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Ob ein arglistiges Verschweigen eines Mangels iSv. \u00a7 444 BGB voraussetzt, dass der Verk\u00e4ufer \u201emit einer moralisch verwerflichen Gesinnung\u201c handelt, hatte der BGH zu entscheiden (BGH, Beschluss vom 11. Juli 2024\u00a0\u2013 V ZR 212\/23):<\/p>\n
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Die Kl\u00e4ger erwarben mit Vertrag vom 8. M\u00e4rz 2019 von den Beklagten ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundst\u00fcck unter Ausschluss der Haftung f\u00fcr Sachm\u00e4ngel. Die Beklagten hatten das Haus im M\u00e4rz 2017 erworben und bis zum Verkauf an die Kl\u00e4ger selbst bewohnt. Nach Einholung eines Gutachtens eines Bausachverst\u00e4ndigen erkl\u00e4rten die Kl\u00e4ger wegen mangelhafter Kellerabdichtung im August 2019 den R\u00fccktritt vom Kaufvertrag und leiteten ein selbst\u00e4ndiges Beweisverfahren ein. Das Landgericht hat die Klage, mit die Kl\u00e4ger die R\u00fcckabwicklung des Kaufvertrags verlangen, abgewiesen; das OLG die Berufung zur\u00fcckgewiesen. Die Kl\u00e4ger h\u00e4tten ein arglistiges Verschweigen von M\u00e4ngeln durch die Beklagten nicht bewiesen. Zwar seien die Kellerau\u00dfen- und -innenw\u00e4nde nach dem Ergebnis des gerichtlichen Sachverst\u00e4ndigengutachtens messbar feucht. Das Landgericht habe aber nicht festgestellt, dass die Beklagten die Feuchtigkeitsbelastung erkennen konnten, w\u00e4hrend sie das Haus von M\u00e4rz 2017 bis M\u00e4rz 2019 bewohnten. Zweifel an der Richtigkeit und Vollst\u00e4ndigkeit dieser Feststellungen erg\u00e4ben sich aus dem Berufungsvorbringen nicht. Die gerichtliche Sachverst\u00e4ndige habe ausgef\u00fchrt, dass die Frage, ob f\u00fcr die Beklagten Feuchtigkeitserscheinungen wahrnehmbar gewesen seien, nicht mit absoluter Sicherheit zu beantworten sei. Auch das von den Kl\u00e4gern eingeholte Privatgutachten enthalte dazu keine Ausf\u00fchrungen. Soweit die Kl\u00e4ger nunmehr r\u00fcgten, der Privatsachverst\u00e4ndige h\u00e4tte als Zeuge vernommen werden m\u00fcssen, sei dies versp\u00e4tet. Die R\u00fcge h\u00e4tte innerhalb der Berufungsbegr\u00fcndungsfrist erhoben werden m\u00fcssen. Sie sei auch in der Sache nicht berechtigt. Der Privatsachverst\u00e4ndige sei nicht als Zeuge daf\u00fcr benannt worden, dass den Beklagten die Feuchtigkeits- und Schimmelbildung bekannt gewesen sei und sie dies den Kl\u00e4gern arglistig verschwiegen h\u00e4tten.<\/p>\n
Die Nichtzulassungsbeschwerde der Kl\u00e4ger hat Erfolg. Das Berufungsgericht hat mit der Verneinung der Sachm\u00e4ngelhaftung der Beklagten f\u00fcr die Feuchtigkeit der Kellerw\u00e4nde den Anspruch der Kl\u00e4ger auf Gew\u00e4hrung rechtlichen Geh\u00f6rs in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Die Nichtber\u00fccksichtigung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine St\u00fctze findet, verst\u00f6\u00dft gegen Art. 103 Abs. 1 GG. Das gilt auch dann, wenn die Nichtber\u00fccksichtigung des Beweisangebots auf einer vorweggenommenen tatrichterlichen Beweisw\u00fcrdigung beruht oder Pr\u00e4klusionsvorschriften in offenkundig unrichtiger Weise angewandt werden. So verh\u00e4lt es sich hier, soweit das Berufungsgericht die auf die Feuchtigkeit der Kellerw\u00e4nde gest\u00fctzte Klage abgewiesen hat, ohne dem Beweisantrag der Kl\u00e4ger auf Vernehmung des Privatgutachters als sachverst\u00e4ndigen Zeugen nachzugehen. Die Kl\u00e4ger haben bereits in erster Instanz den von ihnen beauftragten Privatgutachter als sachverst\u00e4ndigen Zeugen (\u00a7 414 ZPO) daf\u00fcr benannt, dass die Beklagten von den Feuchtigkeitserscheinungen gewusst und diese arglistig verschwiegen haben, da sie an den betroffenen Stellen unmittelbar vor dem Besichtigungstermin im Juni 2019 Maler- und Putzarbeiten ausgef\u00fchrt haben. Die unterbliebene Beweisaufnahme haben die Kl\u00e4ger in der Berufungsbegr\u00fcndung und damit rechtzeitig ger\u00fcgt.<\/p>\n
