{"id":301,"date":"2020-10-23T11:19:51","date_gmt":"2020-10-23T09:19:51","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/?p=301"},"modified":"2020-10-26T09:55:23","modified_gmt":"2020-10-26T08:55:23","slug":"wohnungseigentuemergesellschafter-einspruch","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/2020\/10\/23\/wohnungseigentuemergesellschafter-einspruch\/","title":{"rendered":"Wohnungseigent\u00fcmergesellschafter? Einspruch!"},"content":{"rendered":"<p>Zwischen dem 21. bis 23. Oktober 2020 fand in Fischen das 46. <strong>Fachgespr\u00e4ch zum WEG<\/strong> statt.\u00a0Vor allem am ersten Tag wurde der Weg des Wohnungseigentumsrechts in das <strong>Gesellschaftsrecht<\/strong> bef\u00fcrwortet. Selbst der Idee, bestehende Vereinbarungen umzudeuten, nach denen der Verwalter Aufgaben <strong>f\u00fcr die Wohnungseigent\u00fcmer<\/strong> erf\u00fcllen soll, zum Beispiel einer Ver\u00e4u\u00dferung zustimmen, wurde von der Mehrheit nicht entgegengetreten. Solche Vereinbarungen m\u00fcssten <strong>neu<\/strong> gelesen werden. Eigentlich st\u00fcnde dort nicht Verwalter, sondern es st\u00fcnde dort Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer (Kann dies der Wille der Vertragschlie\u00dfenden gewesen sein?).<\/p>\n<p>Da tat es gut, dass am zweiten Tag daran erinnert wurde, eine Person nicht dann als einen <strong>Wohnungseigent\u00fcmer<\/strong> anzusehen, wenn sie sich an der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer beteiligt und ihr \u201eMitglied\u201c wird, sondern dann, wenn diese Person <strong>Miteigentum<\/strong> an einer Immobilie und <strong>Sondereigentum<\/strong> an einer Wohnung und\/oder R\u00e4umen <strong>erwirbt<\/strong>. Es handelt sich beim Wohnungseigentumsrecht auch nach dem WEMoG keinesfalls um Gesellschaftsrecht, sondern weiterhin um <strong>Sachenrecht<\/strong>.<\/p>\n<p>Es ist also nicht so, dass die Kommentierung zum WEG keinen Platz mehr im Sachenrecht h\u00e4tte, wie es aber aus der Zuh\u00f6rerschaft zu h\u00f6ren war (die weiter ge\u00e4u\u00dferte Idee, ob es nicht richtig w\u00e4re, das Sondereigentum abzuschaffen und den Wohnungseigent\u00fcmern blo\u00dfe Nutzungsrechte zu geben, war freilich folgerichtig). Bereits im geltenden Recht ist es nat\u00fcrlich <strong>ohne weiteres<\/strong> m\u00f6glich, dass eine GmbH oder eine GbR ein Haus erwirbt und ihren Gesellschaftern an den dortigen R\u00e4umlichkeiten Rechte zuweist. So ist es aber <strong>nicht<\/strong>, wenn wir Wohnungseigentumsrecht betrachten. Die Besonderheit des Wohnungseigentumsrechts war es immer \u2013 und muss es bleiben, wenn man es nicht einfach abschaffen und <strong>verfassungswidrig Eigentum vernichten<\/strong> will \u2013 dass der Wohnungseigent\u00fcmer nicht blo\u00dfer Gesellschafter und Inhaber eines Nutzungs- und\/oder Benutzungsrecht ist, sondern <strong>Eigent\u00fcmer einer Immobilie<\/strong>.<\/p>\n<p>Im \u00dcbrigen sei an dieser Stelle nur an Weniges erinnert, wonach auch das WEMoG <strong>eigentlich nicht falsch verstanden<\/strong> werden kann:<\/p>\n<ul>\n<li>Die Wohnungseigent\u00fcmer sind auch nach dem WEMoG <strong>Teilhaber einer Bruchteilseigent\u00fcmergemeinschaft<\/strong>, f\u00fcr die das WEG <strong>nur Sonderregelungen<\/strong> schafft. \u00a7\u00a010 Abs. 1 Satz 2 WEG verweist ausdr\u00fccklich auf das subsidi\u00e4r anzuwendende BGB-Recht (\u00a7\u00a7 741 ff.). Soweit daher Wohnungseigent\u00fcmer als \u201eintensivere Nachbarn\u201c beschrieben werden, hat dies mit der Rechtswirklichkeit noch nichts zu tun. Hoffentlich ist es auch k\u00fcnftig so.<\/li>\n<li>Das <strong>gemeinschaftliche Eigentum<\/strong> steht <strong>nicht<\/strong> der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer zu. Diese ist nur dazu berufen, ihr <strong>fremdes<\/strong> Eigentum als Dienstleisterin zu verwalten. Dies wird unter anderem deutlich durch \u00a7 9a Abs. 2 WEG, der der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer zwar Rechte und Pflichten der Wohnungseigent\u00fcmer zur Aus\u00fcbung zuordnet, aber daran <strong>festh\u00e4lt<\/strong>, dass es Rechte und Pflichten der Wohnungseigent\u00fcmer sind.<\/li>\n<li>\u00a7 11 WEG besch\u00e4ftigt sich <strong>nicht<\/strong> mit der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer, sondern der Bruchteilseigent\u00fcmergemeinschaft.<\/li>\n<li>\u00a7 12 WEG sch\u00fctzt die Wohnungseigent\u00fcmer als <strong>Eigent\u00fcmer der Immobilie<\/strong>, keinen Verband.