{"id":380,"date":"2021-09-14T14:51:19","date_gmt":"2021-09-14T12:51:19","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/?p=380"},"modified":"2022-02-09T14:59:25","modified_gmt":"2022-02-09T13:59:25","slug":"fiktive-schadensberechnung-im-gewerberaum-mietrecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/2021\/09\/14\/fiktive-schadensberechnung-im-gewerberaum-mietrecht\/","title":{"rendered":"Fiktive Schadensberechnung im (Gewerberaum-)Mietrecht"},"content":{"rendered":"

Nach dem Urteil des BGH vom 31.03.2021 (XII ZR 42\/20) k\u00f6nnen Anspr\u00fcche des Vermieters auf Schadensersatz statt der Leistung im (Gewerberaum-)Mietrecht nach wie vor ohne Weiteres auch fiktiv abgerechnet werden. Die baurechtliche Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH, wonach eine fiktive Schadensbemessung von M\u00e4ngelbeseitigungskosten au\u00dfer Betracht bleibt, findet im (Gewerberaum-)Mietrecht keine Anwendung.<\/strong><\/p>\n

I.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Ausgangslage<\/strong><\/h1>\n

Seit der Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH zum Baurecht in der Entscheidung vom 22.02.2018[1]<\/a>, wonach ein (Werk-)Besteller bei Vorliegen eines Mangels nicht mehr fiktiv den Schaden in H\u00f6he der Mangelbeseitigungskosten abrechnen konnte, wurde diskutiert, ob diese werkvertragliche Rechtsprechung auch auf das Kaufrecht und das (Gewerberaum-)Mietrecht \u00fcbertragen werden kann. F\u00fcr das (Wohnraum-)Mietrecht hat das Amtsgericht Hamburg-Blankenese in seinem Urteil vom 12.06.2019[2]<\/a> diese Frage konkret aufgeworfen und ausgef\u00fchrt:<\/p>\n

\u201eWenn man neueren Tendenzen in der Rechtsprechung folgt, dann d\u00fcrfte die Vermieterin selbst bei Vorliegen eines Mangels gar nicht fiktiv ihren Schaden in H\u00f6he der M\u00e4ngelbeseitigungskosten abrechnen\u201c<\/em>.<\/p>\n

Im Ergebnis hat das Amtsgericht Hamburg-Blankenese die Beantwortung dieser Frage dann allerdings offengelassen. Im Schrifttum wurde diese Frage ebenfalls eingehend diskutiert, und \u00fcberwiegend wurde vertreten, dass eine \u00dcbertragbarkeit der werkvertraglichen Rechtsprechung des BGH auf das Mietrecht nicht in Betracht kommt.[3]<\/a> Zwischenzeitlich hat der BGH eine \u00dcbertragbarkeit der werkvertraglichen Rechtsprechung auf das Kaufrecht abgelehnt.[4]<\/a> Nunmehr hat der BGH dies auch ausdr\u00fccklich f\u00fcr das (Gewerberaum-)Mietrecht[5]<\/a> klargestellt, und das zu Recht:<\/p>\n

II.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Unterschiede zwischen dem Werkvertragsrecht und dem (Gewerberaum-) Mietrecht<\/strong><\/h1>\n

F\u00fcr das Werkvertragsrecht begr\u00fcndet der BGH seine Auffassung damit, dass die Abrechnung fiktiver M\u00e4ngelbeseitigungskosten h\u00e4ufig zu einer \u00dcberkompensation und damit einer nach allgemeinen schadensrechtlichen Grunds\u00e4tzen nicht gerechtfertigten Bereicherung f\u00fchrt. Denn der fiktiver Aufwand einer M\u00e4ngelbeseitigung h\u00e4ngt von verschiedenen Umst\u00e4nden ab, z.B. dem Weg der M\u00e4ngelbeseitigung, der Einbeziehung anderer Gewerke in die M\u00e4ngelbeseitigung etc. und kann die vereinbarte Verg\u00fctung, mit der die Parteien das mangelfreie Werk bewertet haben, deutlich \u00fcbersteigen. Mit demselben Argument wurde vom BGH fr\u00fcher die Erstattungsf\u00e4higkeit von Umsatzsteuer bei fiktiver Abrechnung verneint. Diese Grunds\u00e4tze lassen sich nicht auf das (Gewerberaum-)Mietrecht \u00fcbertragen.<\/p>\n

