{"id":332,"date":"2021-01-12T10:37:12","date_gmt":"2021-01-12T09:37:12","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/?p=332"},"modified":"2021-01-12T10:49:04","modified_gmt":"2021-01-12T09:49:04","slug":"gesetzesaenderung-corona-bedingte-einschraenkungen-von-mietraeumen-als-stoerung-der-geschaeftsgrundlage-%c2%a7-313-bgb","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/2021\/01\/12\/gesetzesaenderung-corona-bedingte-einschraenkungen-von-mietraeumen-als-stoerung-der-geschaeftsgrundlage-%c2%a7-313-bgb\/","title":{"rendered":"Gesetzes\u00e4nderung: Coronabedingte Einschr\u00e4nkungen von Mietr\u00e4umen als St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage (\u00a7 313 BGB)"},"content":{"rendered":"

Am 18.12.2020 hat der Bundestag der geplanten Gesetzes\u00e4nderung zu \u00a7 313 BGB und dem damit verbundenen Eingriff in das Gewerberaummiet- und Pachtrecht zugestimmt. Bei staatlich angeordneten Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der Covid-19-Pandemie wird nunmehr gesetzlich (widerlegbar) vermutet, dass die Gesch\u00e4ftsgrundlage des Miet-\/Pachtvertrages massiv beeintr\u00e4chtigt ist. Die Rechtsfolgenseite des \u00a7 313 BGB soll hingegen unber\u00fchrt bleiben in der Konsequenz, dass eine Vertragsanpassung nur in angemessenem Umfang begehrt werden kann. Die \u00c4nderung von \u00a7 313 BGB wird flankiert mit der Statuierung eines Vorrang- und Beschleunigungsgebots in der Zivilprozessordnung. So sollen Streitigkeiten um Vertragsanpassungen schnell gerichtlich gekl\u00e4rt werden. Diese stark umstrittenen Gesetzes\u00e4nderungen sind Gegenstand dieses Beitrags.<\/em><\/p>\n

I. Ausgangslage: Covid-19-Abmilderungsgesetz und uneinheitliche Rechtsprechung<\/h1>\n

Das am 25.03.2020 in Kraft getretene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivilprozess, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (BGBl. 2020, I, Nr. 14, S. 569, 572 zu Art. 240 EGBGB) regelt nicht (ausdr\u00fccklich) den Fall, ob etwaige Einwendungen des Mieters gegen die Mietzahlungspflicht (Mangel, vor\u00fcbergehende Unm\u00f6glichkeit oder eine St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage) ausgeschlossen sind. Diese Frage ist nach der derzeitigen Rechtsprechung sehr streitig (Mietzahlungsanspr\u00fcche bejahend: LG Frankfurt\/M v. 07.08.2020 \u2013 2-05 O 160\/20, GE 2020, 1252; LG Heidelberg v. 30.07.2020 \u2013 5 O 66\/20, MietRB 2020, 301 (Mettler<\/em>); LG Zweibr\u00fccken v. 11.09.2020 \u2013 HK O 17\/20, BB 2020, 2450; LG Oldenburg v. 26.10.2020 \u2013 8 O 1268\/20, MietRB 2020, 361 (Burbulla<\/em>). Mietzahlungsan-spr\u00fcche verneinend: LG M\u00fcnchen I v. 05.10.2020 \u2013 34 O 6013\/20, MietRB 2021, 8 (Burbulla<\/em>); LG M\u00fcnchen I v. 22.09.2020 \u2013 3 O 4495\/20, MietRB 2021, 13 (Hoffmann<\/em>); LG M\u00f6nchengladbach v. 05.11.2020 \u2013 12 O 154\/20, BeckRS 2020, 30731). Diese Unsicherheiten hat der Gesetzgeber aufgegriffen und h\u00e4lt deshalb eine Regelung f\u00fcr erforderlich, die klarstellt, dass \u00a7 313 BGB (St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage) grunds\u00e4tzlich bei angeordneten \u00f6ffentlich-rechtlichen Beschr\u00e4nkungen zur Bek\u00e4mpfung der Folgen der Covid-19-Pandemie Anwendung findet, um \u201edamit an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien zu appellieren\u201c (BT-Drucks. 19\/25322, S. 14 f.) Allgemeine und mietrechtliche Gew\u00e4hrleistungs- und Gestal-tungsrechte sollen \u2013 nach wie vor \u2013 vorrangig gegen\u00fcber \u00a7 313 BGB sein, und f\u00fcr F\u00e4lle, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, wird eine begleitende verfahrensrechtliche Regelung zur Beschleunigung der gerichtlichen Verfahren getroffen, damit schneller Rechtssicherheit erreicht werden kann (BT-Drucks. 19\/25322, S. 15 f.).<\/p>\n

