{"id":208,"date":"2019-08-30T14:30:09","date_gmt":"2019-08-30T12:30:09","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/?p=208"},"modified":"2019-08-30T14:33:49","modified_gmt":"2019-08-30T12:33:49","slug":"weg-reform-die-vorschlaege-leitlinien-und-empfehlungen-der-bund-laender-arbeitsgruppe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/2019\/08\/30\/weg-reform-die-vorschlaege-leitlinien-und-empfehlungen-der-bund-laender-arbeitsgruppe\/","title":{"rendered":"WEG-Reform: Die Vorschl\u00e4ge, Leitlinien und Empfehlungen der Bund-L\u00e4nder-Arbeitsgruppe"},"content":{"rendered":"

I. \u00dcberblick<\/strong><\/p>\n

Seit dem 27. August 2019, also seit vorgestern, liegt der Abschlussbericht der Bund-L\u00e4nder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vor. Den Abschlussbericht findet man hier<\/a>. Er umfasst insgesamt 121 Seiten. Nicht nur dies zeugt davon, dass man sehr gro\u00dfe Sorgfalt und Ernsthaftigkeit hat walten lassen, das WEG nach Schwachstellen zu durchleuchten, diese auszumachen und aufzuzeigen, wie es besser w\u00e4re.<\/p>\n

Der Bericht gliedert sich in insgesamt 17 Teile. Diese Gliederung erschwert allerdings das Verst\u00e4ndnis. Vorschl\u00e4ge zu bestimmten Themen finden sich jedenfalls nicht an einer Stelle. Am Ende der Teile finden sich in der Regel grunds\u00e4tzlich Vorschl\u00e4ge, n\u00e4mlich etwas zu \u00e4ndern \u2013 oder es nicht zu \u00e4ndern. Vor diesen stehen die Erw\u00e4gungen, die man angestellt, die Ideen, die man gutgehei\u00dfen oder verworfen hat. Das ist sehr gut.<\/p>\n

Nur die Vorschl\u00e4ge, also die Essenz des Berichts, sollen und k\u00f6nnen im Folgenden kurz angesprochen werden. Dabei ist daran zu erinnern, dass die Idee, das Gesetz wirklich vollst\u00e4ndig neu aufzusetzen, es also auch neu zu gliedern und es dabei \u201emodern\u201c zu machen, ebenso abgelehnt wurde wie der Vorschlag, an einer Diskussion alle am Gesetz Interessierten in einem l\u00e4ngeren Prozess zu beteiligen.<\/p>\n

Christine Lambrecht, Bundesministerin der Justiz und f\u00fcr Verbraucherschutz, erkl\u00e4rte zum Bericht in einer Pressemitteilung<\/a>, die Bundesregierung werde \u201ebauliche Ma\u00dfnahmen zur F\u00f6rderung der Elektromobilit\u00e4t erleichtern\u201c und \u201eUm die Handlungsf\u00e4higkeit von Eigent\u00fcmerversammlungen zu verbessern, wollen wir die Anforderungen an ihre Beschlussf\u00e4higkeit senken und die M\u00f6glichkeiten der Digitalisierung f\u00fcr die Teilnahme nutzen.\u201c Da der Bericht sehr viel mehr bietet, mag jeder f\u00fcr sich entscheiden, ob die Ank\u00fcndigung des BMJV, auf Grundlage des Abschlussberichts werde bis Ende des Jahres ein Gesetzentwurf erarbeitet werden, so zu lesen ist, dass man sich vor allem zwei Themen zuwenden wird. Der Bayerische Staatsminister der Justiz, Georg Eisenreich, erkl\u00e4rte im \u00dcbrigen, \u201esinnvolle Sanierungen und die Erweiterung von Wohnraum\u201c sollten \u201ek\u00fcnftig leichter m\u00f6glich sein\u201c. Und: \u201eDas WEG-Recht darf auch die Trendwende bei der privaten Elektromobilit\u00e4t nicht behindern\u201c. Etwas pikant ist insoweit, dass die L\u00e4nder Bayern und Baden-W\u00fcrttemberg bereits vor wenigen Wochen den Entwurf eines Gesetzes zur \u00c4nderung des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs und des Wohnungseigentumsgesetzes zur F\u00f6rderung der Elektromobilit\u00e4t (BR-Drs. 347\/19) in den Bundesrat eingebracht hatten. Der dortige Vorschlag \u201edockt\u201c an das Bestehende an. Da der Abschlussbericht indes viele Ideen entwickelt, \u00a7 22 WEG zu \u00e4ndern, w\u00e4re es, meinte man, die \u00c4nderungen sollen kommen, wohl besser gewesen, man h\u00e4tte gewartet. Gegebenenfalls geht es aber eben auch nur um Symbolik.<\/p>\n

