{"id":159,"date":"2018-01-29T14:26:50","date_gmt":"2018-01-29T13:26:50","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/?p=159"},"modified":"2018-01-30T20:30:41","modified_gmt":"2018-01-30T19:30:41","slug":"weg-terranauten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/2018\/01\/29\/weg-terranauten\/","title":{"rendered":"WEG-Terranauten"},"content":{"rendered":"

Das englische Wort \u201eCore\u201c steht im Deutschen unter anderem f\u00fcr \u201eKern\u201c. Im US-amerikanischen Science-Fiction-Film \u201eThe Core\u201c aus dem Jahre 2003 reisen so genannte Terranauten zum Erdkern. Ihr Ziel ist es, diesen wieder zum Rotieren zu bringen. Der Erdkern soll aus einem fl\u00fcssigen \u00e4u\u00dferen Kern bestehen \u2013 um den fahren die Terranauten herum \u2013 und einem festen inneren Kern. Das Unternehmen endet gut. Ob auch die Reise des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes zu dem von ihm angenommenen \u201eKernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte<\/strong>\u201c eines Wohnungseigent\u00fcmers letztlich gut enden und allgemeines Wohlgefallen ausbrechen lassen wird, muss man noch abwarten \u2013 auch wenn man das als Zuschauer nat\u00fcrlich innig w\u00fcnscht (der II. Zivilsenat hat den Begriff Kernbereich fallen gelassen, nicht aber die Idee). In den letzten Tagen wurden insoweit wieder zwei neue Folgen der Reise der \u2013 nennen wir sie absolut respektvoll, aber wegen des Kernbildes mal flapsig \u2013 \u201eWEG-Terranauten\u201c ver\u00f6ffentlicht.<\/p>\n

In der einen Folge (= BGH, Urteil vom 10. 11. 2017 \u2013 V ZR 184\/16<\/a>) \u2013 im ersten Zugriff: \u201eDas Grauen der Mehrhausanlage\u201c \u2013 geht es um die Frage, was Wohnungseigent\u00fcmer vereinbaren<\/em> k\u00f6nnen und was nicht. Hier lesen wir bei den WEG-Terranauten unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 10. 12. 2010 \u2013 V ZR 60\/10<\/a>, Rz. 8, Vereinbarungen<\/em> seien unwirksam<\/em>, wenn sie die \u201epersonenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigent\u00fcmer<\/em>\u201c aush\u00f6hlen oder wenn sie in den \u201eKernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte<\/em>\u201c eingriffen (BGH, Urteil vom 10. November 2017 \u2013 V ZR 184\/16, Rz. 24). Dem mag man mit einem ersten Impuls sofort zustimmen. Wer will schon ausgeh\u00f6hlt und im Kern betroffen sein? Bitte Nein! Leider, leider garantiert das WEG eigentlich Privatautonomie<\/strong> (man lese \u00a7 10 Abs. 2 Satz 2 WEG \u201eDie Wohnungseigent\u00fcmer k\u00f6nnen von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdr\u00fccklich bestimmt ist.<\/em>\u201c). Warum der Privatautonomie Grenzen zu setzen sind und wann, wird beim \u201eDas Grauen der Mehrhausanlage\u201c leider nicht deutlich.<\/p>\n

