{"id":354,"date":"2021-04-19T18:21:07","date_gmt":"2021-04-19T16:21:07","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/?p=354"},"modified":"2021-04-19T18:21:07","modified_gmt":"2021-04-19T16:21:07","slug":"keine-gesetzgebungszustaendigkeit-des-landes-berlin-fuer-das-mietpreisrecht-als-teil-des-buergerlichen-rechts-hier-mietendeckel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/2021\/04\/19\/keine-gesetzgebungszustaendigkeit-des-landes-berlin-fuer-das-mietpreisrecht-als-teil-des-buergerlichen-rechts-hier-mietendeckel\/","title":{"rendered":"Keine Gesetzgebungszust\u00e4ndigkeit des Landes Berlin f\u00fcr das Mietpreisrecht als Teil des b\u00fcrgerlichen Rechts (hier: Mietendeckel)"},"content":{"rendered":"

1. Das Grundgesetz enth\u00e4lt \u2013 von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen \u2013 eine vollst\u00e4ndige Verteilung der Gesetzgebungszust\u00e4ndigkeiten entweder auf den Bund oder die L\u00e4nder. Doppelzust\u00e4ndigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und w\u00e4ren mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.<\/strong>
\n2. Regelungen zur Mieth\u00f6he f\u00fcr frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszust\u00e4ndigkeit f\u00fcr das b\u00fcrgerliche Recht i.S.v. Art.74 Abs. 1 Nr. 1 GG.<\/strong>
\n3. Mit den \u00a7\u00a7 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zust\u00e4ndigkeit f\u00fcr das Mietpreisrecht als Teil des b\u00fcrgerlichen Rechts abschlie\u00dfend Gebrauch gemacht.<\/strong><\/p>\n

BVerfG, Beschl. v. 25. 3.2021 \u2013 2 BvF 1\/20, 2 BvL 4\/20, 2 BvL 5\/20<\/em>
\n(LG Berlin 67 S 109\/20, 65 S 76\/20, 66 S 95\/20)<\/em>
\nBGB \u00a7\u00a7 535 ff, 556d – 561; GG Art. 73, 74<\/em><\/p>\n

I. Das Problem:<\/strong><\/p>\n

Am 23.0.2020 trat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in Kraft. In der Konsequenz wurde in etwa 1,5 Mio. Mietverh\u00e4ltnissen die Nettokaltmiete \u201eabgesenkt\u201c. Der Regelungsbereich des \u201eMietendeckel\u201c ging allerdings deutlich weiter als die Mietpreisbremse der \u00a7\u00a7 556d ff. BGB. Er bestand wesentlich aus dem Mietenstopp, einer lageunabh\u00e4ngigen Mietobergrenze im Fall der Wiedervermietung und einem gesetzlichen Verbot \u00fcberh\u00f6hter Mieten. Bereits ab dem 18.6.2019 war es Vermietern \u201euntersagt\u201c, die Nettokaltmiete \u00fcber die Stichtagsmiete hinaus zu erh\u00f6hen. Bei der Miete f\u00fcr erstmals ab dem Jahr 2014 bezugsfertige Neubauten waren das Gesetz nicht anwendbar. Infolgedessen waren die Mieten und die maximal zul\u00e4ssigen Modernisierungserh\u00f6hungen beschr\u00e4nkt. In der Praxis war umstritten, ob sich der \u201eMietenstopp\u201c des \u00a7 3 Abs.1 S.1 MietenWoG Bln \u201emittelbar\u201c auf das zivilrechtliche Vertragsverh\u00e4ltnis und somit auf die Mieterh\u00f6hung auswirkte.<\/p>\n

II. Die Entscheidung des Gerichts:<\/strong>
\nDas Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in der Fassung des Art. 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020 (Gesetz- und Verordnungsblatt f\u00fcr Berlin vom 22. Februar 2020, Seite 50) ist mit Art. 74 Absatz 1 Nummer 1 i.V.m. Art. 72 Absatz 1 des Grundgesetzes unvereinbar und nichtig.