II. Allgemeines<\/strong><\/p>\n

Der Bericht zeigt auf, dass man den Begriff des \u201ewerdenden Wohnungseigent\u00fcmers\u201c regeln k\u00f6nnte, schl\u00e4gt das aber nicht vor. Angesichts der parallel tagenden Arbeitsgruppe Bauvertragsrecht (siehe dazu im Internet den Bericht<\/a>), der dieses Ergebnis wichtig war, ein eher mageres Ergebnis.<\/p>\n

Wenig \u00fcberzeugend ist ferner der Vorschlag, auf besondere Regeln f\u00fcr Sondernutzungsrechte zu verzichten. Richtig ist es hingegen, in keiner Beziehung besondere Vorschriften f\u00fcr Mehrhausanlagen oder andere Wohnungseigentumsanlagen, etwa Doppel- oder Reihenh\u00e4user, zu schaffen.<\/p>\n

Aufgenommen wird die Idee, dass vereinbarungs\u00e4ndernde Beschl\u00fcsse der Eintragung im Grundbuch bed\u00fcrfen sollen, um gegen\u00fcber Rechtsnachfolgern zu wirken. Das ist nat\u00fcrlich richtig, wenn auch \u00fcber ein Jahrzehnt zu sp\u00e4t.<\/p>\n

Der Vorschlag, die Informationsrechte der Wohnungseigent\u00fcmer als Minderheitenrechte zu kodifizieren, ist unn\u00f6tig. Probleme sind hier nicht bekannt. Die M\u00f6glichkeit der Ver\u00e4u\u00dferungszustimmung nach \u00a7 12 WEG beizubehalten, ist ebenso richtig, wie letztlich unerw\u00e4hnenswert. Der Vorschlag, dass schriftliche Beschl\u00fcsse in Textform gefasst werden k\u00f6nnen, ist hervorragend. Wir brauchen die Abstimmungs-App.<\/p>\n

III. Sachenrecht<\/strong><\/p>\n

In 2018 war angeregt worden, die Vorschriften, wie Wohnungseigentum begr\u00fcndet wird (\u00a7\u00a7 2 bis 4 und \u00a7\u00a7 7 bis 9 WEG), zu \u00fcberpr\u00fcfen. Der Bericht erteilt dem eine Absage. Die Arbeitsgruppe sehe keine Alternative zu einer wertungsabh\u00e4ngigen Abgrenzung. Das ist aus Sicht der Wohnungseigent\u00fcmer mehr als bedauerlich. Auch das so wichtige Zentralgrundbuch (siehe etwa v. <\/em>Oefele\/Schneider,<\/em> DNotZ 2004, 741 und Schneider,<\/em> ZMR 2005, 15), wird verworfen.<\/p>\n

Der Vorschlag, die Sondereigentumsf\u00e4higkeit grunds\u00e4tzlich auf Freifl\u00e4chen zu erweitern, ist zu begr\u00fc\u00dfen. Auch zu begr\u00fc\u00dfen ist, dass nicht vergessen wird, f\u00fcr die Freifl\u00e4chen die Raumeigenschaft zu fingieren. Nicht ganz deutlich ist, warum eine Fiktion f\u00fcr Gartenfl\u00e4chen oder Terrassen nicht f\u00fcr n\u00f6tig erachtet wird. Denn es geht nicht darum, mit derartigen Freifl\u00e4chen zu handeln. Hier wird \u00a7 6 WEG \u00fcbersehen: Man kann mit Sondereigentum nicht handeln. Es geht um die Kosten, die Instandhaltungslast, das Eigentum an Pflanzen und Terrassenbel\u00e4gen und Verkehrssicherung. Hier sollte man also nochmals ran.<\/p>\n

