Lange in Eckpunkten angek\u00fcndigt ist er jetzt am 8.2.2026 ver\u00f6ffentlicht worden: der Referentenentwurf eines Gesetzes zur \u00c4nderung des Rechts der Wohn- und Gesch\u00e4ftsraummieten \u2013 Stand 8.2.2026. Sein Ziel: weitere Versch\u00e4rfungen des Mietpreisrechts, um in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung mehr bezahlbaren Wohnraum bereitzuhalten. Der Mietpreisbremse, die gemessen an ihrem Ziel in den 10 Jahren ihrer Geltung schon selbst ihre Bankrotterkl\u00e4rung abgegeben hat, soll zu mehr Wirksamkeit verholfen werden.<\/p>\n
Wenn dies das erkl\u00e4rte Ziel des Gesetzes ist, wieso soll es dann zu Eingriffen in das bislang liberale Gesch\u00e4ftsraummietrecht kommen?<\/p>\n
Aber auch dann, wenn man die neuen preisrechtlichen Instrumente als Entwurfsinhalt nach Lekt\u00fcre \u00fcberdenkt, dr\u00e4ngt sich die Assoziation an einen wundersch\u00f6nen Song aus der deutschen Pop-Kultur regelrecht auf: \u201eWas soll das?“ – so der Titel des Songs eines Interpreten, den jeder in \u201eBochum\u201c verortet, der aber aus G\u00f6ttingen stammt.<\/p>\n
Halten wir Umschau – worum geht es – abgesehen von Nachbesserungen und kleineren Erg\u00e4nzungen – im Wesentlichen?<\/p>\n
M\u00f6bliertes Wohnen (\u00a7 556 d Absatz 1a BGB-E):<\/strong><\/p>\n Der M\u00f6blierungszuschlag soll gesondert ausgewiesen werden. Andernfalls gilt die Wohnung als unm\u00f6bliert vermietet. Die Folge: Mieter zahlen auch nur f\u00fcr eine unm\u00f6blierte Wohnung, obwohl sie den Gebrauchsvorteil der mitvermieteten M\u00f6bel immer genie\u00dfen. Daf\u00fcr driften Vermieter in die Instandsetzungspflicht, ebenfalls immer! Der Reparaturaufwand nimmt bei fortschreitendem Alter und gebrauchten M\u00f6bel zu, der M\u00f6blierungszuschlag ab. Es bildet sich eine \u201eWertschere\u201c, die sich immer weiter \u00f6ffnet. Das reicht im Extremfall bis zur Pflicht zur Neuanschaffung des mitvermieteten Mobiliars.<\/p>\n Der M\u00f6blierungszuschlag muss immer angemessen (Berechnung nach dem Anschaffungswert und\u00a0 Abnutzungsgrad) sein, bei vollm\u00f6blierten Wohnungen darf mit einer Pauschale von 5 % der Nettokaltmiete gearbeitet werden. Die vorgegebenen Korrelationen sind dogmatisch nicht erkl\u00e4rbar, die Bewertung und der Ansatz des M\u00f6blierungszuschlags schon aufgrund des unbestimmten Rechtsbegriffs \u201eangemessen\u201c extrem Streit richtig. Nur a priori dazu folgende Fragen:<\/p>\n Vor allem aber:<\/strong> der Zuschlag verst\u00f6\u00dft gegen das System der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete. Dort geht es nicht um den Anschaffungswert oder um den Abschreibungsfaktor von M\u00f6beln, sondern um Bestandsmieten mit Bezug auf Ausstattungskriterien der Wohnungen. Auch die Pauschale von 5 % bei Vollm\u00f6blierung (wann liegt sie vor?) ist gegriffen.<\/p>\n Dem Mieter wird vor Vertragsunterzeichnung ein Auskunftsanspruch zur angesetzten H\u00f6he eines M\u00f6blierungszuschlags zur Seite gestellt, \u00fcber den unaufgefordert zu informieren ist (\u00a7 556g Absatz 1b BGB-E). Seine Funktion ist aufgrund der systematischen Stellung des Anspruchs klar: der Vermieter wird unter Generalverdacht gestellt, die Mietpreisbremse bewusst zu umgehen, der Mieter soll ihn mit dem Auskunftsanspruch leichter \u00fcberf\u00fchren und zur Kasse bitten k\u00f6nnen. Parallel werden bereits Vor\u00fcberlegungen zu einer Bu\u00dfgeldpflicht<\/strong> bei Verletzung der Mietpreisbremse angestellt; der Vermieter wird ohne jeden Anlass p\u00f6nalisiert. Die Unschuldsvermutung im Strafrecht wird im Zivilrecht unter den Tisch gekehrt.