{"id":3510,"date":"2025-01-04T13:02:00","date_gmt":"2025-01-04T12:02:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/?p=3510"},"modified":"2025-01-04T13:02:00","modified_gmt":"2025-01-04T12:02:00","slug":"montagsblog-357","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/2025\/01\/04\/montagsblog-357\/","title":{"rendered":"Montagsblog: Neues vom BGH"},"content":{"rendered":"<p><em>Diese Woche geht es um den steckengebliebenen Bau einer Wohnungseigentumsanlage.<\/em><\/p>\n<p><strong>Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums<br \/>\n<\/strong>BGH, Beschluss vom 20.\u00a0Dezember 2024 \u2013 V\u00a0ZR\u00a0243\/23<\/p>\n<p><em>Der V.\u00a0Zivilsenat befasst sich mit einer in der Praxis eher seltenen Situation und stellt diese der \u00fcblicherweise anzutreffenden Konstellation gegen\u00fcber. <\/em><\/p>\n<p>Die Kl\u00e4gerin ist mit knapp einem Drittel der Miteigentumsanteile an einer Gemeinschaft von Wohnungseigent\u00fcmern beteiligt. Bei Entstehung der Gemeinschaft im Jahr 2013 war das Grundst\u00fcck mit einer Abbruchimmobilie bebaut. Die Teilungserkl\u00e4rung sieht die Errichtung eines neuen Wohn- und Gesch\u00e4ftshauses mit elf Einheiten vor. Die Wohnungseigent\u00fcmer beauftragten eine Generalunternehmerin mit den vorgesehenen Arbeiten.<\/p>\n<p>Die Arbeiten gerieten bereits w\u00e4hrend des Abrisses des Bestandsgeb\u00e4udes in Stillstand. Die Eigent\u00fcmer von zwei Nachbargrundst\u00fccken, deren Giebelw\u00e4nde durch den Abriss freigelegt wurden, machen gerichtlich Schadensersatzanspr\u00fcche in H\u00f6he von rund 500.000 Euro geltend. Die Generalunternehmerin ist mittlerweile insolvent.<\/p>\n<p>Die Kl\u00e4gerin m\u00f6chte, dass die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer die Verwalterin beauftragt, Angebote f\u00fcr die restlichen Abbrucharbeiten und die Erstellung von Ausf\u00fchrungspl\u00e4nen einzuholen, die Auftr\u00e4ge f\u00fcr diese Arbeiten zu vergeben, die Arbeiten durchf\u00fchren zu lassen und eine Sonderumlage in H\u00f6he von 50.000 Euro zu erheben. Die Eigent\u00fcmerversammlung lehnte die darauf gerichteten Beschlussantr\u00e4ge ab.<\/p>\n<p>Die von der Kl\u00e4gerin erhobene Beschlussersetzungsklage ist vor dem AG erfolglos geblieben. Das LG hat im Wege der Beschlussersetzung angeordnet, dass ein Gutachten zu den voraussichtlichen Kosten der erforderlichen Abriss- und Bauma\u00dfnahmen eingeholt wird.<\/p>\n<p>Der BGH verweist die Sache an das LG zur\u00fcck.<\/p>\n<p>Zu Recht ist das LG allerdings davon ausgegangen, dass grunds\u00e4tzlich jeder Wohnungseigent\u00fcmer von der Gemeinschaft die erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums verlangen kann.<\/p>\n<p>Voraussetzung f\u00fcr einen solchen Anspruch ist, dass der jeweilige Anspruchsteller bereits Wohnungseigent\u00fcmer geworden ist.<\/p>\n<p>Daran fehlt es in der Praxis zumeist, weil das Eigentum in der Regel beim Bautr\u00e4ger verbleibt und erst nach Errichtung des Objekts und vollst\u00e4ndiger Bezahlung des Kaufpreises auf den Erwerber \u00fcbertragen wird. Nach \u00a7\u00a08 Abs.\u00a03 WEG gilt ein Erwerber, zu dessen Gunsten eine Vormerkung eingetragen ist, zwar schon dann als Wohnungseigent\u00fcmer, wenn ihm der Besitz der zum Sondereigentum geh\u00f6renden R\u00e4ume \u00fcbergeben worden ist. Auch dies kommt in der Regel aber erst nach weitgehender Fertigstellung des Objekts in Betracht. Vor dem \u00dcbergang der Eigent\u00fcmerstellung k\u00f6nnen die Erwerber nur vertragliche Anspr\u00fcche gegen den Bautr\u00e4ger oder sonstige Vertragspartner geltend machen.<\/p>\n<p>Im Streitfall ist das Wohnungseigentum hingegen bereits vor Abriss des Bestandsgeb\u00e4udes auf die Kl\u00e4gerin \u00fcbertragen worden. Diese kann deshalb schon im jetzigen Stadium Anspr\u00fcche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer geltend machen.