Der Vorschlag, dass die Aufhebung der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer unter bestimmten Voraussetzungen verlangt oder beschlossen werden kann, ist strikt abzulehnen. Man setzt unn\u00f6tig die Axt am Wohnungseigentum als werthaltiges Eigentum an. \u00a7 11 WEG darf nicht angegriffen werden. Hier muss es erstmals und laut meiner Ansicht nach hei\u00dfen: Nein! Nein! Nein!<\/p>\n

IV. Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer<\/strong><\/p>\n

Der Bericht schl\u00e4gt vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer im Falle der Teilung nach \u00a7\u00a08 WEG bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundb\u00fccher als Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen soll. Dem kann man zustimmen. Dann muss man allerdings regeln, was im fr\u00fchen Zeitraum m\u00f6glich ist (dazu Lieder,<\/em> DNotZ 2018, 177). Die dazu gemachte Empfehlung, die Anfechtungsfrist f\u00fcr Ein-Mann-Beschl\u00fcsse zu hemmen, ist zu kurz gegriffen. Besser w\u00e4re freilich, von diesem Modell die H\u00e4nde zu lassen. Eine Gemeinschaft kann es erst geben, wenn ihr mehrere Personen angeh\u00f6ren. Es sollte daher so bleiben, wie es jetzt schon ist.<\/p>\n

Der Vorschlag, die Vorschrift zur Aus\u00fcbungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer (\u00a7 10 Absatz 6 Satz 3 WEG) \u201eredaktionell\u201c zu \u00fcberarbeiten, ist so leider noch eine \u201eNullnummer\u201c. Was soll denn wie geregelt werden? Und muss die Regelung nicht \u201estehen\u201c, bevor man an die Verwalterrechte herangeht (dazu hier unter VIII.)?<\/p>\n

Was einen aber \u201egrausen\u201c l\u00e4sst, ist der Vorschlag, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer zur Tr\u00e4gerin der gesamten Verwaltung werden soll, die durch ihre Organe handelt (Versammlung der Wohnungseigent\u00fcmer als Willensbildungsorgan; Verwalter als Vertretungsorgan). Er ist meiner Ansicht nach der falsche Weg zu einer Vergesellschaftung des WEG. Hier propft man dem Miteigentum eine unn\u00f6tige, undogmatische und verfehlte Gesellschaftsform auf. Hier sollte es also hei\u00dfen: Nein! Nein! Nein!<\/p>\n

V. Verwaltung<\/strong><\/p>\n

Die Idee, in \u00a7 18 WEG zwar das schleppende Zahlungsverhalten, nicht aber den Zahlungsausfall zu sanktionieren, ist nicht zu folgen. Im \u00dcbrigen: Nichts!? Halt! Denn der Vorschlag, die Bildung anderer R\u00fcckstellungen als die Instandhaltungsr\u00fcckstellung (warum spricht man von \u201eInstandhaltungsr\u00fccklage\u201c?) ausdr\u00fccklich zu gestatten, ist nat\u00fcrlich richtig, wenn auch eher Symbolpolitik.<\/p>\n

VI. Bauma\u00dfnahmen<\/strong><\/p>\n

F\u00fcr Bauma\u00dfnahmen finden sich Thesen als Leitlinien, an denen sich eine Reform des Rechts der baulichen Ma\u00dfnahmen orientieren soll. Hier wird sehr viel geschrieben, aber letztlich noch nichts entschieden. Also erst ein Anfang. Es bleibt abzuwarten, was wirklich kommt \u2013 zumal es die erw\u00e4hnte Bundesratsinitiative gibt. Nur so viel: Der kleine Teil \u201ebauliche Ver\u00e4nderungen des Sondereigentums\u201c l\u00e4sst einen angesichts von \u00a7 5 Abs. 1 WEG r\u00e4tseln.<\/p>\n

