{"id":280,"date":"2020-09-04T19:04:57","date_gmt":"2020-09-04T17:04:57","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/?p=280"},"modified":"2020-09-16T11:49:00","modified_gmt":"2020-09-16T09:49:00","slug":"gewerberaummiete-mietzahlungspflichten-in-corona-zeiten-erste-gerichtsent-scheidungen-und-gerichtliche-tendenzen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/2020\/09\/04\/gewerberaummiete-mietzahlungspflichten-in-corona-zeiten-erste-gerichtsent-scheidungen-und-gerichtliche-tendenzen\/","title":{"rendered":"Gewerberaummiete: Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten \u2013 Erste Gerichtsentscheidungen und gerichtliche Tendenzen"},"content":{"rendered":"

W\u00e4hrend der corona-bedingten beh\u00f6rdlichen Schlie\u00dfungsanordnungen von Einzelhandelsgesch\u00e4ften in den Monaten M\u00e4rz bis April 2020 haben viele Einzelhandelsmieter ihre Mietzahlungen eingestellt und die Zahlungen (teilweise) erst wieder mit den Laden\u00f6ffnungen aufgenommen. F\u00fcr die betroffenen Monate sind vielfach Einigungen zwischen Vermietern und Mietern zustande gekommen, die von (teilweisen) Mietreduzierungen, Vereinbarungen von reinen Umsatzmieten bis hin zu Stundungsvereinbarungen reichen. Nicht selten haben Vermieter aber auch den Klageweg beschritten und die Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde gerichtlich geltend gemacht. Nunmehr liegen mit dem Urteil des Landgerichts Zweibr\u00fccken (Az.: HK O 18\/20) und des Landgerichts Heidelberg (Az.: 5 O 66\/20) erste gerichtliche Entscheidungen vor und es zeichnet sich – auch in anderen Klageverfahren – in der (erstinstanzlichen) Rechtsprechung folgende Tendenz ab: <\/em><\/p>\n

\u00a0I. Kein Mangel des Mietgegenstandes (\u00a7 536 Abs. 1 BGB) wegen der Corona-bedingten Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen<\/strong><\/h2>\n

Minderungsrechte des Mieters (\u00a7 536 Abs. 1 BGB) wegen der Corona-bedingten Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen wurden bislang in der Rechtsprechung durchweg verneint. Denn die Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen, die auf den beh\u00f6rdlichen Beschr\u00e4nkungen und gesetzgeberischen Ma\u00dfnahmen beruhten, stehen nicht unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand und der Lage des Mietobjekts im Zusammenhang. W\u00f6rtlich hei\u00dft es insoweit im Urteil des Landgerichts Heidelberg<\/em> vom 30.07.2020 (Az.: 5 O 66\/20):<\/p>\n

\u201eDie hoheitlichen Ma\u00dfnahmen dienen im vorliegenden Fall dem Schutz der Bev\u00f6lkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie kn\u00fcpfen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters. Die Ma\u00dfnahmen stellen dabei nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten ab, sondern allgemein auf die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Fl\u00e4chen Publikumsverkehr stattfindet und dies Infektionen beg\u00fcnstigt. Daran \u00e4ndert auch nichts, dass die streitgegenst\u00e4ndlichen Gewerber\u00e4ume im vorliegenden Fall zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerr\u00e4ume eines Einzelhandelsgesch\u00e4fts mit s\u00e4mtlichen Waren des t\u00e4glichen Ge- und Verbrauchs vermietet wurden und sich aus der Kurzbaubeschreibung ergibt, dass es sich um ein kik-Ladenlokal handeln sollte. Denn die Mietsache ist zu diesem Zweck weiterhin in gleicher Weise geeignet, wie vor dem hoheitlichen Einschreiten. Untersagt ist lediglich dessen Betrieb und zwar losgel\u00f6st von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand f\u00e4llt jedoch in den Risikobereich des Mieters.\u201c<\/strong><\/p>\n

II. Kein Entfallen der Mietzahlungspflicht wegen Unm\u00f6glichkeit (\u00a7 326 Abs. 1 BGB) <\/strong><\/h2>\n

Auch ein Entfallen der Mietzahlungspflicht wegen Unm\u00f6glichkeit (\u00a7 326 Abs. 1 BGB) wird mit dem Argument verneint, dass der Vermieter seiner Leistungspflicht (Zurverf\u00fcgungstellung der Mietr\u00e4ume) auch dann nachgekommen ist, wenn der Mieter die R\u00e4umlichkeiten faktisch wegen der beh\u00f6rdlichen Schlie\u00dfungsanordnungen nicht als Verkaufsfl\u00e4chen nutzen konnte. Hierzu \u00e4u\u00dfert sich das Landgericht Heidelberg wie folgt:<\/p>\n

