(2) Der zuletzt von den Wohnungseigent\u00fcmern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.<\/em><\/span><\/p>\nIII. Einzelfragen<\/h1>\n
Was bedeutet das rechtlich f\u00fcr die Praxis der WEG-Verwaltung?<\/p>\n
1. Verwaltungsverh\u00e4ltnis<\/h2>\n
Der Verwalter bleibt grunds\u00e4tzlich bis 31.12.2021 im Amt, auch wenn sein Bestellungszeitraum<\/strong> vor dem 31.12.2021 enden w\u00fcrde. Das gilt jedenfalls solange, bis er \u2013 regelm\u00e4\u00dfig durch Eigent\u00fcmerbeschluss \u2013 abberufen oder ein neuer Verwalter bestellt wird. Damit bleiben Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften auch dann handlungsf\u00e4hig, wenn ein neuer Verwalter vor\u00fcbergehend nicht bestellt werden kann. Aus diesem Grund ist auch die damit einhergehende Durchbrechung der Obergrenzen f\u00fcr die Bestellungszeitr\u00e4ume des \u00a7 26 Abs. 1 S. 2 WEG vertretbar.
\nEine gesetzliche Regelung<\/strong> zur Verl\u00e4ngerung des Verwaltervertrags fehlt<\/strong>. Eine erg\u00e4nzende Vertragsauslegung<\/strong> wird f\u00fcr den Einzelfall anhand der bisherigen Regelungen kl\u00e4ren m\u00fcssen, was die Parteien redlicherweise vereinbart h\u00e4tten, wenn sie den Fall einer Verl\u00e4ngerung des Bestellungszeitraums bedacht h\u00e4tten. Im Einzelfall mag danach der Vertrag zu den bisherigen Konditionen weiterlaufen, wenn das Honorar f\u00fcr den (langen) Bestellungszeitraum fest vereinbart war; wo eine allj\u00e4hrliche Honorarerh\u00f6hung vorgesehen war, kann diese im Einzelfall fortgeschrieben werden.
\nDer Verwalter seinerseits kann sein Amt nur unter den Voraussetzungen der \u00a7\u00a7 675, 671 Abs. 2 BGB<\/strong> niederlegen, also wenn die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft \u201ef\u00fcr die Besorgung des Gesch\u00e4fts anderweit F\u00fcrsorge treffen kann, es sei denn, dass ein wichtiger Grund f\u00fcr die unzeitige K\u00fcndigung vorliegt\u201c. \u201eAnderweitige F\u00fcrsorge\u201c durch Bestellung eines neuen Verwalters durch Eigent\u00fcmerbeschluss wird praktisch kaum m\u00f6glich sein, solange Eigent\u00fcmerversammlungen aufgrund ordnungsbeh\u00f6rdlicher Anordnungen<\/strong> nicht durchgef\u00fchrt werden d\u00fcrfen. Allerdings erscheint es nicht mehr undenkbar, dass gleichwohl ein wichtiger Grund f\u00fcr die unzeitige K\u00fcndigung vorliegt, etwa weil dem Verwalter aufgrund eigener schwerer Erkrankung<\/strong> bzw. der seiner Mitarbeiter die Erf\u00fcllung seiner Aufgabe nicht mehr m\u00f6glich ist. Wenn der Verwalter eine nat\u00fcrliche Person ist, kann allerdings der Fall des \u00a7 673 S. 2 Halbsatz 2 BGB eintreten, dass bei Tod<\/strong> des Verwalters dessen Erbe die Besorgung des \u00fcbertragenen Gesch\u00e4fts fortzusetzen hat, bis der Auftraggeber anderweit F\u00fcrsorge treffen kann, wenn mit dem Aufschub Gefahr verbunden w\u00e4re.
