Vom Aufstellen und verändern

| 9. November 2016

Manche Fälle lassen mich ruhig schlafen. Andere nicht. Zu den Fällen, die mich eher unruhig werden lassen, gehören die, wenn Wohnungseigentümer etwas auf dem gemeinschaftlichen Eigentum abstellen. Das können Tische, Bänke, Kübel, Liegen, aber auch ein Sandkasten, ein Kinderschwimmbecken, eine mobile Terrasse oder ein Trampolin sein.

Land auf Land ab meint man, es handele sich beim Auf-/Drauf-/Hinstellen, Hinlegen, Ablegen um eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG). Und das ist falsch. Natürlich ist es vorstellbar, dass das, was da jetzt neu ist, stört. Dann aber wird vom gemeinschaftlichen Eigentum ein nachteiliger Gebrauch gemacht (§ 14 Nr. 1 WEG). Und den muss man, klagt einer, unterlassen (§ 15 Abs. 3 WEG).

Anders ist es hingegen, wenn das, um das es geht, fest im Boden verankert, vor allem einbetoniert wird. Denn dann wird in der Tat in die „Substanz“ des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen und diese verändert. Und dann kann man fragen, ob es eine bauliche Veränderung ist – oder eine Modernisierung.

Wer das nicht glaubt, glaubt auch, dass man baut, wenn man ein Auto oder einen Container abstellt oder wenn man Licht auf eine Fassade wirft. Aber wer sollte das schon glauben? Tja, gegebenenfalls die „herrschende Meinung“. Aber auch die kann ja mal falsch gewickelt sein.

Umgehung der Mietpreisbremse durch möblierte Wohnungen?

| 2. November 2016

Die Tagespresse (z.B. Süddt. v. 5.9.2016) und die Fachpresse (z.B. WuM 2016, 601) vermelden, in den deutschen Großstädten würde die sog. Mietpreisbremse dadurch umgangen, dass freie Wohnungen möbliert angeboten würden. In München etwa betreffe das rund 60 % der Wohnungsangebote.
Das ist insofern rechtlich gesehen ungenau, als die bloße Möblierung die Geltung der Mietpreisbremse nicht ausschließt. Wirklich „umgehen“ lassen sich die Vorschriften über Mieterhöhungen (§§ 557 bis 561 BGB) nur bei solchem möblierten Wohnraum, den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, w e n n der Vermieter selbst auch die Wohnung bewohnt (§ 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB). Das wird wohl kaum in beträchtlichem Umfang der Fall sein.
Wollte der Mieter einer möblierten Wohnung, die nicht auch vom Vermieter mit bewohnt wird, sich auf die Mietpreisbremse berufen, hat er allerdings das Problem, dass er die mehr als 10%ige Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete darlegen muss – er müsste also von der Ausstattung her vergleichbare (also möblierte) Wohnungen benennen können. Die sollen ja jetzt so häufig sein. Aber natürlich überschreiten die für diese Wohnungen vereinbarten Mieten ihrerseits die ortsübliche Mieten bei weitem.
Vielleicht ist es an der Zeit, sich mit dem klassischen alten Möblierungszuschlag und dessen Berechnung (jährliche Abschreibung und Verzinsung? fester Prozensatz vom Zeit- bzw. Verkehrswert der Möbel?) wieder näher zu beschäftigen.

Kosten für Rauchmelder – Einmal Hü, einmal Hott

| 20. Oktober 2016

In etlichen Bundesländern sind im Baubestand Rauchmelder schon Pflicht, zum Teil laufen die Übergangsfristen für die Nachrüstung Ende 2016 aus (so § 49 Abs. 7 BauO-NRW).
Werden die Rauchmelder vom Vermieter gekauft und installiert, kann er eine Mieterhöhung nach § 559 BGB vornehmen (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Wohnraum- und Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2014, Anm. III.A. Rn. 2669, Seite 1056; Schumacher, NZM 2005, 641). Da die Mieterhöhung nur recht gering ausfällt, lohnt sich der bürokratische Aufwand kaum, so dass in der Praxis auf eine Mieterhöhung nur betr. die Rauchmelder verzichtet wird.
Stattdessen wird z.B. in Mietverträgen vereinbart, dass der Mieter neben den Wartungskosten auch die Kosten einer Anmietung (Leasing) der Rauchmelder trage.

