Bisher von der Fach\u00f6ffentlichkeit nur sporadisch bemerkt, hat der BGH mit zwei Entscheidungen jeweils vom 5.10.2016 die allgemein gebr\u00e4uchliche Rechtzeitigkeitsklausel, nach der es f\u00fcr die F\u00e4lligkeit der Miete auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters bis zum 3. Werktag des laufenden Monats ankommt, \u201ekassiert\u201c und damit die allgemeinen gesetzlichen Vorschriften zur F\u00e4lligkeit einer Geldleistung in \u00a7\u00a7 269, 270 BGB \u2013 nach Auffassung des BGH auch \u00a7 556b Abs. 1 BGB \u2013 f\u00fcr die Wohnungsmiete revitalisiert.<\/p>\n
Die Entscheidungen haben Auswirkungen auf die zahlungsverzugsbedingte K\u00fcndigung, insbesondere auf die K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses wegen unp\u00fcnktlicher Mietzahlungen. Danach zahlt der Mieter die Miete f\u00fcr den laufenden Monat im \u00dcberweisungsverkehr rechtzeitig \u2013 eine K\u00fcndigung ist also ausgeschlossen \u2013 wenn er bei ausreichend gedecktem eigenen Konto seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag<\/strong> bis zum dritten Werktags<\/strong> des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. Auf den durch die Klausel<\/p>\n \u201eF\u00fcr die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach versp\u00e4teter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund f\u00fcr eine K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses sein.\u201c<\/em><\/p>\n vereinbarten Eingang <\/strong>der Miete auf dem Konto des Vermieters kommt es nach Auffassung des BGH nicht an. Denn die zitierte Rechtzeitigkeitsklausel <\/strong>sei nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung gem\u00e4\u00df \u00a7 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam<\/strong>, weil sie entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter das Verz\u00f6gerungsrisiko auch in F\u00e4llen auferlegt, in denen der Zahlungsdienstleister die Verz\u00f6gerung verursacht hat. Beide Entscheidungen sind identisch begr\u00fcndet.<\/p>\n Gesetzliche Ausgangslage<\/strong><\/p>\n 556b Abs. 1 BGB definiert den F\u00e4lligkeitszeitpunkt f\u00fcr die Wohnraummiete. Danach ist die Miete nach der Mietrechtsreform 2001 abweichend von der alten Regelung in \u00a7 551 BGB a.F. zum Beginn, sp\u00e4testens bis zum 3. Werktag des einzelnen Zeitabschnitts zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Ebenso wenig wie \u00a7 551 BGB a.F. regelt die Vorschrift, wo und wie der Mieter die Miete zu zahlen hat. Mangels vertraglicher Vereinbarung hierzu ist f\u00fcr diese Frage \u00a7 270 Abs. 1 BGB einschl\u00e4gig.<\/p>\n Im Gewerberaummietrecht bestimmt sich die gesetzliche F\u00e4lligkeit der Miete ebenso nach \u00a7 556b Abs. 1 BGB. Denn \u00a7 579 Abs. 2 BGB nimmt als Verweisungsvorschrift auf \u00a7 556b Abs. 1 BGB Bezug.<\/p>\n Kritische W\u00fcrdigung der neuen BGH-Urteile <\/strong><\/p>\n In Ergebnis und Begr\u00fcndung \u00fcberzeugen die Entscheidungen keinesfalls. Sie beruhen auf einem fehlerhaften Verst\u00e4ndnis von \u00a7 556b Abs. 1 BGB<\/strong>. Denn der Gesetzgeber selbst wollte mit der mietrechtlichen Vorschrift des \u00a7 556b Abs. 1 BGB die bisherige Vertragspraxis<\/u> <\/strong>im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 nachzeichnen und in das Gesetz \u00fcbernehmen (Deutscher Bundestag, Drucksache 14\/4553, S. 52 zu Ziff. 1). Der Gesetzgeber pr\u00e4zisiert dieses Verst\u00e4ndnis auch noch ausdr\u00fccklich durch seine unmittelbar folgenden Ausf\u00fchrungen, w\u00f6rtlich:<\/p>\n Da die meisten Vertr\u00e4ge<\/u> au\u00dferdem vorsehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts entrichtet, wurde diese Frist entsprechend \u00fcbernommen.