\nWenn beim Verwalter niemand mehr in der Lage ist, die Verwaltung zu f\u00fchren, etwa weil alle Mitarbeiter (z.B. nach dem gemeinsamen Besuch einer Karnevalssitzung) in Quarant\u00e4ne<\/strong> sind, bleiben die Wohnungseigent\u00fcmer auf ihr Notverwaltungsrecht gem\u00e4\u00df \u00a7 21 Abs. 2 WEG verwiesen. Die Wohnungseigent\u00fcmer d\u00fcrfen erwarten, dass der gewerbliche Verwalter dem Ausfall aller seiner Mitarbeiter durch eine geeignete Betriebsorganisation (Home-Office, Zwei-Schicht-Betrieb) entgegenwirkt.<\/p>\n2. Instandhaltung<\/h2>\n
Die laufenden Instandhaltungsma\u00dfnahmen darf der Verwalter gem\u00e4\u00df \u00a7 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG veranlassen. Auch dringende Instandsetzungsma\u00dfnahmen kann der Verwalter gem\u00e4\u00df \u00a7 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG veranlassen, insbesondere die Umsetzung beh\u00f6rdlicher Anordnungen, etwa die Sperrung von Spielpl\u00e4tzen oder anderen Fl\u00e4chen<\/strong>. Im \u00f6ffentlichen Recht wird der Verwalter unter dem Gesichtspunkt der effizienten Gefahrenabwehr immer noch als verantwortlicher Zustandsst\u00f6rer angesehen (vgl. dazu D\u00f6tsch<\/em>, Die Ordnungsverf\u00fcgung gegen den Wohnungseigentumsverwalter, NZM 2020, 121).
\nIn diesen F\u00e4llen ist der Verwalter auch zur Vertretung der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft berechtigt gem\u00e4\u00df \u00a7 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG). Daneben ist der Verwalter gem\u00e4\u00df \u00a7 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG berechtigt, Ma\u00dfnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind.
\nEiner Beteiligung der Wohnungseigent\u00fcmer durch den Verwalter bedarf es nicht<\/strong>. Eine Information der Wohnungseigent\u00fcmer wird regelm\u00e4\u00dfig sinnvoll sein. Der Verwaltungsbeirat und seine Mitglieder haben keinerlei Notkompetenzen.<\/p>\n3. Wirtschaftspl\u00e4ne<\/h2>\n
Wirtschaftspl\u00e4ne bleiben bis 31.12.2021 wirksam<\/strong>, auch wo eine Fortgeltungsklausel nicht beschlossen worden ist. Damit bleiben die Wohnungseigent\u00fcmer zur Zahlung der Hausgelder in bisheriger H\u00f6he verpflichtet. Zugleich ist die Gefahr gebannt, dass die Finanzierung einer Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft nicht mehr sichergestellt ist, wenn die Fortgeltung des Wirtschaftsplans nicht beschlossen worden ist. An der Pflicht zur Abrechnung gesondert f\u00fcr jedes Wirtschaftsjahr \u00e4ndert sich nichts, auch wenn im Jahr 2020 keine Beschlussfassung \u00fcber die Abrechnung mehr erfolgen k\u00f6nnte.
