Die Bundesregierung annonciert das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) als großen Schritt in Richtung Technologieoffenheit. Weg von starren Vorgaben, hin zu mehr Entscheidungsfreiheit beim Heizungstausch. Das klingt zunächst nach Entlastung für Eigentümer und Vermieter.
Doch wer den Regierungsentwurf genauer liest, erkennt schnell: Die vermeintliche Freiheit hat ihren Preis – und der könnte für viele Immobilieneigentümer erheblich werden.
Die 65%-Pflicht fällt – die Kosten steigen trotzdem
Zwar soll die bisherige Pflicht entfallen, beim Heizungstausch mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen. Fossile Heizungen bleiben also formal zulässig.
Doch genau hier beginnt die politische Konstruktion des neuen Gesetzes: Was rechtlich erlaubt bleibt, wird wirtschaftlich gezielt erschwert.
Künftig sollen Vermieter bei neu eingebauten fossilen Heizsystemen schrittweise steigende Anteile biogener Brennstoffe verwenden müssen – die sogenannte „Bio-Treppe“. Diese Brennstoffe sind deutlich teurer als herkömmliches Gas oder Öl. Gleichzeitig soll der Vermieter verpflichtet werden, die Hälfte dieser Mehrkosten selbst zu tragen.
Das bedeutet nichts anderes als eine politische Umverteilung zulasten der Eigentümer.
Bislang galten Brennstoffkosten als klassische Betriebskosten des Mieters. Nun greift der Staat unmittelbar in dieses Prinzip ein – obwohl er selbst durch CO₂-Abgaben und regulatorische Vorgaben die Preissteigerungen verursacht hat.
Fossile Heizungen bleiben erlaubt – aber werden zum „Groschengrab“
Die politische Botschaft lautet: „Ihr dürft weiterhin frei entscheiden.“
Die wirtschaftliche Realität lautet dagegen: „Wenn ihr euch falsch entscheidet, wird es teuer.“
Damit entsteht eine neue Form indirekter Regulierung. Kein ausdrückliches Verbot – aber ein massiver finanzieller Druck, der bestimmte Heizungsformen faktisch verdrängen soll.
Für viele Vermieter wird der Betrieb fossiler Heizsysteme damit zum unkalkulierbaren Kostenrisiko.
Modernisierung wird schwieriger statt attraktiver
Auch bei der Refinanzierung von Investitionen setzt der Entwurf neue Hürden.
Die bisherige 15-Prozent-Instandhaltungspauschale soll wegfallen. Stattdessen müssen künftig aktuelle und sogar fiktive Erhaltungskosten abgezogen werden – häufig auf Schätzbasis.
Die Folgen liegen auf der Hand:
- längere Amortisationszeiten,
- höhere rechtliche Unsicherheiten,
- mehr Streit über umlagefähige Kosten,
- geringere Investitionsbereitschaft.
Gerade kleinere private Vermieter könnten dadurch künftig deutlich zurückhaltender modernisieren.
Wärmepumpen bleiben wirtschaftlich riskant
Selbst der politisch gewünschte Einbau von Wärmepumpen im Bestand wird keineswegs einfacher.
Die Anforderungen an die nachzuweisende Energieeffizienz bleiben hoch. Die notwendige Jahresarbeitszahl von 2,5 bedeutet, dass die Wärmepumpe aus 1kWh Strom 2,5 kWh Wärme erzeugt.
In vielen Bestandsgebäuden ist das technisch oder wirtschaftlich nur schwer erreichbar, damit bleibt auch der Erfolg solcher Investitionen unsicher – trotz staatlicher Förderprogramme.
Bußgelder bleiben als Druckmittel bestehen
Hinzu kommt: Der wirtschaftliche Druck wird durch ordnungsrechtliche Vorgaben abgesichert.
Wer gegen Vorschriften zur Heizungsprüfung, Optimierung oder zum hydraulischen Abgleich verstößt, muss weiterhin mit Bußgeldern von bis zu 5.000 Euro rechnen. Auch das zeigt: Der Staat setzt weiterhin auf Druck und Sanktionen statt auf echte Freiwilligkeit.
Der Bund gibt den „schwarzen Peter“ an die Kommunen weiter
Besonders brisant ist die Rolle der Kommunen. Denn selbst wenn fossile Heizungen bundesrechtlich erlaubt bleiben, können kommunale Wärmeplanungen deren Betrieb faktisch unmöglich machen. Beispielsweise durch:
- die Abschaffung bestehender Gasnetze,
- den Ausbau verpflichtender Wärmenetze,
- Anschluss- und Benutzungszwänge,
- neue kommunale Gebührenstrukturen.
Der Bund lockert damit formal die Regeln – überlässt die praktische Einschränkung aber den Städten und Gemeinden.
Fazit: Mehr Freiheit auf dem Papier, mehr Druck in der Praxis
Der Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes vermittelt nach außen den Eindruck von Technologieoffenheit. Tatsächlich bleibt der politische und wirtschaftliche Druck auf Immobilieneigentümer jedoch hoch – teilweise wird er sogar verschärft. Die zentrale Botschaft lautet offenbar: Nicht das Verbot soll die Entscheidung lenken, sondern die wirtschaftliche Belastung.
Genau deshalb dürfte der parlamentarische Streit um das Gesetz noch erheblich werden. Ob dabei tatsächlich spürbare Korrekturen erfolgen, bleibt angesichts der politischen Mehrheitsverhältnisse allerdings offen.
In bemerkenswerter Klarheit kommentiert immerhin der Ratsvorsitzende des Nationalen Normenkontrollrats, Lutz Goebel, den Entwurf des GmodG: Er gehöre „zu den handwerklich schwächsten und praxisfernsten Vorhaben, die dem Nationalen Normenkontrollrat in den vergangenen Jahren vorgelegt wurden“ und sei ein „Paradebeispiel dafür, warum viele Menschen staatliche Regeln nicht mehr verstehen“.