetzlichen Leitbilds konzipiert \u00a7\u00a0705 Abs.\u00a02 BGB die Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts in Gestalt der rechtsf\u00e4higen Gesellschaft als auf eine gewisse Dauer angelegte, mit eigenen Rechten und Pflichten ausgestattete Personengesellschaft grundlegend neu.\u201c Nach der Legaldefinition des \u00a7\u00a0713 BGB sind die \u201eBeitr\u00e4ge der Gesellschafter sowie die f\u00fcr oder durch die Gesellschaft erworbenen Rechte und die gegen sie begr\u00fcndeten Verbindlichkeiten Verm\u00f6gen der Gesellschaft\u201c. Die Zul\u00e4ssigkeit einer Eigenbedarfsk\u00fcndigung der GbR als Vermieterin in analoger Anwendung des \u00a7\u00a0573 Abs.\u00a02 Nr.\u00a02 BGB kann daher k\u00fcnftig nicht mehr darauf gest\u00fctzt werden, dass die GbR eine mit der Bruchteilsgemeinschaft und der Erbengemeinschaft vergleichbare \u201eVermietermehrheit\u201c sei und ihr \u2013 im Vergleich zur juristischen Person \u2013 nur eine \u201eTeilrechtsf\u00e4higkeit\u201c zukomme (vgl. zum Ganzen Wertenbruch<\/em>, NJW 2023, 1193 Rz.\u00a018\u00a0ff.).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

I. Die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH zur Eigenbedarfsk\u00fcndigung analog \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei Vermieterstellung einer GbR Nach \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein die Eigenbedarfsk\u00fcndigung rechtfertigendes Interesse des Vermieters vor, wenn \u201eder Vermieter die R\u00e4ume als Wohnung f\u00fcr sich, seine Familienangeh\u00f6rigen oder Angeh\u00f6rige seines Haushalts ben\u00f6tigt\u201c. […]<\/p>\n","protected":false},"author":484,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[231,330],"tags":[953,950,523,952,951],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/gesellschaftsrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1928"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/gesellschaftsrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/gesellschaftsrecht\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/gesellschaftsrecht\/wp-json\/wp\/v2\/users\/484"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/gesellschaftsrecht\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1928"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/gesellschaftsrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1928\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1930,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/gesellschaftsrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1928\/revisions\/1930"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/gesellschaftsrecht\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1928"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/gesellschaftsrecht\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1928"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/gesellschaftsrecht\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1928"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}