\nDas Grundgesetz geht von einer in aller Regel abschlie\u00dfenden Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und L\u00e4ndern aus. Der Bund hat das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz ihm dieses ausdr\u00fccklich zuweist.
\nSolange und soweit er im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch macht, entf\u00e4llt die Regelungsbefugnis der L\u00e4nder.
\nIm \u00dcbrigen sind die L\u00e4nder nach Art. 70 und Art. 72 Abs. 1 GG zur Gesetzgebung berufen
\nWelcher Materie eine gesetzliche Regelung zuzuordnen ist, bemisst sich nach ihrem objektiven Regelungsgehalt.
\nNach Art. 70 Abs. 1 GG haben die L\u00e4nder das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz nicht dem Bund Gesetzgebungsbefugnisse zuweist. Eine solche Zuweisung von Gesetzgebungskompetenzen an den Bund findet sich ausweislich Art. 70 Abs. 2 GG vor allem in den Vorschriften \u00fcber die ausschlie\u00dfliche (Art. 73 und Art. 105 Abs. 1 GG) und die konkurrierende Gesetzgebung (Art. 74 und Art. 105 Abs.2 GG).
\nDas Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab. Nach der Systematik der grundgesetzlichen Kompetenzordnung wird der Kompetenzbereich der L\u00e4nder daher grunds\u00e4tzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt. Aus der in Art. 30 und Art. 70 Abs. 1 GG verwendeten Regelungstechnik ergibt sich keine Zust\u00e4ndigkeitsvermutung zugunsten der L\u00e4nder.
\nDie verfassungsrechtliche Kompetenzverteilung ist unverf\u00fcgbar. Kompetenzen stehen nicht zur Disposition ihrer Tr\u00e4ger.
\nMacht der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlieren die L\u00e4nder gem\u00e4\u00df Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt (\u201esolange\u201c) und in dem Umfang (\u201esoweit\u201c), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zul\u00e4ssigerweise in Anspruch nimmt (sog. Sperrwirkung). Soweit die Sperrwirkung reicht, entf\u00e4llt die Gesetzgebungskompetenz der L\u00e4nder. Die Sperrwirkung verhindert f\u00fcr die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden.
\nDie Sperrwirkung i.S.v. Art. 72 Abs. 1 GG setzt voraus, dass bundes- und landesgesetzliche Regelung denselben Gegenstand betreffen. Je nach Reichweite der bundesgesetzlichen Regelung kann der Landesgesetzgeber von der Rechtsetzung also g\u00e4nzlich ausgeschlossen oder auf bestimmte Teilmaterien und -gegenst\u00e4nde beschr\u00e4nkt werden. Hat der Bund einen Gegenstand abschlie\u00dfend geregelt, tritt die Sperrwirkung des Art. 72 Abs. 1 GG f\u00fcr eine Regelung der L\u00e4nder in diesem Sachbereich unabh\u00e4ngig davon ein, ob diese den bundesrechtlichen Bestimmungen widerstreitet, sie erg\u00e4nzt oder lediglich (deklaratorisch) wiederholt. Ma\u00dfgeblich ist, welche Sachverhalte der Bundesgesetzgeber gesehen hat und einer Regelung zuf\u00fchren wollte.
\nWie alle Zust\u00e4ndigkeitsvorschriften des Grundgesetzes gelten die Art. 70 ff. GG \u201estrikt\u201c. Das erfordert eine Auslegung, die dem Wortlaut und dem Sinn der Kompetenznorm gerecht wird und eine m\u00f6glichst eindeutige vertikale Gewaltenteilung gew\u00e4hrleistet. Ob sich eine Regelung unter einen Kompetenztitel subsumieren l\u00e4sst, h\u00e4ngt davon ab, ob der dort genannte Sachbereich unmittelbar oder lediglich mittelbar Gegenstand dieser Regelung ist.
