Die Nichtigkeit eines Teils eines Vertrags f\u00fchrt im Zweifel zur Gesamtnichtigkeit des Rechtsgesch\u00e4fts (\u00a7 139 BGB). Der BGH hatte zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen diese Vermutung widerlegt ist, wenn Parteien eines Grundst\u00fcckskaufvertrages eine formunwirksame Vorauszahlungsabrede getroffen haben (BGH, Urteil vom 14. Juni 2024 \u2013 V ZR 8\/23):<\/p>\n
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Der verstorbene Vater der Beklagten (Erblasser) verkaufte mit notariellem Vertrag (UR-Nr. 975) vom 23. M\u00e4rz 2017 zu einem Kaufpreis von 40.000 \u20ac einen h\u00e4lftigen Grundst\u00fccksmiteigentumsanteil an eine GmbH, deren Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der Kl\u00e4ger war. Dieser \u00fcberwies am 6. April 2017 an den Erblasser 70.000 \u20ac unter Angabe des Verwendungszwecks \u201e975\/23.3.2017\u201c sowie am 15. Mai 2017 weitere 10.000 \u20ac mit dem Verwendungszweck \u201eRestzahlung 975\/23.3.2017\u201c. Der Kaufvertrag wurde vollzogen. Am 8. November 2018 schlossen der Erblasser und der Kl\u00e4ger einen notariellen Kaufvertrag \u00fcber die – weitere – Miteigentumsh\u00e4lfte des Erblassers zu einem Kaufpreis von ebenfalls 40.000 \u20ac. Anschlie\u00dfend \u00fcbertrug die GmbH ihren von dem Erblasser erworbenen Miteigentumsanteil auf den Kl\u00e4ger.<\/p>\n
Der auf \u00dcbertragung des verbliebenen (zweiten) Miteigentumsanteils gerichteten Klage hat das Landgericht stattgegeben. Das OLG hat sie abgewiesen. Der Kl\u00e4ger habe keinen Anspruch auf \u00dcbereignung des zweiten Miteigentumsanteils. Der notarielle Kaufvertrag vom 8. November 2018 sei formunwirksam und damit nichtig. Soweit der Kl\u00e4ger behaupte, die mittels der beiden \u00dcberweisungen geleistete Gesamtzahlung von 80.000 \u20ac h\u00e4tte in H\u00f6he von 40.000 \u20ac vereinbarungsgem\u00e4\u00df auf den Kaufpreis aus dem erst nachfolgend geschlossenen Kaufvertrag vom 8. November 2018 verrechnet werden sollen, handele es sich um eine beurkundungsbed\u00fcrftige Vorauszahlungsabrede, die mangels Beurkundung nichtig sei. Nach der Auslegungsregel des \u00a7 139 BGB ziehe die Nichtigkeit dieses Vertragsteils die Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages nach sich.<\/p>\n
Die Revision des Kl\u00e4gers hat Erfolg. Ein Anspruch des Kl\u00e4gers auf \u00dcbereignung des zweiten Miteigentumsanteils kann sich aus dem Kaufvertrag vom 8. November 2018 \u00fcber den zweiten Miteigentumsanteil ergeben; dass dieser Vertrag insgesamt unwirksam ist, ergibt sich aus den bisherigen Feststellungen nicht. Im Ausgangspunkt zutreffend ist allerdings, dass die von dem Kl\u00e4ger behauptete Vereinbarung \u00fcber die Vorauszahlung des Kaufpreises f\u00fcr den zweiten Miteigentumsanteil gem\u00e4\u00df \u00a7 311b Abs. 1 Satz 1 BGB iVm. \u00a7 125 Satz 1 BGB nichtig w\u00e4re, weil sie nicht notariell beurkundet wurde. Eine solche Vereinbarung ist beurkundungsbed\u00fcrftig. Die Einigung \u00fcber die Anrechnung einer Vorauszahlung auf die Kaufpreisforderung unterliegt dem Beurkundungszwang, weil sie konstitutive rechtliche Bedeutung hat. Das ergibt sich insbesondere daraus, dass im Zeitpunkt der Vorauszahlung die Kaufpreisforderung noch nicht besteht und die Vorauszahlung daher – ohne eine dahingehende Vereinbarung – nicht schon von Rechts wegen zu einer Teilerf\u00fcllung der Kaufpreisschuld f\u00fchren k\u00f6nnte. Danach w\u00e4re die Vorauszahlungsvereinbarung beurkundungsbed\u00fcrftig und – mangels Beurkundung – nichtig.<\/p>\n
Damit steht aber nicht fest, dass der notarielle Kaufvertrag vom 8. November 2018 gem\u00e4\u00df \u00a7 139 BGB insgesamt nichtig ist. Zwar ist dies nach der Auslegungsregel des \u00a7 139 BGB zu vermuten; doch kann diese Vermutung gerade im Falle einer Kaufpreisvorauszahlung bei Vorliegen besonderer Umst\u00e4nde widerlegt sein. Das kommt auch hier in Betracht. Die wegen des Formmangels einer Vorauszahlungsabrede zur Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages f\u00fchrende Vermutung des \u00a7 139 BGB ist dann widerlegt, wenn der K\u00e4ufer die im Voraus geleistete Zahlung auf den Kaufpreis zu beweisen vermag. Denn dann kann es f\u00fcr ihn von untergeordneter Bedeutung sein, ob seine Kaufpreisschuld schon im Zeitpunkt ihrer Entstehung erlischt oder ob die Tilgung der Schuld noch von weiteren Rechtshandlungen abh\u00e4ngt. Entscheidend ist danach der Nachweis der Zahlung auf die noch nicht bestehende Schuld; dagegen kann nicht verlangt werden, dass der K\u00e4ufer den Abschluss einer entsprechenden Vorauszahlungsabrede und deren Fortbestehen bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages beweist. Weist der K\u00e4ufer seine Zahlung auf die noch nicht bestehende Kaufpreisforderung nach, ist die Schlussfolgerung gerechtfertigt, dass sich die Parteien auch ohne die Anrechnungsabrede auf den beurkundeten Teil des Rechtsgesch\u00e4fts eingelassen h\u00e4tten. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Verk\u00e4ufer eine Quittung \u00fcber die Zahlung erteilt hat. Die Widerlegung der Vermutung kommt nicht nur dann in Betracht, wenn der Verk\u00e4ufer die Zahlung quittiert hat; entscheidend ist, dass der K\u00e4ufer aus seiner Sicht zweifelsfrei nachweisen kann, vor Vertragsschluss auf die noch nicht bestehende Kaufpreisschuld gezahlt zu haben. Daran gemessen ist es m\u00f6glich, dass der Kl\u00e4ger die Vermutung der Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages vom 8. November 2018 durch einen entsprechenden Zahlungsnachweis widerlegen kann. Ein Beleg der Kaufpreiszahlung ergibt sich allerdings nicht aus den von dem Kl\u00e4ger vorgelegten \u00dcberweisungen. Zwar k\u00f6nnten \u00dcberweisungstr\u00e4ger grunds\u00e4tzlich ausreichen. Hier fehlt es aber an einer entsprechenden Tilgungsbestimmung. Die \u00dcberweisungsnachweise beziehen sich ausdr\u00fccklich auf den Kaufvertrag vom 23. M\u00e4rz 2017 \u00fcber den ersten Miteigentumsanteil. Diese Belege enthalten damit auch aus Sicht des Kl\u00e4gers keine Tilgungsbestimmung, die sich auf den zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossenen Kaufvertrag \u00fcber den zweiten Miteigentumsanteil bezieht. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann aber die als \u201eImmobilien-\u00dcbergabeprotokoll\u201c bezeichnete Erkl\u00e4rung der Parteien vom 15. Mai 2017 aus Sicht des Kl\u00e4gers geeignet sein, die Vorauszahlung auf den Kaufpreis f\u00fcr den zweiten Miteigentumsanteil nachzuweisen. Darin haben die Parteien gemeinsam erkl\u00e4rt, der Kl\u00e4ger habe 80.000 \u20ac des Kaufpreises f\u00fcr die Immobilie gezahlt, wobei 40.000 \u20ac als \u201eVorschuss f\u00fcr den Rest des Geb\u00e4udes\u201c darstellten, und die Parteien anerkennen, \u201edass sie keine weiteren Anspr\u00fcche haben\u201c.<\/p>\n
Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben. Das Berufungsgericht wird nach Zur\u00fcckverweisung die Echtheit des \u201eImmobilien-\u00dcbergabeprotokolls\u201c zu kl\u00e4ren haben und auf dieser Grundlage w\u00fcrdigen m\u00fcssen, ob der Kl\u00e4ger aus seiner Sicht davon ausgehen konnte, dass er die Zahlung auf die noch nicht bestehende Forderung nachweisen kann.<\/p>\n
\u00a0<\/strong><\/p>\n Fazit: <\/strong>Die wegen des Formmangels einer Vorauszahlungsabrede zur Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages f\u00fchrende Vermutung des \u00a7 139 BGB ist bereits dann widerlegt, wenn der K\u00e4ufer die im Voraus geleistete Zahlung auf den Kaufpreis zu beweisen vermag (BGH, Urteil vom 17. M\u00e4rz 2000\u00a0\u2013 V ZR 362\/98\u00a0\u2013, MDR 2000, 874). Die Widerlegung der Vermutung kommt nicht nur dann in Betracht, wenn der Verk\u00e4ufer die Zahlung quittiert hat; entscheidend ist, dass der K\u00e4ufer aus seiner Sicht zweifelsfrei nachweisen kann, vor Vertragsschluss auf die noch nicht bestehende Kaufpreisschuld gezahlt zu haben.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Die Nichtigkeit eines Teils eines Vertrags f\u00fchrt im Zweifel zur Gesamtnichtigkeit des Rechtsgesch\u00e4fts (\u00a7 139 BGB). Der BGH hatte zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen diese Vermutung widerlegt ist, wenn Parteien eines Grundst\u00fcckskaufvertrages eine formunwirksame Vorauszahlungsabrede getroffen haben (BGH, Urteil vom 14. Juni 2024 \u2013 V ZR 8\/23): Der verstorbene Vater der Beklagten (Erblasser) verkaufte […]<\/p>\n","protected":false},"author":78,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1,61],"tags":[936,494,3026,1003,2817],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3307"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/78"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3307"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3307\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3308,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3307\/revisions\/3308"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3307"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3307"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3307"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}