{"id":184,"date":"2018-06-11T15:18:37","date_gmt":"2018-06-11T13:18:37","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/?p=184"},"modified":"2018-06-11T15:18:37","modified_gmt":"2018-06-11T13:18:37","slug":"great-expectations","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/2018\/06\/11\/great-expectations\/","title":{"rendered":"Great Expectations!"},"content":{"rendered":"

Gro\u00dfe Erwartungen (Originaltitel: Great Expectations) ist ein Roman von Charles Dickens, k\u00fcnftig, leicht modifiziert, n\u00e4mlich als „berechtigte Erwartungen<\/em>„, aber auch eine Kategorie im Wohnungseigentumsrecht. Denn bei BGH v. 16.3.2018 \u2013 V ZR 276\/16<\/a> \u2013 Rz. 15, ist Folgendes zu lesen:<\/p>\n

Wird … in erheblichen Umfang in die Geb\u00e4udesubstanz eingegriffen, entsteht bei den \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmern die berechtigte Erwartung<\/strong>, dass bei dem Umbau des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums<\/strong> insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden […]. Selbst wenn die \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmer die im Hinblick auf Ver\u00e4nderungen des Gemeinschaftseigentums gem\u00e4\u00df \u00a7 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung erteilt haben<\/strong>, kann ihnen aus dem Gebrauch des Gemeinschaftseigentums ein Nachteil im Sinne von \u00a7 14 Nr. 1 WEG erwachsen, sofern bei der Bauausf\u00fchrung die derzeitigen Anforderungen an den Schallschutz unterschritten werden und dies nicht ausdr\u00fccklich gestattet worden ist<\/strong>. Aber nur grundlegende Um- oder Ausbauten wie etwa ein Dachgeschossausbau begr\u00fcnden eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz [..]. <\/em><\/p>\n

Ich \u00fcbersetze eine der Aussagen f\u00fcr den fl\u00fcchtigen Leser anhand eines kleinen Fallbeispiels und seiner L\u00f6sung:<\/p>\n

Fall:<\/strong> Wohnungseigent\u00fcmer Schallsch\u00fctzer stellt den anderen Wohnungseigent\u00fcmern seinen Wunsch vor, das Dachgeschoss auszubauen. Er erkl\u00e4rt den anderen Wohnungseigent\u00fcmern, den vorhandenen Aufbau des Bodens zwischen dem Obergeschoss und dem bisherigen Dachboden nicht verbessern zu wollen. Jedenfalls legt er den anderen Wohnungseigent\u00fcmern seine Bauplanung vor, aus der sich solches nicht ergibt (um der Bestimmtheit des Beschlusses nach \u00a7\u00a022 Abs. 1 WEG zu gen\u00fcgen, ist die Vorlage der Planung zwingend und ist die Planung als Anlage des Beschlusses zur Niederschrift und in die Beschluss-Sammlung zu nehmen). Die anderen Wohnungseigent\u00fcmer stimmen der Planung nach \u00a7 22 Abs. 1 WEG zu. Ausdr\u00fcckliches zum Schallschutz findet sich im Beschluss nicht. Der Beschluss erw\u00e4chst in Bestandskraft. Wohnungseigent\u00fcmer Hellh\u00f6rig, dessen Wohnung unter der Wohnung von Wohnungseigent\u00fcmer Schallsch\u00fctzer, liegt, verlangt nach 3 Monaten, dass Wohnungseigent\u00fcmer Schallsch\u00fctzer den Bodenaufbau ver\u00e4ndert und verlangt einen Aufbau des Bodens, der die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet.<\/p>\n

L\u00f6sung:<\/strong> Wohnungseigent\u00fcmer Hellh\u00f6rig hat Recht! Denn die Zustimmung der Wohnungseigent\u00fcmer \u00e4ndert nichts daran, dass sie von Wohnungseigent\u00fcmer Schallsch\u00fctzer verlangen k\u00f6nnen (wie lange: 3 Jahre \u2013 und nach welcher Norm?), entgegen seiner Planungen den Bodenaufbau zu ver\u00e4ndern und dabei die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte zu verbessern. Denn die anderen Wohnungseigent\u00fcmer hatten die berechtigte Erwartung, Wohnungseigent\u00fcmer Schallsch\u00fctzer w\u00fcrde ungeachtet seiner anders lautenden Planung, die ihnen auch bekannt war oder jedenfalls bekannt sein musste, die derzeitigen Anforderungen an den Schallschutz erf\u00fcllen. Ob allerdings f\u00fcr die Dachhaut, die Isolierung, die Str\u00e4nge usw. etwas anderes gilt, die Wohnungseigent\u00fcmer Hellh\u00f6rig auch verbessert sehen will, ist unklar. Gibt es hier auch „berechtigte Erwartungen“?<\/p>\n