\nRegelungen zur Mieth\u00f6he f\u00fcr frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszust\u00e4ndigkeit f\u00fcr das b\u00fcrgerliche Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Das b\u00fcrgerliche Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG umfasst neben den f\u00fcnf B\u00fcchern des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs als weitgehend abschlie\u00dfender Regelung wichtiger Kernbestandteile des Privatrechts auch vielf\u00e4ltige Nebengesetze zur Ordnung von Privatrechtsverh\u00e4ltnissen wie etwa das Wohnungseigentumsrecht.
\nDas Recht der Mietverh\u00e4ltnisse ist seit dem Inkrafttreten des BGB am 1. Januar 1900 in den \u00a7\u00a7 535 ff. BGB geregelt und \u2013 ungeachtet zahlreicher \u00c4nderungen \u2013 ein essentieller Bestandteil des b\u00fcrgerlichen Rechts. Das gilt insbesondere f\u00fcr Mietverh\u00e4ltnisse \u00fcber Wohnungen (\u00a7 549 BGB).
\nDas heute vollst\u00e4ndig im B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch geregelte soziale Mietrecht geht auf das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl I S. 1149) zur\u00fcck, mit dem der Gesetzgeber das zersplitterte Wohnraummietrecht reformieren und das bisher im Gesetz zur Regelung der Mieth\u00f6he enthaltene Mietpreisrecht f\u00fcr ungebundenen Wohnraum (\u00a7\u00a7 558 ff. BGB a.F.) in das B\u00fcrgerliche Gesetzbuch \u00fcberf\u00fchren wollte (vgl. BTDrucks 14\/4553, S. 1, 53 f.).
\nDementsprechend hat der Bundesgesetzgeber \u2013 insbesondere seit dem Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 \u2013 Gesetze zur Regelung der Mieth\u00f6he jeweils allein auf der Grundlage von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG erlassen.
\nDas gilt f\u00fcr die \u2013 vorliegend besonders bedeutsame \u2013 Einf\u00fchrung der Mietpreisbremse (\u00a7\u00a7 556d ff. BGB) mit dem Gesetz zur D\u00e4mpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsm\u00e4rkten und zur St\u00e4rkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz) vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610), das ausweislich der Entwurfsbegr\u00fcndung auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gest\u00fctzt wurde.
\nMit den \u00a7\u00a7 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zust\u00e4ndigkeit f\u00fcr das Mietpreisrecht als Teil des b\u00fcrgerlichen Rechts abschlie\u00dfend Gebrauch gemacht (Art. 72 Abs. 1 GG). Er hat damit ein umfassendes Regelungskonzept f\u00fcr die Miete f\u00fcr ungebundenen Wohnraum auf angespannten Wohnungsm\u00e4rkten geschaffen. Das ergibt sich nicht nur aus dem Regelungsgegenstand, sondern auch aus den jeweiligen Gesetzesbegr\u00fcndungen und hat zur Folge, dass die L\u00e4nder insoweit von der Gesetzgebungszust\u00e4ndigkeit ausgeschlossen sind.
\nSchon Regelungsintensit\u00e4t und H\u00e4ufigkeit dieser bundesgesetzlichen Nachsteuerung legen nahe, dass es sich bei den \u00a7\u00a7 556 ff. BGB um eine umfassende und abschlie\u00dfende Regelung handelt. Die \u00a7\u00a7 556 ff. BGB enthalten au\u00dferdem keine Regelungsvorbehalte, \u00d6ffnungsklauseln oder Erm\u00e4chtigungsvorschriften, die den L\u00e4ndern den Erlass eigener oder abweichender mietpreisrechtlicher Vorschriften erm\u00f6glichen w\u00fcrden. Das ausdifferenzierte Regelungssystem und der Zusammenhang mit dem K\u00fcndigungsschutzrecht machen vielmehr deutlich, dass der Bundesgesetzgeber eine abschlie\u00dfende Regelung treffen wollte.