II. Neuregelungen in Art. 240 \u00a7 7 EGBGB<\/h1>\n

Diese Neuregelungen sollen durch eine \u00c4nderung des Einf\u00fchrungsgesetzes zum B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch erreicht werden.<\/p>\n

1. Statuierung einer tats\u00e4chlichen Vermutung in Art. 240 \u00a7 7 EGBGB<\/h2>\n

So soll Art. 240 \u00a7 7 EGBGB zum einen klarstellen, dass die Regelungen zur St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage (\u00a7 313 BGB) in der besonderen Situation der Covid-19-Pandemie grunds\u00e4tzlich anwendbar sind; zum anderen wird unter bestimmten Voraussetzungen eine tats\u00e4chliche Vermutung daf\u00fcr geschaffen, dass sich bei staatlich angeordneten Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der Covid-19-Pandemie ein Umstand im Sinne von \u00a7 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Miet- oder Pachtvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend ver\u00e4ndert hat (BT-Drucks. 19\/25322, S. 19 f.).<\/p>\n

2. Erhebliche Einschr\u00e4nkungen und Aufhebung der Verwendbarkeit der Miet-\/Pachtr\u00e4ume<\/h2>\n

Nach Auffassung des Gesetzgebers muss die Verwendbarkeit der Miet-\/Pachtr\u00e4ume aufgehoben oder jedenfalls erheblich eingeschr\u00e4nkt sein, wobei ausdr\u00fccklich als typisches Beispiel die vollst\u00e4ndige Aufhebung infolge einer Schlie\u00dfungsverf\u00fcgung genannt ist (BT-Drucks. 19\/25322, S. 20 f.). Die Vermutung ist widerleglich, z.B. in F\u00e4llen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavi-rus SARS-Covid 2 in der breiten \u00d6ffentlichkeit bereits absehbar war. Dann ist regelm\u00e4\u00dfig davon auszugehen, dass ein solcher Mietvertrag in Kenntnis einer m\u00f6glicherweise bevorstehenden tiefgreifenden Ver\u00e4nderung des Wirtschaftslebens geschlossen wurde.<\/p>\n

3. Normatives Merkmal der Risikoverteilung<\/h2>\n

Das sog. normative Merkmal von \u00a7 313 Abs. 1 BGB, dass also dem einen Teil unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag nicht zugemutet werden kann, wird \u2013 ausweislich der Gesetzesbegr\u00fcndung \u2013 von der Vermutungsregelung nicht erfasst. Allerdings sei davon auszugehen, dass ohne entsprechende vertragliche Regelungen Belastungen infolge staatlicher Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der Covid-19-Pandemie regelm\u00e4\u00dfig Fehler der Sph\u00e4re des Mieters noch des Vermieters zuzuordnen sind. Weiter hei\u00dft es in der Gesetzesbegr\u00fcndung:<\/p>\n

