{"id":3692,"date":"2025-05-18T13:43:19","date_gmt":"2025-05-18T11:43:19","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/?p=3692"},"modified":"2025-05-18T13:43:19","modified_gmt":"2025-05-18T11:43:19","slug":"montagsblog-373","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/2025\/05\/18\/montagsblog-373\/","title":{"rendered":"Montagsblog: Neues vom BGH"},"content":{"rendered":"

Diese Woche geht es um die rechtzeitige Aus\u00fcbung eines Vorkaufrechts.<\/em><\/p>\n

Vertragsaufhebung bei siedlungsrechtlichem Vorkaufsrecht
\n<\/strong>BGH, Urteil vom 11.\u00a0April 2025 \u2013 V\u00a0ZR\u00a0194\/23<\/p>\n

Der V.\u00a0Zivilsenat befasst sich mit der R\u00fcckwirkung einer Genehmigung gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0184 BGB. <\/em><\/p>\n

Die Kl\u00e4ger verkauften im April 2018 zwei landwirtschaftliche Grundst\u00fccke an eine Gesellschaft, die dort eine Photovoltaikanlage errichten und betreiben wollte. Der Notar beantragte die Genehmigung des Kaufvertrags nach dem Grundst\u00fccksverkehrsgesetz. Die Genehmigungsbeh\u00f6rde teilte mit, dass sie eine Erkl\u00e4rung \u00fcber die Aus\u00fcbung eines Vorkaufsrechts gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a04 RSiedlG herbeif\u00fchren wird. Am 26.\u00a0Juni 2018 lie\u00dfen die Vertragsparteien den Kaufvertrag durch vollmachtlose Vertreter aufheben. Am 28.\u00a0Juni 2018 ging beiden Vertragsparteien ein Bescheid zu, in dem die Genehmigungsbeh\u00f6rde mitteilte, die Ver\u00e4u\u00dferung sei nach \u00a7\u00a09 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 GrdstVG nicht genehmigungsf\u00e4hig und das (nunmehr beklagte) Siedlungsunternehmen habe das ihm f\u00fcr diesen Fall gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a04 RSiedlG zustehende Vorkaufsrecht ausge\u00fcbt. Einige Tage danach genehmigten beide Vertragsparteien den Aufhebungsvertrag.<\/p>\n

Das LG hat antragsgem\u00e4\u00df festgestellt, dass das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausge\u00fcbt worden ist. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben.<\/p>\n

Der BGH weist die Klage auf die (auf Nichtzulassungsbeschwerde hin zugelassene) Revision der Beklagten ab.<\/p>\n

Wenn die Genehmigungsbeh\u00f6rde zu dem Ergebnis gelangt, dass ein Grundst\u00fccksgesch\u00e4ft nicht genehmigungsf\u00e4hig ist, das zust\u00e4ndige Siedlungsunternehmen aber ein Verkaufsrecht gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a04 RSiedlG hat, muss sie den Vertrag gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a012 GrdstVG der Siedlungsbeh\u00f6rde vorlegen. Gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a06 Abs.\u00a01 RSiedlG kann das Vorkaufsrecht ausge\u00fcbt werden, sobald die Siedlungsbeh\u00f6rde den Kaufvertrag an das berechtigte Siedlungsunternehmen weitergeleitet hat. Die Erkl\u00e4rung ist \u00fcber die Siedlungsbeh\u00f6rde der Genehmigungsbeh\u00f6rde zuzuleiten. Es wird ausge\u00fcbt, indem die Genehmigungsbeh\u00f6rde diese Erkl\u00e4rung dem Verpflichteten mitteilt. Damit gilt die Ver\u00e4u\u00dferung f\u00fcr das Rechtsverh\u00e4ltnis zwischen K\u00e4ufer und Vorkaufsberechtigtem als genehmigt.<\/p>\n

