{"id":2592,"date":"2023-06-25T15:25:00","date_gmt":"2023-06-25T13:25:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/?p=2592"},"modified":"2023-06-25T15:25:00","modified_gmt":"2023-06-25T13:25:00","slug":"montagsblog-285","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/2023\/06\/25\/montagsblog-285\/","title":{"rendered":"Montagsblog: Neues vom BGH"},"content":{"rendered":"

Diese Woche geht es um das Verh\u00e4ltnis zweier Vorkaufsrechte an einer vermieteten Wohnung.<\/em><\/p>\n

Vorrang des dinglichen Vorkaufsrechts eines Familienangeh\u00f6rigen
\n<\/strong>BGH, Beschluss vom 27.\u00a0April 2023 \u2013 V\u00a0ZB\u00a068\/22<\/p>\n

Der V.\u00a0Zivilsenat befasst sich mit dem Verh\u00e4ltnis zwischen \u00a7\u00a0577 Abs.\u00a01 und \u00a7\u00a01094 BGB \u2013 und gibt zugleich einen Auffrischungskurs im Grundbuchrecht. <\/em><\/p>\n

Zugunsten der Beschwerdef\u00fchrerin (nachfolgend: Berechtigte) wurde im Jahr 2016 ein dingliches Vorkaufsrecht an einer Eigentumswohnung eingetragen. Eigent\u00fcmer der Wohnung war ihr damaliger Ehemann (nachfolgend: Voreigent\u00fcmer). Die Wohnung war bei Begr\u00fcndung des Wohnungseigentums vermietet.<\/p>\n

Im Jahr 2019 verkaufte der Voreigent\u00fcmer die Wohnung an Dritte. Daraufhin erkl\u00e4rten die Berechtigte und der Mieter jeweils die Aus\u00fcbung des ihnen zustehenden Vorkaufsrechts. Der Voreigent\u00fcmer lie\u00df die Wohnung mit Zustimmung des Drittk\u00e4ufers an den Mieter auf. Die Berechtigte klagte daraufhin gegen den Voreigent\u00fcmer auf Auflassung der Wohnung. Das LG wies die Klage ab. Dieses Urteil ist nicht rechtskr\u00e4ftig.<\/p>\n

Nach dem Urteil des LG l\u00f6schte das Grundbuchamt auf Antrag des Mieters das zugunsten der Berechtigten eingetragene Vorkaufsrecht. Die dagegen gerichtete Beschwerde blieb beim Grundbuchamt und beim OLG erfolglos.<\/p>\n

Der BGH weist das Grundbuchamt an, gegen die L\u00f6schung der Vormerkung einen Widerspruch einzutragen.<\/p>\n

Zu Recht ist das (gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a072 GBO f\u00fcr die Entscheidung \u00fcber die Beschwerde zust\u00e4ndige) OLG davon ausgegangen, dass eine Beschwerde mit dem Ziel der Wiedereintragung des Vorkaufsrechts unzul\u00e4ssig ist. Nach \u00a7\u00a071 Abs.\u00a02 GBO darf mit einer Beschwerde nur die Eintragung eines Amtswiderspruchs oder die L\u00f6schung einer ihrem Inhalt nach unzul\u00e4ssigen Eintragung verlangt werden. Die von der Berechtigten angefochtene L\u00f6schung des Vorkaufsrechts ist ihrem Inhalt nach zul\u00e4ssig. Die Berechtigte darf ihre Beschwerde mithin nur auf die Eintragung eines Widerspruchs nach \u00a7\u00a053 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 GBO richten.<\/p>\n

Entgegen der Auffassung des OLG ist die auf Eintragung eines Widerspruchs gerichtete Beschwerde begr\u00fcndet.<\/p>\n

Das Vorkaufsrecht ist schon deshalb unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften gel\u00f6scht worden, weil das Grundbuchamt die Berechtigte nicht angeh\u00f6rt hat.<\/p>\n