<\/p>\n In der Praxis wird schon deswegen niemand mehr m\u00f6bliert vermieten; aber auch deshalb nicht, weil die umfangreichen Nachweisverpflichtungen zum Ansatz des M\u00f6blierungszuschlags nicht erf\u00fcllt werden k\u00f6nnen. Der Vermieter wird parallele Verwertungsm\u00f6glichkeiten f\u00fcr seine M\u00f6bel finden, die \u201eungef\u00e4hrlicher\u201c sind. Er wird sie verkaufen, verschenken oder anderes mehr. Insbesondere in Ballungsgebieten wird m\u00f6blierter Wohnraum, gerne kombiniert mit Kurzzeitvermietungen, nicht mehr angeboten werden. Ein ganzes Marktsegment bricht zusammen. Das hilft auch Mietern nicht, die dann keine Bleibe mehr finden. Relevant sind die \u00c4nderungen besonders in Gro\u00dfst\u00e4dten, f\u00fcr Micro-Living und f\u00fcr Business Apartments.<\/p>\n Immerhin: Die paragraphenm\u00e4\u00dfig noch nicht „bezifferte“ \u00dcbergangsvorschrift in Art. 2 EGBGB-E l\u00e4sst bestehende Vertr\u00e4ge bis zum Inkrafttreten des Gesetzes im Wesentlichen \u201eungeschoren\u201c. Den neuen Auskunftsanspruch hat der Mieter aber auch in diesen F\u00e4llen. Und damit stellt sich im Ergebnis doch das aufgezeigte Problem in jedem Fall.<\/p>\n Kurzzeitvermietung mit zeitlicher H\u00f6chstgrenze (\u00a7 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E)<\/strong><\/p>\n Maximal 6 Monate lang darf f\u00fcr kurze Zeit mit der Rechtsfolge vermietet werden, dass der soziale Mieterschutz im Bereich der Mieterh\u00f6hungen und der K\u00fcndigungsregelungen gelockert bleibt. Auf Mieterseite muss ein besonderer Anlass f\u00fcr die kurzfristige Anmietung bestehen, damit diese Regelungen \u00fcberhaupt zum Tragen kommen k\u00f6nnen<\/p>\n Auch dies wird k\u00fcnftig die Zahl der Kurzzeitvermietungen kr\u00e4ftig \u201eeindampfen\u201c, vor allem zum Nachteil der Mieterklientel, die keine Bleibe finden, vor allen Dingen aber auch zum Nachteil der Wirtschaft in den betroffenen Regionen. Denn h\u00e4ufig bringen z.B. Messeveranstalter oder Arbeitgeber ihre Arbeitnehmer in diesen Mietverh\u00e4ltnissen unter. Wenn dies mangels Angebotslage nicht mehr m\u00f6glich ist, werden sich wirtschaftliche Verwerfungen ergeben.<\/p>\n Mietendeckel bei vereinbarter Indexmiete (\u00a7 557 b Abs. 4 BGB-E)<\/strong><\/p>\n In Gebieten mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten werden Indexmieten in der Steigerung auf 3,5 % pro Jahr gedeckelt, auch wenn der Bezugsindex h\u00f6her steigt. Absenkungen bei der Indexentwicklung bleiben geflissentlich unber\u00fccksichtigt. Sie z\u00e4hlen also voll. Was der Klauselgestalter nach einm\u00fctiger Rechtsprechung nicht darf, erlaubt sich der Gesetzgeber mit einem Federstrich. Bekanntlich m\u00fcssen Indexklauseln in beide Richtungen nach oben und nach unten funktionieren, sollen sie wirksam sein (st. Rspr. vgl. zuletzt: BGH, Urt. v. 26.5.2021 \u2013 VIII ZR 42\/20, MDR 2021, 997; OLG D\u00fcsseldorf, Urt. v. 5.6.2025 \u2013 10 U 146\/24, IMR 2025, 325; AG Wolfenb\u00fcttel, Urt. v. 11.11.2014 \u2013 17 C 230\/14 ; Schmidt-Futterer\/B\u00f6rstinghaus<\/em>, 16. Aufl. 2024, \u00a7 557b BGB Rn. 58 mit weiteren Nachweisen; L\u00fctzenkirchen\/Dickersbach<\/em>, 3. Aufl., \u00a7 557b BGB Rn. 38; BeckOK BGB\/Sch\u00fcller<\/em> BGB \u00a7 557 b Rn. 21).