Ist eine solche Klausel wirksam?
Ein klares Nein verkündete das LG Hagen (04.03.2016 – 1 S 198/15, DWW 2016, 175): Zwar seien Kosten für die Wartung umlegbare „sonstige Betriebskosten“ gem. § 2, Nr. 17 BetrKV.
Die Anmietkosten der Rauchmelder seien letztlich Anschaffungskosten und daher nicht umlegbar.
Auf ein eindeutiges Ja stößt man indes bei der Recherche in der Datenbank Juris (AG Pinneberg, 24.05.2016 – 81 C 141/14). Der Amtsrichter: Als sonstige Betriebskosten i.S.d. Sinne des § 2 BetrKV seien die Anmietkosten für Rauchwarnmelder umlegbar. Gleiches gelte auch für die Servicekosten, da die Wartung regelmäßig erfolgen müsse.

Wie ließe sich der Widerspruch auflösen?
Man könnte dem AG Pinneberg folgend die Umlage der Leasingkosten als sonstige Betriebskosten vereinbaren; sie wären aber zu deckeln. Und zwar auf einen Betrag der sich rechnerisch aus den 11% des § 559 BGB ergäbe.
Damit wäre beiden Seiten gedient: Der Mieter würde nicht mehr belastet als bei einer Mieterhöhung. Der Vermieter trüge dann zwar den nicht umlegbaren Differenzbetrag. Er wäre aber im Gegenzug davon befreit, eine umständliche Mikro-Mieterhöhung vorzunehmen.
Und obendrein würde ein Prozess vermieden.

Neue Wohnwertmerkmale durch Kunst am Bau?

| 12. Juli 2016

Das LG Berlin hat Anfang des Jahres ein neues Wohnwertmerkmal erfunden (LG Berlin v. 15.1.2016 – 65 S 145/15, juris). Zu den üblichen Merkmalen des § 558 Abs. 2 BGB (wie etwa Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit) sind nun Kunstwerke hinzugekommen:

Im Streit um die Eingruppierung in den Mietspiegel hatte der Vorderrichter den Innenhof besichtigt. Da dort zwei beleuchtbare Statuen aufgestellt waren, bejahte er ein „aufwändig gestaltetes Umfeld“. Dem schloss sich das LG an.

Verfestigt sich diese Rechtsprechung, so kommt künftig bei der Wohnwertbemesseng das Vorhandensein von Kunstwerken, insbesondere Statuen hinzu.

Allerdings im Innenhof müssen sie schon stehen, denn bei einer Entfernung von 120 Metern zum Haus entfällt die wohnwertsteigernde Wirkung von Statuen, selbst wenn sie aus Bronze sind (LG Berlin v. 27.11.2007 – 63 S 144/07, juris).

Abgesehen davon, dass Streit um die Farbe der Beleuchtung entstehen kann (Rot, Grün oder Blau, Gelb, ggfls. auch Mischtöne), treten weitere Rechtprobleme auf. Manche Mieter fühlen sich nämlich – und das ist nicht ungewöhnlich – durch eine Statue gestört. Denn noch 2003 hatte ein Mieter behauptet, er erleide durch eine im Treppenhaus stehende Madonna einen „besonderen Schock“ (AG Münster v. 22.7.2003 – 3 C 2122/03, NZM 2004, 299).

Wenn sich nun in ein paar Jahren die h.M. herausbilden sollte, dass Statuen, zumal beleuchtbare, stets eine Wohnwerterhöhung bewirken, dann wird über kurz oder lang die Frage ans Licht treten, ob das Aufstellen von Statuen eine Wohnwertverbesserung i.S.d. § 555b darstellt, also eine Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 559 BGB bewirkt.

Und vielleicht wird später sogar für Privathäuser Kunst am Bau zur Pflicht, ähnlich wie es der Bundestag am 25. Januar 1950 beschlossen hatte (Bundestagsprotokoll vom 25. Januar 1950; Seite 943).

ETW-Verkauf: Zwischenablesungskosten

| 12. Juli 2016

Im Zuge des Verkaufs einer Eigentumswohnung nahm der Wärmemessdienst eine Zwischenablesung vor.