Diese Sichtweise der Dinge sollte nochmals, zeitnah und gr\u00fcndlich \u00fcberpr\u00fcft<\/em> werden (und soll sie wenigstens f\u00fcr alle Dachausbauten der letzten 30 Jahre gelten?). Jedenfalls ich selbst meine, ich k\u00f6nnte grunds\u00e4tzlich nicht<\/em> erwarten, dass mein Gegen\u00fcber mir etwas gibt, von dem er mir vorher gesagt hat, er gebe es mir nicht. Ich meine vielmehr, wenn ich etwas haben will, m\u00fcsste ich das formulieren<\/em>. Insoweit habe ich durch \u00a7 22 Abs. 1 WEG auch ein starkes Druckmittel: Bekomme ich nicht, was ich will, z.B. einen besseren Schallschutz als bislang, verweigere ich meine Zustimmung \u2013 denn daf\u00fcr, n\u00e4mlich meine Rechte zu wahren, ist die Zustimmung (auch) da. Ich selbst meine ferner, bei dieser Frage ginge es auch um keine Petitesse. Ich meine vielmehr, wir sollten z\u00f6gern, Vertr\u00e4ge (\u201eSpiel- und Tummelfeld\u201c hier u.a.: \u00a0die Bestimmungen der \u00a7\u00a7\u00a0134, 138, 242, 305 ff. BGB, „Kernbereiche“, „Rechtsmissbr\u00e4uche“, „Verwirkungen“ usw.), aber auch Gesetze \u201eSt\u00fcck f\u00fcr St\u00fcck\u201c abzutragen und an ihre Stelle \u2013 je nach Zeitgeschmack! \u2013 unsere Gef\u00fchle, unsere (berechtigten und unberechtigten) Erwartungen (wer sagt mir, welche Erwartungen [un]berechtigt sind?) und das, was wir selbst als „Treu und Glauben“ ansehen, zu setzen. Machen wir es aber doch, muss klar gesagt werden, warum das Recht nicht anders gedeutet werden kann \u2013 berechtigte Erwartungen sind da als Argument gegebenenfalls etwas \u201ed\u00fcnn\u201c \u2013 und woraus Pflichten folgen, welche Norm also im Fall Wohnungseigent\u00fcmer Schallsch\u00fctzer zw\u00e4nge, auf eigene Kosten das gemeinschaftliche Eigentum zu verbessern.<\/p>\n

Im \u00dcbrigen: Die berechtigten Erwartungen<\/em> sollen als BGH-Hauptaussage wohl vor allem f\u00fcr den, der keine<\/em> Zustimmung hatte, in „erheblichen Umfang“ in die Geb\u00e4udesubstanz einzugreifen, zur Folge haben, dass er<\/em> das gemeinschaftliche Eigentum in Bezug auf den Schallschutz gem\u00e4\u00df aktuellen technischen Vorgaben auf eigene Kosten verbessern muss. Dieser<\/em> Erwartung zuzustimmen, f\u00e4llt bestimmt vielen leichter. Indes: Als Rechtsfolge einer unberechtigten baulichen Ver\u00e4nderung (gegebenenfalls sogar einer berechtigten, aber nachteiligen Gebrauchs\u00e4nderung in Bezug auf das Sondereigentum?) soll man nicht nur Unterlassung, Wiederherstellung und Schadenersatz, sondern eben auch eine Verbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen k\u00f6nnen? Ist das kein Angriff auf bisherige rechtliche Strukturen und ein Friedensbruch mit \u00a7\u00a7 249 ff. BGB? Und nochmals: was w\u00e4re die Anspruchsgrundlage?<\/p>\n

Der Leser von \u00a0Charles Dickens kennt gegebenenfalls Pips Ende \u2013 der Hauptfigur in Great Expectations: Seine Erwartungen enden im Wesentlichen mit dem Tode seines G\u00f6nners Magwitch. Allerdings vers\u00f6hnt er sich mit Joe \u2013 und selbst mit Estella. Man kann daher nicht ausschlie\u00dfen, dass auch die berechtigen<\/em> Erwartungen wieder enden und sich frische L\u00f6sungen mit WEG und allgemeiner Dogmatik besser harmonieren.<\/p>\n

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