\nDie abschlie\u00dfende Regelung der Mieth\u00f6he durch die \u00a7\u00a7 556 ff., 556d ff. BGB wird auch nicht durch die in \u00a7 556d Abs. 2 BGB normierte Verordnungserm\u00e4chtigung der L\u00e4nder in Frage gestellt. Sie \u00e4ndert nichts an der durch die abschlie\u00dfende bundesgesetzliche Regelung bewirkten Sperrwirkung f\u00fcr den Landesgesetzgeber aus Art. 72 Abs. 1 GG.
\nDie L\u00e4nder k\u00f6nnen daher nur innerhalb des engen bundesgesetzlich vorgegebenen Rahmens regelnd t\u00e4tig werden und sind darauf beschr\u00e4nkt, die Vollziehbarkeit der bundesgesetzlichen Regulierung f\u00fcr ihren Bereich sicherzustellen. Dabei sind sie sogar zum T\u00e4tigwerden verpflichtet, wenn die in \u00a7 556d Abs. 2 BGB normierten Tatbestandsvoraussetzungen f\u00fcr den Verordnungserlass vorliegen und anderweitige Abhilfema\u00dfnahmen (noch) keine Wirkung zeigen (vgl. Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1\/18 u.a. -, Rn. 111; Lehmann-Richter, WuM 2015, S. 204 <205>).
\n\u00a7 1 i.V.m. \u00a7 3, \u00a7 4, \u00a7 5 Abs. 1, \u00a7 6 Abs. 1 bis Abs. 4, \u00a7 7 MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zul\u00e4ssige Miete f\u00fcr ungebundenen Wohnraum und unterf\u00e4llt dem \u201eb\u00fcrgerlichen Recht\u201c i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Da dieser Bereich durch \u00a7\u00a7 556 ff. BGB bundesrechtlich abschlie\u00dfend geregelt ist, fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz; etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Staatszielbestimmungen der Verfassung von Berlin.
\n\u201eBerliner Mietendeckel\u201c und bundesgesetzliche Mietpreisbremse regeln im Wesentlichen denselben Gegenstand, n\u00e4mlich den Schutz des Mieters vor \u00fcberh\u00f6hten Mieten f\u00fcr ungebundenen Wohnraum (vgl. Herrlein\/Tuschl, NZM 2020, S. 217 <229>).
\nDie Berliner Regelung verengt dabei die durch die bundesrechtlichen Regelungen belassenen Spielr\u00e4ume der Vertragsparteien (vgl. Farahat, JZ 2020, S. 602 <605 f.>) und f\u00fchrt ein paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene mit statischen und marktunabh\u00e4ngigen Festlegungen ein (vgl. Ackermann, JZ 2021, S. 7,9). \u00a7 1 i.V.m. \u00a7 3, \u00a7 4, \u00a7 5 Abs. 1, \u00a7 6 Abs. 1 bis Abs. 4, \u00a7 7 MietenWoG Bln statuiert gesetzliche Verbote i.S.v. \u00a7 134 BGB, die die Privatautonomie der Parteien beim Abschluss von Mietvertr\u00e4gen \u00fcber Wohnraum \u00fcber das nach \u00a7\u00a7 556 ff. BGB erlaubte Ma\u00df hinaus begrenzen. Er modifiziert damit die durch das Bundesrecht angeordneten Rechtsfolgen und verschiebt die von diesem angeordnete Austarierung der beteiligten Interessen.