Im Rahmen eines ohnehin gegen den Mieter geführten Heizkostenprozesses schob der alte Eigentümer noch die Forderung nach, nicht er, sondern der Mieter müsse die rund fünfzig Euro Ablesekosten etc. tragen. Das LG Ellwangen legte sich aber quer (Urt. v. 10.06.2016 – 1 S 159/13): „Wird eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, braucht der weiterhin in der Wohnung verbleibende Mieter die infolge des Eigentumsübergangs anfallenden Kosten für eine Zwischenablesung und die Nutzerwechselgebühr nicht zu tragen.“

Praxistipp: Da es beim Verkauf einer Eigentumswohnung um etliche -zigtausend Euro geht, schadet es nicht, bei den Kaufverhandlungen auch an die „kleinen“ Beträge zu denken. Hier wäre also eine zeitanteilige Quotelung  zwischen Alt- und Neueigentümer sinnvoll gewesen (vgl. Lammel, HeizkostenV, 4. Aufl. 2015, § 9b, Rz. 15).

Von Wegen und Irrwegen

| 22. Juni 2016

Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer an einem Raum, einer Fläche, einem wesentlichen Gebäudebestandteil oder an einer Anlage oder Einrichtung besondere Rechte, vor allem Gebrauchsrechte, zustehen sollen. Liegt es so, spricht man gemeinhin von einem Sondernutzungsrecht. Dieser Begriff, der bereits in den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts „herumgeisterte“, hat sich in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts etabliert und ist heute jedem im Wohnungseigentumsrecht Tätigen geläufig.

Das Sondernutzungsrecht wirkt auf den Jedermann wie etwas „Besonderes“, wie etwas, dass wir nicht als einfache Vereinbarung ansehen dürfen. Die meisten werden die Sondernutzungsrechts-Mysterien kennen, etwa dass man ein Sondernutzungsrecht nur auf einen Wohnungseigentümer übertragen und dass es nur am gemeinschaftlichen Eigentum bestehen kann. Ferner werden die meisten „wie aus der Pistole geschossen“ wissen, dass man nach ganz herrschender Meinung Sondernutzungsrechte verkaufen und übertragen kann, wenn auch nicht belasten. Manch einer wird auch wissen, dass Sondernutzungsrechte gutgläubig erworben werden können soll und dass man sie als einen Vermögenswert ansieht – jedenfalls schuldrechtliche Sondernutzungsrechte sollen daher gepfändet werden können. Schließlich subsumieren Juristen unter den Begriff „Sondernutzungsrecht“, und versuchen die Rechte und Pflichten des Berechtigten dem Begriff zu entlocken (das, was sie vorher reingesteckt haben?).

Ich selbst fühle mich dann immer wie im Märchen. Erden wir uns also. Es geht bei einem „Sondernutzungsrecht“ um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer für ihr Verhältnis untereinander. Einem Wohnungseigentümer sind durch diese Vereinbarung besondere Rechte (Gebrauch, Nutzung, Baurechte) und – hoffentlich – besondere Pflichten (Erhaltungskosten, Betriebs- und Verwaltungskosten) auferlegt. Das ist es. Nicht mehr und nicht weniger. So ein Recht kann man weder kaufen, verkaufen noch übertragen. Möglich ist hingegen, dass die Ausgangsbestimmung einen anderen Berechtigten nennt. Diese Änderung muss vereinbart werden – wobei ggf. ein Wohnungseigentümer die anderen Wohnungseigentümer vertreten kann. Wer eine solche Vertretungsmacht hat, muss von den Wohnungseigentümern bestimmt werden. Und zwar klar, einfach und transparent. Dies zeigt, dass man die Berechtigung nicht „verkaufen“ noch dass ein Dritter diese gutgläubig erwerben kann. Ferner wird so klar, dass die Berechtigung aus einer Vereinbarung nicht der Zwangsvollstreckung unterworfen sein kann: Nach welcher Norm sollte das Zwangsvollstreckungsgericht auf eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer (= nach der eine Person aus einer Vereinbarung berechtigt und verpflichtet ist) einwirken und gegebenenfalls eine andere Person bestimmen können?

Warum aber meinen das alle? Warum steht das so überall? Nun, das liegt daran, dass sich Begriffe und Ideen, getragen von ihren Schöpfern und Nachfolgern, verselbständigen und die Köpfe verwirren. Niemand guckt mehr auf Anfang und Wurzel, alle wollen wie der kleine Häwelmann immer „weiter und weiter“. Dogmatik, sauberes Arbeiten und klares Denken wird dabei über Bord geworfen. Daran wird man in Bezug auf Sondernutzungsrechte auch nichts mehr ändern können – niemand muss wohl eine weitere „Jahrhundertentscheidung“ befürchten.

