Lange in Eckpunkten angekündigt ist er jetzt am 8.2.2026 veröffentlicht worden: der Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummieten – Stand 8.2.2026. Sein Ziel: weitere Verschärfungen des Mietpreisrechts, um in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung mehr bezahlbaren Wohnraum bereitzuhalten. Der Mietpreisbremse, die gemessen an ihrem Ziel in den 10 Jahren ihrer Geltung schon selbst ihre Bankrotterklärung abgegeben hat, soll zu mehr Wirksamkeit verholfen werden.
Wenn dies das erklärte Ziel des Gesetzes ist, wieso soll es dann zu Eingriffen in das bislang liberale Geschäftsraummietrecht kommen?
Aber auch dann, wenn man die neuen preisrechtlichen Instrumente als Entwurfsinhalt nach Lektüre überdenkt, drängt sich die Assoziation an einen wunderschönen Song aus der deutschen Pop-Kultur regelrecht auf: „Was soll das?“ – so der Titel des Songs eines Interpreten, den jeder in „Bochum“ verortet, der aber aus Göttingen stammt.
Halten wir Umschau – worum geht es – abgesehen von Nachbesserungen und kleineren Ergänzungen – im Wesentlichen?
Möbliertes Wohnen (§ 556 d Absatz 1a BGB-E):
Der Möblierungszuschlag soll gesondert ausgewiesen werden. Andernfalls gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet. Die Folge: Mieter zahlen auch nur für eine unmöblierte Wohnung, obwohl sie den Gebrauchsvorteil der mitvermieteten Möbel immer genießen. Dafür driften Vermieter in die Instandsetzungspflicht, ebenfalls immer! Der Reparaturaufwand nimmt bei fortschreitendem Alter und gebrauchten Möbel zu, der Möblierungszuschlag ab. Es bildet sich eine „Wertschere“, die sich immer weiter öffnet. Das reicht im Extremfall bis zur Pflicht zur Neuanschaffung des mitvermieteten Mobiliars.
Der Möblierungszuschlag muss immer angemessen (Berechnung nach dem Anschaffungswert und Abnutzungsgrad) sein, bei vollmöblierten Wohnungen darf mit einer Pauschale von 5 % der Nettokaltmiete gearbeitet werden. Die vorgegebenen Korrelationen sind dogmatisch nicht erklärbar, die Bewertung und der Ansatz des Möblierungszuschlags schon aufgrund des unbestimmten Rechtsbegriffs „angemessen“ extrem Streit richtig. Nur a priori dazu folgende Fragen:
- Was hat der Gebrauchsvorteil und der anzusetzende Zeitwert der Möbel mit dem Niveau der Nettokaltmiete zu tun?
- Gibt es noch Rechnungen oder sonstige Nachweise zum Anschaffungswert?
- Wer bestimmt den Abnutzungsgrad?
Vor allem aber: der Zuschlag verstößt gegen das System der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dort geht es nicht um den Anschaffungswert oder um den Abschreibungsfaktor von Möbeln, sondern um Bestandsmieten mit Bezug auf Ausstattungskriterien der Wohnungen. Auch die Pauschale von 5 % bei Vollmöblierung (wann liegt sie vor?) ist gegriffen.
Dem Mieter wird vor Vertragsunterzeichnung ein Auskunftsanspruch zur angesetzten Höhe eines Möblierungszuschlags zur Seite gestellt, über den unaufgefordert zu informieren ist (§ 556g Absatz 1b BGB-E). Seine Funktion ist aufgrund der systematischen Stellung des Anspruchs klar: der Vermieter wird unter Generalverdacht gestellt, die Mietpreisbremse bewusst zu umgehen, der Mieter soll ihn mit dem Auskunftsanspruch leichter überführen und zur Kasse bitten können. Parallel werden bereits Vorüberlegungen zu einer Bußgeldpflicht bei Verletzung der Mietpreisbremse angestellt; der Vermieter wird ohne jeden Anlass pönalisiert. Die Unschuldsvermutung im Strafrecht wird im Zivilrecht unter den Tisch gekehrt.
In der Praxis wird schon deswegen niemand mehr möbliert vermieten; aber auch deshalb nicht, weil die umfangreichen Nachweisverpflichtungen zum Ansatz des Möblierungszuschlags nicht erfüllt werden können. Der Vermieter wird parallele Verwertungsmöglichkeiten für seine Möbel finden, die „ungefährlicher“ sind. Er wird sie verkaufen, verschenken oder anderes mehr. Insbesondere in Ballungsgebieten wird möblierter Wohnraum, gerne kombiniert mit Kurzzeitvermietungen, nicht mehr angeboten werden. Ein ganzes Marktsegment bricht zusammen. Das hilft auch Mietern nicht, die dann keine Bleibe mehr finden. Relevant sind die Änderungen besonders in Großstädten, für Micro-Living und für Business Apartments.
