Lösung für Schrottimmobilien

| 29. März 2018

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 23.3.2018 (V ZR 307/16) die Vorschrift § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erweiternd ausgelegt. Nach ihr kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint, erweiternd ausgelegt.

Er geht davon aus, dass ein Anpassungsanspruch, der zunächst im Wege der Klage durchgesetzt werden muss, auch dann besteht, wenn ein Eigentümer an der wirtschaftlichen Verwertung seiner Einheit gehindert ist. Hierzu muss gegebenenfalls durch ein Sachverständigengutachten das Vorliegen schwerwiegender Gründe für eine Anpassung der Nutzung nachgewiesen werden.

Dies kann vor allem Bedeutung auch bei Schrottimmobilien haben, die zu dem vorgesehenen Zweck nicht mehr genutzt werden können. Betroffen sind leerstehende Hotelanlagen und Gewerbeimmobilien. Aber auch bei Wohnimmobilien in Schrumpfungsregionen kann sich eine abweichende Nutzung anbieten.

Voraussetzung ist in sämtlichen Fällen, dass die geänderte Nutzung auch baurechtlich möglich ist. Dies ist beispielsweise dann nicht der Fall, wenn ein Sondergebiet für ein „Hotel“ besteht und nunmehr eine Wohnnutzung angestrebt ist. In diesem Fall müssen die Eigentümer „doppelgleisig“ vorgehen.

For a man’s house is his castle!

| 6. Dezember 2017

Viele Wohnungseigentümer mögen in Anlehnung an Sir Edward Coke (1552-1634) denken, es müsse einem Hausherrn wohl gestattet sein, sich gegen Diebe, Räuber und Angreifer zur Wehr zu setzen und zusammen mit Freunden und Nachbarn seinen Besitz mit Waffengewalt zu verteidigen, for a man’s house is his castle („denn eines Mannes Haus ist seine Burg“). Und weil das so ist, will man auch nicht von Geräuschen, die Nachbarn verursachen, belästigt werden. Dies gilt auch dann, wenn es um Geräusche geht, die von Kindern ausgehen. Zwar wird man bereit sein, in Maßen Heulen, Schreien, Weinen hinzunehmen und weiß auch, dass sich Kinder frei bewegen müssen. Wo aber ist die Grenze des objektiv Erträglichen erreicht?

Eine Antwort hierauf gibt jetzt der Bundgerichtshof in einer mietrechtlichen Entscheidung (BGH, Beschl. v. 22.8.2017 – VIII ZR 226/16 = MietRB 2017, 346 = MDR 2017, 1175) – die im Wohnungseigentumsrecht freilich „1:1“ anwendbar ist. Seine zentrale Antwort geht dahin, dass Geräuschemissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht üblichen kindlichen Verhalten haben, gegebenenfalls auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte für Lärm und entsprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens, grundsätzlich hinzunehmen seien.

Auf der anderen Seite habe jedoch die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz auch Grenzen. Diese seien jeweils im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichtigung namentlich von Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen, des Alters und des Gesundheitszustands des Kindes sowie der Vermeidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen.

Alles dieses ist richtig und wahr – und hilft im Einzelfall doch nicht viel weiter. Besser sind daher Hausordnungen. Solche sollten Vermieter mit Mietern und Wohnungseigentümer untereinander vereinbaren. Hausordnungsregelungen sollten dabei angemessen Raum für Lärm – und Raum für Ruhe geben. Liegt es so, wird diese Leitlinie es allen einfacher machen, zu sehen, was zumutbar ist – und was nicht. Denn die vom Bundgerichtshof für richtig erachtete Abwägung können Mieter und Wohnungseigentümer in der Regel nicht leisten. Entsprechendes gilt auch für Richter.

Wenn der Hund kratzt, wird’s teuer – Gericht empfiehlt Hundesocken

| 21. April 2017

Nach Auszug des Mieters wurden teilweise bis zu 10 cm lange Kratzer im Parkettboden festgestellt. Verursacher war der vom Mieter gehaltene Labrador. Zwar war individualvertraglich dessen Haltung gestattet. Aber der Mietvertrag enthielt auch noch den Passus, dass „der Mieter für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden haftet.“

Kratzer kein vertragsgemäßer Gebrauch

Wegen der Kosten für die Wiederherrichtung des Parketts von ca. 4.800 Euro traf man sich letztlich vor dem Landgericht Koblenz. Dieses erklärte mit Urt. v. 6.5.2014 den Mieter für verantwortlich (6 S 45/14, ZMR2015, 555) . Eine Haftungsfreistellung nach § 538 BGB wegen Verschlechterung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch lehnte das LG ab. Denn den Mieter treffe die Pflicht, alles zu unterlassen, was zu einem Schaden der Mietsache führen könne. Darüber hinaus sei zwecks Schadensvermeidung sogar ein positives Tun des Mieters verlangt. Nach dem ersten Krallenkratzer hätte er nämlich das Parkett mit Teppichboden abdecken können. Alternativ wäre auch gewesen, dem Labrador „im Handel erhältlichen Hundesocken“ anzulegen.

Es geht auch anders

Das vorstehende Urteil aus Koblenz ist aber kein Evangelium. So hat etwa das OLG Düsseldorf (16.10.2003 – 10 U 46/03, WuM 2003, 621) betont, dass jedenfalls im Eingangsbereich Kratzer und Schmarren im Parkett als vertragsgemäße Abnutzung zu behandeln seien, für welche der Mieter nicht hafte. Ähnlich auch das AG Siegburg (16.1.2001 – 4 C 53/01, NJW-RR 2001, 1390): Sollte mal in der Schuhsole ein Steinchen von der Straße hängenbleiben, dann hafte der Mieter nicht für solcherart verursachte Parkett-Kratzer.

Schließlich fallen auch im Treppenhaus vereinzelte Kratzer, die von einem Hund stammen, unter den vertragsgemäßen Gebrauch, meinte das AG Hannover (28.4. 2016 – 541 C 3858/15, Mietrecht kompakt 2016, 164).

Praxistipp für die künftige Vermietung

Der Fehler lag bei beiden, Mieter und Vermieter. Sie haben nämlich die Frage der Krallenkratzer bei Vertragsabschluss nicht behandelt. Wäre dieses Thema angesprochen worden, hätte im Rahmen einer Hundehaftpflichtversicherung die ausdrückliche Einbeziehung von Parkettschäden nahegelegen. Denn es ist nicht selbstverständlich, dass eine Privathaftpflicht­- bzw. Tierhalterhaftpflichtversicherung auch Parkettschäden abdeckt (LG Hannover, 15.08.1997 – 8 S 334/96, juris).