<\/p>\n Das ist im Sinne eines fairen Interessenausgleichs auch nachvollziehbar. Der Gesetzgeber greift \u2013 weder wirtschaftlich noch dogmatisch begr\u00fcndbar \u2013 einseitig zugunsten der Mieterseite in Vertragsgrundlagen ein. Schon bisher entwickelten sich die Kosten der Immobilienbewirtschaftung aufgrund des inflation\u00e4ren Warenkorbes stark unterschiedlich zu der Indexentwicklung als Bezugsgr\u00f6\u00dfe f\u00fcr die Miete, die hierzu des Gegengewicht bilden soll. Denn nach dem Verst\u00e4ndnis des BGB ist der Vermieter gehalten, alle in Zusammenhang mit der Immobilienbewirtschaftung entstehenden Kosten aus der Miete zu decken.<\/p>\n Zur Rechtfertigung wird immer wieder auf die gravierend erh\u00f6hten Mieten infolge des russischen Angriffskriegs verwiesen. Dabei wird aber verschwiegen, dass die Indexentwicklung in den vielen Jahren vorher nahezu vor sich hind\u00fcmpelte. Und: die Mietpreisbremse gilt auch bereits nach geltendem Recht f\u00fcr Indexmietenvertr\u00e4ge (\u00a7 557b Abs. 4 BGB).<\/p>\n Einmalige Ausweitung der Schonfristzahlung auch bei ordentlicher K\u00fcndigung (\u00a7 573 Abs. 4 BGB-E)<\/strong><\/p>\n Bei Verzug mit der Zahlung der Miete oder der Kaution sollen auch fristgebundene zahlungsverzugsbedingte K\u00fcndigungen \u2013 im Mietverh\u00e4ltnis einmalig \u2013 der Schonfristenregelung unterworfen werden. Das ist in keiner Weise zu rechtfertigen und belohnt die \u201eBummelanten\u201c. Denn Verzug setzt bekanntlich Verschulden<\/strong> voraus (\u00a7 286 Abs. 4 BGB. Wer unverschuldet in Zahlungsr\u00fcckstand ger\u00e4t, bleibt schon nach aktuellem Recht und von jeher vor fristlosen wie fristgerechten K\u00fcndigungen gesch\u00fctzt. Anders formuliert: Nur wer selbstverschuldet in Zahlungsverzug ger\u00e4t, muss die K\u00fcndigung seines Mietverh\u00e4ltnisses als Sanktionsfolge tragen. Davon jetzt umf\u00e4nglich abzuweichen bedeutet:<\/p>\n Zahlungsunwillige Mieter ruhen sich auf dem neuen Gesetz aus. Vermieter laufen ihrem Geld weiterhin (im Zweifel erfolglos) hinterher; dies mit gro\u00dfem Arbeits- und Verwaltungsaufwand, vor allen Dingen aber mit eigenem wirtschaftlichem Schaden. Der Vermieter wird zur kreditgebenden Bank. Er kann sich nur noch – nur theoretisch und halbherzig – mit der Liquidation seiner eigenen Zinsaufwendungen und Anlageverluste als K\u00fcndigungsfolgeschaden tr\u00f6sten. Dessen Durchsetzung bleibt aber in den hier betrachteten F\u00e4llen rein illusorisch. Denn wer kein Geld hat, oder wer kein Geld haben will, dem sind Zahlungsforderungen Dritter so ziemlich egal. Jeder, der damit in der Praxis zu tun hat, kennt diese Wirkungszusammenh\u00e4nge!<\/p>\n Mieterh\u00f6hungsverbot nach modernisierendem Heizungstausch, der gef\u00f6rderten Vorgaben des GEG gen\u00fcgt (\u00a7 557a Abs. 2 Satz 2 BGB-E, \u00a7 559e BGB<\/strong><\/p>\n Ein besonderer \u201eGeniestreich\u201c besteht darin, dass man Vermieter innerhalb der gew\u00fcnschten energetischen Geb\u00e4udesanierung in einen Heizungsumbau zum Einsatz erneuerbarer regenerativer Energien dr\u00e4ngt, ihnen gleichzeitig aber jetzt im Falle eines Staffelmietvertrags nun jede Mieterh\u00f6hungsm\u00f6glichkeit verwehrt. Denn \u00a7 559e BGB (Spezialtatbestand zur Mieterh\u00f6hung nach Heizungstausch im Sinne des GEG) wird nun ausdr\u00fccklich vom Mieterh\u00f6hungsverbot<\/strong> im Falle einer vereinbarten Staffelmiete erfasst. Einerseits will der Gesetzgeber die energetische Sanierung, andererseits w\u00fcrgt er sie ab.