\u201eDer Vermieter muss dem Mieter nur eine Gebrauchsm\u00f6glichkeit verschaffen. Immer wenn der Mieter die Sache nicht gebrauchen kann, weil sie selbst nicht nutzungstauglich ist, geht der Vermieter nach \u00a7 326 Abs. 2 oder \u00a7 536 BGB seines Anspruchs auf die Miete verlustig. Betrifft die St\u00f6rung dagegen die Nutzungst\u00e4tigkeit des Mieters, bleibt dieser zur Mietzahlung verpflichtet. Dies gilt nicht nur, wenn ihn der Umstand ganz individuell an der Nutzung der Sache hindert, sondern auch, wenn ein beliebiger anderer Mieter von der Sache nicht den vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch machen k\u00f6nnte. Dies l\u00e4sst die Verpflichtung zur Mietzahlung nicht entfallen, solange es nicht an der Sache selbst liegt, dass sie nicht bestimmungsgem\u00e4\u00df verwendet werden kann.\u201c<\/strong><\/p>\n

\u00a0III. S<\/strong>t\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage (\u00a7 313 BGB) <\/strong><\/h2>\n

\u00a0<\/strong>Verbleiben dem Mieter daher allein m\u00f6gliche Vertragsanspruchsspr\u00fcche wegen St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage (\u00a7 313 BGB).<\/p>\n

1. Allgemeines\/Voraussetzungen <\/strong><\/h3>\n

Gem\u00e4\u00df \u00a7 313 Abs. 1 BGB kann eine Vertragsanpassung verlangt werden, wenn sich die Umst\u00e4nde, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend ver\u00e4ndert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen h\u00e4tten und einem (Vertrags-)Teil unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Kommt eine Anpassung des Vertrags nicht in Betracht oder ist sie einem Teil nicht zumutbar, so kann bei Dauerschuldverh\u00e4ltnissen der benachteiligte Teil den Vertrag k\u00fcndigen (\u00a7 313 Abs. 3 Satz 2 BGB).<\/p>\n

2. Schwerwiegende St\u00f6rung<\/strong><\/h3>\n

Gebrauchshindernisse, die nicht aus der Sph\u00e4re des Mieters stammen, k\u00f6nnen die Gesch\u00e4ftsgrundlage des Mietvertrages schwerwiegend st\u00f6ren (Gerlach\/Manzke<\/em>, ZMR 2020, 551, 555; Jauernig\/Teichmann<\/em>, BGB, 17. Aufl. 2018, \u00a7 537, Rn. 2). Anerkannt ist das beispielsweise dann, wenn Eingriffe \u201evon hoher Hand\u201c, insbesondere \u00c4nderungen der Rechtslage, die Zwecke hinf\u00e4llig werden lassen, die eine Partei mit dem Vertrag verfolgt (vgl. Palandt\/Gr\u00fcneberg<\/em>, BGB, 79. Aufl. 2020, \u00a7 313 Rz. 34). Die Gesch\u00e4ftsgrundlage ergibt sich regelm\u00e4\u00dfig aus dem vereinbarten Mietzweck. Aus diesem ergibt sich, dass der Mieter die angemieteten R\u00e4ume f\u00fcr den angegebenen Gesch\u00e4ftsbetrieb nutzen will. Letzteres ist ihm aber durch die beh\u00f6rdlichen Schlie\u00dfungsanordnungen nicht m\u00f6glich gewesen. Auch hierzu hat sich das Landgericht Heidelberg<\/em> ausdr\u00fccklich ge\u00e4u\u00dfert und ist folgender Auffassung:<\/p>\n

\u201eZwar ist nicht im Hinblick auf die Nutzbarkeit der Mietsache von der Gesch\u00e4ftsgrundlage auszugehen, da diese ma\u00dfgeblicher Vertragsinhalt ist, sondern vielmehr die Vorstellung der Parteien, dass keine zumindest bundesweit – tats\u00e4chlich aber weltweite – Pandemie auftritt, aufgrund derer fl\u00e4chendeckend Gewerbebetriebe geschlossen werden m\u00fcssen. Diese ist auch schwerwiegend gest\u00f6rt, da die Nutzbarkeit der Mietsache – jedenfalls vor\u00fcbergehend – vollst\u00e4ndig entfallen ist. Es handelt sich damit um eine zu ber\u00fccksichtigende Zweckst\u00f6rung, die eine Fallgruppe des \u00a7 313 BGB darstellt. Die Leistung des Vermieters ist f\u00fcr den Mieter aufgrund der Unm\u00f6glichkeit, das Gewerbe in dem hierf\u00fcr angemieteten Objekt betreiben, sinnlos geworden.\u201c <\/strong><\/p>\n

3. <\/strong>Zumutbarkeit unter Ber\u00fccksichtigung der vertraglichen Risikoverteilung<\/strong><\/h3>\n