Immerhin: Die paragraphenmäßig noch nicht „bezifferte“ Übergangsvorschrift in Art. 2 EGBGB-E lässt bestehende Verträge bis zum Inkrafttreten des Gesetzes im Wesentlichen „ungeschoren“. Den neuen Auskunftsanspruch hat der Mieter aber auch in diesen Fällen. Und damit stellt sich im Ergebnis doch das aufgezeigte Problem in jedem Fall.
Kurzzeitvermietung mit zeitlicher Höchstgrenze (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E)
Maximal 6 Monate lang darf für kurze Zeit mit der Rechtsfolge vermietet werden, dass der soziale Mieterschutz im Bereich der Mieterhöhungen und der Kündigungsregelungen gelockert bleibt. Auf Mieterseite muss ein besonderer Anlass für die kurzfristige Anmietung bestehen, damit diese Regelungen überhaupt zum Tragen kommen können
Auch dies wird künftig die Zahl der Kurzzeitvermietungen kräftig „eindampfen“, vor allem zum Nachteil der Mieterklientel, die keine Bleibe finden, vor allen Dingen aber auch zum Nachteil der Wirtschaft in den betroffenen Regionen. Denn häufig bringen z.B. Messeveranstalter oder Arbeitgeber ihre Arbeitnehmer in diesen Mietverhältnissen unter. Wenn dies mangels Angebotslage nicht mehr möglich ist, werden sich wirtschaftliche Verwerfungen ergeben.
Mietendeckel bei vereinbarter Indexmiete (§ 557 b Abs. 4 BGB-E)
In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieten in der Steigerung auf 3,5 % pro Jahr gedeckelt, auch wenn der Bezugsindex höher steigt. Absenkungen bei der Indexentwicklung bleiben geflissentlich unberücksichtigt. Sie zählen also voll. Was der Klauselgestalter nach einmütiger Rechtsprechung nicht darf, erlaubt sich der Gesetzgeber mit einem Federstrich. Bekanntlich müssen Indexklauseln in beide Richtungen nach oben und nach unten funktionieren, sollen sie wirksam sein (st. Rspr. vgl. zuletzt: BGH, Urt. v. 26.5.2021 – VIII ZR 42/20, MDR 2021, 997; OLG Düsseldorf, Urt. v. 5.6.2025 – 10 U 146/24, IMR 2025, 325; AG Wolfenbüttel, Urt. v. 11.11.2014 – 17 C 230/14 ; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, § 557b BGB Rn. 58 mit weiteren Nachweisen; Lützenkirchen/Dickersbach, 3. Aufl., § 557b BGB Rn. 38; BeckOK BGB/Schüller BGB § 557 b Rn. 21).
Das ist im Sinne eines fairen Interessenausgleichs auch nachvollziehbar. Der Gesetzgeber greift – weder wirtschaftlich noch dogmatisch begründbar – einseitig zugunsten der Mieterseite in Vertragsgrundlagen ein. Schon bisher entwickelten sich die Kosten der Immobilienbewirtschaftung aufgrund des inflationären Warenkorbes stark unterschiedlich zu der Indexentwicklung als Bezugsgröße für die Miete, die hierzu des Gegengewicht bilden soll. Denn nach dem Verständnis des BGB ist der Vermieter gehalten, alle in Zusammenhang mit der Immobilienbewirtschaftung entstehenden Kosten aus der Miete zu decken.
Zur Rechtfertigung wird immer wieder auf die gravierend erhöhten Mieten infolge des russischen Angriffskriegs verwiesen. Dabei wird aber verschwiegen, dass die Indexentwicklung in den vielen Jahren vorher nahezu vor sich hindümpelte. Und: die Mietpreisbremse gilt auch bereits nach geltendem Recht für Indexmietenverträge (§ 557b Abs. 4 BGB).
Einmalige Ausweitung der Schonfristzahlung auch bei ordentlicher Kündigung (§ 573 Abs. 4 BGB-E)
Bei Verzug mit der Zahlung der Miete oder der Kaution sollen auch fristgebundene zahlungsverzugsbedingte Kündigungen – im Mietverhältnis einmalig – der Schonfristenregelung unterworfen werden. Das ist in keiner Weise zu rechtfertigen und belohnt die „Bummelanten“. Denn Verzug setzt bekanntlich Verschulden voraus (§ 286 Abs. 4 BGB. Wer unverschuldet in Zahlungsrückstand gerät, bleibt schon nach aktuellem Recht und von jeher vor fristlosen wie fristgerechten Kündigungen geschützt. Anders formuliert: Nur wer selbstverschuldet in Zahlungsverzug gerät, muss die Kündigung seines Mietverhältnisses als Sanktionsfolge tragen. Davon jetzt umfänglich abzuweichen bedeutet:
Zahlungsunwillige Mieter ruhen sich auf dem neuen Gesetz aus. Vermieter laufen ihrem Geld weiterhin (im Zweifel erfolglos) hinterher; dies mit großem Arbeits- und Verwaltungsaufwand, vor allen Dingen aber mit eigenem wirtschaftlichem Schaden. Der Vermieter wird zur kreditgebenden Bank. Er kann sich nur noch – nur theoretisch und halbherzig – mit der Liquidation seiner eigenen Zinsaufwendungen und Anlageverluste als Kündigungsfolgeschaden trösten. Dessen Durchsetzung bleibt aber in den hier betrachteten Fällen rein illusorisch. Denn wer kein Geld hat, oder wer kein Geld haben will, dem sind Zahlungsforderungen Dritter so ziemlich egal. Jeder, der damit in der Praxis zu tun hat, kennt diese Wirkungszusammenhänge!