\n\u00a7 3 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 S. 2 MietenWoG Bln verbietet die nach \u00a7 557 Abs. 1 BGB zul\u00e4ssige Mieterh\u00f6hung im laufenden Mietverh\u00e4ltnis beziehungsweise f\u00fcr Neuvermietungen. Durch \u00a7 3 Abs. 1 S. 2 MietenWoG Bln sind die nach \u00a7\u00a7 557a, 557b BGB zul\u00e4ssigen Staffel- oder Indexmieten auf die zum Stichtag geschuldete Miete eingefroren; eine nach dem Bundesrecht zul\u00e4ssige Staffel- oder Indexmiete wird somit ebenfalls au\u00dfer Kraft gesetzt. \u00a7 7 MietenWoG Bln begrenzt die mieterh\u00f6hungsrelevanten Modernisierungsma\u00dfnahmen auf einen Katalog, der enger ist als die Ma\u00dfnahmen nach \u00a7 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB; die Erh\u00f6hung des Gebrauchswerts der Mietsache oder die Verbesserung der allgemeinen Wohnverh\u00e4ltnisse wird insoweit nicht ber\u00fccksichtigt. Zudem begrenzt \u00a7 7 MietenWoG Bln die zul\u00e4ssige Mieterh\u00f6hung nach Modernisierungsma\u00dfnahmen st\u00e4rker als \u00a7 559 Abs. 1 BGB.
\nDer Anwendungsbereich der Mietpreisregulierung wird durch die Regelungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ausgeweitet, und nach Bundesrecht zul\u00e4ssige Mieterh\u00f6hungen werden ebenso wie nach Bundesrecht zul\u00e4ssige Vereinbarungen \u00fcber die Mieth\u00f6he bei Mietbeginn verboten.
\nW\u00e4hrend \u00a7 556f S. 2 BGB die Mietpreisbremse auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung f\u00fcr unanwendbar erkl\u00e4rt, sieht \u00a7 1 Nr. 3 Mieten-WoG Bln eine Ausnahme vom Anwendungsbereich nur bei einem Neubau oder der Wiederherstellung von ansonsten dauerhaft unbewohnbarem Wohnraum vor. Damit ist im Ergebnis die Vereinbarung einer nach \u00a7 556g Abs. 1 S. 2 BGB wirksamen Miete verboten, weil die nach den \u00a7\u00a7 556 ff. BGB zul\u00e4ssige Miete h\u00f6her liegen kann als die nach \u00a7 6 Abs. 1 bis Abs. 3 MietenWoG Bln gestatteten Mietobergrenzen.
\nMit diesen Beschr\u00e4nkungen tritt das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin neben das Regelungsregime der Mietpreisbremse gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 556d ff. BGB.
\nDie Berliner sozialpolitischen Zielsetzungen decken sich nahezu vollst\u00e4ndig mit jenen, die den Bundesgesetzgeber zum Erlass seiner Regelungen \u00fcber die h\u00f6chstzul\u00e4ssige Miete veranlasst haben.
\nDa die zul\u00e4ssige Mieth\u00f6he im BGB abschlie\u00dfend geregelt ist, fehlt dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz zum Erlass von \u00a7 1 i.V.m. \u00a7 3, \u00a7 4, \u00a7 5 Abs. 1, \u00a7 6 Abs. 1 bis Abs. 4, \u00a7 7 MietenWoG Bln. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 28 VvB, der ein \u201eRecht auf Wohnen\u201c als Staatszielbestimmung normiert.<\/p>\n

III. Konsequenzen f\u00fcr die Praxis<\/strong>
\n1. Konsequenzen der verfassungsrechtlichen Unwirksamkeit<\/strong>
\nDie Konsequenzen der Entscheidung sind \u201emehrschichtig\u201c. Die politisch gewollte \u201eAtempause\u201c f\u00fcr Mieter in Berlin gibt es nicht (mehr). Alle ausgekl\u00fcgelten Handlungsempfehlungen f\u00fcr Vermieter (vgl. Br\u00fcckner, Berliner Mietendeckel, 2. Aufl., S. 145 ff., 176 etwa zur Entgegennahme vor\u00fcbergehend verringerter Mietzahlungen) haben soweit wie m\u00f6glich trotz scheinbar wirksamen Berliner Mietendeckels die Rechte der Vermieter gewahrt und m\u00fcssen k\u00fcnftig nicht mehr umgesetzt werden.