Die Zur\u00fcckweisung dieses Vorbringens als versp\u00e4tet beruht auf einer offenkundig unrichtigen Anwendung der Pr\u00e4klusionsvorschriften. Die Kl\u00e4ger haben in der Berufungsinstanz das erstinstanzliche Vorbringen pr\u00e4zisiert und vorgetragen, dass der Privatsachverst\u00e4ndige bei seiner Besichtigung am 28. Juni 2019 im Keller Schimmel- und Feuchtigkeitsbildung festgestellt habe, \u201ees somit durch sachverst\u00e4ndigen Zeugenbeweis festgestellt sei, dass knapp acht Wochen nach Einzug der Kl\u00e4ger Feuchtigkeit und Schimmelbildung in dem Keller, den die Beklagten vormals als Fitnessraum genutzt h\u00e4tten\u201c, vorhanden gewesen sei. Zudem habe der als Zeuge benannte Privatgutachter festgestellt, dass die W\u00e4nde und die Decke neu gestrichen und lokal ausgebessert und die Wandoberfl\u00e4chen lokal ausgebessert und gespachtelt worden seien. Schlie\u00dflich durfte das Berufungsgericht von der Vernehmung des Privatsachverst\u00e4ndigen als sachverst\u00e4ndigen Zeugen (\u00a7 414 ZPO) auch nicht mit der Begr\u00fcndung absehen, es sei plausibel und nicht zu widerlegen, dass die Beklagten die Immobilie im Fr\u00fchjahr 2017 ohne erkennbare Feuchtigkeit \u00fcbernommen h\u00e4tten, weil die gerichtliche Sachverst\u00e4ndige die Erkennbarkeit der Feuchteerscheinungen nicht mit absoluter Sicherheit habe feststellen k\u00f6nnen. Dies stellt eine unzul\u00e4ssige vorweggenommene Beweisw\u00fcrdigung dar. Das Berufungsgericht \u00fcbersieht, dass es keine dem Sachverst\u00e4ndigenbeweis zug\u00e4ngliche Frage ist, ob die Beklagten die Feuchtigkeit erkannt haben. Zu der Kenntnis der Beklagten von der Feuchtigkeit konnte die gerichtliche Sachverst\u00e4ndige aus eigener Anschauung keine Feststellungen treffen. Dar\u00fcber musste sich das Berufungsgericht auf der Grundlage des unter Beweis gestellten Vorbringens der Parteien eine \u00dcberzeugung bilden. Der Beweisantrag der Kl\u00e4ger zielt darauf, die Grundlage f\u00fcr eine dahingehende \u00dcberzeugungsbildung des Gerichts zu schaffen.<\/p>\n
Der Versto\u00df gegen den Anspruch auf das rechtliche Geh\u00f6r ist entscheidungserheblich. Nach \u00a7 444 BGB darf sich der Verk\u00e4ufer auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Es ist nicht auszuschlie\u00dfen, dass das Berufungsgericht nach einer Vernehmung des Privatgutachters als sachverst\u00e4ndigen Zeugen – zweckm\u00e4\u00dfigerweise im Beisein der gerichtlichen Sachverst\u00e4ndigen – zu einer anderen Entscheidung gekommen w\u00e4re. Wenn ein sachverst\u00e4ndiger Zeuge bereits drei Monate nach Auszug der Beklagten eine erhebliche Feuchtigkeit der Kellerw\u00e4nde und einen Neuanstrich der betroffenen Stellen erkennt, kann dies R\u00fcckschl\u00fcsse auf eine erhebliche Feuchtigkeit auch in der Vergangenheit sowie eine Kenntnis der Beklagten und gegebenenfalls sogar eine bewusste Vertuschung der Sch\u00e4den zulassen, zumal bereits die fr\u00fchere Mieterin Feuchtigkeits- und Schimmelbildung an denselben Stellen bemerkt und diese zum Anlass f\u00fcr eine Mietminderung genommen haben soll.<\/p>\n
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Fazit:<\/strong> Arglist setzt nicht voraus, dass der Verk\u00e4ufer \u201emit einer moralisch verwerflichen Gesinnung\u201c handelt. Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels iSv. \u00a7 444 BGB ist bereits dann gegeben, wenn der Verk\u00e4ufer den Mangel kennt oder ihn zumindest f\u00fcr m\u00f6glich h\u00e4lt und zugleich wei\u00df oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der K\u00e4ufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen h\u00e4tte (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019\u00a0\u2013 V ZR 73\/18\u00a0-, MDR 2019, 1376).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ob ein arglistiges Verschweigen eines Mangels iSv. \u00a7 444 BGB voraussetzt, dass der Verk\u00e4ufer \u201emit einer moralisch verwerflichen Gesinnung\u201c handelt, hatte der BGH zu entscheiden (BGH, Beschluss vom 11. Juli 2024\u00a0\u2013 V ZR 212\/23): Die Kl\u00e4ger erwarben mit Vertrag vom 8. M\u00e4rz 2019 von den Beklagten ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundst\u00fcck unter […]<\/p>\n","protected":false},"author":78,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1,60,2],"tags":[2036,130,358,2956,2955],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3225"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/78"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3225"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3225\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3231,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3225\/revisions\/3231"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3225"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3225"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3225"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}