{"id":4067,"date":"2026-08-28T14:49:27","date_gmt":"2026-08-28T12:49:27","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/?p=4067"},"modified":"2026-08-28T14:50:58","modified_gmt":"2026-08-28T12:50:58","slug":"montagsblog-437","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mdr\/2026\/08\/28\/montagsblog-437\/","title":{"rendered":"Montagsblog: Neues vom BGH"},"content":{"rendered":"

Diese Woche geht es um die besonderen Vorschriften f\u00fcr Maklervertr\u00e4ge \u00fcber Wohnungen und Einfamilienh\u00e4user.<\/em><\/p>\n

Maklervertrag \u00fcber Einfamilienhaus bei Erbbaurecht
\n<\/strong>BGH, Urteil vom 16.\u00a0Juli 2026 \u2013 I\u00a0ZR\u00a0223\/25<\/p>\n

Der I.\u00a0Zivilsenat befasst sich erneut mit Fragen zur Auslegung der \u00a7\u00a7\u00a0656a\u00a0ff. BGB.<\/em><\/p>\n

Der Kl\u00e4ger ist Immobilienmakler. Im Fr\u00fchjahr 2022 beauftragte ihn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft mit der Vermittlung des Verkaufs eines mit einem Erbbaurecht belasteten und mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundst\u00fccks gegen eine Provision in H\u00f6he von 3,57\u00a0% des Kaufpreises. Der Kl\u00e4ger erteilte keine Widerrufsbelehrung.<\/p>\n

Nach Erteilung des Auftrags fertigte der Kl\u00e4ger ein Expos\u00e9, in dem das Geb\u00e4ude f\u00fcr rund 290.000 Euro und das Grundst\u00fcck f\u00fcr rund 100.000 Euro angeboten wurden. Im Expos\u00e9 hei\u00dft es ferner, der K\u00e4ufer k\u00f6nne auch in den bestehenden Erbbauvertrag eintreten und bei Abschluss eines Kaufvertrages schulde der K\u00e4ufer eine Provision in H\u00f6he von 3,57\u00a0% des Kaufpreises.<\/p>\n

Der Beklagte bat den Kl\u00e4ger im August 2022 \u00fcber immobilienscout24.de um \u00dcbersendung des Expos\u00e9s. Nach dessen Erhalt vereinbarte er mit dem Kl\u00e4ger per E-Mail einen Besichtigungstermin. Im Anschluss an die Besichtigung unterschrieb er eine Vereinbarung, in der er best\u00e4tigte, dass ihm der Kl\u00e4ger das Haus angeboten und nachgewiesen habe, und sich dazu verpflichtete, dem Kl\u00e4ger eine Provision in H\u00f6he von 3,57\u00a0% des Kaufpreises zu zahlen. Dieser Vereinbarung war eine Widerrufsbelehrung beigef\u00fcgt.<\/p>\n

Im September 2022 erkl\u00e4rte die Erbengemeinschaft den Widerruf des Maklervertrags mit dem Kl\u00e4ger.<\/p>\n

Im Mai 2023 erwarb der Beklagte zusammen mit seiner Ehefrau das Erbbaurecht mit dem Geb\u00e4ude f\u00fcr 270.000 Euro. Der Kl\u00e4ger stellte ihm daraufhin eine Provision von 9.639 Euro in Rechnung. Der Beklagte beglich die Rechnung nicht.<\/p>\n

Das LG hat den Beklagten zur Zahlung der Provision verurteilt. Das KG hat die Klage abgewiesen.<\/p>\n

Der BGH stellt das erstinstanzliche Urteil wieder her.<\/p>\n

Zu Recht sind beide Vorinstanzen davon ausgegangen, dass ein wirksamer Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist.<\/p>\n

Der Vertrag unterliegt nach \u00a7\u00a0656a BGB der Textform.<\/p>\n

F\u00fcr die Frage, ob ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, sind allein die baulichen Gegebenheiten ma\u00dfgeblich, nicht aber die zivilrechtliche Ausgestaltung. Deshalb ist unerheblich, dass das zu vermittelnde Geb\u00e4ude auf der Grundlage eines Erbbaurechts errichtet wurde und deshalb gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a095 Abs.\u00a01 Satz\u00a02 BGB keinen Bestandteil des Grundst\u00fccks bildet, auf dem es steht.<\/p>\n

