{"id":3774,"date":"2025-08-22T14:57:05","date_gmt":"2025-08-22T12:57:05","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/?p=3774"},"modified":"2025-08-22T14:57:05","modified_gmt":"2025-08-22T12:57:05","slug":"montagsblog-386","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/2025\/08\/22\/montagsblog-386\/","title":{"rendered":"Montagsblog: Neues vom BGH"},"content":{"rendered":"

Diese Woche geht es um die K\u00fcndigungssperrfrist bei Begr\u00fcndung von Wohnungseigentum oder bei der Ver\u00e4u\u00dferung an eine Personengesellschaft oder Personenmehrheit.<\/em><\/p>\n

Ver\u00e4u\u00dferung von Mietwohnraum an Personenhandelsgesellschaften
\n<\/strong>BGH, Urteil vom 6.\u00a0August 2025 \u2013 VIII\u00a0ZR\u00a0161\/24<\/p>\n

Der VIII.\u00a0Zivilsenat legt \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a01a BGB anhand des Gesetzeszwecks aus. <\/em><\/p>\n

Die Beklagte sind seit 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus in M\u00fcnchen. Anfang 2012 erwarb eine GmbH & Co. KG das Eigentum am gesamten Anwesen. Im Jahr 2013 teilte sie das Eigentum in Wohnungseigentum auf. Im Jahr 2017 ver\u00e4u\u00dferte sie die an die Beklagten vermietete Wohnung an die Kl\u00e4ger. Diese erkl\u00e4rten im September 2022 die ordentliche K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses wegen Eigenbedarfs zum 31.\u00a0M\u00e4rz 2023.<\/p>\n

Das AG hat die Beklagte antragsgem\u00e4\u00df zur R\u00e4umung verurteilt. Das LG hat die Klage abgewiesen.<\/p>\n

Die Revision der Kl\u00e4ger bleibt ohne Erfolg.<\/p>\n

Zu Recht hat das LG entschieden, dass die K\u00fcndigungssperrfrist nach \u00a7\u00a0577a BGB \u2013 die durch eine auf der Grundlage von \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a02 BGB erlassene Verordnung f\u00fcr M\u00fcnchen und zahlreiche andere St\u00e4dte in Bayern auf zehn Jahre verl\u00e4ngert worden ist \u2013 im Streitfall nicht schon mit der Ver\u00e4u\u00dferung des Anwesens an die GmbH & Co. KG, sondern erst mit der Ver\u00e4u\u00dferung der Eigentumswohnung an die Kl\u00e4ger zu laufen begonnen hat.<\/p>\n

Gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a01 BGB beginnt die Sperrfrist, wenn an den Mietr\u00e4umen nach deren \u00dcberlassung an den Mieter Wohnungseigentum begr\u00fcndet und dieses ver\u00e4u\u00dfert worden ist. Diese Voraussetzungen waren im Streitfall im Jahr 2017 erf\u00fcllt. Die Sperrfrist nach \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a01 BGB ist mithin noch nicht abgelaufen.<\/p>\n

Gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a01a BGB beginnt eine Sperrfrist auch dann, wenn vermieteter Wohnraum nach dessen \u00dcberlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber ver\u00e4u\u00dfert worden ist. F\u00fcr den Fall, dass nach einer solchen Ver\u00e4u\u00dferung Wohnungseigentum begr\u00fcndet wird, bestimmt \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a02a BGB, dass die Sperrfrist bereits mit der Ver\u00e4u\u00dferung nach Absatz\u00a01a beginnt.<\/p>\n

Wie der BGH nunmehr klargestellt hat, bedeutet dies, dass mit der Ver\u00e4u\u00dferung von Wohnungseigentum, das nach der Ver\u00e4u\u00dferung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber begr\u00fcndet worden ist, keine neue Sperrfrist gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a01 BGB beginnt. Vielmehr verbleibt es bei der bereits laufenden Frist nach \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a01a BGB.<\/p>\n

Im Streitfall w\u00e4re die Sperrfrist zum Zeitpunkt der K\u00fcndigung mithin abgelaufen gewesen, wenn die Ver\u00e4u\u00dferung an die GmbH & Co. KG Anfang 2012 unter den Tatbestand von \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a01a BGB fiele.<\/p>\n

Zu Recht hat das LG jedoch entschieden, dass eine Personenhandelsgesellschaft (also eine OHG oder eine KG) keine Personengesellschaft im Sinne von \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a01a BGB ist.<\/p>\n

\u00a7 577a Abs. 1a BGB soll den Mieter vor der Gefahr sch\u00fctzen, dass durch die Ver\u00e4u\u00dferung eine Vielzahl von Personen die M\u00f6glichkeit erhalten, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zu k\u00fcndigen. Diese Gefahr besteht beim Erwerb durch eine GbR oder durch eine Grundst\u00fccksgemeinschaft, weil deren Mitglieder Eigenbedarf geltend machen k\u00f6nnen. Die Gesellschafter einer OHG oder KG d\u00fcrfen sich nach der Rechtsprechung des BGH hingegen nicht auf Eigenbedarf berufen. Folglich greift der Zweck des \u00a7 577a Abs. 1a BGB bei der Ver\u00e4u\u00dferung an eine solche Gesellschaft nicht.<\/p>\n

Praxistipp:<\/em><\/span> Die Fristen nach \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a01 und 1a beginnen jeweils mit der Eintragung der ma\u00dfgeblichen Rechts\u00e4nderung im Grundbuch (BGH, U. v. 21.3.2018 \u2013 VIII\u00a0ZR\u00a0104\/17, BGHZ 218, 162 Rn.\u00a021 [insoweit nicht in MDR 2018, 584]).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Diese Woche geht es um die K\u00fcndigungssperrfrist bei Begr\u00fcndung von Wohnungseigentum oder bei der Ver\u00e4u\u00dferung an eine Personengesellschaft oder Personenmehrheit. Ver\u00e4u\u00dferung von Mietwohnraum an Personenhandelsgesellschaften BGH, Urteil vom 6.\u00a0August 2025 \u2013 VIII\u00a0ZR\u00a0161\/24 Der VIII.\u00a0Zivilsenat legt \u00a7\u00a0577a Abs.\u00a01a BGB anhand des Gesetzeszwecks aus. Die Beklagte sind seit 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus in M\u00fcnchen. […]<\/p>\n","protected":false},"author":27,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[64,61,794],"tags":[349,74,3506,3505,3501,3507,3504,1204,3503,152,3502],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3774"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/27"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3774"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3774\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3775,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3774\/revisions\/3775"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3774"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3774"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3774"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}