\nEine Aussetzung oder Stunden von Hausgeldern sehen weder das WEG noch die aktuellen Ma\u00dfnahmegesetze vor. Das f\u00fcr Mieter vorgesehene Moratorium<\/strong> des Art. 240 \u00a7 1 EGBGB in der Fassung des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 25.03.2020 (BT-DrS 19\/18110) gilt f\u00fcr das Verh\u00e4ltnis von Wohnungseigent\u00fcmer zur Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft nicht<\/strong>; auch die Beschr\u00e4nkung der K\u00fcndigung<\/strong> von Miet- und Pachtverh\u00e4ltnissen des Art. 240 \u00a7 2 EGBGB gilt in diesem Verh\u00e4ltnis nicht<\/strong>, sondern trifft den Wohnungseigent\u00fcmer \/ Teileigent\u00fcmer im Verh\u00e4ltnis zu seinem Mieter \/ P\u00e4chter. Soweit der vermietende Wohnungs- bzw. Teileigent\u00fcmer aufgrund von Miet- bzw. Pachtausf\u00e4llen seine Finanzierung nicht aufbringen kann, mag er als Verbraucher im Einzelfall durch die Regelungen zum Darlehensrecht gem\u00e4\u00df Art. 240 \u00a7 3 EGBGB gesch\u00fctzt sein.<\/p>\n4. Infektionsf\u00e4lle<\/h2>\n
Bei Infektionsf\u00e4llen in einer Wohnungseigentumsanlage ist der Verwalter gem\u00e4\u00df Art. 6 Abs. 1 Buchstabe c) DSGVO zur Erf\u00fcllung der sich aus \u00a7 16 Abs. 2 S. 2 und 3 Infektionsschutzgesetz ergebenden Pflichten berechtigt und verpflichtet, den Beauftragten der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde und des Gesundheitsamtes das Grundst\u00fcck, R\u00e4ume<\/strong>, Anlagen, Einrichtungen sowie sonstige Gegenst\u00e4nde zug\u00e4nglich zu machen<\/strong> und Ausk\u00fcnfte zu erteilen. Dass die Reinigungsfachkr\u00e4fte zur gr\u00fcndlichen Reinigung von Treppengel\u00e4ndern usw. angehalten werden sollten, bedarf keiner Erw\u00e4hnung. \u2013 Die \u00f6ffentliche Nennung von Erkrankten k\u00e4me zum Schutz der lebenswichtigen Interessen einer anderen nat\u00fcrlichen Person gem\u00e4\u00df Art. 6 Abs. 1 lit. d) DSGVO in Betracht, doch wird der Verwalter von einer Erkrankung kaum Kenntnis erhalten.<\/p>\n5. Informationsverhalten<\/h2>\n
Die allgemeine Information aller Wohnungseigent\u00fcmer durch Aush\u00e4nge, Brief oder E-Mail (bei verdecktem E-Mail-Verteiler [\u201ebcc\u201c]) ist unproblematisch zul\u00e4ssig. Die Vorgaben des Datenschutzes<\/strong> sind im \u00dcbrigen nicht gelockert<\/strong>.<\/p>\nIV. Ausblick<\/h1>\n
Die vorstehende \u00dcbersicht zeigt, dass die Zahlungsf\u00e4higkeit der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft aufgrund der fortbestehenden Beitragspflicht ihrer Mitglieder gesichert ist. Auch ihre Handlungsf\u00e4higkeit ist regelm\u00e4\u00dfig in ausreichendem Ma\u00dfe durch die Kompetenz des Verwalters f\u00fcr die laufende Instandhaltung und die dringende Instandsetzung gem\u00e4\u00df \u00a7 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG gegeben. Bei einem der Situation angemessenen Verst\u00e4ndnis der Regelung bedarf es deshalb einer umfassenden Erm\u00e4chtigung des Verwalters gem\u00e4\u00df \u00a7 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG nicht, selbst wenn diese im Einzelfall noch erfolgen k\u00f6nnte.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
I. Einf\u00fchrung Zentraler Ort f\u00fcr Entscheidungen der Wohnungseigent\u00fcmer ist die Eigent\u00fcmerversammlung, die in der Regel in der ersten Jahresh\u00e4lfte anberaumt wird. Die Einberufung von Eigent\u00fcmerversammlung ist derzeit allerdings selbst in sehr kleinen Eigent\u00fcmergemeinschaften aufgrund ordnungsbeh\u00f6rdlicher Ansammlungsverbote nicht mehr zul\u00e4ssig. \u201eVirtuelle\u201c Eigent\u00fcmerversammlungen, die technisch als Video- oder Telefonkonferenz durchgef\u00fchrt werden k\u00f6nnen, sind im WEG nicht vorgesehen. […]<\/p>\n","protected":false},"author":390,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1,2],"tags":[72,75],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/239"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/users\/390"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=239"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/239\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":241,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/239\/revisions\/241"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=239"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=239"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=239"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}