{"id":431,"date":"2022-12-01T16:35:41","date_gmt":"2022-12-01T15:35:41","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/?p=431"},"modified":"2022-12-01T16:35:41","modified_gmt":"2022-12-01T15:35:41","slug":"herzlichen-glueckwunsch","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/2022\/12\/01\/herzlichen-glueckwunsch\/","title":{"rendered":"Herzlichen Gl\u00fcckwunsch!\u00a0"},"content":{"rendered":"<p>Das WEMoG ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. F\u00fcr eine Bilanz, ob es sich nach zwei Jahren bew\u00e4hrt hat, ist es viel zu fr\u00fch. Man kann aber immerhin erste Bereiche nennen, die gewisse Kl\u00e4rungen erfahren haben bzw. Stellen aufzeigen, wo es im Geb\u00e4lk noch \u201eknackt\u201c.<\/p>\n<p>An dieser Stelle sollen vier Punkte genannt werden:<\/p>\n<ul>\n<li>Erstens die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer in einem Prozess mit einem Wohnungseigent\u00fcmer, wenn es <em>keinen<\/em> Verwalter gibt. Hier gibt es sowohl f\u00fcr die Passiv- (BGH v. 8.7.2022 \u2013 V ZR 202\/21), als auch f\u00fcr die Aktivklage (BGH v. 16.9.2022 \u2013 V ZR 180\/21) mittlerweile <em>Rechtsklarheit<\/em>: Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer keinen Verwalter, so wird sie bei einer gegen einzelne Wohnungseigent\u00fcmer gerichteten Klage durch die \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmer gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigent\u00fcmer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer allein. Umgekehrt \u2013 ein Wohnungseigent\u00fcmer klagt \u2013 ist es nicht anders. Dieser Weg ist kein Alleinheilmittel und l\u00e4sst Probleme offen (die kupierte Gesamtvertretung wird h\u00e4ufig nicht funktionieren!). Er ist aber wohl besser als die \u201eKr\u00fccke\u201c eines Prozesspflegers.<\/li>\n<li>Zweitens die Frage, wie <em>ernst<\/em> in einem Prozess die Trennung zwischen dem K\u00f6nnen (\u00a7\u00a09b Absatz 1 Satz 1 WEG) und dem D\u00fcrfen (\u00a7 27 WEG) des Verwalters zu nehmen ist, wenn der Verwalter einem Wohnungseigent\u00fcmer gegen\u00fcbertritt. Zun\u00e4chst wirkte es so, als sei Karlsruhe <em>nur<\/em> das K\u00f6nnen wichtig. Jetzt hei\u00dft es hingegen vorsichtiger (BGH v. 16.9.2022 \u2013 V ZR 180\/21 Rz. 15): \u201eOb \u2013 und ggf. unter welchen Voraussetzungen \u2013 evident bestehende Beschr\u00e4nkungen im Innenverh\u00e4ltnis der Vertretungsmacht im Prozess entgegenstehen k\u00f6nnen oder sogar ein Missbrauch der Vertretungsmacht anzunehmen sein kann, bed\u00fcrfte allerdings noch abschlie\u00dfender Kl\u00e4rung\u201c. Anders soll es aber beim <em>Hausgeldinkasso<\/em> und bei <em>Klagen <\/em><em>gem\u00e4\u00df \u00a7 1004 Absatz 1 BGB wegen einer Beeintr\u00e4chtigung des gemeinschaftlichen Eigentums <\/em>sein (BGH v. 16.9.2022 \u2013 V ZR 180\/21 Rz. 14).<\/li>\n<li>Drittens der Fragenkreis, wann <em>nur<\/em> die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer gegen eine St\u00f6rung etwas unternehmen kann. Wir erinnern uns: Bis zum 30. November 2020 durfte <em>jeder<\/em> Wohnungseigent\u00fcmer gegen s\u00e4mtliche St\u00f6rungen vorgehen. Auf die Frage, ob es um eine St\u00f6rung des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums ging, kam es grunds\u00e4tzlich nicht an. Seit dem 1. Dezember 2020 ist es hingegen von Gesetzes wegen an der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer, gegen St\u00f6rungen des gemeinschaftlichen Eigentums vorzugehen. Daher ist einerseits zu fragen, ob beispielsweise L\u00e4rm oder Ger\u00fcche \u00fcberhaupt das gemeinschaftliche Eigentum beeintr\u00e4chtigen. Und andererseits ist zu fragen, was gilt, wenn eine St\u00f6rung <em>auch<\/em> das Sondereigentum betrifft. Hier gab es bereits bislang eine Vielzahl von BGH-Entscheidungen, die sich m\u00fchten, <em>Klarheit<\/em> zu schaffen (siehe nur BGH v. 28.1.2022 \u2013 V ZR 106\/21; BGH v. 28.1.2022 \u2013 V ZR 86\/21; BGH v. 11.6.2021 \u2013 V ZR 41\/19; n\u00e4her u.a. Elzer, MDR-R 2022, 149 ff.). Hier l\u00e4uft es ggf. darauf hinaus, dass zu pr\u00fcfen ist, ob das Sondereigentum <em>unmittelbar<\/em> und <em>direkt<\/em> gest\u00f6rt wird (vgl. BGH v. 28.1.2022 \u2013 V ZR 86\/21 Rz. 12 und Rz. 15) oder nur mittelbar und indirekt.<\/li>\n<li>Viertens der Bereich \u201eKompetenzschutz\u201c. Hier geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigent\u00fcmer etwas gegen ein <em>rechtswidriges Tun eines Organs der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer<\/em> unternehmen kann. Kann er z.B. gegen einen Verwalter klagen, der in der Wohnungseigentumsanlage zu Unrecht Ma\u00dfnahmen ergreift. Die Landgerichte in Frankfurt am Main und M\u00fcnchen haben die Frage <em>verneint<\/em> (LG Frankfurt a.M. v. 24.2.2022 \u2013 2-13 T 85\/21 und LG M\u00fcnchen I v. 16.2.2022 \u2013 36 T 1514\/22). Ich denke, in Ausnahmef\u00e4llen muss die Antwort aber\u201eJa\u201c lauten. Die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer kann nicht darauf zur\u00fcckgeworfen werden, nach \u00a7 9b Absatz 2 WEG zu handeln. Hier ist im \u00dcbrigen <em>ungekl\u00e4rt<\/em>, ob der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats sich prozessual entgegenhalten m\u00fcsste, er d\u00fcrfe ja gar nicht handeln (ein Parallelproblem zur zweiten Frage).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Diese wenigen Bereiche zeigen, dass das WEMoG nicht alle Probleme, die wir hatten, weggewischt hat \u2013 und nat\u00fcrlich neue schuf. Es bleibt also keinesfalls langweilig!<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Das WEMoG ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. 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