Mieterhöhungsverbot nach modernisierendem Heizungstausch, der geförderten Vorgaben des GEG genügt (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB-E, § 559e BGB
Ein besonderer „Geniestreich“ besteht darin, dass man Vermieter innerhalb der gewünschten energetischen Gebäudesanierung in einen Heizungsumbau zum Einsatz erneuerbarer regenerativer Energien drängt, ihnen gleichzeitig aber jetzt im Falle eines Staffelmietvertrags nun jede Mieterhöhungsmöglichkeit verwehrt. Denn § 559e BGB (Spezialtatbestand zur Mieterhöhung nach Heizungstausch im Sinne des GEG) wird nun ausdrücklich vom Mieterhöhungsverbot im Falle einer vereinbarten Staffelmiete erfasst. Einerseits will der Gesetzgeber die energetische Sanierung, andererseits würgt er sie ab.
Vereinfachte Modernisierungen mit doppeltem Budget möglich (§ 559c Abs. 1 Satz 1 BGB-E)
Auch für die Vermieter hat der Gesetzgeber etwas in seinem kleinen Überraschungsköfferchen: ein kleines Alibi in diese Richtung, dass nicht „schadet“?
Dazu nur soviel: § 559c BGB wurde mit Gesetz vom 18.12.2018 zum 1.1.2019 eingeführt. Seitdem ist gerade mal ein (!) Gerichtsurteil zu dieser Norm ergangen, wie eine Recherche in der juris Datenbank zeigt (AG Wennigsen, Urteil vom 21. Juli 2023 – 3 C 41/23). Und dort spielt die Norm nicht einmal die zentrale Rolle! Da kann man natürlich als Gesetzgeber ein bisschen nachjustieren, ohne sich gleich die Finger zu verbrennen! Nach dem Gesagten bleibt es ja in der Praxis ohnehin bedeutungslos!
Und jetzt zur Neuregelung selbst: Modernisierungsmaßnahmen kleineren Umfangs (Grenze der Berechnungsgrundlage 10.000 €) können schon bisher vereinfacht mit dem Ansatz einer 30-prozentigen Pauschale für die Berücksichtigung der ersparten Erhaltungskosten durchgeführt werden (§ 559c Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Die anrechenbare Berechnungsgrundlage soll auf 20.000 € verdoppelt werden; schon fast eine Farce, wenn man bedenkt, das schon der Einbau einer Wärmepumpe in ein Einfamilienhaus einschließlich Vorbereitungs-, Planungs-, Material- und Baukosten wesentlich mehr als 35.000 € kostet.
Fazit:
Einer der „schlechtesten“ Gesetzentwürfe jemals, für das sich die „Väter des BGB“ in der Fassung vom 1.1.1900 bodenlos geschämt hätten. Das kommt heraus, wenn pure Ideologie Praxiskenntnis und sauberes dogmatisches Handwerk ablöst. Im Einzelnen ist der Entwurf
- Praxisuntauglich, weil nicht handhabbar,
- Politisch völlig unausgewogen, einseitig krass bevorteilend und spiegelbildlich krass benachteiligend; dies völlig ohne Ausgleichsfunktion, die einem Gesetz immanent sein muss (Befriedungsfunktion und Akzeptanz des Rechtssatzes in der Gesellschaft),
- dogmatisch nicht erklärbar und voller Systembrüche,
- zwischen den Marktteilnehmern weitere Fronten aufbauend und Fronten verhärtend, dies mit extremem Streitpotenzial,
- und insgesamt an den selbst gesteckten Zielen absolut vorbei.
Mit weiteren preisrechtlichen Drangsalierungen kann und wird kein neuer oder zusätzlicher Wohnraum entstehen; vorhandener Wohnraum wird auch nicht billiger werden. Das hat schon die Mietpreisbremse, hochgehalten wie eine Monstranz, in den 10 Jahren ihrer Geltung nicht vermocht.
Ein solches Gesetz nützt niemandem, gerade nicht der Mieterseite. Denn insbesondere in Großstädten wird nicht mehr möbliert vermietet werden, weil viel zu streitanfällig und rechtlich damit viel zu unsicher. Das entzieht dem Markt Wohnraum, der hier für Messezimmer, Monteurzimmer etc. dringend benötigt wird. Ein ganzes Marktsegment wird mit der Kurzzeitvermietung sowie der möblierten Vermietung „kaputtgesteuert“. An diesem Gesetz stimmt nichts! Insbesondere für Ballungszentren stellt sich die Frage:
Was soll das?