<\/li>\n<li>\u00a7 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist allerdings irref\u00fchrend. Danach ist jeder Wohnungseigent\u00fcmer <strong>gegen\u00fcber der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer<\/strong> verpflichtet, sich an die Vereinbarungen und Beschl\u00fcsse zu halten. Indes: Die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer ist aus diesen Vereinbarungen <strong>weder berechtigt noch verpflichtet<\/strong>. Sie verwaltet insoweit ein ihr <strong>fremdes Rechtsregime<\/strong> und ist dessen H\u00fcterin. Es ist eine Aufgabe wie die nach \u00a7 9a Abs. 2 WEG im <strong>offensichtlich fremden Rechtskreis<\/strong>. Es geht auch hier um das Verh\u00e4ltnis der Wohnungseigent\u00fcmer untereinander als Teilhaber der Bruchteilseigent\u00fcmergemeinschaft und nicht um Gesellschaftsrecht.<\/li>\n<li>Auch \u00a7 17 Abs. 1 WEG ist <strong>irref\u00fchrend<\/strong>. Danach kann die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer von einem Wohnungseigent\u00fcmer die Ver\u00e4u\u00dferung seines Wohnungseigentums verlangen. Die Gemeinschaft ist freilich dem Wohnungseigent\u00fcmer <strong>nicht in Gemeinschaft nach \u00a7 741 ff. BGB verbunden<\/strong>. Wenn sie daher die Ver\u00e4u\u00dferung verlangt, so tut sie dies daher als <strong>Dienstleisterin und K\u00e4mpferin<\/strong> f\u00fcr die Teilhaber der Bruchteilseigent\u00fcmergemeinschaft (auch wenn \u2013 v\u00f6llig unsystematisch \u2013 \u00a7 17 WEG jetzt auch Verst\u00f6\u00dfe gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer sanktionieren will: durch Ausschluss aus der Bruchteilseigent\u00fcmergemeinschaft?). Es ist eine Aufgabe wie die nach \u00a7 9a Abs. 2 WEG im <strong>offensichtlich fremden Rechtskreis<\/strong>.<\/li>\n<li>\u00a7 18 Abs. 1 WEG \u00e4ndert an diesem Bild nichts, er <strong>verst\u00e4rkt<\/strong> es sogar. Danach obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer. Es handelt sich insoweit um die Aufgabe, die sich vorher der Verwalter und die Wohnungseigent\u00fcmer teilten. Es ist die Aufgabe des Dienstleisters, die sich <strong>fremden Rechtskreis<\/strong> verwirklicht.<\/li>\n<li>Nicht letzter, aber wichtiger Baustein in diesem Denken ist auch \u00a7 28 WEG. Denn danach m\u00fcssen die Wohnungseigent\u00fcmer <strong>j\u00e4hrlich neue Mittel<\/strong> aufbringen. F\u00fcr den Gesellschafter eines Verbandes ist dies nicht undenkbar (etwa f\u00fcr Vereinsmitglieder). Grunds\u00e4tzlich ist es aber anders. Danach ist grunds\u00e4tzlich nach einer Einlage keine Verpflichtung mehr erkennbar, die Gesellschaft durch finanzielle Mittel zu st\u00fctzen.<\/li>\n<li><strong>Entlarvend<\/strong> im \u00dcbrigen ist aber \u00a7 9a Abs. 3 WEG. F\u00fcr das Verm\u00f6gen der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer (Gemeinschaftsverm\u00f6gen) gelten danach \u00a7 18, \u00a7 19 Absatz 1 und \u00a7 27 WEG nur <strong>entsprechend<\/strong>. Vorrangig wird also das <strong>gemeinschaftliche Eigentum<\/strong> durch Beschl\u00fcsse der Wohnungseigent\u00fcmer verwaltet. Und vorrangig findet die <strong>Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung<\/strong> des Verwalters f\u00fcr das gemeinschaftliche Eigentum, das der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer nicht zusteht, statt. Erst durch die Anordnung des \u00a7 9a Abs. 3 WEG wird unter anderem die Versammlung der Wohnungseigent\u00fcmer auch zu einer Mitgliederversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Fazit:<\/strong> Das Wohnungseigentumsrecht hat sich zweifellos 2005 auf den Weg in das Gesellschaftsrecht gemacht. Dieser Weg ist aber <strong>nur gerechtfertigt<\/strong>, wo es die Verwaltung f\u00fcr eine Immobilie <strong>erfordert<\/strong>. Keinesfalls darf man den Wohnungseigent\u00fcmer zu einem blo\u00dfen Gesellschafter herunterdefinieren. Daher darf man das Gesellschaftsrecht nicht 1:1 in das Wohnungseigentumsrecht implementieren. Stets ist zu fragen, ob Entsprechungen f\u00fcr die Wohnungseigent\u00fcmer als Immobilieneigent\u00fcmer von <strong>Nutzen<\/strong> sind. Das mag zum Beispiel bei der Organisation der Versammlung, aber auch beim Abschluss von Vertr\u00e4gen der Fall sein. F\u00fcr den Schutz der Immobilie vor allem nach \u00a7 1004 BGB war der Weg ins Gesellschaftsrecht eher unn\u00f6tig. Jedenfalls aber ist der St\u00f6rungsschutz ein Recht, welches die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer als Dienstleisterin erf\u00fcllt, <strong>nicht im eigenen Rechtskreis<\/strong>. F\u00fcr die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gilt nat\u00fcrlich nichts anderes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Zwischen dem 21. bis 23. Oktober 2020 fand in Fischen das 46. Fachgespr\u00e4ch zum WEG statt.\u00a0Vor allem am ersten Tag wurde der Weg des Wohnungseigentumsrechts in das Gesellschaftsrecht bef\u00fcrwortet. 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