Dar\u00fcber hinaus lagen die Voraussetzungen f\u00fcr eine L\u00f6schung \u2013 Bewilligung (\u00a7\u00a019 GBO) oder Nachweis der Unrichtigkeit (\u00a7\u00a022 GBO) durch \u00f6ffentliche oder \u00f6ffentlich beglaubigte Urkunden (\u00a7\u00a029 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 GBO) \u2013 nicht vor. Der beurkundete Ver\u00e4u\u00dferungsvertrag zwischen dem Voreigent\u00fcmer und dem Mieter vermag das Erl\u00f6schen des Vorkaufsrechts nicht zu beweisen, weil die Berechtigte daran nicht beteiligt war. Das Urteil des LG ist zum Nachweis schon deshalb nicht geeignet, weil es nicht rechtskr\u00e4ftig ist. Dar\u00fcber hinaus w\u00e4re ein rechtskr\u00e4ftiges Urteil nur hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf \u00dcbereignung bindend, nicht aber hinsichtlich der Vorfrage, ob das Vorkaufsrecht noch besteht.<\/p>\n

Entgegen der Auffassung des OLG hat die Berechtigte glaubhaft gemacht, dass das Grundbuch durch die L\u00f6schung unrichtig geworden ist, weil die Berechtigte ihr dingliches Vorkaufsrecht wirksam ausge\u00fcbt hat und diesem im Streitfall der Vorrang gegen\u00fcber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters zukommt.<\/p>\n

Dem Mieter der Wohnung stand nach \u00a7\u00a0577 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 BGB ebenfalls ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zu. In welchem Verh\u00e4ltnis dieses gesetzliche Vorkaufsrecht zu einem dinglichen Vorkaufsrecht im Sinne von \u00a7\u00a01094 BGB steht, ist umstritten. Der BGH entscheidet nunmehr, dass ein dingliches Vorkaufsrecht jedenfalls dann Vorrang hat, wenn es zugunsten eines Familien- oder Haushaltsangeh\u00f6rigen im Sinne von \u00a7\u00a0577 Abs.\u00a01 Satz\u00a02 BGB besteht. Wenn der Vermieter die Wohnung an einen Erwerber aus diesem Personenkreis verkauft, ist ein Vorkaufsrecht des Mieters gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0577 Abs.\u00a01 Satz\u00a02 BGB ausgeschlossen. Diese Vorschrift sch\u00fctzt das Interesse des Vermieters, die Wohnung an eine bestimmte ihm nahestehende Person verkaufen zu k\u00f6nnen. Dieser Gesetzeszweck greift auch dann, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Dritten verkauft und ein Angeh\u00f6riger ein dingliches Vorkaufsrecht wirksam aus\u00fcbt.<\/p>\n

Ob die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts rechtsmissbr\u00e4uchlich war, weil sie der Vereitelung des Vorkaufsrechts aus \u00a7\u00a0577 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 BGB diente, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu pr\u00fcfen, weil ein eventueller Missbrauch nicht in der Form des \u00a7\u00a029 GBO nachgewiesen ist.<\/p>\n

Praxistipp:<\/em><\/span> Der Begriff des Familienangeh\u00f6rigen im Sinne von \u00a7\u00a0577 Abs.\u00a01 Satz\u00a02 BGB entspricht demjenigen der Regelung \u00fcber die Eigenbedarfsk\u00fcndigung in \u00a7\u00a0573 Abs.\u00a02 Nr.\u00a02 BGB.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Diese Woche geht es um das Verh\u00e4ltnis zweier Vorkaufsrechte an einer vermieteten Wohnung. Vorrang des dinglichen Vorkaufsrechts eines Familienangeh\u00f6rigen BGH, Beschluss vom 27.\u00a0April 2023 \u2013 V\u00a0ZB\u00a068\/22 Der V.\u00a0Zivilsenat befasst sich mit dem Verh\u00e4ltnis zwischen \u00a7\u00a0577 Abs.\u00a01 und \u00a7\u00a01094 BGB \u2013 und gibt zugleich einen Auffrischungskurs im Grundbuchrecht. Zugunsten der Beschwerdef\u00fchrerin (nachfolgend: Berechtigte) wurde im Jahr […]<\/p>\n","protected":false},"author":27,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[61,1305,2],"tags":[2462,2468,621,2463,2469,632,153,2467,297,526,151,2464,1781,1783,2466,2465],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2592"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/27"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2592"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2592\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2593,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2592\/revisions\/2593"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2592"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2592"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2592"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}