1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Kein werkvertraglicher Vorschussanspruch (\u00a7 637 Abs. 3 BGB) im Mietrecht<\/h1>\n

W\u00f6rtlich f\u00fchrt der BGH<\/em> insoweit in seiner Entscheidung vom 31.03.2021 \u2013 XII ZR 42\/20) Folgendes aus:<\/p>\n

\u201eSoweit der VII. Zivilsenat in einer Bausache entschieden hat, dass eine fiktive Schadensbemessung von M\u00e4ngelbeseitigungskosten au\u00dfer Betracht bleibt (BGHZ 218, 1 = NJW 2018, 1463; vgl. auch BGH, Beschl. v. 18.02.2020 \u2013 VII ARZ 1\/20, NJW 2021, 53), beruht das auf Besonderheiten des Werkvertragsrechts, insbesondere dem Vorschussanspruch nach \u00a7 637 Abs. 3 BGB, die bei den Ersatzanspr\u00fcchen des Vermieters wegen Ver\u00e4nderungen oder Verschlechterungen der Mietsache keine Parallele finden (vgl. auch BGH, Urt. v. 12.03.2021 – V ZR 33\/19).\u201c <\/em><\/p>\n

2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Weitere Unterschiede<\/h1>\n

Neben dem werkvertraglichen Vorschussanspruch (\u00a7 637 Abs. 3 BGB) bestehen weitere Besonderheiten gegen\u00fcber dem Mietrecht im Werkvertragsrecht. Dort werden regelm\u00e4\u00dfig Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen, M\u00e4ngel k\u00f6nnen Auswirkungen auf bestellereigene Sachen haben, und erh\u00f6hte Kosten der M\u00e4ngelbeseitigung k\u00f6nnen das Verh\u00e4ltnis zur vereinbarten Verg\u00fctung tangieren, so dass dem Werkvertragsrecht tats\u00e4chlich die Gefahr einer \u00dcberkompensation innewohnt.<\/p>\n

3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Einzelf\u00e4lle: Besch\u00e4digung der Mietsache durch Mieter\/unterlassene Sch\u00f6nheitsreparaturen und R\u00fcckbau<\/h1>\n

Diese Aspekte gelten im Mietrecht nicht. Im Mietrecht kommt der Frage nach der \u00dcbertragbarkeit der werkvertraglichen Rechtsprechung vorrangig Bedeutung hinsichtlich der Besch\u00e4digung der Mietsache durch den Mieter, dem Unterlassen geschuldeter Sch\u00f6nheitsreparaturen und R\u00fcckbauten zu. F\u00fcr s\u00e4mtliche F\u00e4lle kommt \u2013 wie der BGH zu Recht konstatiert \u2013 eine \u00dcbertragbarkeit der Rechtsprechung nicht in Betracht.<\/p>\n

F\u00fchrt der Mieter rechtswidrige Besch\u00e4digungen der Mietsache herbei, handelt es sich um vertragliche respektive deliktische Anspr\u00fcche, die von \u00a7 280 Abs. 1 BGB erfasst werden und auf die schon mangels Anwendung des \u00a7 281 Abs. 1 BGB die \u00dcbertragbarkeit der werkvertraglichen Rechtsprechung des BGH ausschlie\u00dft.[6]<\/a><\/p>\n