Wie auch in anderem Zusammenhang k\u00f6nnen die urspr\u00fcnglich am Kaufvertrag beteiligten Parteien den Vertrag nicht mehr aufheben, wenn alle zur Wirksamkeit erforderlichen Genehmigungen vorliegen und das Vorkaufsrecht ausge\u00fcbt worden ist. In der Konstellation des Streitfalls sind beide Voraussetzungen erf\u00fcllt, sobald die Genehmigungsbeh\u00f6rde gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a06 Abs.\u00a01 RSiedlG dem Verk\u00e4ufer die fehlende Genehmigungsf\u00e4higkeit und die Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts mitteilt, wodurch die bereits erw\u00e4hnte Genehmigungsfiktion zugunsten des Siedlungsunternehmens eintritt.<\/p>\n

Im Streitfall konnten die Vertragsparteien den Vertrag mithin nur bis zum Zugang des Bescheids am 28.\u00a0Juni 2018 mit Wirkung gegen\u00fcber der Beklagten aufheben. Diese Voraussetzung ist entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht erf\u00fcllt.<\/p>\n

Der am 26.\u00a0Juni 2018 geschlossene Aufhebungsvertrag war zun\u00e4chst unwirksam, weil er von Vertretern ohne Vertretungsmacht geschlossen wurde. Die gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0177 BGB erforderlichen Genehmigungen wurden erst nach dem ma\u00dfgeblichen Stichtag erteilt.<\/p>\n

Die Genehmigung wirkt zwar gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0184 Abs.\u00a01 BGB grunds\u00e4tzlich auf den Tag des Vertragsschlusses zur\u00fcck. Entsprechend \u00a7\u00a0184 Abs.\u00a02 BGB gilt dies aber nicht im Verh\u00e4ltnis zu einem nach \u00a7\u00a04 RSiedlG vorkaufsberechtigten Siedlungsunternehmen. Dieses erwirbt mit der Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts eine schutzw\u00fcrdige Rechtsstellung. Deren Aufhebung kraft einer R\u00fcckwirkung gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0184 Abs.\u00a01 BGB w\u00fcrde dem Gesetzeszweck widersprechen.<\/p>\n

Praxistipp:<\/em><\/span> Auch bei vertraglichen Vorkaufsrechten sind gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0465 BGB Vereinbarungen, die die Wirksamkeit des Kaufvertrags von der Nichtaus\u00fcbung des Vorkaufsrechts abh\u00e4ngig machen oder dem Verpflichteten f\u00fcr den Fall der Aus\u00fcbung den R\u00fccktritt vorbehalten, gegen\u00fcber dem Vorkaufsberechtigten unwirksam. Vor diesem Hintergrund erscheint es zumindest zweifelhaft, ob ein Vorkaufsrecht dadurch abgewendet werden kann, dass die Vertragsparteien durch vollmachtlose Vertreter einen Aufhebungsvertrag schlie\u00dfen lassen und sich so die M\u00f6glichkeit einer r\u00fcckwirkende Aufhebung verschaffen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Diese Woche geht es um die rechtzeitige Aus\u00fcbung eines Vorkaufrechts. Vertragsaufhebung bei siedlungsrechtlichem Vorkaufsrecht BGH, Urteil vom 11.\u00a0April 2025 \u2013 V\u00a0ZR\u00a0194\/23 Der V.\u00a0Zivilsenat befasst sich mit der R\u00fcckwirkung einer Genehmigung gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0184 BGB. Die Kl\u00e4ger verkauften im April 2018 zwei landwirtschaftliche Grundst\u00fccke an eine Gesellschaft, die dort eine Photovoltaikanlage errichten und betreiben wollte. Der Notar […]<\/p>\n","protected":false},"author":27,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[61],"tags":[442,3396,3390,3395,151,3393,3394,3391,3397,3392],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3692"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/27"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3692"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3692\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3693,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3692\/revisions\/3693"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3692"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3692"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3692"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}