VII. Versammlung<\/strong><\/p>\n

Hier wird viel berichtet, was erwogen, aber dann doch verworfen wurde. Es wird aber neben der Textform f\u00fcr Einberufungsverlangen positiv vorgeschlagen, dass die Einberufungsfrist auf vier Wochen verl\u00e4ngert werden soll. Das d\u00fcrfte kein Problem sein. Der Vorschlag, das Beschlussf\u00e4higkeitsquorum aufzuheben, ist hingegen ein \u201eHammer\u201c. Man m\u00f6chte sagen: \u201eAde Verbraucherrechte\u201c? Also auch hier eher \u201eNein\u201c, wenn auch manche Gemeinschaftsordnungen hier schon die Latte tief h\u00e4ngen (sollte man das nicht verbieten?). Ferner wird vorgeschlagen, eine Beschlusskompetenz zu schaffen, um die Online-Teilnahme an Pr\u00e4senzversammlungen zu erm\u00f6glichen. Das ist zweifellos eine gro\u00dfe technische Herausforderung und schwer praktisch umzusetzen, aber der vom StS Billen bereits im Herbst 2018 angek\u00fcndigte Schritt. Er ist grunds\u00e4tzlich richtig. Ein \u201eAnlehnen\u201c an \u00a7 118 Abs. 1 Satz 2 AktG \u2013 wie vorgeschlagen \u2013 reicht keinesfalls!<\/p>\n

VIII. Verwalter<\/strong><\/p>\n

Dem Vorschlag, dass der Verwalter in eigener Verantwortung \u00fcber Ma\u00dfnahmen entscheiden k\u00f6nnen soll, bei denen die Einberufung einer Versammlung \u201enicht erforderlich oder nicht geboten\u201c erscheint, und dem Vorschlag, dass der Verwalter grunds\u00e4tzlich unbeschr\u00e4nkte Vertretungsmacht haben soll, sollte eher nicht gefolgt werden. Er ist zum einen der Weg zur Vergesellschaftung des WEG und zur Entmachtung der Wohnungseigent\u00fcmer. Die Wohnungseigent\u00fcmer sind aber keine Gesellschafter. Wollen sie das, k\u00f6nnen sie eine Wohnungseigentumsanlage als GmbH gr\u00fcnden oder ihre Entmachtung vereinbaren. Zum anderen w\u00e4re der Weg nur gangbar, wenn wir qualifizierte Verwalter h\u00e4tten und das gesetzlich gesichert w\u00e4re. Wenn es im Bericht hei\u00dft, die Forderung nach Einf\u00fchrung eines Sachkundenachweises sowie die Erweiterung des nach \u00a7 34c der Gewerbeordnung und nach \u00a7\u00a015 MaBV verlangten Versicherungsschutzes auf Sachsch\u00e4den zu unterst\u00fctzen, reicht das nicht. Der Weg muss wenigstens ein paralleler sein. Der Vorschlag, dass Wohnungseigent\u00fcmer die Befugnisse des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss erweitern und beschr\u00e4nken k\u00f6nnen, ist im \u00dcbrigen bereits Gesetz (\u00a7 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG); oder soll an \u00a7 27 Abs. 4 WEG gedreht werden? Richtig ist hingegen, dass der Verwalter Hausgeldforderungen in eigener Verantwortung auch gerichtlich geltend machen k\u00f6nnen soll. Aber auch hier ist zu sehen, dass erhebliche Kompetenzen auf den Verwalter \u00fcbertragen werden. Auch diese \u00dcbertragung geht nur, wenn die Person des Verwalters qualifiziert ist und bleibt. Die Idee zu regeln, was f\u00fcr Rechtsgesch\u00e4fte, die der Verwalter aufgrund eines sp\u00e4ter f\u00fcr unwirksam erkl\u00e4rten Beschlusses vorgenommen hat, gesetzlich geregelt werden soll, ist richtig.<\/p>\n

IX. Abrechnung<\/strong><\/p>\n

Der Gedanke, dass der Gegenstand des Beschlusses \u00fcber die Abrechnung die Abrechnungsspitze ist, ist nach richtiger Ansicht nichts Neues. Der Vorschlag, dass diese Idee kodifiziert wird, kann aber kaum schaden und ist sehr n\u00fctzlich. Der Vorschlag, dass die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen und die Darstellung der Instandhaltungsr\u00fcckstellung Bestandteile der Abrechnung sein sollen, ergibt sich zwanglos bereits jetzt aus \u00a7 28 Abs. 1 WEG. Dieses zu regeln ist aber auch nicht sch\u00e4dlich. Anders ist es mit der Darstellung des Verm\u00f6gens. Will man das, wie vorgeschlagen, muss man auch sagen, was darzustellen ist. Vorschlag: alles!<\/p>\n