Im Falle eines Anspruchs des Vermieters auf R\u00fcckbau liegt keine den R\u00fcckbau betreffende besondere Beschaffenheitsvereinbarung vor, noch besteht ein Konflikt mit einem Missverh\u00e4ltnis zwischen den R\u00fcckbaukosten und den Vorstellungen der Parteien hinsichtlich deren Werts. Denn der R\u00fcckbaupflicht steht keine Gegenleistung des Vermieters gegen\u00fcber, weil der Umbau nicht vom Mietvertrag gedeckt ist und somit nur bei Vorliegen einer Genehmigung erfolgen darf. Der Umbau dient allein dem Mieter, der bei Mietende die Mietsache so zur\u00fcckgeben muss, wie er sie erhalten hat. Gleiches gilt bei der Pflicht des Mieters zur Vornahme von Sch\u00f6nheitsreparaturen.[7]<\/a><\/p>\n

III.\u00a0\u00a0\u00a0 Fazit<\/strong><\/h1>\n

Die Rechtsprechung des BGH, wonach in der (Gewerberaum-)Miete nach wie vor Schadensersatzanspr\u00fcche des Vermieters aufgrund von fiktiven M\u00e4ngelbeseitigungskosten geltend gemacht werden k\u00f6nnen, ist somit (dogmatisch) zutreffend und bietet der Praxis erfreuliche Klarheit und Rechtssicherheit.<\/p>\n

\u00a0<\/em><\/p>\n

[1]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0 BGH, Urt. v. 22.02.2018 \u2013 VII ZR 46\/17, NJW 2018, 1463 = ZMR 2019, 463; vgl. auch BGH, Beschl. v. 08.10.2020 \u2013 VII ARZ 1\/20, NJW 2021, 53 = MDR 2021, 90.<\/p>\n

[2]<\/a> \u00a0\u00a0 AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 12.06.2019 \u2013 131 C 60\/17.<\/p>\n

[3]<\/a> \u00a0\u00a0 Eingehend: H. Schmidt<\/em>, in: Beck-Online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.07.2021, \u00a7 546, Rn. 155 und Riehm<\/em>, NZM 2019, 273. F\u00fcr nicht vorgenommene Sch\u00f6nheitsreparaturen bejaht Lehmann-Richter<\/em>, NZM 2018, 315 eine \u00dcbertragbarkeit der Rechtsprechung.<\/p>\n

[4]<\/a> \u00a0\u00a0 BGH, Urt. v. 12.03.2021 \u2013 V ZR 33\/19, NZBau 2021, 320 = NZM 2021, 583.<\/p>\n

[5]<\/a> \u00a0\u00a0 BGH, Urt. v. 31.03.2021 \u2013 XII ZR 42\/20, NJW-RR 2021, 803 = MietRB 2021, 201 (Lehmann-Richter<\/em>).<\/p>\n

[6]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0 Vgl. auch H. Schmidt<\/em>, in: Beck-Online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.07.2021, \u00a7 546 BGB, Rn. 155; a.A. mit weniger \u00fcberzeugender Begr\u00fcndung: LG Darmstadt, Urt. v. 25.10.2018 \u2013 23 O 356\/17, BeckRS 2018, 34836 = MDR 2019, 95.<\/p>\n

[7]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0 H. Schmidt<\/em>, in: Beck-Online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.07.2021, \u00a7 546, Rn. 155.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nach dem Urteil des BGH vom 31.03.2021 (XII ZR 42\/20) k\u00f6nnen Anspr\u00fcche des Vermieters auf Schadensersatz statt der Leistung im (Gewerberaum-)Mietrecht nach wie vor ohne Weiteres auch fiktiv abgerechnet werden. Die baurechtliche Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH, wonach eine fiktive Schadensbemessung von M\u00e4ngelbeseitigungskosten au\u00dfer Betracht bleibt, findet im (Gewerberaum-)Mietrecht keine Anwendung. I.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Ausgangslage Seit […]<\/p>\n","protected":false},"author":408,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[82,21],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/380"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/users\/408"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=380"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/380\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":392,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/380\/revisions\/392"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=380"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=380"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=380"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}