\nZun\u00e4chst besteht f\u00fcr entsprechende landesgesetzliche Regelungen keine Gesetzgebungskompetenz. Der Berliner Mietendeckel ist \u201eex tunc\u201c nichtig. Weder die Gesetzgebungskompetenz des Art. 70 Abs.1 GG, des Art. 74 Abs.1 Nr.1 GG noch die abgeschlossenen Regelungen der Mietpreisvorschriften der \u00a7\u00a7 556 ff. BGB lassen einen derartigen \u201eKunstgriff\u201c zu (Abramenko, AnwBl BE 2019, 418; Br\u00fcckner, Berliner Mietendeckel, 2. Aufl., S.21), auch wenn dies im Gesetzgebungsverfahren durch die Gutachter anders bewertet wurde (Mayer\/Artz, \u00d6ffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines Mietendeckels f\u00fcr das Land Berlin S.35 ff.). Teilweise ging auch die Instanzrechtsprechung mit einer \u201ekonstruierten\u201c Begr\u00fcndung von der Verfassungsm\u00e4\u00dfigkeit aus (AG Mitte v. 10.6.2020 -124 C 5060\/19, ZMR 2020, 657; s.a. auch LG Berlin v. 31.7.2020 \u2013 66 S 95\/20, MDR 2020, 1115 f.; s.a. Weber, ZMR 2020, 825, 826). Diese Auffassungen sind somit obsolet, denn ein zivilrechtliches Vertragsverh\u00e4ltnis kann nicht kraft beh\u00f6rdlichen Eingriffs reguliert werden, so dass die Vorschriften der \u00a7\u00a7 3 bis 6 MietenWoG Bln keinen (Fort-)Bestand haben. Unabh\u00e4ngig von der Annahme eines rechtlichen \u201eK\u00f6nnens\u201c im Vorfeld des Gesetzesentwurfs haben die Argumente gegen das rechtliche \u201eD\u00fcrfen\u201c vollumf\u00e4nglich gegriffen. Das Mietrecht ist demnach kein Gegenstand des Kompetenztitels \u201eWohnungswesen\u201c (Pickert, GE 2019, 954, 955; a.A. Weber, ZMR 2019, 389). Mit den \u00a7\u00a7 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zust\u00e4ndigkeit f\u00fcr das Mietpreisrecht als Teil des b\u00fcrgerlichen Rechts abschlie\u00dfend Gebrauch gemacht (Abramenko, AnwBl BE 2019, 418, 420). \u00a7 556d Abs.2 BGB enth\u00e4lt eine Verordnungserm\u00e4chtigung f\u00fcr die einzelnen Bundesl\u00e4nder. Die Annahme einer eigenen Gesetzgebungskompetenz geht allerdings eindeutig zu \u201eweit\u201c. Der Bundesgesetzgeber leitet seine Gesetzgebungskompetenz aus Art. 74 Abs.1 Nr.1 GG ab (zum Gutachten von Papier, GE 2019, 1160). Anders als dies angenommen wurde, l\u00e4sst sich auch nicht auf der Grundlage von Art. 28 VvB eine landesverfassungsrechtliche Kompetenzgrundlage schaffen (a.A. Weber, ZMR 2020, 389). Dies haben die Gegenstimmen bereits im Vorfeld des Gesetzgebungsvorhabens \u201eprophezeit\u201c (Pickert, GE 2019, 954ff.; a.A. Weber, ZMR 2020, 825 ff.). Daraus folgt ab sofort f\u00fcr vergleichbare Gesetzesvorhaben, dass es kein Nebeneinander von zwei \u201eMietrechtssystemen\u201c gibt. Aus diesem Grund haben Amtsgerichte und das Landgericht Berlin (ZK 67) aufgrund verfassungsrechtlicher Zweifel Verfahren ausgesetzt, um eine Vorlagefrage zum BVerfG zu formulieren (LG Berlin v.12.3.2020 \u2013 67 S 274\/19, ZMR 2020, 510; LG Berlin v. 6.8.2020 – 67 S 109\/20, MDR 2020, 1114 = ZMR, 2020, 954). In der Konsequenz w\u00e4re auch der limitierte Katalog der Modernisierungsma\u00dfnahmen im Rahmen einer deutlich \u00fcber den Rahmen des \u00a7 555b BGB hinausgehenden Einschr\u00e4nkung erheblich beschnitten worden. Letztendlich \u00fcberzeugen die zahlreichen