{"id":3860,"date":"2025-11-30T09:31:11","date_gmt":"2025-11-30T08:31:11","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/?p=3860"},"modified":"2025-11-30T09:31:11","modified_gmt":"2025-11-30T08:31:11","slug":"montagsblog-398","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/2025\/11\/30\/montagsblog-398\/","title":{"rendered":"Montagsblog: Neues vom BGH"},"content":{"rendered":"

Diese Woche geht es um die Abgrenzung zwischen einer Vertragsstrafe und einer Vereins- oder Verbandsstrafe.<\/em><\/p>\n

Vertragsstrafevereinbarung in der Gemeinschaftsordnung einer Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer
\n<\/strong>BGH, Urteil vom 24.\u00a0Oktober 2025 \u2013 V\u00a0ZB\u00a0129\/24<\/p>\n

Der V.\u00a0Zivilsenat entscheidet, dass die \u00a7\u00a7\u00a0339\u00a0ff. BGB jedenfalls f\u00fcr bestimmte Konstellationen anwendbar sind.<\/em><\/p>\n

Die Beklagte zu\u00a01, eine GmbH & Co. KG mit der Beklagten zu\u00a02 als pers\u00f6nlich haftender Gesellschafterin, ist Sondereigent\u00fcmerin einer Wohneinheit in einer Wohnungseigentumsanlage. Nach der in der Teilungserkl\u00e4rung enthaltenen Gemeinschaftsordnung ist der Eigent\u00fcmer dieser Wohneinheit berechtigt, den Dachbereich (mit einer Fl\u00e4che von \u00fcber 1000\u00a0m\u00b2) auszubauen und das Dach aufzustocken. F\u00fcr den Fall, dass die Bauzeit l\u00e4nger als f\u00fcnfzehn Monate betr\u00e4gt, ist eine Konventionalstrafe an die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer in H\u00f6he von 15 Euro pro Quadratmeter Wohnfl\u00e4che und Monat vorgesehen.<\/p>\n

Die Bauzeit ist um mehr als ein Jahr \u00fcberschritten worden. Die klagende Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer verlangt deshalb Zahlung von rund 230.000 Euro nebst Zinsen und die Feststellung, dass die Beklagten bis zum Abschluss der Bauarbeiten zu weiteren monatlichen Zahlungen verpflichtet sind.<\/p>\n

Die Klage hatte vor dem AG und dem LG Erfolg.<\/p>\n

Der BGH verweist die Sache an das LG zur\u00fcck.<\/p>\n

In Literatur und Instanzrechtsprechung ist umstritten, ob eine in der Gemeinschaftsordnung einer Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer vorgesehene Strafe den Regelungen \u00fcber Strafversprechen (\u00a7\u00a7\u00a0339\u00a0ff. BGB) unterliegt oder als Verbandsstrafe anzusehen ist, die im Hinblick auf Art.\u00a09 Abs.\u00a01 GG einer weniger weitgehenden gerichtlichen \u00dcberpr\u00fcfung unterliegt.<\/p>\n

Der BGH entscheidet die Frage nicht abschlie\u00dfend. Die im Streitfall vereinbarte Strafe sieht er aber – wie die Vorinstanzen – als Vertragsstrafe im Sinne von \u00a7\u00a0339 BGB an.<\/p>\n

F\u00fcr diese Einordnung spricht schon, dass die Strafe im Falle einer \u00dcberschreitung der vorgesehenen Bauzeit anf\u00e4llt, ohne dass es einer Entscheidung der Wohnungseigent\u00fcmer bedarf. Ob dies ausreicht, l\u00e4sst der BGH ebenfalls offen. Im Streitfall kommt jedenfalls entscheidend hinzu, dass die Strafe ausdr\u00fccklich als Konventionalstrafe bezeichnet ist und dass sie nicht jeden Wohnungseigent\u00fcmer treffen kann, sondern nur den Ausbauberechtigten.<\/p>\n

