Ein guter Freund hat es sich nicht ausreden lassen, weder von mir noch von seiner Ehefrau, und hat eine Eigentumswohnung erworben. In loser Folge darf ich nunmehr dar\u00fcber berichten, welche Lebensfreude ihm dadurch verloren gegangen ist und in Zukunft verloren gehen wird. Da ich aus t\u00f6richter Suche nach praktischen Anwendungsf\u00e4llen meiner ausschlie\u00dflich theoretischen Kenntnisse des Wohnungseigentumsrechts stets ein offenes Ohr f\u00fcr seine N\u00f6te habe, darf ich mir zus\u00e4tzlich den Kopf \u00fcber die eigenwilligen Entscheidungen zerbrechen, die in der Eigent\u00fcmergemeinschaft getroffen werden. Zum Beispiel \u00fcber folgenden Tagesordnungspunkt der anstehenden Eigent\u00fcmerversammlung:<\/p>\n
„Rauchwarnmelder Keller und Treppenhaus EG und Dachgeschoss“<\/p>\n
Abgesehen von der pr\u00e4gnanten, herzerfrischenden K\u00fcrze mit der dieser Beschlusspunkt formuliert ist, ergeben sich doch zwei Folgefragen.
\n(1) Besitzt die Eigent\u00fcmergemeinschaft eine Beschlusskompetenz, um \u00fcber den Einbau von Rauchwarnmeldern in den genannten R\u00e4umen zu entscheiden?
\n(2) Entspricht ein solcher Beschluss ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung?<\/p>\n
zu (1): Vorausgeschickt werden muss, dass die Eigent\u00fcmer in der letzten Versammlung beschlossen hatten, dass f\u00fcr den Einbau der Rauchwarnmelder in den Wohnungen jeder Sondereigent\u00fcmer selbst verantwortlich sein soll. Soweit sich die Beschlussvorlage auf im Sondereigentum stehende Keller- und Dachgeschossr\u00e4ume bezieht, stellt sich nicht nur die Frage, ob aufgrund der landesgesetzlichen Bauordnung (es ist die Bayerische) \u00fcberhaupt eine Kompetenz der Gemeinschaft besteht, hier\u00fcber zu beschlie\u00dfen, sondern auch, ob sie diese Befugnis wirksam auf die Miteigent\u00fcmer delegiert hat und ob und wie sie diese wieder an sich ziehen kann. Zumindest f\u00fcr Bayern besteht wohl eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, geboren oder gekoren sei dahingestellt, Art. 46 Abs. 4 Satz 1 und 3 BayBO unterscheidet sich in seinem Wortlaut nicht von \u00a7 45 Abs. 6 Satz 1 und 3 HbgBauO, so dass die Entscheidung des BGH vom 8. 2. 2013<\/span>\u00a0\u2013 V ZR 238\/11<\/span>, NJW 2013, 3092 = MDR 2013, 835 = MietRB 2013, 241, einschl\u00e4gig sein d\u00fcrfte. Soweit man eine Delegation des Einbaus der Warnmelder auf die einzelnen Eigent\u00fcmer bejaht (dagegen sind z.B. AG Wuppertal ZMR 2016, 64; AG Bonn ZMR 2015, 407; Riecke NZM 2016, 217, 221), wird man auch den actus contrarius gestatten m\u00fcssen, also dass die Gemeinschaft diese Befugnis wieder an sich zieht.<\/p>\n zu (2): Wann aber entspricht die Ausstattung von R\u00e4umen des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums \u00fcber das in Art. 46 Abs. 4 Satz 1 BayBO bestimmte Ma\u00df hinaus dem Grundsatz ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung? F\u00fcr Abramenko bemisst sich dies nach den konkreten Umst\u00e4nden des Einzelfalls. So k\u00f6nne „[d]ie Gemeinschaft […] gute Gr\u00fcnde haben, \u00fcber den gesetzlich vorgeschriebenen Minimalschutz hinauszugehen und auch das Gemeinschaftseigentum mit Rauchwarnmeldern<\/span> auszustatten“ (ZWE 2013, 117, 118). Wann solche „guten Gr\u00fcnde“ vorliegen, bleibt jedoch unklar. F\u00fcr Schultz entspricht ein Beschluss, das Gemeinschaftseigentum mit Rauchwarnmeldern auszustatten „in der Regel“ ordnungsgem\u00e4\u00dfer Verwaltung, „weil aufgrund des Alarms, den sie [die Rauchwarnmelder] bei einem Brandausbruch ausl\u00f6sen, Ma\u00dfnahmen zur Brandbek\u00e4mpfung und zur Erhaltung des urspr\u00fcnglichen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen werden k\u00f6nnen“ (ZWE 2009, 383, 384). Auch ein R\u00fcckgriff auf die DIN 14676 („Rauchwarnmelder<\/span> f\u00fcr Wohnh\u00e4user, Wohnungen und R\u00e4ume mit wohn\u00e4hnlicher Nutzung“), die von Riecke erwogen wird (NZM 2016, 217, 219) hilft m.E. nicht weiter, da ansonsten die gesetzliche Pflicht zur Mindestausstattung stets vom Stand der Technik \u00fcberboten werden w\u00fcrde, was den Normcharakter der bauordnungrechtlichen Vorschriften entwerten w\u00fcrde. In der Tat wird man mit Abramenko eine Einzelfallbetrachtung anzustellen haben, die im Rahmen einer Kosten-Nutzen-Abw\u00e4gung einerseits die Wahrscheinlichkeit eines Brandausbruchs als auch einer rechtzeitigen Branderkennung in dem betroffenen Bereich des Gemeinschaftseigentums mit den zu erwartenden Kosten der Installation und Wartung der Rauchwarnmelder vergleicht. Ist ein Brandausbruch in Kellerr\u00e4umen wenig wahrscheinlich und ist auch nicht zu erwarten, dass der Rauchwarnmelder dort wahrgenommen wird, so spricht dies m.E. eher gegen einen Einbau der Rauchwarnmelder. Allerdings ist zu beachten, dass die Eigent\u00fcmer einen Ermessensspielraum haben, der nur eingeschr\u00e4nkt gerichtlich nachpr\u00fcfbar ist. Soweit die Kosten der Anschaffung und Wartung der Warnmelder in einem geringen Rahmen halten (etwa bis zu 25 EUR pro Melder), wird man deren Installation noch f\u00fcr ermessensgerecht halten, auch wenn die Wahrscheinlichkeit eines Brandausbruchs und einer rechtzeitigen Branderkennung sehr gering sein sollten.<\/p>\n Mein Freund hat meine Stellungnahme resigniert zur Kenntnis genommen und ist f\u00fcr zwei Wochen in den Urlaub gefahren. Mal sehen, was die Eigent\u00fcmer in der Zwischenzeit beschlie\u00dfen werden.<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ein guter Freund hat es sich nicht ausreden lassen, weder von mir noch von seiner Ehefrau, und hat eine Eigentumswohnung erworben. In loser Folge darf ich nunmehr dar\u00fcber berichten, welche Lebensfreude ihm dadurch verloren gegangen ist und in Zukunft verloren gehen wird. Da ich aus t\u00f6richter Suche nach praktischen Anwendungsf\u00e4llen meiner ausschlie\u00dflich theoretischen Kenntnisse des […]<\/p>\n","protected":false},"author":53,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/133"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/users\/53"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=133"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/133\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":141,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/133\/revisions\/141"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=133"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=133"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=133"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}