\u201eIm Rahmen der Zumutbarkeit wird hier von Bedeutung sein, wie stark sich die staatlichen Beschr\u00e4nkungen auf den Betrieb des Mieters auswirken. Ein Indiz f\u00fcr eine starke Beeintr\u00e4chtigung kann in erheblich zur\u00fcckgegangenen Ums\u00e4tzen z. B. im Vergleich zum Vorjahreszeitraum liegen. Zu ber\u00fccksichtigen sein wird auch, ob der Mieter \u00f6ffentliche oder Zusch\u00fcsse erhalten hat, mit denen er die Umsatzausf\u00e4lle infolge staatlicher Beschr\u00e4nkungen jedenfalls teilweise kompensieren kann, und ob er Aufwendungen erspart hat, weil er etwa Kurzarbeit angemeldet hat oder der Wareneinkauf weggefallen ist. Entscheidend sind die Umst\u00e4nde des Einzelfalls. \u00a7 313 BGB gew\u00e4hrt keine \u00dcberkompensation.\u201c<\/em><\/p>\n

III. Zivilprozessuales Vorrang-Beschleunigungsgebot<\/h1>\n

Parallel mit den materiell-rechtlichen \u00c4nderungen (\u00a7 313 BGB) ist eine \u00c4nderung der Zivilprozessordnung mit der Einf\u00fchrung eines Vorrang- und Beschleunigungsgebots verbunden. So wird mit Art. 1 betreffend das Gesetz zur \u00c4nderung der Zivilprozessordnung f\u00fcr Verfahren \u00fcber die Anpassung der Miete oder Pacht wegen staatlicher Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der Covid-19-Pandemie im Interesse der Gewerbetreibenden ein Vorrang- und Beschleunigungsgebot statuiert. Dieses Gebot gilt nicht nur f\u00fcr Verfahren, in denen der Mieter eine Anpassung der Miete nach \u00a7 313 BGB einklagt, sondern findet auch Anwendung, wenn der Mieter die Anpassung der Miete als Einrede gegen die Zahlungsklage des Vermieters erhebt oder andere Anspruchsgrundlagen, wie etwa die Miet\u00e4nderung f\u00fcr die Anpassung der Miete im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie herangezogen werden. Auf diese Weise soll erreicht werden, dass Streitigkeiten um Mietanpassungen vor Gericht schnell gekl\u00e4rt werden. So beinhaltet das Gebot insbesondere eine vorrangige Terminierung und enge Fristsetzung (BT-Drucks. 19\/25322, S. 15.).<\/p>\n

IV. Kritik und Bewertung<\/h1>\n

Die gesetzlichen Neuregelungen sind stark umstritten und wurden vor allem von Immobilienverb\u00e4nden stark kritisiert. Das Hauptargument ist, dass sich an der bisherigen rechtlichen Praxis im Ergebnis wenig \u00e4ndern wird, umgekehrt allerdings mit einer st\u00e4rkeren Einbeziehung der Gerichte zu rechnen ist (Burbulla <\/em>in: ESV-Interview vom 16.12.2020 unter https:\/\/esv.info\/aktuell\/dr-rainer-burbulla-auch-der-derzeit-geltende-313-bgb-ermoeglicht-durchaus-sachgerechte-loesungen\/id\/111755\/meldung.html).<\/p>\n

1. Nach wie vor: Einzelfallpr\u00fcfung<\/h2>\n

Die Kritik ist berechtigt. Denn durch die \u201ekosmetische Rechts\u00e4nderung\u201c (BFW-Pr\u00e4sident Andreas Ibel<\/em>) steht in der Tat zu bef\u00fcrchten, dass nicht wenige (Einzelhandels-)Mieter in ihrer allgemeinen Rechtsauffassung best\u00e4rkt und vermehrt Vertragsanpassungen gerichtlich durchsetzen werden (Burbulla<\/em> in: ESV-Interview vom 16.12.2020 unter https:\/\/esv.info\/aktuell\/dr-rainer-burbulla-auch-der-derzeit-geltende-313-bgb-ermoeglicht-durchaus-sachgerechte-loesungen\/id\/111755\/meldung.html). Da sich auch nach den Neuregelungen jedoch auf der Rechtsfolgenseite her nicht viel \u00e4ndert \u2013 und dies ausdr\u00fccklich auch nach den Vorgaben in der Gesetzesbegr\u00fcndung \u2013 bleibt es bei der erforderlichen Einzelfallpr\u00fcfung<\/strong>, bei der auch Umsatzzuw\u00e4chse von Mietern infolge des Online-Handels, staatlichen \u00dcberbr\u00fcckungshilfen, R\u00fccklagen etc. zu ber\u00fccksichtigen sind.<\/p>\n