Wie der BGH vor kurzem entschieden hat, kann ein Maklervertrag auch dann konkludent geschlossen werden, wenn er gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0656a BGB der Textform unterliegt. Erforderlich ist, dass aus dem Text hinreichend deutlich der Wille hervortritt, einen solchen Vertrag zu schlie\u00dfen.<\/p>\n

Diese Voraussetzungen waren im Streitfall schon durch die \u00dcbersendung des Expos\u00e9s mit dem Hinweis auf die Provisionspflicht und die \u00dcbersendung der E-Mail mit dem Besichtigungswunsch erf\u00fcllt. Ein nach \u00a7\u00a0312g BGB bestehendes Widerrufsrecht konnte jedenfalls zwei Wochen nach der im Gefolge der Besichtigung erteilten Belehrung nicht mehr ausge\u00fcbt werden.<\/p>\n

Entgegen der Auffassung des KG steht dem Provisionsanspruch des Kl\u00e4gers nicht entgegen, dass er aufgrund des wirksamen Widerrufs von der Verk\u00e4uferseite keine Provision fordern kann.<\/p>\n

Bei Maklervertr\u00e4gen \u00fcber eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, bei denen der K\u00e4ufer ein Verbraucher ist, kann sich ein Makler gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0656c Abs.\u00a01 Satz\u00a01 BGB nur dann von beiden Parteien des Kaufvertrags beauftragen lassen, wenn er mit beiden ein Honorar in gleicher H\u00f6he vereinbart. Vereinbart er mit einer Partei, dass er unentgeltlich t\u00e4tig wird, kann er \u00a7\u00a0656c Abs.\u00a01 Satz\u00a03 BGB auch von der anderen Partei keine Provision verlangen. Dasselbe gilt gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0656c Abs.\u00a01 Satz\u00a03 BGB, wenn der Makler einer Partei den Provisionsanspruch erl\u00e4sst.<\/p>\n

Im Streitfall ist keiner dieser Tatbest\u00e4nde erf\u00fcllt.<\/p>\n

Der Kl\u00e4ger hat sich von Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer jeweils ein Honorar in gleicher H\u00f6he versprechen lassen. Dass er gegen\u00fcber den Verk\u00e4ufern keinen Provisionsanspruch hat, beruht nicht auf einem Erlass, sondern auf dem wirksamen Widerruf des betreffenden Vertrages (der BGH f\u00fchrt nicht aus, auf welcher Grundlage der Widerruf erkl\u00e4rt wurde; wahrscheinlich bestand ein Widerrufsrecht nach \u00a7\u00a0312g BGB).<\/p>\n

Entgegen der Auffassung des KG ist die f\u00fcr den Erlass einschl\u00e4gige Regelung in \u00a7\u00a0656c Abs.\u00a01 Satz\u00a03 BGB nicht entsprechend anwendbar, wenn der Makler den Anspruch gegen eine Partei deshalb verliert, weil er es fahrl\u00e4ssig vers\u00e4umt hat, ein dieser Partei zustehendes Widerrufsrecht durch Erteilung einer ordnungsgem\u00e4\u00dfen Belehrung zu befristen. Nach Einsch\u00e4tzung des BGH fehlt es insoweit schon an einer planwidrigen Regelungsl\u00fccke.<\/p>\n

\u00a7 656d BGB ist im Streitfall ebenfalls nicht einschl\u00e4gig. Diese Regelung erfasst lediglich F\u00e4lle, in denen ein Maklervertrag nur mit einer Partei des Kaufvertrags besteht und die andere Partei sich in einer anderen Vereinbarung zur Zahlung oder Erstattung einer Provision verpflichtet \u2013 zum Beispiel im Kaufvertrag oder in einer mit dem Makler vereinbarten Schuld\u00fcbernahme. Im Streitfall haben beide Parteien des Kaufvertrags einen Maklervertrag geschlossen.<\/p>\n

Praxistipp:<\/em> <\/span>Wenn es an einer ordnungsgem\u00e4\u00dfen Widerrufsbelehrung fehlt, erlischt das Widerrufsrecht gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0356 Abs.\u00a03 Satz\u00a02 BGB sp\u00e4testens zw\u00f6lf Monate und vierzehn Tage nach Vertragsschluss.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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