Verstößt ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gegen den Halbteilungsgrundsatz, so kann die daraus resultierende Unwirksamkeit durch die einvernehmliche nachträgliche Anpassung der Provision nicht geheilt werden.
KG, Urt. v. 12.2.2026 – 10 U 24/25
LG Berlin II, Urt. v. 29.11.2024 – 17 O 137/23
BGB § 656c
I. Das Problem
Ein Immobilienmakler bietet eine Eigentumswohnung in Berlin an. Dem liegt ein am 15.3.2022 geschlossener Maklervertrag mit dem Eigentümer zugrunde; vereinbart ist eine Maklerprovision von 3,00% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
Mit dem späteren Käufer der Wohnung, einem Verbraucher, schließt der Makler am 24.8.2022 ebenfalls einen Maklervertrag; vereinbart ist eine Provision von 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Anfang September 2022, vor Abschluss des Kaufvertrags, setzen die Parteien die Provision mittels E-Mail-Austausches einvernehmlich auf 3 % inklusive Mehrwertsteuer herab.
Der Kaufvertrag zwischen Eigentümer und Käufer kommt zustande. Der Makler fordert vom Käufer die Provision von 66.000 €. Da dieser nicht zahlt, erhebt der Makler Klage.
II. Die Entscheidung des Gerichts
Das KG Berlin gibt dem Käufer Recht und weist die Klage ab. Der Maklervertrag sei gemäß § 656c BGB nichtig, weshalb die Provision nicht entstanden sei. Die spätere einvernehmliche Herabsetzung der Provision habe keine Heilung bewirkt.
Der Makler habe mit beiden Parteien des Kaufvertrags einen Maklervertrag mit Provisionen in ungleicher Höhe geschlossen. Daher sei der Maklervertrag mit dem Käufer gem. § 656c Abs. 2 S. 1 in Verbindung mit § 656c Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Zwar hätten die Parteien später die Provision durch E-Mail-Austausch einvernehmlich herabgesetzt, so dass die beiden Provisionen aus den beiden Maklerverträgen fortan die gleiche Höhe gehabt hätten. Die damit herbeigeführte Vertragsänderung sei aber ebenfalls unwirksam, weil es an einem wirksamen Grundvertrag fehle, der abgeändert werden könnte.
Denn: Werde im laufenden Maklerverhältnis lediglich der Prozentsatz der Provision neu verhandelt und herab- oder heraufgesetzt, während der übrige Vertrag fortgelten soll, liege regelmäßig nur eine Änderung der Provisionsabrede innerhalb des bestehenden Maklervertrags vor (Verweis auf KG Berlin v. 10.5.1999 – 10 U 4676/98 –, juris Rz. 7). Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien beabsichtigten, den – ihrer damaligen Ansicht nach in vollem Umfang gültigen – zuvor geschlossenen Maklervertrag aufzuheben und durch einen neuen Vertrag zu ersetzen, seien nicht ersichtlich (Verweis auf BGH v. 5.11.1975 – IV ZR 174/74 –, juris Rz. 21).
Der Maklervertrag sei aufgrund des Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 S. 1 BGB insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion mit der Folge, dass die andere Partei zur Zahlung des hälftigen Maklerlohns verpflichtet bleibe, finde nicht statt.
III. Konsequenzen für die Praxis
Die Entscheidung kann nicht überzeugen. Die Ausführungen zur fehlenden Relevanz der einvernehmlichen Herabsetzung der Provision erscheinen reichlich formalistisch und lebensfremd. Zudem sind die vom Gericht als Beleg zitierten beiden Urteile nicht einschlägig: Sie betreffen vollkommen andere Sachverhalte und sind nicht zu § 656c BGB ergangen.
Die Unwirksamkeit eines Maklervertrags gemäß § 656c BGB ergibt sich gerade und ausschließlich aus der unterschiedlichen Provisionshöhe. Dann aber sollte die einvernehmliche Anpassung der Provisionshöhe zur Heilung des unwirksamen Maklervertrags auch ausreichen.
IV. Beraterhinweis
Die Entscheidung legt nahe, dass der Maklervertrag neu geschlossen werden muss, um den Provisionsanspruch zu begründen. Das allerdings hätte für den Makler auch seine Tücken. Denn dann kann sich der Käufer gegenüber dem Provisionsanspruch aus dem neuen Maklervertrag möglicherweise auf Vorkenntnis berufen. Auch diese Überlegung veranschaulicht, dass die Entscheidung abzulehnen ist. Mit Verbraucherschutz hat das jedenfalls nichts mehr zu tun.