Weitere Voraussetzung f\u00fcr eine Vertragsanpassung wegen St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage ist aber, dass die St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage durch das Betriebsverbot das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag unter Ber\u00fccksichtigung der vertraglichen Risikoverteilung (f\u00fcr den Mieter) unzumutbar macht.<\/p>\n

 <\/p>\n

a) Vereinbarung einer Umsatzmiete (Landgericht Heidelberg, Az.: 5 O 66\/12) <\/strong><\/h4>\n

Mit dem Landgericht Heidelberg<\/em> f\u00fchrt allein die Vereinbarung einer Mindestmiete mit zus\u00e4tzlicher Umsatzmiete ab einem gewissen Umsatz nicht zur Unzumutbarkeit. Vielmehr l\u00e4sst sich aus einer solchen Vereinbarung lediglich der Wille zu einer Beteiligung ab einem bestimmten Umsatz ablesen, also bei einem besonderen Erfolg der Mieterin. Gerade die Vereinbarung einer Mindestmiete zeigt jedoch, dass der Vermieter an einem g\u00e4nzlichen Misserfolg nicht partizipieren wollte, wobei den Parteien hierbei die M\u00f6glichkeit schwankender Ums\u00e4tze sichtlich bewusst war.<\/p>\n

 <\/p>\n

b) Reine Umsatzr\u00fcckg\u00e4nge des Mieters <\/strong><\/h4>\n

Vielfach werden f\u00fcr die Unzumutbarkeit des Fortbestandes der Mietzahlungspflicht Umsatzr\u00fcckg\u00e4nge (in den betroffenen Monaten) angef\u00fchrt. \u201eReine\u201c Umsatzr\u00fcckg\u00e4nge f\u00fcr die betroffenen Monate gen\u00fcgen nach der Rechtsprechung allerdings grunds\u00e4tzlich nicht. Erforderlich sei vielmehr, dass es zu einer existenzbedrohenden Situation des Mieters kommt, f\u00fcr die der Mieter darlegungs- und beweisbelastet ist. Zudem sind in diesem Zusammenhang vom Mieter anderweitig empfangene Leistungen (z.B. Kurzarbeitergeld, staatliche F\u00f6rderprogramme, R\u00fccklagen und sonstige Vorteile) gegen\u00fcberzustellen. Auch hierzu hat sich das Landgericht Heidelberg<\/em> ausdr\u00fccklich ge\u00e4u\u00dfert:<\/p>\n

\u201eZwar mag ein filialbezogener netto Umsatzr\u00fcckgang von 45,42 % bzw. 39,2 % bzw. 39,24 % im M\u00e4rz bzw. April 2020 bzw. ein betriebsbezogener netto Umsatzverlust von 5-7 Millionen Euro pro Tag – der jedoch nicht n\u00e4her dargelegt ist – zun\u00e4chst erheblich erscheinen. Allerdings wurden diesem netto Umsatzr\u00fcckgang weder die ersparten Mitarbeiterkosten durch die Inanspruchnahme von Kurzarbeit, noch etwaige R\u00fccklagen gegen\u00fcbergestellt.\u201c<\/strong><\/p>\n

IV. <\/strong>Ausblick<\/strong><\/h2>\n

Nach den bisherigen Tendenzen in der Rechtsprechung scheidet eine Minderung der Miete (\u00a7 536 Abs. 1 BGB) wegen einer Corona-bedingten Schlie\u00dfungsanordnung aus, da es an einem Mangel des Mietgegenstandes fehlt.<\/p>\n

Allenfalls kommen Vertragsanpassungsanspr\u00fcche unter den Voraussetzungen des \u00a7 313 BGB (St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage) in Betracht. Im Schrifttum und zum Teil auch in der gerichtlichen Praxis wird insoweit davon ausgegangen, dass die Miete grunds\u00e4tzlich zu halbieren ist (vgl. Gerlach\/Manzke<\/em>, ZMR M\u00e4rz 2020, 551, 556), wobei aber auch zu ber\u00fccksichtigen ist, ob und in welcher H\u00f6he der Mieter staatliche oder sonstige finanzielle Hilfen erhalten hat oder noch erhalten wird. Nach derzeitiger gerichtlicher Praxis werden Vertragsanpassungsanspr\u00fcche lediglich dann als gegeben angesehen, wenn der Mieter trotz sonstiger \u201eBeihilfen\u201c durch die Corona-bedingten Ladenschlie\u00dfungen in eine existenzbedrohende Situation geraten ist.<\/p>\n

Ob sich diese Tendenz in der Rechtsprechung festigen wird, bleibt abzuwarten. Jedenfalls sind Vermieter und Mieter gut beraten, sich au\u00dfergerichtlich zu einigen. Denn zumeist erfolgt auch in Klageverfahren eine vergleichsweise Einigung zwischen den Parteien. Diese ist dann nur teurer, weil sie die Einigung \u00fcber die Gerichts- und Anwaltskosten mit umfasst.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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