X. Verwaltungsbeirat<\/strong><\/p>\n

Der Vorschlag, dass die Anzahl der Verwaltungsbeir\u00e4te sowie die Person des Vorsitzenden und dessen Stellvertreters durch Beschluss bestimmt werden sollen, ist nicht k\u00fchn, nicht n\u00f6tig, aber kein Irrweg. Ebenso liegt es beim Vorschlag, die Amtszeit des Verwaltungsbeirats auf vier Jahre mit der M\u00f6glichkeit der Wiederbestellung festzulegen. Die Idee, dass 31a BGB entsprechend gelten soll, ist zu begr\u00fc\u00dfen.<\/p>\n

XI. Verfahrensrecht<\/strong><\/p>\n

Der Gedanke, \u00a7 49 Abs. 2 WEG zu streichen, ist nochmals zu pr\u00fcfen. Der Sache nach \u00e4nderte sich nichts (die Haftung kommt aus \u00a7 280 BGB), es wird nur alles z\u00e4her und l\u00e4nger. Oder? Auch der Vorschlag, \u00a7\u00a048 Abs. 3 WEG zu streichen, ist eher fraglich. Zu \u201eBeschlusskassationsklagen\u201c (?) finden sich \u201eLeitlinien\u201c. Eine Stellungnahme muss daher wieder einem Vorschlag vorbehalten bleiben. Die Empfehlung, dass die Zust\u00e4ndigkeit nach \u00a7 43 WEG auch f\u00fcr Streitigkeiten aus dem sachenrechtlichen Grundverh\u00e4ltnis begr\u00fcndet werden soll, ist bereits jetzt in Kommentierungen als geltendes Recht zu lesen, etwa im B\u00e4rmann bei Roth.<\/p>\n

XII. Mietrecht<\/strong><\/p>\n

Die Eingebung, ein gesetzliches Duldungsrecht der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer einzuf\u00fchren, das sich an die mietrechtlichen Duldungsnormen anlehnt, mag richtig sein. Der Vorschlag, \u00a7 556 Abs. 1 BGB zu \u00e4ndern, ist hingegen zu bek\u00e4mpfen und aus sehr vielen Gr\u00fcnden ein Weg in die falsche Richtung. Die dem Wohnungseigent\u00fcmer erteilte Abrechnung ist als Betriebskostenabrechnung v\u00f6llig ungeeignet, ein Sonderrecht daher v\u00f6llig entbehrlich und eine Verk\u00fcrzung der Mieterrechte. Meine Bitte: H\u00e4nde weg von \u00a7\u00a7 556, 556a BGB!<\/p>\n

XIII. Fazit<\/strong><\/p>\n

Es haben sich Fachleute zum WEG ausgetauscht. Dies zeigen gerade die vielen Punkte, die er\u00f6rtert werden mit dem Schluss, eben nichts zu \u00e4ndern. Es ist also ein sehr guter Aufschlag gemacht. Einige Vorschl\u00e4ge (H\u00e4nde weg von \u00a7 11 WEG! Keine \u201eGWEG\u201c! Keinen Verwalter als \u00dcbervater! Keine Beschneidung von Mieterrechten!) sollten meiner Ansicht nach eher nicht weiterverfolgt werden. Die Zur\u00fcckhaltung bei \u00a7\u00a022 WEG und den \u00a7\u00a7 43 ff. WEG ist verst\u00e4ndlich, aber bedauerlich. Vieles vom Rest mag kommen, wird das Leben der Wohnungseigent\u00fcmer aber kaum positiv oder negativ beeinflussen. Dazu h\u00e4tte es eines modernen, neuen Gesetzes bedurft. Das aber war nicht das Ziel. Bedauerlich ist, dass schon Ende des Jahres der Gesetzentwurf kommen soll. Will man den wirklich guten Bericht nicht erst einmal wirken lassen und einen Diskurs abwarten?<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

I. \u00dcberblick Seit dem 27. August 2019, also seit vorgestern, liegt der Abschlussbericht der Bund-L\u00e4nder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vor. Den Abschlussbericht findet man hier. Er umfasst insgesamt 121 Seiten. Nicht nur dies zeugt davon, dass man sehr gro\u00dfe Sorgfalt und Ernsthaftigkeit hat walten lassen, das WEG nach Schwachstellen zu durchleuchten, diese auszumachen und aufzuzeigen, […]<\/p>\n","protected":false},"author":31,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/208"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/users\/31"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=208"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/208\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":212,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/208\/revisions\/212"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=208"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=208"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=208"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}