Gegenargumente, die das Landesgesetz im Ergebnis sogar handwerklich als \u201eSkandal\u201c bewertet haben (H\u00e4ublein, GE 2020, 308 ff.). Das MietenWoG Bln war von Anfang an verfassungsrechtlich chancenlos (s.a. H\u00e4ublein, ZfPW 2020, 1 ff.). Das Berliner MietenWoG war ein \u201erustikaler Versuch\u201c, den Anstieg der Preise auf dem Wohnungsmarkt zu verlangsamen (Kingreen, NVwZ 2020, 737, 743). Mit dem Bu\u00dfgeldtatbestand des \u00a7 11 MietenWoG Bln ist der Landesgesetzgeber eindeutig \u00fcber das zul\u00e4ssige gesetzgeberische Ziel \u201ehinausgeschossen\u201c.
\n2. Zivilrechtliche Konsequenzen der Entscheidung f\u00fcr die Mietvertr\u00e4ge<\/strong>
\nInfolge der erkl\u00e4rten Nichtigkeit der Vorschriften der \u00a7\u00a7 3 ff. MietenWoG Bln konnte weder ex tunc noch ex nunc eine \u00c4nderung der bestehenden Vertragsverh\u00e4ltnisse kraft \u00f6ffentlich-rechtlicher Vorschriften eintreten. Die teils vertretene gesetzliche Unwirksamkeit von Mieterh\u00f6hungsverlangen gem. \u00a7 134 Abs.1 BGB ist gegenstandslos. Entgegen der teilweise in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung bleiben die Mieterh\u00f6hungsverlangen vor und nach dem Stichtag des 18.06.2019 nach BGB uneingeschr\u00e4nkt wirksam (LG Berlin 65 S 76\/20, MietRB 2020, 176 (Agatsy) = ZMR 2020, 945). Der Anspruch auf die Zustimmung zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete resultiert aus \u00a7\u00a7 558 ff. BGB. Der Landesgesetzgeber hat somit auch nicht mittelbar das Recht, in das laufende zivilvertragliche Verh\u00e4ltnis einzugreifen. Die verfassungsrechtlichen Zweifel haben im Ergebnis durchgegriffen. Demnach war die Annahme konsequent, dass die Frage der Mietpreish\u00f6he einzig nach dem BGB zu beurteilen ist. Den systematischen Vorrang der mietrechtlichen Vorschriften der \u00a7\u00a7 556 ff. BGB hat das Landgericht Berlin (ZK 65) herausgestellt und f\u00fcr die Frage der Mieterh\u00f6hung und somit f\u00fcr die nach dem BGB zul\u00e4ssige orts\u00fcbliche Vergleichsmiete darauf abgestellt, dass die Vertrags\u00e4nderung ausschlie\u00dflich nach den Vorschriften des BGB zu bewerten ist. Zwar konnte bislang dahinstehen, ob \u00a7 3 Abs. 1 MietenWoG Bln eine etwaige Sperrwirkung erst ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes entfalten konnte (AG Tempelhof-Kreuzberg v. 28.4.2020 – 4 C 118\/19, IMR 2020, 289). Allerdings ist auch diese Frage im Zusammenhang der Ermittlung der Vergleichsmiete endg\u00fcltig erledigt. Aufgrund der ex tunc eintretenden Unwirksamkeit der gesetzlichen Regelung des \u00a7 6 MietenWoG Bln entf\u00e4llt sowohl die unzul\u00e4ssige Limitierung m\u00f6glicher Modernisierungsma\u00dfnahmen im Sinne des \u00a7 555b BGB als auch deren gedeckelte Maximalumlage. Bereits der BGH hat konsequent darauf abgestellt, dass die Vorschriften des MietenWoG Bln auf die zivilrechtlichen Mieterh\u00f6hungen keine Wirkung entfalten (BGH v. 29.4.2020 \u2013 VIII ZR 355\/18, MietRB 2020, 226 [Kunze] = MDR 2020, 1112 = ZMR 2020, 632). Somit ist es wieder zul\u00e4ssig, eine zul\u00e4ssige Modernisierungsumlage von bis zu 8 % pro Jahr einzufordern. Mietvertragsabschl\u00fcsse unterliegen keiner \u201eBeschr\u00e4nkung\u201c.