<\/em><\/p>\n \u00a0<\/em>Weiter hei\u00dft es in der Begr\u00fcndung zu \u00a7 579 Abs. 2 BGB ausdr\u00fccklich:<\/p>\n bei der Raummiete wird (\u2026) in Absatz 2 auf die Vorschrift f\u00fcr Wohnraummietverh\u00e4ltnisse verwiesen (\u00a7 556b Abs. 1 Entwurf). Das bedeutet, dass auch hier die Miete angepasst an die Vertragswirklichkeit<\/u> k\u00fcnftig anders als bisher kraft Gesetzes vorsch\u00fcssig zu zahlen ist. Es bleibt aber dabei, dass abweichende vertragliche Vereinbarungen zul\u00e4ssig sind\u201c <\/em>(Deutscher Bundestag, Drucksache 14\/4553, S. 74).<\/em><\/p>\n \u00a0<\/em>Und die Vertragspraxis stellte eben schon seit dem Erlass des BGB-Mietrechts im Jahre 1900 auf den Eingang der Miete beim Vermieter ab (vgl. zur inhaltlichen Entwicklung vertraglicher Zahlungsvereinbarungen im Wohn- und Gewerbemietrecht vertiefend: Horst, Abkopplungsklauseln im Gewerbemietrecht \u2013 Diss. Bremen 2005, S. 22 ff, 34, 40).<\/p>\n Schon nach den Gesetzgebungsmaterialen ist \u00a7 556b Abs. 1 BGB so auszulegen, dass der Begriff des \u201eEntrichtens\u201c<\/strong> auch den Zahlungseingang auf dem Konto des Vermieters mit umfasst. Dass das wiedergegebene w\u00f6rtliche Zitat des Gesetzgebers vom BGH selbst gesehen und f\u00fcr seine Gegenansicht fruchtbar gemacht wird (Rz. 21 der Entscheidungsgr\u00fcnde), ist nun wirklich nicht mehr nachvollziehbar.<\/p>\n Weiter kommt es gesetzlich auf die Erf\u00fcllung<\/strong> einer Verbindlichkeit an (\u00a7\u00a7 535 Abs. 2, 362 BGB). Erf\u00fcllt ist eine Verbindlichkeit erst bei Bewirkung der Leistung, also bei Eingang der Zahlung auf dem Vermieterkonto (Gr\u00fcneberg<\/em> in Palandt, \u00a7 362 BGB Rz. 10 \u2013 12 m.w.N. zur Rspr.).<\/p>\n Nur so ist der identisch zu \u00a7 556b Abs. 1 BGB in \u00a7 535 Abs. 2 BGB a. E. verwendete Begriff \u201eentrichten\u201c auch aufzufassen. Es kann nicht ernsthaft bezweifelt werden, dass der Vermieter die Mietzahlung auch erhalten will (vgl. zu diesem Verst\u00e4ndnis best\u00e4tigend: Eisenschmid<\/em> in Schmidt-Futterer, \u00a7 535 BGB Rz. 634, 1. Satz:\u00a0 \u201eerf\u00fcllen\u201c<\/em>). Es gibt also durchaus Belege f\u00fcr die These, dass die vom BGH verworfene Klausel zumindest nicht von \u00a7 556b Abs. 1 BGB abweicht<\/strong>. Dann aber w\u00e4re die Rechtzeitigkeitsklausel schon unter diesem Aspekt einer AGB-Klauselkontrolle schon nicht zug\u00e4nglich (\u00a7 307 Abs. 3 S. 1 BGB).<\/p>\n Folgt man dem nicht, so bleibt zu untersuchen, ob und inwieweit die Rechtzeitigkeitsklausel in kundenfeindlichster Auslegung vom Gesetz abweicht. Zun\u00e4chst ist \u00a7 556b Abs. 1 BGB vertraglich abdingbar (Deutscher Bundestag, Drucksache 14\/4553, S. 52 zu Ziff. 1, 74). Nach den Vorgaben einer AGB-Klauselkontrolle f\u00fchrt eine vertragliche Modifikation der gesetzlichen Rechtslage durch Allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingungen aber nur dann zu einem Unwerturteil in Bezug auf eine gepr\u00fcfte Klausel, wenn die Abweichung vom Gesetz so stark ist, dass sie den Mieter als Verwendungsgegner der Klausel unangemessen benachteiligt.<\/p>\n Der BGH rechtfertigt diesen Schluss vor allem mit dem Hinweis darauf, der Mieter m\u00fcsse nach der Klausel in ung\u00fcnstigster Auslegung (kundenfeindlichster Auslegung) auch das Verz\u00f6gerungsrisiko eines beteiligten Geldinstitutes \u00fcbernehmen.<\/p>\n Hier muss zun\u00e4chst zwischen den Geldinstituten unterschieden werden, bei dem der beauftragende Mieter und der zahlungsempfangende Vermieter ihre Konten unterhalten. Die beauftragte eigene Bank<\/strong> d\u00fcrfte zwar mit der bisher h.M. Erf\u00fcllungsgehilfe des Mieters bei der Begleichung seiner Mietschuld sein.