{"id":216,"date":"2020-01-17T12:50:30","date_gmt":"2020-01-17T11:50:30","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/?p=216"},"modified":"2020-01-17T18:20:56","modified_gmt":"2020-01-17T17:20:56","slug":"tsunami","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/2020\/01\/17\/tsunami\/","title":{"rendered":"Tsunami"},"content":{"rendered":"

Das BMJV hat am 13. Januar 2020 den Verb\u00e4nden zur Anh\u00f6rung einen Referentenentwurf eines Gesetzes zur F\u00f6rderung der Elektromobilit\u00e4t und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz \u2013 WEModG) versandt (siehe hier<\/a>).<\/p>\n

Dieser Entwurf ist unerwartet. Er ist maximal radikal. Er ist ein Tsunami. Er ist \u00ad\u00adbrillant \u2013 echte Kunst. Wie hei\u00dft es nicht nur von den Sportfreunden Stiller, sondern auch in der Muppet Show von Kermit: \u201eApplaus, Applaus<\/em>\u201c!<\/p>\n

Soweit auf den ersten Blick erkennbar, werden unter der nat\u00fcrlich nicht zwingenden Pr\u00e4misse, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vollst\u00e4ndig \u00fcber die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer zu organisieren ist (die Vertretung der Wohnungseigent\u00fcmer durch den Verwalter entf\u00e4llt dabei vollst\u00e4ndig), s\u00e4mtliche<\/em> bekannten Friktionen des heutigen WEG widerspruchsfrei und h\u00f6chst elegant gel\u00f6st. Die \u00c4nderungen des WEG 2007, angesichts des WEModG wie biederes Handwerk anmutend, werden dabei an vielen Stellen schlicht verbrannt. Zu Recht! Und auch dem Versuch, auf das \u00dcberkommende einfach aufzubauen, wird grunds\u00e4tzlich widerstanden.<\/p>\n

Das bisherige WEG wird, k\u00e4me das WEModG, nahezu vollst\u00e4ndig atomisiert \u2013 bestimmt zur Freude der deutschen Buchverlage. Fast alles w\u00e4re deshalb neu<\/em> zu durchdenken (Beispiele: Wer schuldet Schadensersatz bei der Verz\u00f6gerung\/Nichtdurchf\u00fchrung von Erhaltungsma\u00dfnahmen? Kann man die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer ohne \u00a7 27 Abs. 1, Abs. 2 WEG immer noch als Verbraucherin ansehen? Kann man der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer das Wissen der Wohnungseigent\u00fcmer zurechnen? Kann man noch Amateurverwalter als geeignet ansehen, auch wenn der Verwalter eigentlich nicht zwingend ist?).<\/p>\n

Die bisherigen Bibliotheken sollten beim Inkrafttreten des WEModG zwar nicht verbrannt werden, w\u00e4ren aber nur noch teilweise brauchbar. Das f\u00e4ngt beim Sachenrecht an, geht \u00fcber die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer, den Gebrauch, die Umlageschl\u00fcssel, die Verwaltung, die Versammlung, den Verwalter, das Wirtschaftswesen zum Verfahren. Nichts bleibt unangetastet. Alles w\u00fcrde anders \u2013 und offensichtlich besser. Und grunds\u00e4tzlich nichts wird vergessen. Durch \u00a7 47 WEG-E auch nicht die bisherigen Gemeinschaftsordnungen, die von diesem WEG nicht tr\u00e4umen konnten. Diese Bewertung gilt dabei auch f\u00fcr den gegen\u00fcber dem im Arbeitsgruppenbericht Angedachten wenigstens gut ertr\u00e4glichen \u00a7 556 Abs. 3 BGB-E. Selbst das GKG bekommt einen vertretbaren neuen \u00a7 49.<\/p>\n