2. Bewertung des normativen Merkmals der Risikoverteilung<\/h2>\n

Interessant wird in diesem Zusammenhang nunmehr die Frage sein, wie die gesetzliche und vertragliche Risikoverteilung von den Gerichten bewertet wird, die f\u00fcr die Zumutbarkeit f\u00fcr das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag entscheidend ist. Zwar soll dieses sog. normative Merkmal des \u00a7 313 Abs. 1 BGB von der Vermutungsregelung nicht erfasst werden (BT-Drucks. 19\/25322, S. 21 und vorstehend unter II. 3.), allerdings soll nunmehr davon auszugehen sein, dass ohne entsprechende vertragliche Regelungen Belastungen infolge staatlicher Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der Covid-19-Pandemie regelm\u00e4\u00dfig weder der Sph\u00e4re des Mieters noch des Vermieters zuzuordnen sind. Im Ergebnis geht der Gesetzgeber damit \u2013 entgegen der bisherigen Rechtsprechung \u2013 von einer \u201eneutralen vertraglichen Risikoverteilung\u201c aus. Wenngleich der erkl\u00e4rte Wille des Gesetzgebers nicht bindend ist, so k\u00f6nnte dieser Umstand f\u00fcr eine teleologische Auslegung dahingehend sprechen, dass die vertragliche Risikoverteilung zumindest bei der Bewertung der Zumutbarkeit nicht \u00fcberwiegt oder gar zur\u00fccktritt. Ankn\u00fcpfungspunkt f\u00fcr eine solche Auslegung besteht im Gesetzestext darin, dass \u201eschwerwiegende\u201c Folgen vermutet werden.<\/p>\n

V. Fazit<\/h1>\n

Die gesetzlichen Neuregelungen m\u00f6gen \u201egut gemeint\u201c sein. Zwingend erforderlich sind sie nicht, da auch auf der Grundlage des bisherigen \u00a7 313 Abs. 1 BGB zielf\u00fchrende Ergebnisse zu erreichen waren und diesen und diese auch von den Gerichten erreicht wurden (Burbulla<\/em> in: ESV-Interview vom 16.12.2020 unter https:\/\/esv.info\/aktuell\/dr-rainer-burbulla-auch-der-derzeit-geltende-313-bgb-ermoeglicht-durchaus-sachgerechte-loesungen\/id\/111755\/meldung.html). Es bleibt abzuwarten, ob die Gerichte bei der bisherigen restriktiven Linie verbleiben oder aber die Intention des Gesetzgebers st\u00e4rker ber\u00fccksichtigen und eher Mietanpassungen (im Einzelfall) annehmen. Entscheidend wird hierbei sein, wie die Gerichte nunmehr das normative Tatbestandsmerkmal der gesetzlichen und vertraglichen Risikoverteilung bewerten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Am 18.12.2020 hat der Bundestag der geplanten Gesetzes\u00e4nderung zu \u00a7 313 BGB und dem damit verbundenen Eingriff in das Gewerberaummiet- und Pachtrecht zugestimmt. Bei staatlich angeordneten Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der Covid-19-Pandemie wird nunmehr gesetzlich (widerlegbar) vermutet, dass die Gesch\u00e4ftsgrundlage des Miet-\/Pachtvertrages massiv beeintr\u00e4chtigt ist. Die Rechtsfolgenseite des \u00a7 313 BGB soll hingegen unber\u00fchrt bleiben in […]<\/p>\n","protected":false},"author":408,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/332"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/users\/408"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=332"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/332\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":334,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/332\/revisions\/334"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=332"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=332"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=332"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}