<\/p>\n Dieser Aspekt kann aber im Ergebnis vernachl\u00e4ssigt bleiben. Denn jedenfalls ist die kontof\u00fchrende Bank<\/strong> des Vermieters nicht<\/strong> Erf\u00fcllungsgehilfe des Mieters im Verh\u00e4ltnis zum Vermieter. Nach dem Grundsatz kundenfeindlichster gen\u00fcgt das, denn der Klauselwortlaut l\u00e4sst sich auch als aufgegebenes Verz\u00f6gerungsrisiko f\u00fcr Verz\u00f6gerungen bei der Vermieterbank verstehen.<\/p>\n Dem Gesetz kann eine Haftungszurechnung zu Lasten des Mieters f\u00fcr dieses Risko nicht entnommen werden, bei kundenfeindlichster Auslegung benachteiligt diue Klausel also tats\u00e4chlich den Miete; im Unterschied zur Wertung des BGH aber nicht unangemessen:<\/p>\n Zun\u00e4chst kann der Vermieter selbst bei fehlendem eigenen Verschulden <\/strong>des Mieters gem\u00e4\u00df \u00a7 543 Abs. 1 Satz 2 BGB sogar fristlos wegen st\u00e4ndiger unp\u00fcnktlicher Mietzahlungen k\u00fcndigen. Wie der BGH selbst in seiner Entscheidung vom 29. 6. 2016 – VIII ZR 173\/15, MDR 2016, S. 1080 best\u00e4tigt, kann allein die objektive Pflichtverletzung<\/strong>, die in der unp\u00fcnktlichen Zahlung liegt, f\u00fcr eine K\u00fcndigung ausreichen. Das Verschulden ist dabei nicht Tatbestandsvoraussetzung, sondern lediglich Abw\u00e4gungskriterium. Dann aber kann es auf die Frage der Zurechenbarkeit von Fremdverschulden der Zahlungsdienstleister letztlich nicht ankommen. Diesen Umstand l\u00e4sst der BGH v\u00f6llig beiseite.<\/p>\n Weiterhin betr\u00e4gt der Unterschied in der Praxis der Klausel im Verh\u00e4ltnis zum Gesetz lediglich zwei Tage! Der BGH hat aber bereits an anderer Stelle entschieden, dass ein durch Formularklausel angeordneter Unterschied von nur wenigen Tagen im Zahlungsverhalten im Vergleich zum Gesetz den Mieter nicht unangemessen benachteiligt (BGH, Urt.v. 4.5.2011 \u2013 VIII ZR 191\/10, NZM 2011, 579 = ZMR 2011, 708; dazu auch: L\u00fctzenkirchen<\/em> in L\u00fctzenkirchen, Kommentar zum Mietrecht, \u00a7 556b BGB Rz. 58 und 11).<\/p>\n Die Vertreter der strengeren Ansicht, im Lichte der EU-Zahlungsverzugsrichtlinie handle es sich bei Geldschulden nunmehr um eine modifizierte Bringschuld, gelangen zu einem zeitlich noch fr\u00fcheren Handlungsgebot f\u00fcr den Mieter. Sie berufen sich auf \u00a7 675s Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach der Zahlungsbetrag sp\u00e4testens am Ende des auf den Zahlungszeitpunkt des Zahlungsauftrags folgenden Gesch\u00e4ftstags beim Zahlungsdienstleister des Zahlungsempf\u00e4ngers eingehen m\u00fcsse. Solle die Miete dem Vermieter am dritten Werktag zur Verf\u00fcgung stehen, so m\u00fcsse der \u00dcberweisungsauftrag grunds\u00e4tzlich am letzten Tag des Vormonats erteilt werden. In diesem Falle m\u00fcsse die Mieterbank den Auftrag am ersten Werktag ausf\u00fchren und daf\u00fcr Sorge tragen, dass die Miete im Verlauf des zweiten Werktags bei der Vermieterbank eingehe (\u00a7 675t BGB). Der Vermieter k\u00f6nne dann zu Beginn des dritten Werktags \u00fcber den Betrag verf\u00fcgen (so ausdr\u00fccklich: Blank<\/em> in Schmidt-Futterer, 543 BGB Rz. 94). Auch nach dieser Auffassung liegt schon keine Abweichung der Klausel vom gesetzlichen Leitbild vor.<\/p>\n Und schlie\u00dflich: Im Gewerbemietrecht ist die vom BGH im Wohnungsmietrecht verworfene Rechtzeitigkeitsklausel mit der Ma\u00dfgeblichkeit des Zahlungseingangs auf dem Konto des Vermieters bis zum dritten Werktag des laufenden Monats auch vom BGH seit jeher akzeptiert worden (BGH, Urt.v. 24.6.1998 \u2013 XII ZR 195\/96, BGHZ 139, 123, 125). Der BGH best\u00e4tigt diese Wertung in den hier kommentierten Entscheidungen zum Wohnungsmietrecht.