{"id":1018,"date":"2018-05-21T10:25:45","date_gmt":"2018-05-21T08:25:45","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/?p=1018"},"modified":"2018-05-21T10:25:45","modified_gmt":"2018-05-21T08:25:45","slug":"montagsblog-087","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/2018\/05\/21\/montagsblog-087\/","title":{"rendered":"Montagsblog: Neues vom BGH"},"content":{"rendered":"

Um die Abgrenzung zwischen Miteigentums- und Mietrecht geht es in dieser Woche.<\/em><\/p>\n

\u00dcberlassung von gemeinschaftlichen R\u00e4umen an einen Miteigent\u00fcmer<\/strong>
\nUrteil vom 25.\u00a0April 2018 \u2013 VIII\u00a0ZR\u00a0176\/17<\/p>\n

Der VIII.\u00a0Zivilsenat befasst sich mit der rechtlichen Einordnung eines Vertrags, mit dem einem Miteigent\u00fcmer gegen Entgelt die alleinige Nutzung einer Wohnung auf dem gemeinschaftlichen Grundst\u00fcck gestattet wird.<\/em><\/p>\n

Die klagenden Eheleute bewohnten auf der Grundlage eines im Jahr 2009 geschlossenen Mietvertrags eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das der Kl\u00e4gerin und einigen ihrer Verwandten gemeinschaftlich geh\u00f6rte. Zum Abschluss des Vertrags verwendeten die Beteiligten ein Formular f\u00fcr einen Wohnungs-Einheitsmietvertrag. Auf Vermieterseite unterschrieben alle Miteigent\u00fcmer, auf Mieterseite die beiden Kl\u00e4ger. Nach dem Tod eines Miteigent\u00fcmers erwarb die Beklagte vom Insolvenzverwalter einen Miteigentumsanteil an dem Grundst\u00fcck. Sie vertrat die Auffassung, der Mietvertrag sei ihr gegen\u00fcber nicht bindend. Die Kl\u00e4ger begehrten daraufhin die Feststellung, dass das Mietverh\u00e4ltnis bis auf weiteres fortbesteht und insbesondere nicht durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte beendet worden ist. Die Klage blieb in den ersten beiden Instanzen erfolglos.<\/p>\n

Der BGH spricht die begehrte Feststellung aus. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen steht einem wirksamen Abschluss des Vertrags nicht entgegen, dass die Kl\u00e4gerin diesen sowohl als Mieterin als auch als Vermieterin abgeschlossen hat. Etwas anderes g\u00e4lte nur dann, wenn auf beiden Seiten vollst\u00e4ndige Personenidentit\u00e4t best\u00e4nde. Der danach wirksam geschlossene Vertrag ist rechtlich nicht als blo\u00dfe Regelung des Gemeinschaftsverh\u00e4ltnisses gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0745 BGB zu bewerten, sondern \u2013 jedenfalls auch \u2013 als Wohnungsmietverh\u00e4ltnis. Eine solche Einordnung liegt regelm\u00e4\u00dfig nahe, wenn einem einzelnen Miteigent\u00fcmer eine Wohnung gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung \u00fcberlassen wird. F\u00fcr diese Auslegung spricht im Streitfall zudem, dass der Umfang der einger\u00e4umten Nutzung weit \u00fcber den Miteigentumsanteil der Kl\u00e4gerin hinausgeht und dass die urspr\u00fcnglichen Vertragsparteien ein Formular f\u00fcr einen Mietvertrag verwendet haben. Die Einordnung als Mietvertrag f\u00fchrt dazu, dass die Kl\u00e4ger unter dem K\u00fcndigungsschutz des Wohnraummietrechts stehen und dass ein neuer Miteigent\u00fcmer, der Anteile an dem Grundst\u00fcck erwirbt, gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0566 Abs.\u00a01 BGB an den Mietvertrag gebunden ist. Eine blo\u00dfe Regelung des Gemeinschaftsverh\u00e4ltnisses im Sinne von \u00a7\u00a0745 BGB ist f\u00fcr einen neuen Miteigent\u00fcmer gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a01010 BGB hingegen nur bindend, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Diese Einschr\u00e4nkung gilt im Falle eines Mietvertrags weder f\u00fcr \u00a7\u00a0566 Abs.\u00a01 BGB noch f\u00fcr andere Vorschriften des Mietrechts.<\/p>\n

Praxistipp:<\/span> An eine Vertragsdauer von mehr als einem Jahr ist der Erwerber nur dann gebunden, wenn der Mietvertrag den Formerfordernissen des \u00a7\u00a0550 BGB gen\u00fcgt. Ein nicht wirksam befristeter Wohnraummietvertrag kann allerdings nur nach Ma\u00dfgabe von \u00a7\u00a0573 BGB gek\u00fcndigt werden.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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