\nBeraterhinweis
\nFalls die Mieter die Miete abgesenkt haben bestehen \u201eMietr\u00fcckst\u00e4nde\u201c. Die F\u00e4lligkeit der r\u00fcckst\u00e4ndigen Salden tritt mit sofortiger Wirkung ein. Daher ist den Mietern nahezulegen, die R\u00fcckst\u00e4nde z\u00fcgig zu begleichen. Allerdings ist zweifelhaft, ob bei einem entsprechenden k\u00fcndigungsrelevanten R\u00fcckstand unverz\u00fcglich gek\u00fcndigt werden kann. Denn die Mieter durften auf den Fortbestand der gesetzlichen Regelungen vertrauen und haben sich an \u201egeltendes\u201c Recht gehalten. Auch Mieterh\u00f6hungen nach den \u00a7 558 ff. BGB und \u00a7 559 ff. BGB sind nun wieder m\u00f6glich. Die Mieten d\u00fcrfen in laufenden Vertr\u00e4gen damit um bis zu 15 % in 3 Jahren steigen, wenn die orts\u00fcbliche Miete noch nicht erreicht ist (Schmid\/Harz\/Riecke, Mietrecht, BGB \u00a7 558 Rn.29; BGH v. 17.4.2019 \u2013 VIII ZR 33\/18, MietRB 2019, 196 (Kunze) = ZMR 2019, 661 Rn.20). Beim Abschluss neuer Mietvertr\u00e4ge gilt die Mietpreisbremse des Bundes. Bei Modernisierungen d\u00fcrfen 8 % der (bereinigten, vgl. BGH, Urt. v. 11. 11. 2020 \u2013 VIII ZR 369\/18) Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden, wobei die Miete innerhalb von 6 Jahren maximal um 3 \u20ac\/m\u00b2 erh\u00f6ht werden darf. Unabh\u00e4ngig davon gelten auch die Vorschriften \u00fcber die \u201eMietpreisbremse\u201c uneingeschr\u00e4nkt fort.<\/p>\n

3. Fazit<\/strong><\/p>\n

Das BVerfG hat den gesetzgeberischen \u201eResetknopf\u201c gedr\u00fcckt. Zivilrechtlich bleibt alles wie bisher und die aktuell bestehende Rechtsunsicherheit ist zumindest \u201evorl\u00e4ufig\u201c Rechtsgeschichte.<\/p>\n

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1. Das Grundgesetz enth\u00e4lt \u2013 von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen \u2013 eine vollst\u00e4ndige Verteilung der Gesetzgebungszust\u00e4ndigkeiten entweder auf den Bund oder die L\u00e4nder. Doppelzust\u00e4ndigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und w\u00e4ren mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 […]<\/p>\n","protected":false},"author":538,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[60,21],"tags":[80],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/354"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/users\/538"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=354"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/354\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":355,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/354\/revisions\/355"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=354"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=354"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=354"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}