Anders als bei den Terranauten des Films \u201eThe Core\u201c sehen wir nicht, wo wohl der innere und \u00e4u\u00dfere Kern sind, was fl\u00fcssig und was fest, was nur H\u00fclle und Weichteil und was noch vereinbar ist und was nicht. Hingegen erfahren wir bei den WEG-Terranauten, dass in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigent\u00fcmer eingegriffen werden w\u00fcrde, r\u00e4umte eine Vereinbarung einer \u201eUntergemeinschaft\u201c (ich \u00fcbersetze das mal: die Wohnungseigent\u00fcmer, deren Sondereigentum in einem Geb\u00e4ude einer Mehrhausanlage liegt) die Beschlusskompetenz ein, \u00fcber Ma\u00dfnahmen zu entscheiden, die das Grundst\u00fcck, oder mehrere \u201enicht s\u00e4mtlich zu der Untergemeinschaft geh\u00f6rende\u201c<\/em> Geb\u00e4ude oder gemeinschaftliche Anlagen betr\u00e4fe (BGH, Urteil vom 10. November 2017 \u2013 V ZR 184\/16, Rz. 25). Der Beleg f\u00fcr diese forsche Behauptung \u2013 die begrifflich rumpelt, da ein Geb\u00e4ude keiner Untergemeinschaft geh\u00f6ren kann und die angesichts des \u00a7 317 BGB mutig ist (gilt der nicht?) \u2013 soll sich bei \u201eSenat, Urteil vom 20. Juli 2012 \u2013 V ZR 231\/11<\/a>, Rz. 11\u201c finden. Dort hei\u00dft es wie folgt: \u201eRichtig ist jedoch, dass den Mitgliedern einer Untergemeinschaft nicht die Kompetenz zusteht, auch \u00fcber die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundst\u00fcck, mehrere Geb\u00e4ude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen\u201c (OLG K\u00f6ln, Beschluss vom 11. M\u00e4rz 2005 \u2013 16 Wx 24\/05)<\/em>. Liest man dann im K\u00f6lner Judikat<\/a> nach \u2013 man ahnt es \u2013 findet sich nichts, ging es dort doch nur um die Auslegung einer konkreten Vereinbarung und um keine allgemeine Erkenntnis. Kein<\/em> Eingriff in den \u201eKernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigent\u00fcmer\u201c soll nach den WEG-Terranauten hingegen dann erkennbar sein, wenn eine Vereinbarung einer \u201eUntergemeinschaft Beschl\u00fcsse erm\u00f6glicht, die im Au\u00dfenverh\u00e4ltnis zu einer Verpflichtung der Gesamtgemeinschaft und zu einer quotalen Haftung der an den jeweiligen Beschl\u00fcssen nicht beteiligten Eigent\u00fcmer f\u00fchren\u201c. Auf deutsch: Eine Vereinbarung kann bestimmen, dass z.B. 4 von 20 Wohnungseigent\u00fcmern einen Beschluss fassen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer einen Vertrag schlie\u00dft, und alle 20 Wohnungseigent\u00fcmer deshalb einem Gl\u00e4ubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer (= die \u201eGesamtgemeinschaft\u201c im Sinne der WEG-Terranauten) f\u00fcr Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer haften. Zur Begr\u00fcndung wird Rz. 27 nicht nur, aber auch angegeben, der Wohnungseigent\u00fcmer, der nach \u00a7 10 Abs. 8 Satz 1 WEG ungl\u00fccklicherweise in Anspruch genommen werde, k\u00f6nne ja bei den \u201eMitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft Regress nehmen\u201c. Bei diesem Argument zuckt<\/em> man freilich: Welcher Weg kommt hier den Reisenden auf ihrem Weg in den WEG-Kern in den Blick? Der nach au\u00dfen haftende Wohnungseigent\u00fcmer hat doch eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer erf\u00fcllt. Daher sollte er wohl dort<\/em> Aufwendungsersatz suchen k\u00f6nnen? Die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer k\u00f6nnte dann gegebenenfalls in der Abrechnung versuchen, diese Zahlung nur bestimmten Wohnungseigent\u00fcmern aufzuerlegen. Oder gibt es eine Gesamtschuld? Hat das Zucken ein Ende, kann man dann noch kurz vorher (Rz. 26) lesen, dass eine Vereinbarung, die nur einigen Wohnungseigent\u00fcmern die Beschlusskompetenz einr\u00e4umt, \u00fcber eine Erhaltungsma\u00dfnahme in Bezug auf ein Geb\u00e4ude einer Mehrhausanlage zu beschlie\u00dfen (im Original hei\u00dft es zwar auch \u201eSanierungsma\u00dfnahme\u201c, wie an dieser Stelle aber schon gebloggt, kennt das WEG diesen Begriff nicht), nicht zul\u00e4ssig<\/em> sei (verboten? unwirksam? Kernbereichsversto\u00df?), wenn nicht zugleich<\/em> vereinbart sei, dass die durch diese Ma\u00dfnahmen verursachten Kosten im Innenverh\u00e4ltnis allein von den \u201eMitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft\u201c zu tragen sind (= keine Umlagevereinbarung besteht, die die Beschlusskompetenz zur Erhaltungsma\u00dfnahme entsprechend flankiert und die Kosten nur bestimmten Wohnungseigent\u00fcmern auferlegt, n\u00e4mlich denen, die im Namen aller Wohnungseigent\u00fcmer einen Beschluss fassen d\u00fcrfen).<\/p>\n

Erstes Zwischenfazit<\/strong>: Eine Vereinbarung<\/em> kann unwirksam sein, wenn sie in einen Kernbereich<\/em> eingreift. Wann es so ist, was also der Ma\u00dfstab ist, ist dunkel. Warum man insoweit nicht dem Gesetz unterworfen ist, das den Wohnungseigent\u00fcmern Privatautonomie verspricht, erf\u00e4hrt man nicht. Es kann nach Ansicht des WEG-Senats \u2013 das hat mit der Suche nach einem Kern nichts zu tun, so dass hier begrifflich anders zu arbeiten ist \u2013 eine \u201eGesamtgemeinschaft<\/em>\u201c geben, und \u201eUntergemeinschaften<\/em>\u201c, und die haben dann auch noch \u201eMitglieder<\/em>\u201c. Na dann.<\/p>\n