Die „causa Sondernutzungsrecht“ und ihre teilweise wundersamen Auswüchse sollte uns allen aber Warnung sein, soweit es irgend geht, stets „sauber“ zu arbeiten und zu denken, Begriffe zu bilden und diese ernst zu nehmen. Freilich: Auch beim Verband Wohnungseigentümergemeinschaft sind wir auf dem besten Weg ist Nirgendwo. Denn diesem dichten die Gerichte immer mehr Rechte und Pflichten zu und „enteignen“ gleichsam Wohnungseigentümer und Verwalter. Schritt für Schritt. Sage keiner, niemand habe wenigstens hier nicht gewarnt!

Zuordnung von Stellplätzen durch Bauträger

| 16. Juni 2016

Bauträger behalten sich häufig die Zuordnung von Stellplätzen, aber auch von Gartenflächen, Hobbyräumen und Kellern in Wohnungseigentumsanlagen, die sie errichten, vor. Es wird regelmäßig in der notariellen Teilungserklärung so formuliert, dass sämtliche Eigentümer hinsichtlich dieser Sondernutzungsrechte vom Mitgebrauch ausgeschlossen sind und dem Bauträger die alleinige Nutzungs- und Zuordnungsbefugnis zusteht.

Mit Eingang eines notariellen Kaufvertrages, in welchem der Bauträger entsprechende Sondernutzungsrechte einem bestimmten Wohnungs- oder Teileigentum zuordnet, soll dieser Eigentümer dann sondernutzungsberechtigt sind.

Grundbuchämter fordern hierzu häufig die Zustimmung von Banken und Sparkassen, die im Grundbuch eingetragen sind. Zumindest wird dies hinsichtlich der Einheiten gefordert, die noch im Eigentum des Bauträgers stehen. Dies betrifft sowohl die nicht verkauften Einheiten und somit die Bauträgerbank, als auch die bereits veräußerten, aber noch nicht auf den Erwerber umgeschriebenen Einheiten und deren Finanzierungsbanken.

Das Kammergericht (KG Berlin, Beschl. v. 19.8.2015 – 1 W 512/15) hat nunmehr richtigerweise klargestellt, dass durch den Ausschluss von der Nutzungsbefugnis keine Beeinträchtigung dieser Kreditinstitute vorliegt und somit deren Zustimmung nicht erforderlich ist. Da ohnehin keine diesbezügliche Nutzungsbefugnis besteht, „verlieren“ diese Einheiten auch nichts. Die Zuordnungsbefugnis besteht nur bis zur Eigentumsumschreibung der letzten veräußerten Einheit. Danach erlischt sie. Nicht zugeordnete Stellplätze fallen in den gemeinschaftlichen Gebrauch sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer.

 

furor zitandi – oder was?

| 7. Juni 2016

In einer Leitsatzentscheidung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 7. April 2016, VII ZR 56/15, finden sich zur Frage, ob § 8 Abs. 2 Nr. 1 Fall 2 VOB/B (2009) wegen Verstoßes gegen §§ 103, 119 InsO unwirksam ist, im Abdruck bei Rz. 19 und Rz. 21 jeweils eine ganze Seite Zitate. Ich selbst fand das beim ersten Lesen übertrieben. Das sehe ich eigentlich immer noch so. Unter anderem fragt sich, wer zitiert wird und wer – trotz der Fülle – nicht, wer diese Auswahl trifft und was wohl die Prüfsteine sind? Und ist es richtig, wenn sich Richter selbst zitieren? Oder ihnen nahe stehende Autoren?

