Ist etwas \u201everkappt\u201c, so ist es so geschickt getarnt, dass sein tats\u00e4chliches Wesen jedenfalls nicht sofort zu erkennen ist. So ist es m\u00f6glicherweise mit den Anforderungen an die Verwaltungsbeir\u00e4te im neuen Wohnungseigentumsrecht!<\/p>\n
Vor der Novelle hie\u00df es insoweit, man k\u00f6nne keine besonderen Anforderungen an die Person des Verwaltungsbeirats und seine Qualit\u00e4ten stellen. Diese Ansicht war auch sehr gut vertretbar, da die Verwaltungsbeir\u00e4te im Kern machtlos waren. Die rechtlichen \u201eHighlights\u201c waren erstens das Recht des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seines Vertreters, die Versammlung einzuberufen, wenn ein Verwalter fehlte oder dieser sich pflichtwidrig weigerte, seinerseits eine Versammlung einzuberufen. Und zweitens die Pflicht das Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder seines Vertreters, die Niederschrift \u00fcber eine Versammlung zu unterschreiben. Die Pflicht \/ das Recht, die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und Angebote zu pr\u00fcfen und mit einer Stellungnahme zu versehen, hatte hingegen jeder Wohnungseigent\u00fcmer. Und die M\u00f6glichkeit, den Verwalter bei der Durchf\u00fchrung seiner Aufgaben zu unterst\u00fctzen, hatte selbstverst\u00e4ndlich auch jeder Wohnungseigent\u00fcmer. Ob ein Verwaltungsbeirat \u201em\u00e4chtig\u201c oder \u201eohnm\u00e4chtig\u201c war, war damit keine Frage des geschriebenen Rechts, sondern mehr seiner Pers\u00f6nlichkeit und der Pers\u00f6nlichkeit des Verwalters.<\/p>\n
Ganz anders ist es im neuen Recht! Denn die Verwaltungsbeir\u00e4te sind auf leisen Sohlen zu einem \u201eBig Player\u201c geworden. Warum? Zum einen liegt das an dem kleinen Wort \u201e\u00fcberwacht\u201c in \u00a7 29 Absatz 2 Satz 1 WEG. Zwar haben andere \u2013 und auch ich \u2013 bewusst versucht, die \u00dcberwachung klein zu schreiben. Die herrschende Meinung hat das aber bislang nicht mitgemacht und lehnt sich letztlich an die Bestimmungen des Aktienrechts an (dort hat der Aufsichtsrat die Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung zu \u00fcberwachen). Zum anderen liegt die \u201eAufwertung\u201c des Verwaltungsbeirats an der Struktur des neuen Rechts. Denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist jetzt eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer. Hieraus folgt, dass die Verwaltungsbeir\u00e4te dann, wenn sie ihnen auferlegte Pflichten und \/ oder Rechte aus\u00fcben, zum Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer geworden sind. Besonders deutlich ist das bei \u00a7 9b Absatz 2 WEG, nach dem der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer vertritt. Nicht anders ist es aber, wenn der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats namens der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer zur Versammlung l\u00e4dt oder den Verwalter f\u00fcr die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer \u00fcberwacht.<\/p>\n
Macht man sich diese bedeutsamen \u00c4nderungen klar, muss man sich fragen, ob man an dem alten Bild festhalten kann, wonach \u201eJedermann\u201c zum Verwaltungsbeirat qualifiziert ist und es ausreicht, wenn er nur lesen und schreiben kann und die Grundrechenarten beherrscht.<\/p>\n
Die Antwort lautet eher \u201eNein\u201c. Denn unser bew\u00e4hrter \u201eJedermann\u201c wird h\u00e4ufig nicht qualifiziert sein, die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer angemessen gegen\u00fcber dem Verwalter zu vertreten, beispielsweise dem Verwalter den Streit im Rahmen einer Beschlussklage zu verk\u00fcnden. Denn zur Kl\u00e4rung dieser Frage m\u00fcssen viele Antworten auf schwierige Probleme gefunden werden. Ferner wird \u201eJedermann\u201c h\u00e4ufig auch nicht qualifiziert sein, um die Schadenersatzanspr\u00fcche der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer gegen\u00fcber dem Verwalter zu erkennen, zu organisieren und anschlie\u00dfend erfolgreich durchzusetzen. F\u00fcr solche T\u00e4tigkeiten bedarf es vielmehr im Kern einer in besonderer Weise qualifizierten Person.<\/p>\n
W\u00e4re das aber so, h\u00e4tte die WEG-Reform eine Vielzahl von Wohnungseigent\u00fcmern von der M\u00f6glichkeit ausgeschlossen, Verwaltungsbeirat zu sein. Kann das gewollt gewesen sein?<\/p>\n
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