Der BGH tritt den Vorinstanzen auch darin bei, dass eine Gemeinschaftsordnung Regelungen \u00fcber eine Vertragsstrafe im Sinne von \u00a7\u00a7\u00a0339\u00a0ff. BGB wirksam treffen kann. Die Vereinbarung einer solchen Regelung ist von der Privatautonomie gedeckt. Die Regelung unterliegt auch nicht einer Inhaltskontrolle nach den Regelungen f\u00fcr Allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingungen (\u00a7\u00a7\u00a0307\u00a0ff. BGB) oder einer Missbrauchskontrolle nach \u00a7\u00a0242 BGB.<\/p>\n

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist \u00a7\u00a0343 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 BGB, wonach eine verwirkte Strafe auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden, wenn sie unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig hoch ist, im Streitfall jedoch anwendbar. Diese Regelung wird nicht durch \u00a7\u00a010 Abs.\u00a02 WEG verdr\u00e4ngt, der jedem Wohnungseigent\u00fcmer das Recht gibt, die Anpassung einer Vereinbarung zu verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gr\u00fcnden unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigent\u00fcmer, unbillig erscheint. Ein Antrag auf Herabsetzung der Strafe nach \u00a7\u00a0343 BGB zielt nicht auf eine \u00c4nderung der Gemeinschaftsordnung ab, sondern lediglich auf eine Abmilderung der Risiken aus einer im Voraus erfolgten Pauschalierung der Strafh\u00f6he.<\/p>\n

Einer Anwendung von \u00a7\u00a0343 BGB steht im Streitfall auch nicht der Umstand entgegen, dass die Beklagte zu\u00a01 eine Handelsgesellschaft ist. Nach \u00a7\u00a0348 HGB kann eine Vertragsstrafe zwar nicht herabgesetzt werden, wenn sie von einem Kaufmann im Betrieb seines Handelsgewerbes versprochen worden ist. In der Konstellation des Streitfalls erfolgt aber nur der Erwerb des Wohnungseigentums im Betrieb des Handelsgesch\u00e4fts. Die Vertragsstrafe ergibt sich hingegen aus dem Eintritt in die Gemeinschaftsordnung. Dieser erfolgt von Gesetzes wegen mit dem Eigentumserwerb.<\/p>\n

Das LG wird deshalb pr\u00fcfen m\u00fcssen, ob die Strafe nach \u00a7\u00a0343 BGB herabzusetzen ist.<\/p>\n

Praxistipp:<\/em><\/span> Ein Antrag auf Herabsetzung einer Vertragsstrafe gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0343 BGB muss nicht beziffert werden, weil die H\u00f6he des Erm\u00e4\u00dfigungsbetrags ggf. dem Ermessen des Gerichts unterliegt (BGH, Urteil vom 22.\u00a0Mai 1968 – VIII\u00a0ZR\u00a069\/66, MDR 1968, 751).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Diese Woche geht es um die Abgrenzung zwischen einer Vertragsstrafe und einer Vereins- oder Verbandsstrafe. Vertragsstrafevereinbarung in der Gemeinschaftsordnung einer Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer BGH, Urteil vom 24.\u00a0Oktober 2025 \u2013 V\u00a0ZB\u00a0129\/24 Der V.\u00a0Zivilsenat entscheidet, dass die \u00a7\u00a7\u00a0339\u00a0ff. BGB jedenfalls f\u00fcr bestimmte Konstellationen anwendbar sind. Die Beklagte zu\u00a01, eine GmbH & Co. KG mit der Beklagten zu\u00a02 […]<\/p>\n","protected":false},"author":27,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[15,60,965],"tags":[3592,3589,3587,404,3588,3414,2135,3591,3590,3593],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3860"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/27"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3860"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3860\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3861,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3860\/revisions\/3861"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3860"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3860"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3860"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}