<\/p>\n Der Senat gibt sich dann zwar gro\u00dfe M\u00fche, Unterschiede zur notwendigen Wertung innerhalb des Wohnungsmietrechts herauszuarbeiten l\u00e4sst dabei aber unbeachtet, dass sich die F\u00e4lligkeit der Miete sowohl in der Wohnungsmiete als auch in der Gewerbemiete nach derselben Vorschrift, eben nach \u00a7 556b Abs. 1 BGB, bemisst. Im ersten Fall gilt die Vorschrift unmittelbar, im zweiten Fall kraft ausdr\u00fccklicher gesetzlicher Verweisung in \u00a7 579 Abs. 2 BGB. Der BGH gelangt also unter Anwendung desselben Gesetzesrechts zu jeweils unterschiedlichen Ergebnissen und setzt sich deshalb mit der neuen Entscheidung auch noch zu sich selbst in Widerspruch.<\/p>\n Praxisempfehlung und Fazit<\/strong><\/p>\n Auch wenn den Entscheidungen vom 5.10.2016 \u00a0wie gezeigt keinerlei \u00dcberzeugungskraft innewohnt, so formen sie die Vermieterpraxis doch aus. Deshalb ist folgendes zu empfehlen:<\/p>\n Aufgrund der allgemein gebr\u00e4uchlichen \u2013 und jetzt verworfenen \u2013 Rechtzeitigkeitsklausel, nach der es f\u00fcr die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters bis zum dritten Werktag des laufenden Monats ankommt, kann gleichwohl wegen st\u00e4ndiger unp\u00fcnktlicher Mietzahlungen gek\u00fcndigt werden.<\/p>\n Man sollte aus dem Grunde des \u201esichersten Wegs\u201c nur nicht bereits wenige Tage nach vertraglicher F\u00e4lligkeit und offen bleibender Mietforderungen Abmahnungen und K\u00fcndigungen aussprechen, sich aber gleichwohl auch in der Wohnungsmiete auf die vom BGH ge\u00e4chtete Rechtzeitigkeitsklausel berufen. Wer den f\u00fcr Anw\u00e4lte immer zu beschreitenden \u201esichersten Weg\u201c gehen will, sollte sich dazu auf die zweite H\u00e4lfte des laufenden Monats <\/strong>fokussieren. Denn dann kann k\u00fcndigungsbegr\u00fcndender Zahlungsverzug einschlie\u00dflich des notwendigen Verschuldens (\u00a7 286 Abs. 4 BGB) des Mieters auch nach den Vorgaben des BGB vom Vermieter dargetan und \u2013 soweit ihm dies \u00fcberhaupt obliegt – unter Beweis gestellt werden.<\/p>\n Selbst bei Verz\u00f6gerungen durch den von ihm beauftragten Zahlungsdienstleister haftet der Mieter entweder f\u00fcr dessen Verschulden \u00fcber \u00a7 278 S. 1 BGB oder bereits aus eigenem Verschulden. Denn er darf sich nicht darauf verlassen, alles unternommen zu haben, um die Zahlung an den Vermieter zu bewirken, sondern muss sich durch Pr\u00fcfung seiner Kontoausz\u00fcge auch davon \u00fcberzeugen, dass die Zahlung tats\u00e4chlich erfolgt ist. Ansonsten haftet er aus eigenem Verschulden, wie die staunende Schar der Mietrechtler aus der Rechtsprechung des BGH zu zahlungsverzugsbedingten K\u00fcndigungen bei Verz\u00f6gerung durch das Jobcenter in Mietverh\u00e4ltnissen mit sozialhilferechtlichem Einschlag selbst erfahren durfte (BGH, Urt.v. 29. Juni 2016 – VIII ZR 173\/15, zitiert nach juris-Datenbank, BGH, Urteile vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 64\/09, NJW 2009, S. 3781 Rz. 27 ff und vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 175\/14, BGHZ Bd. 204, S. 134 Rz. 20).<\/p>\n Schlie\u00dflich muss der Mieter beweisen, wann und wie er erf\u00fcllt hat (Blank<\/em> in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, \u00a7 543 BGB Rz. 142).<\/p>\n Wenn auch die Instanzrechtsprechung von dem wohl nicht haltbaren BGH-Judiz kaum abweichen d\u00fcrfte, so bleibt die Hoffnung, dass der Senat selbst seine handwerklichen Fehler erkennt und seine Rechtsprechung zur Rechtzeitigkeitsfrage bei sich bietender Gelegenheit noch einmal \u00fcberdenkt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Bisher von der Fach\u00f6ffentlichkeit nur sporadisch bemerkt, hat der BGH mit zwei Entscheidungen jeweils vom 5.10.2016 die allgemein gebr\u00e4uchliche Rechtzeitigkeitsklausel, nach der es f\u00fcr die F\u00e4lligkeit der Miete auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters bis zum 3. 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