<\/p>\n Vereinfachte Modernisierungen mit doppeltem Budget m\u00f6glich (\u00a7 559c Abs. 1 Satz 1 BGB-E)<\/strong><\/p>\n Auch f\u00fcr die Vermieter hat der Gesetzgeber etwas in seinem kleinen \u00dcberraschungsk\u00f6fferchen: ein kleines Alibi in diese Richtung, dass nicht \u201eschadet\u201c?<\/p>\n Dazu nur soviel: \u00a7 559c BGB wurde mit Gesetz vom 18.12.2018 zum 1.1.2019 eingef\u00fchrt. Seitdem ist gerade mal ein<\/strong> (!) Gerichtsurteil zu dieser Norm ergangen, wie eine Recherche in der juris Datenbank zeigt (AG Wennigsen, Urteil vom 21. Juli 2023 \u2013 3 C 41\/23). Und dort spielt die Norm nicht einmal die zentrale Rolle! Da kann man nat\u00fcrlich als Gesetzgeber ein bisschen nachjustieren, ohne sich gleich die Finger zu verbrennen! Nach dem Gesagten bleibt es ja in der Praxis ohnehin bedeutungslos!<\/p>\n Und jetzt zur Neuregelung selbst: Modernisierungsma\u00dfnahmen kleineren Umfangs (Grenze der Berechnungsgrundlage 10.000 \u20ac) k\u00f6nnen schon bisher vereinfacht mit dem Ansatz einer 30-prozentigen Pauschale f\u00fcr die Ber\u00fccksichtigung der ersparten Erhaltungskosten durchgef\u00fchrt werden (\u00a7 559c Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Die anrechenbare Berechnungsgrundlage soll auf 20.000 \u20ac verdoppelt werden; schon fast eine Farce, wenn man bedenkt, das schon der Einbau einer W\u00e4rmepumpe in ein Einfamilienhaus einschlie\u00dflich Vorbereitungs-, Planungs-, Material- und Baukosten wesentlich mehr als 35.000 \u20ac kostet.<\/p>\n Fazit:<\/strong><\/p>\n Einer der \u201eschlechtesten\u201c Gesetzentw\u00fcrfe jemals, f\u00fcr das sich die \u201eV\u00e4ter des BGB\u201c in der Fassung vom 1.1.1900 bodenlos gesch\u00e4mt h\u00e4tten. Das kommt heraus, wenn pure Ideologie Praxiskenntnis und sauberes dogmatisches Handwerk abl\u00f6st. Im Einzelnen ist der Entwurf<\/p>\n Mit weiteren preisrechtlichen Drangsalierungen kann und wird kein neuer oder zus\u00e4tzlicher Wohnraum entstehen; vorhandener Wohnraum wird auch nicht billiger werden. Das hat schon die Mietpreisbremse, hochgehalten wie eine Monstranz, in den 10 Jahren ihrer Geltung nicht vermocht.<\/p>\n Ein solches Gesetz n\u00fctzt niemandem, gerade nicht der Mieterseite. Denn insbesondere in Gro\u00dfst\u00e4dten wird nicht mehr m\u00f6bliert vermietet werden, weil viel zu streitanf\u00e4llig und rechtlich damit viel zu unsicher. Das entzieht dem Markt Wohnraum, der hier f\u00fcr Messezimmer, Monteurzimmer etc. dringend ben\u00f6tigt wird. Ein ganzes Marktsegment wird mit der Kurzzeitvermietung sowie der m\u00f6blierten Vermietung \u201ekaputtgesteuert\u201c. An diesem Gesetz stimmt nichts! Insbesondere f\u00fcr Ballungszentren stellt sich die Frage:<\/p>\n Was soll das?<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Lange in Eckpunkten angek\u00fcndigt ist er jetzt am 8.2.2026 ver\u00f6ffentlicht worden: der Referentenentwurf eines Gesetzes zur \u00c4nderung des Rechts der Wohn- und Gesch\u00e4ftsraummieten \u2013 Stand 8.2.2026. Sein Ziel: weitere Versch\u00e4rfungen des Mietpreisrechts, um in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung mehr bezahlbaren Wohnraum bereitzuhalten. 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