Indes: der VII. Zivilsenats zeigt Lesefrüchte, nennt Argumente und begründet, wie er selbst die Sache sieht. Also: alles richtig gemacht – auch wenn man die gefundene Lösung nicht teilt (ich selbst habe da keine Meinung). Denn dieses Vorgehen ist meines Erachtens besser als die „Politik“ anderer Senate. Etwa in einer jüngeren Leitsatzentscheidung des VIII. Zivilsenats  vom 27. April 2016, VIII ZR 323/14, findet sich Rz. 16 zur Frage, wer nach einer Umwandlung eines Mietshauses Vermieter ist, wenn Mietsache ein Sondereigentum, aber auch das gemeinschaftliche Eigentum ist und das gemeinschaftliche Eigentum einem Sondernutzungsrecht unterliegt, genau ein Zitat. Und auf wen verweist der Senat? Richtig, er verweist auf sich selbst. Dabei dürfte ihm kaum entgangen sein, dass die zitierte Entscheidung vom 28. September 2005, VIII ZR 399/03, hoch streitig ist (ist verzichte mit Vergnügen auf Belege – sie sind überall leicht zu finden). Ferner dürfte dem Senat kaum entgangen sein, dass die Entscheidung vielfach abgelehnt wird (dass die folgende Rz. 26, wo apodiktisch behauptet wird, der Käufer eines Wohnungseigentumsrechts könne sich, soweit keine abweichenden Nutzungs- und Gebrauchsabreden getroffen sind, gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem ehemaligen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind, so nicht haltbar ist, wird da fast zur Petitesse).

Ich selbst wünschte mir angesichts dieses Befunds, dass jeder Senat, jede Kammer und jede Abteilung stets die Kraft hat, zu sagen, warum man trotz an ihm geübter Kritik Recht hat. Und ich wünsche mir, dass nicht zu vergessen, wenn ich selbst richte.

Dingliches Vorkaufsrecht nicht beurkundungspflichtig

| 24. Mai 2016

Die auch nur bedingte Verpflichtung zur Veräußerung eines Grundstücks ist beurkundungspflichtig (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Grund ist, dass der Eigentümer eines Grundstücks vor unüberlegten und übereilten diesbezüglichen Vereinbarungen geschützt werden soll. Eigentümer von Immobilien sollen sich nicht im Wirtshaus auf einem Bierdeckel, wenn auch bedingt, zur Veräußerung einer Immobilie verpflichten können. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof auch die Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechtes mit Urteil vom 7.11.1990 (XII ZR 11/89, NJW-RR 1991, 205, 206) als beurkundungspflichtig angesehen.

 

Nunmehr hat der zuständige Immobiliensenat diese Rechtsprechung geändert. Mit Urteil vom 8.4.2016 (V ZR 73/15) hat er entschieden, dass die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechtes gemäß § 873 BGB erforderliche Einigung nicht notariell beurkundet werden muss. Gerade Vorkaufsrechte werden häufig leichtfertig bestellt, obwohl mit ihnen zahlreiche Risiken verbunden sind. Faktisch erschwert das Vorkaufsrecht eine Beleihung des Grundstücks. Zudem wird das Vorkaufsrecht einen Verkauf regelmäßig komplizieren, da Kaufinteressenten nicht auf die Erklärung des Vorkaufsberechtigten über die Ausübung des Vorkaufsrechtes warten wollen. Dieser Schutz geht bei Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechtes verloren. Wird es in einen schriftlichen Vertrag, z. B. einen Mietvertrag, aufgenommen, ist es allerdings widerruflich, solange nicht die Unterschrift des Vermieters unter dem Mietvertrag notariell beglaubigt und dieses Exemplar dem Mieter ausgehändigt wurde (§ 873 Abs. 2 BGB).

 

Unklar bleibt nach der neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs, wie ein dingliches Vorkaufsrecht ohne eine bedingte Verpflichtung zur Veräußerung des Grundstücks vereinbart werden kann.

 

 

Verwendermeldung nach § 32 MessEG neu geregelt

| 9. Mai 2016

Bislang gab es unterschiedliche Auffassungen dazu, ob bei geleasten Wärmezählern, Warm- und Kaltwasserzählern auch der Messdienst die Verwendermeldung vorzunehmen habe. Nunmehr ist § 32 Abs. 1 Satz 1 MessEG geändert worden (BGBl. 2016, Nr. 17, Teil I, S. 718). Es heißt dort in Art. 1, Nr. 2 u.a:

Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet oder im Auftrag des Verwenders Messwerte von solchen Messgeräten erfasst, hat die betroffenen Messgeräte der nach Landesrecht zuständigen Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme anzuzeigen.

Mit der Neureglung gibt es neben dem bisherigen Verwender den jetzt hinzugekommenen Messdienstleister. Um Doppelmeldungen zu vermeiden, sollte man sich vor dem Eichaustausch mit dem Messdienst abstimmen. Dabei kann auch die Höhe der Gebühr geklärt werden, welche der Dienstleister für die Meldung erhebt.