Nach dem Wohnungseigentumsgesetz k\u00f6nnen die Wohnungseigent\u00fcmer dort \u00fcber einen Gegenstand einen Beschluss fassen, wo ihnen das Gesetz die daf\u00fcr notwendige Beschlusskompetenz einr\u00e4umt. Solche Beschlusskompetenzen sind zwar \u00fcber das gesamte Gesetz verstreut. Der Autonomie der Wohnungseigent\u00fcmer, ihre eigenen Geschicke zu bestimmen, sind aber auch deutliche Grenzen gesetzt.<\/p>\n
Dem Gesetzgeber war diese Enge bewusst<\/em>. Aus diesem Grunde r\u00e4umt das Gesetz den Wohnungseigent\u00fcmern die M\u00f6glichkeit ein, zu vereinbaren, dass es weitere Beschlusskompetenzen geben soll. Dies folgt zum einen aus der Bestimmung des \u00a7 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Und zum anderen werden diese Vereinbarungen ausdr\u00fccklich in \u00a7 23 Abs. 1 WEG genannt. Denn diese Regelung geht von \u201eAngelegenheiten\u201c aus, die nach einer Vereinbarung der Wohnungseigent\u00fcmer durch Beschluss entschieden werden k\u00f6nnen.<\/p>\n Vereinbarungen, die den Wohnungseigent\u00fcmern \u00fcber die gesetzlichen Beschlusskompetenzen hinaus privatautonom bestimmte Beschlusskompetenz geben, nennt man \u00fcblicherweise \u201e\u00d6ffnungsklausel\u201c. Mit einer solchen Vereinbarung nehmen die Wohnungseigent\u00fcmer wissend und wollend<\/em> in Kauf, dass eine Entscheidung, f\u00fcr die das Gesetz annimmt, sie m\u00fcsse wegen ihrer Bedeutung und Wichtigkeit von allen Wohnungseigent\u00fcmern gemeinsam getroffen werden, etwa, ob man das Sondereigentum zum Wohnen oder nicht Wohnen gebrauchen und nutzen kann, ob es am gemeinschaftlichen Eigentum ein Sondernutzungsrecht geben soll oder wer das gemeinschaftliche Eigentum erhalten muss, nur von einer Mehrheit getroffen wird. Eine \u00d6ffnungsklausel ist mithin im Einzelfall gef\u00e4hrlich und kann ohne weiteres dazu f\u00fchren, dass die Rechte einzelner Wohnungseigent\u00fcmer gegen\u00fcber dem Interesse der Mehrheit der Wohnungseigent\u00fcmer zur\u00fccktreten<\/em> m\u00fcssen. Dass aber ist ihr Ziel und Zweck. Und es ist von Gesetzes wegen so gewollt. Diese M\u00f6glichkeit ist durch den Bundestag demokratisch legitimiert und vom Willen des Volkes getragen.<\/p>\n Ungeachtet dessen hat der Bundesgerichtshof den Anwendungsbereich allgemeiner \u00d6ffnungsklauseln gleich in mehreren Entscheidungen beschnitten. Das letzte dieser Judikate ist BGH, Urteil vom 12. April 2019 \u2013 V ZR 112\/18 (die weiteren sind dort nachlesbar). Es ging darum, ob Wohnungseigent\u00fcmer, gest\u00fctzt auf eine allgemeine \u00d6ffnungsklausel, also einer solchen \u00d6ffnungsklausel, die den Wohnungseigent\u00fcmern f\u00fcr s\u00e4mtliche denkbaren Angelegenheiten, die man eigentlich vereinbaren m\u00fcsste, eine Beschlusskompetenz gibt, bestimmen k\u00f6nnen, dass kurzzeitige Vermietungen<\/strong> eines Wohnungseigentums untersagt werden. Der Karlsruher Sachenrechtssenat verneint diese Frage. Um die \u201eEinhaltung fundamentaler inhaltlicher Schranken\u201c zum Schutz der Minderheit sicherzustellen, g\u00e4be es Eingriffe, die der Zustimmung jedes Wohnungseigent\u00fcmers bed\u00fcrften. Dies ergebe sich aus einer verfassungskonformen Auslegung einer allgemeinen \u00d6ffnungsklausel (Anmerkung des Verfassers: kann man blo\u00dfe Binnenvertr\u00e4ge, mit denen Menschen ihre eigenen Geschicke privatautonom und nur f\u00fcr ihren Kreis bestimmen, wirklich verfassungskonform auslegen?). Die Ansicht, die Wohnungseigent\u00fcmer h\u00e4tten mit der Vereinbarung einer allgemeinen \u00d6ffnungsklausel vorab in jegliche \u00c4nderung der Gemeinschaftsordnung eingewilligt, sei falsch. Eine allgemeine \u00d6ffnungsklausel sei zwar als solche nicht zu beanstanden. Aus ihr k\u00f6nne aber nicht auf eine Zustimmung der Wohnungseigent\u00fcmer zu allen k\u00fcnftig denkbaren Regelungen geschlossen werden. Denn die Gew\u00e4hrung rechtlicher Gestaltungsmacht trage ihre \u201eBeschr\u00e4nkung auf das gebotene Ma\u00df als immanente Schranke\u201c in sich.