<\/p>\n<p>Die der Gemeinschaft obliegende Pflicht zur ordnungsgem\u00e4\u00dfen Verwaltung umfasst grunds\u00e4tzlich die Pflicht zur erstmaligen Errichtung bzw. Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums. Die Sonderregelung in \u00a7\u00a022 WEG, wonach der Wiederaufbau eines zur mehr als der H\u00e4lfte seines Werts zerst\u00f6rten Geb\u00e4udes nicht verlangt werden kann, wenn der Schaden nicht durch eine Versicherung oder anderweit gedeckt ist, findet auf die erstmalige Errichtung weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung.<\/p>\n<p>Der Anspruch auf erstmalige Errichtung oder Fertigstellung entf\u00e4llt aber nach Treu und Glauben, wenn seine Erf\u00fcllung den \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmern nicht zuzumuten ist.<\/p>\n<p>Entgegen der Auffassung des LG muss die Frage, ob die Erf\u00fcllung des Anspruchs zumutbar ist, im Konfliktfall durch das Gericht selbst entschieden werden. Dieses muss die f\u00fcr die Errichtung erforderlichen Kosten gegebenenfalls mit gutachterlicher Hilfe sch\u00e4tzen und auf dieser Grundlage unter Abw\u00e4gung aller relevanten Umst\u00e4nde entscheiden, ob der Gemeinschaft die Errichtung des Objekts zuzumuten ist.<\/p>\n<p>F\u00fcr das wiederer\u00f6ffnete Berufungsverfahren gibt der BGH folgende Hinweise:<\/p>\n<ul>\n<li>Ein Errichtungsanspruch ist schon nach \u00a7 275 BGB ausgeschlossen, wenn das Bauvorhaben nicht genehmigungsf\u00e4hig ist.<\/li>\n<li>Eine Inanspruchnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer ist treuwidrig, wenn der Anspruchsteller sein Begehren verwirklichen kann, indem er den Bautr\u00e4ger, Generalunternehmer oder sonstige Vertragspartner bzw. deren Insolvenzverwalter in Anspruch nimmt. Die Darlegungslast liegt insoweit bei der in Anspruch genommenen Gemeinschaft.<\/li>\n<li>Die Erf\u00fcllung des Errichtungsanspruchs ist unzumutbar, wenn die Herstellung unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfige Kosten verursacht. Hierf\u00fcr ist insbesondere von Bedeutung, wieviel die Wohnungseigent\u00fcmer bereits investiert haben und wieviel sie voraussichtlich noch investieren m\u00fcssten. In diesem Zusammenhang kann der Rechtsgedanke des \u00a7 22 WEG als Richtschnur herangezogen, also die Errichtung als grunds\u00e4tzlich zumutbar angesehen werden, wenn die zu erwartenden Kostensteigerungen den urspr\u00fcnglich kalkulierten Betrag um nicht mehr als die H\u00e4lfte \u00fcbersteigen.<\/li>\n<li>Ersatzanspr\u00fcche Dritter k\u00f6nnen auch dann zu einer Unzumutbarkeit f\u00fchren, wenn die Einstandspflicht unabh\u00e4ngig von der weiteren Errichtung des Objekts ist.<\/li>\n<li>Unzumutbar kann die Errichtung auch dann sein, wenn feststeht, dass ein Teil der Wohnungseigent\u00fcmer zahlungsunf\u00e4hig ist und die \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmer deshalb einen h\u00f6heren Anteil zu tragen haben.<\/li>\n<li>Unzumutbar kann die Errichtung sein, wenn ein Investor bereit ist, das unfertige Objekt zu einem angemessenen Preis zu kaufen und die Mehrheit der Wohnungseigent\u00fcmer dieses Angebot annehmen m\u00f6chte.<\/li>\n<li>Unzumutbar kann die Errichtung sein, wenn der bauwillige Eigent\u00fcmer in einem N\u00e4heverh\u00e4ltnis zum insolventen Bauunternehmer steht und deshalb die Gefahr einer Kollusion besteht.<\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"color: #ff0000\"><em>Praxistipp:<\/em> <\/span>Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen gegen Beschl\u00fcsse sowie Klagen auf Beschlussersetzung sind gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a044 Abs.\u00a02 WEG stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer zu richten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Diese Woche geht es um den steckengebliebenen Bau einer Wohnungseigentumsanlage. 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