Nat\u00fcrlich w\u00fcrden Probleme nicht ausbleiben. Es wird voraussichtlich beispielsweise bei der Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer (\u00a7 9b Abs. 2 WEG-E) zu Knackn\u00fcssen kommen, wenn es f\u00fcr einen Wohnungseigent\u00fcmer gilt, gegen den Verwalter vorzugehen. Denn der vorgesehene Weg l\u00e4uft bei \u00a7 46 Nr. 8 GmbHG nach meiner Beobachtung nicht reibungslos und nicht immer rund. Gegebenenfalls kommt vor diesem Hintergrund auch die actio pro socio ins WEG-Denken (\u00a7 18 Abs. 3 WEG-E wird da eher nicht helfen). Vor allem werden die Kommentare bei der Zentralvorschrift f\u00fcr die Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung in \u00a7 27 Abs. 1 WEG \u201eliefern\u201c m\u00fcssen. Der Begriff \u201egew\u00f6hnlich\u201c ist bei n\u00e4herem Hinschauen wunderbar<\/em> gew\u00e4hlt, aber nat\u00fcrlich maximal<\/em> intransparent. Das ist aber bei der erkennbaren Muttervorschrift, dem \u00a7 116 Abs. 1 HGB, freilich auch nicht anders. Solche neuen Schlachtfelder sind im \u00dcbrigen nie zu vermeiden.<\/p>\n

Nat\u00fcrlich h\u00e4tte und kann man wie der H\u00e4welmann oder des Fischers Frau noch mehr wollen. Musste etwa \u00a7 28 WEG karg ausfallen? Solche Kleinarbeit, w\u00e4re sie n\u00f6tig, kann aber getrost sp\u00e4teren Reformen und neuen Generationen \u00fcberlassen werden. Hier nur ein einziger<\/em> Wunsch: F\u00fcr \u00a7 23 Abs. 3 WEG ein vern\u00fcnftiges Quorum! Das erlaubte APP-Abstimmungen. Alle Stimmen sind einfach zu viel.<\/p>\n

Fazit:<\/strong> Das WEModG f\u00fchrte das WEG ins 21. Jahrhundert. Den Z\u00f6pfen, die es abschneidet, sollte keiner nachtrauern. Dem Entwurf ist daher zu w\u00fcnschen, dass er die Anh\u00f6rungen und das parlamentarische Procede ohne wirkliche Blessuren \u00fcbersteht. Er hat es mehr als verdient. Da im \u00dcbrigen alles aufeinander aufbaut, kann nur vor jedem Eingriff gewarnt werden. Beispielsweise die maximale Privatautonomie, die er gew\u00e4hrt, sollte niemand antasten (auch nicht Karlsruhe). Und beim \u201ejetzt\u201c sollte es nicht bleiben.<\/p>\n

Die vertretbare Alternative<\/em> (mit der ich selbst immer gelieb\u00e4ugelt habe und die gegebenenfalls dogmatisch Pr\u00e4ferenzen hat), w\u00e4re grunds\u00e4tzlich der Weg zur\u00fcck ins Jahr 2005 gewesen. Man h\u00e4tte also das Sachenrecht st\u00e4rken und das Gesellschaftsrecht zur\u00fcckdr\u00e4ngen m\u00fcssen. Das WEModG, das den Wohnungseigent\u00fcmer als Eigent\u00fcmer auch des gemeinschaftlichen Eigentums hingegen bewusst schw\u00e4cht<\/em> (vor allem bei der Abwehr von St\u00f6rungen und bei der M\u00f6glichkeit, den Verwalter zur Einhaltung seiner Pflichten anzuhalten), entspricht aber wohl der Realit\u00e4t<\/em> und den W\u00fcnschen der Wohnungseigent\u00fcmer und denen der Verwalter.<\/p>\n

Was noch dringend<\/em>, am besten noch in 2020 zu tun bleibt, ist ein Sachkundenachweis oder ein anderes Instrument, das verhindert<\/em>, dass ungeeignete Personen das Amt des Verwalters ausf\u00fcllen. Amateure und andere ungeeignete Personen w\u00e4ren Gift f\u00fcr eine Akzeptanz von \u00a7 9b Abs. 1 Satz 1 WEG-E und \u00a7 27 Abs. 1 WEG-E. Die ungeheure Macht, die diesen Bestimmungen innewohnt, muss von einem Fachverwalter gez\u00fcgelt und beherrscht werden. Den Riegel des \u00a7 27 Abs. 1 WEG-E (= gew\u00f6hnlich kann hier sein, was es dort nicht ist), muss man schieben k\u00f6nnen!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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