<\/p>\n Es ist zu fragen, ob diese \u00dcberlegungen die Dinge wom\u00f6glich verkehren und ins falsche Licht r\u00fccken. Denn grunds\u00e4tzlich ist es ja so, dass jeder Wohnungseigent\u00fcmer bei den Gegenst\u00e4nden, die man vereinbaren muss, zustimmen<\/em> muss. Vereinbart man aber eine \u00d6ffnungsklausel, will man gerade, dass es nicht<\/em> auf die Zustimmung aller Wohnungseigent\u00fcmer ankommen soll. W\u00fcnscht man, dass nur bestimmte Regelungen auf Grundlage einer \u00d6ffnungsklausel bestimmt werden k\u00f6nnen, bestimmt man eine spezielle \u00d6ffnungsklausel (ihr Sinn und Zweck ist es, nur bestimmte Gegenst\u00e4nde dem Beschluss zu \u00f6ffnen). Bestimmt man aber eine allgemeine \u00d6ffnungsklausel, sollen gerade alle<\/em> denkbaren Gegenst\u00e4nde beschlussoffen sein. Wer hier ausgelegt, es sei nicht so, hat keinen festen Boden unter den F\u00fc\u00dfen.<\/p>\n Mit seiner Denkweise bestimmt der Bundesgerichtshof daher wohl das Ende allgemeiner \u00d6ffnungsklauseln, beraubt sie aber jedenfalls im Wesentlichen ihres Anwendungsbereichs \u2013 und macht auch speziellen \u00d6ffnungsklauseln wom\u00f6glich den Garaus. Zwar behauptet der V. Zivilsenat nicht, es gebe keine Regelungen, die man noch auf eine allgemeine \u00d6ffnungsklausel st\u00fctzen k\u00f6nnte. Der Weg versperrt ist k\u00fcnftig aber solchen Regelungen, die man nicht als \u201egeboten\u201c ansieht. Was \u201egeboten\u201c ist, m\u00fcssen im Zweifel aber f\u00fcr die Wohnungseigent\u00fcmerschafe Richter gleichsam als deren gute Hirten bestimmen (man muss kein gro\u00dfer Augur sein, um anzunehmen, dass diese auch meinen werden, k\u00fcnftig k\u00f6nnten auch keine Sondernutzungsrechte mehr auf Grundlage einer allgemeinen \u00d6ffnungsklausel bestimmt werden).<\/p>\n Wer diesen Weg begr\u00fc\u00dft, muss wissen, dass in ihm eine ungezierte Einschr\u00e4nkung der Privatautonomie der Wohnungseigent\u00fcmer liegt. Wenn es in der Presse gern hei\u00dft, der Bundesgerichtshof habe die Rechte des B\u00fcrgers gest\u00e4rkt, muss man diese Aussage jedenfalls in diesem Fall bezweifeln. Die Entwicklung sollte man daher kritisch hinterfragen und begleiten. Ferner ist zu \u00fcberlegen, ob in der anstehenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nicht gegengesteuert werden sollte. Sieht man es in Berlin anders, k\u00f6nnte man hingegen schauen, ob man \u00d6ffnungsklauseln verbietet und dort, wo man es als angemessen ansieht, die gesetzlichen Beschlusskompetenzen \u2013 wenigstens behutsam \u2013 erweitert.<\/p>\n Die hier ge\u00e4u\u00dferten Bedenken gelten im \u00dcbrigen nicht nur dem Wohnungseigentumsrecht, sondern auch dem Gesellschaftsrecht. Denn auch dort werden Satzungen \u00fcberpr\u00fcft und auch dort meint man, der Richter wisse letztlich besser als die Vertragschlie\u00dfenden, was f\u00fcr diese gut ist. Es gibt eben \u00fcberall gute Hirten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Nach dem Wohnungseigentumsgesetz k\u00f6nnen die Wohnungseigent\u00fcmer dort \u00fcber einen Gegenstand einen Beschluss fassen, wo ihnen das Gesetz die daf\u00fcr notwendige Beschlusskompetenz einr\u00e4umt. Solche Beschlusskompetenzen sind zwar \u00fcber das gesamte Gesetz verstreut. 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