In der anderen Folge der WEG-Terranauten (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2017 \u2013 V ZR 305\/16<\/a>) \u2013 rei\u00dferisch: \u201eaggressiver Angriff auf Anspr\u00fcche oder kurz a.A.a.A.<\/em>\u201c \u2013 geht es um die Beschlusskompetenz<\/strong> der Wohnungseigent\u00fcmer. Wir sollten wissen oder wenigstens sp\u00fcren: das ist was ganz anderes<\/em>. W\u00e4hrend ich n\u00e4mlich grunds\u00e4tzlich vereinbaren kann, was ich will, kann ich nur beschlie\u00dfen, wo mir das Gesetz oder eine Vereinbarung eine Beschlusskompetenz geben. Die Privatautonomie ist also von vornherein eng<\/em>. Zum a.A.a.A. ist insoweit zu lesen, (auch) \u00a7 10 Abs. 2 Satz 3 WEG betreffe den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigent\u00fcmer, der einer \u201eVergemeinschaftung von vornherein\u201c entzogen sei (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2017 \u2013 V ZR 305\/16, Rz. 11). Was \u00a7 10 Abs. 2 Satz 3 WEG mit den \u201eMitgliedschaftsrechten\u201c zu tun hat, erfahren wir im Folgenden dann aber leider nicht.<\/p>\n

Zweites Zwischenfazit<\/strong>: Nicht nur eine Vereinbarung, auch ein Beschluss<\/em> kann unwirksam sein, wenn er versucht, in den Kernbereich einzugreifen. Wann es so ist, was also der Kern-Ma\u00dfstab ist, bleibt leider auch hier unerkl\u00e4rt. Hinzu kommt: Da wir mit der Beschlusskompetenz das zu sattelnde Pferd eigentlich kennen, reichte gegebenenfalls ein Hinweis auf die fehlende Beschlusskompetenz. Und die Argumentation, dass eine Beschlusskompetenz fehlt, den Anspruch eines Wohnungseigent\u00fcmers zu vernichten, d\u00fcrfte gegebenenfalls gar nicht schwerfallen (siehe etwa H\u00fcgel\/Elzer<\/em>, WEG, 2. Auflage 2018, \u00a7 23 Rz. 8 \u201eAnspruchsbegr\u00fcndung und -vernichtung\u201c).<\/p>\n

Fazit<\/strong>: Was lernen wir aus den beiden letzten Kern-Reisen unserer Terranauten? Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes, der es nicht leicht hat, der nicht zu beneiden ist und der nicht verspottet, allenfalls h\u00f6chst dem\u00fctig ermahnt sein soll, h\u00e4lt an seiner Ansicht fest, ein Beschluss<\/em>, aber auch eine Vereinbarung<\/em> k\u00f6nnten nach einer Inhaltspr\u00fcfung unwirksam<\/em> sein. Das ist absolut vertretbar (zur vom Bundesgerichtshof nicht erw\u00e4hnten Kritik siehe etwa H\u00fcgel\/Elzer<\/em>, WEG, 2. Auflage 2018, \u00a7 10 Rz. 118 bzw. \u00a7 23 Rn. 80 ff.).<\/p>\n

Teilt man den Karlsruher Ansatz, muss man dann aber versuchen, abstrakt<\/em> zu beschreiben, bei welcher Oberfl\u00e4che, bei welchen Weichteilen und welchen Schalen Vereinbarungen einer Inhaltskontrolle standhalten und wo<\/strong> das Unantastbare, also der wahre Kern beginnen soll.<\/strong> Es gilt also eine Definition<\/em> zu finden, unter die man subsumieren kann. Richtern darf kein Freifahrtschein gegeben werden, ihren jeweiligen Bauchgef\u00fchlen Ausdruck zu verleihen. F\u00fcr diese Definition leisten die j\u00fcngsten Reisen der WEG-Terranauten leider wenig und wir m\u00fcssen auf weitere warten. In der Heilbronner Stimme soll laut Wikipedia (Stichwort: The Core \u2013 Der innere Kern<\/a>) am 3. April 2003 zu \u201eThe Core\u201c im \u00dcbrigen Folgendes zu lesen gewesen sein: \u201eWenn sich der Kinobesucher auf diese fantastische Reise einl\u00e4sst, wird er sich keine Millisekunde daran st\u00f6ren, den Naturwissenschaften eine lange Nase zu drehen\u201c. \u00dcbersetzt sich der geneigte Leser diese Stellungnahme in Bezug auf den „Kernbereich des Wohnungseigentums“, k\u00f6nnte er am Ende fast vers\u00f6hnt sein.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Das englische Wort \u201eCore\u201c steht im Deutschen unter anderem f\u00fcr \u201eKern\u201c. Im US-amerikanischen Science-Fiction-Film \u201eThe Core\u201c aus dem Jahre 2003 reisen so genannte Terranauten zum Erdkern. Ihr Ziel ist es, diesen wieder zum Rotieren zu bringen. Der Erdkern soll aus einem fl\u00fcssigen \u00e4u\u00dferen Kern bestehen \u2013 um den fahren die Terranauten herum \u2013 und einem […]<\/p>\n","protected":false},"author":31,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/159"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/users\/31"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=159"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/159\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":163,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/159\/revisions\/163"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=159"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=159"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=159"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}