Nach \u00a7 325 BGB wird das Recht, bei einem gegenseitigen Vertrag Schadensersatz zu verlangen, durch den R\u00fccktritt nicht ausgeschlossen. Die bisher h\u00f6chstrichterlich nicht gekl\u00e4rte Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen dies auch f\u00fcr den Vertragsstrafenanspruch gilt, hatte der BGH zu entscheiden (BGH, Urteil vom 22. Mai 2025 \u2013 VII ZR 129\/24):<\/p>\n
Die Parteien schlossen am 18. Oktober 2018 einen notariellen Kaufvertrag, nach dem die Beklagte f\u00fcr netto 7.300.000 \u20ac ein sanierungsbed\u00fcrftiges Fabrikgeb\u00e4ude zu einem Wohnhaus mit 27 Wohnungen umbauen und das Grundst\u00fcck \u00fcbereignen sollte. Gem\u00e4\u00df Ziffer 5.9. hatte die Fertigstellung sp\u00e4testens bis zum 17. Oktober 2020 zu erfolgen. Ziffer 6.8. des Vertrags lautet: „Kann der Verk\u00e4ufer den Fertigstellungstermin aus Gr\u00fcnden, die er zu vertreten hat, nicht einhalten, schuldet er dem K\u00e4ufer eine Vertragsstrafe in H\u00f6he von EUR 1.276,57 pro Werktag, maximal jedoch 5 % des Kaufpreises insgesamt.“<\/em> Nach Ziffer 18.2. des Vertrags stand beiden Parteien bis zum 15. Dezember 2022 ein R\u00fccktrittsrecht zu, sofern die Kaufpreisf\u00e4lligkeit bis zum 15. August 2022 nicht eingetreten war („Longstop-Date“).<\/p>\n Das Bauvorhaben wurde nicht abnahmereif fertiggestellt. Mit Schreiben vom 14. Dezember 2022 trat die Kl\u00e4gerin vom Vertrag zur\u00fcck. Das Berufungsgericht hat die Beklagte verurteilt, an die Kl\u00e4gerin 365.000 \u20ac Vertragsstrafe zu zahlen. Der Kl\u00e4gerin stehe ein Anspruch in H\u00f6he des Maximalbetrags von 365.000 \u20ac zu, weil seit dem Fertigstellungstermin bis zum R\u00fccktritt 286 Werktage verstrichen seien.<\/p>\n Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. Die vertraglichen Voraussetzungen einer Vertragsstrafe in H\u00f6he von 5 % des Kaufpreises und damit in der zuerkannten H\u00f6he lagen bis zum R\u00fccktritt der Kl\u00e4gerin vor. Dieser Anspruch ist durch den von der Kl\u00e4gerin erkl\u00e4rten und wirksamen R\u00fccktritt nicht erloschen. Der R\u00fccktritt der Kl\u00e4gerin hat ihren Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe unber\u00fchrt gelassen. Die gesetzlichen Vorschriften \u00fcber R\u00fccktritt (\u00a7\u00a7 346 ff. BGB) und Vertragsstrafe (\u00a7\u00a7 339 ff. BGB) enthalten zu den Rechtsfolgen eines R\u00fccktritts in Bezug auf eine – wie hier – zum Zeitpunkt des R\u00fccktritts bereits verwirkte, jedoch noch nicht gezahlte Vertragsstrafe keine ausdr\u00fccklichen Regelungen. Sie sind dahin auszulegen, dass durch einen R\u00fccktritt der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe grunds\u00e4tzlich nicht erlischt. Die allgemeinen Wirkungen des R\u00fccktritts f\u00fchren nicht zu einem Erl\u00f6schen des Anspruchs auf Zahlung der bereits verwirkten Vertragsstrafe. Der R\u00fccktritt von einem Vertrag f\u00fchrt nur zu dessen Umgestaltung f\u00fcr die Zukunft; der R\u00fccktritt wirkt ex nunc. Durch ihn wird das urspr\u00fcngliche Vertragsverh\u00e4ltnis in ein R\u00fcckgew\u00e4hrschuldverh\u00e4ltnis umgewandelt, wodurch die prim\u00e4ren Leistungspflichten erl\u00f6schen. Damit f\u00fchrt er nicht ohne weiteres dazu, dass der (rechtliche) Zustand besteht, der ohne den Vertragsschluss bestanden h\u00e4tte. Vielmehr ist im Einzelnen zu pr\u00fcfen, welche Anspr\u00fcche erl\u00f6schen, ver\u00e4ndert werden oder neu entstehen, um den Vertrag r\u00fcckabzuwickeln. Aus dem Umstand, dass die Anspr\u00fcche der Kl\u00e4gerin gegen die Beklagte auf Umbau des Geb\u00e4udes und \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks erloschen sind, folgt nicht, dass der verwirkte Strafanspruch ebenfalls erloschen ist. Auch der Zweck einer Vertragsstrafe<\/strong>, die bei nicht rechtzeitiger Leistung verwirkt sein soll, spricht daf\u00fcr, diese bei einem nachfolgenden R\u00fccktritt nicht wieder entfallen zu lassen. Eine solche Strafe dient regelm\u00e4\u00dfig zum einen dazu, den Schuldner zur p\u00fcnktlichen Leistungserbringung anzuhalten (Druckfunktion). Zum anderen soll sie pauschaliert einen dem Gl\u00e4ubiger durch den Verzug des Schuldners entstehenden Schaden ersetzen und insbesondere den Gl\u00e4ubiger davon entlasten, dessen Entstehung und H\u00f6he im Einzelnen darzulegen und zu beweisen (Ausgleichsfunktion). Diese Ziele k\u00f6nnten nicht erreicht werden, wenn ein bereits entstandener Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe durch einen R\u00fccktritt wieder entfiele. Die Druckfunktion w\u00e4re herabgesetzt, weil der Schuldner – sogar gerade durch fortgesetzte Verz\u00f6gerung seiner Leistung – darauf spekulieren k\u00f6nnte, den Gl\u00e4ubiger zu einem R\u00fccktritt vom Vertrag zu provozieren. Die Ausgleichsfunktion w\u00e4re beeintr\u00e4chtigt: Der Gl\u00e4ubiger erhielte nach einem R\u00fccktritt vom Vertrag keinen pauschalen Ersatz eines ihm entstandenen Schadens.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Fazit: <\/strong>Tritt ein Besteller aufgrund eines ihm vertraglich einger\u00e4umten R\u00fccktrittsrechts wegen nicht termingerechter Fertigstellung eines abnahmereifen Bauwerks von dem Vertrag zur\u00fcck, erlischt hierdurch nicht der Anspruch auf Zahlung einer vereinbarten und bereits verwirkten Vertragsstrafe wegen des Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung, sofern die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Nach \u00a7 325 BGB wird das Recht, bei einem gegenseitigen Vertrag Schadensersatz zu verlangen, durch den R\u00fccktritt nicht ausgeschlossen. 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