{"id":563,"date":"2026-05-20T13:31:05","date_gmt":"2026-05-20T11:31:05","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/?p=563"},"modified":"2026-05-20T13:31:05","modified_gmt":"2026-05-20T11:31:05","slug":"technologieoffenheit-vs-wirtschaftliche-daumenschraube-gedanken-zum-regierungsentwurf-eines-gebaeudemodernisierungsgesetzes-gmodg","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/2026\/05\/20\/technologieoffenheit-vs-wirtschaftliche-daumenschraube-gedanken-zum-regierungsentwurf-eines-gebaeudemodernisierungsgesetzes-gmodg\/","title":{"rendered":"Technologieoffenheit vs. \u201ewirtschaftliche Daumenschraube\u201c \u2013 Gedanken zum Regierungsentwurf eines Geb\u00e4udemodernisierungsgesetzes (GModG)"},"content":{"rendered":"<p>Die Bundesregierung annonciert das neue Geb\u00e4udemodernisierungsgesetz (GModG) als gro\u00dfen Schritt in Richtung Technologieoffenheit. Weg von starren Vorgaben, hin zu mehr Entscheidungsfreiheit beim Heizungstausch. Das klingt zun\u00e4chst nach Entlastung f\u00fcr Eigent\u00fcmer und Vermieter.<\/p>\n<p>Doch wer den Regierungsentwurf genauer liest, erkennt schnell: Die vermeintliche Freiheit hat ihren Preis \u2013 und der k\u00f6nnte f\u00fcr viele Immobilieneigent\u00fcmer erheblich werden.<\/p>\n<p><strong>Die 65%-Pflicht f\u00e4llt \u2013 die Kosten steigen trotzdem<\/strong><\/p>\n<p>Zwar soll die bisherige Pflicht entfallen, beim Heizungstausch mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen. Fossile Heizungen bleiben also formal zul\u00e4ssig.<\/p>\n<p>Doch genau hier beginnt die politische Konstruktion des neuen Gesetzes: Was rechtlich erlaubt bleibt, wird wirtschaftlich gezielt erschwert.<\/p>\n<p>K\u00fcnftig sollen Vermieter bei neu eingebauten fossilen Heizsystemen schrittweise steigende Anteile biogener Brennstoffe verwenden m\u00fcssen \u2013 die sogenannte \u201eBio-Treppe\u201c. Diese Brennstoffe sind deutlich teurer als herk\u00f6mmliches Gas oder \u00d6l. Gleichzeitig soll der Vermieter verpflichtet werden, die H\u00e4lfte dieser Mehrkosten selbst zu tragen.<\/p>\n<p>Das bedeutet nichts anderes als eine politische Umverteilung zulasten der Eigent\u00fcmer.<\/p>\n<p>Bislang galten Brennstoffkosten als klassische Betriebskosten des Mieters. Nun greift der Staat unmittelbar in dieses Prinzip ein \u2013 obwohl er selbst durch CO\u2082-Abgaben und regulatorische Vorgaben die Preissteigerungen verursacht hat.<\/p>\n<p><strong>Fossile Heizungen bleiben erlaubt \u2013 aber werden zum \u201eGroschengrab\u201c<\/strong><\/p>\n<p>Die politische Botschaft lautet: \u201eIhr d\u00fcrft weiterhin frei entscheiden.\u201c<\/p>\n<p>Die wirtschaftliche Realit\u00e4t lautet dagegen: \u201eWenn ihr euch falsch entscheidet, wird es teuer.\u201c<\/p>\n<p>Damit entsteht eine neue Form indirekter Regulierung. Kein ausdr\u00fcckliches Verbot \u2013 aber ein massiver finanzieller Druck, der bestimmte Heizungsformen faktisch verdr\u00e4ngen soll.<\/p>\n<p>F\u00fcr viele Vermieter wird der Betrieb fossiler Heizsysteme damit zum unkalkulierbaren Kostenrisiko.<\/p>\n<p><strong>Modernisierung wird schwieriger statt attraktiver<\/strong><\/p>\n<p>Auch bei der Refinanzierung von Investitionen setzt der Entwurf neue H\u00fcrden.<\/p>\n<p>Die bisherige 15-Prozent-Instandhaltungspauschale soll wegfallen. Stattdessen m\u00fcssen k\u00fcnftig aktuelle und sogar fiktive Erhaltungskosten abgezogen werden \u2013 h\u00e4ufig auf Sch\u00e4tzbasis.<\/p>\n<p>Die Folgen liegen auf der Hand:<\/p>\n<ul>\n<li>l\u00e4ngere Amortisationszeiten,<\/li>\n<li>h\u00f6here rechtliche Unsicherheiten,<\/li>\n<li>mehr Streit \u00fcber umlagef\u00e4hige Kosten,<\/li>\n<li>geringere Investitionsbereitschaft.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Gerade kleinere private Vermieter k\u00f6nnten dadurch k\u00fcnftig deutlich zur\u00fcckhaltender modernisieren.<\/p>\n<p><strong>W\u00e4rmepumpen bleiben wirtschaftlich riskant<\/strong><\/p>\n<p>Selbst der politisch gew\u00fcnschte Einbau von W\u00e4rmepumpen im Bestand wird keineswegs einfacher.<\/p>\n<p>Die Anforderungen an die nachzuweisende Energieeffizienz bleiben hoch. Die notwendige Jahresarbeitszahl von 2,5 bedeutet, dass die W\u00e4rmepumpe aus 1kWh Strom 2,5 kWh W\u00e4rme erzeugt.<\/p>\n<p>In vielen Bestandsgeb\u00e4uden ist das technisch oder wirtschaftlich nur schwer erreichbar, damit bleibt auch der Erfolg solcher Investitionen unsicher \u2013 trotz staatlicher F\u00f6rderprogramme.<\/p>\n<p><strong>Bu\u00dfgelder bleiben als Druckmittel bestehen<\/strong><\/p>\n<p>Hinzu kommt: Der wirtschaftliche Druck wird durch ordnungsrechtliche Vorgaben abgesichert.<\/p>\n<p>Wer gegen Vorschriften zur Heizungspr\u00fcfung, Optimierung oder zum hydraulischen Abgleich verst\u00f6\u00dft, muss weiterhin mit Bu\u00dfgeldern von bis zu 5.000 Euro rechnen. Auch das zeigt: Der Staat setzt weiterhin auf Druck und Sanktionen statt auf echte Freiwilligkeit.<\/p>\n<p><strong>Der Bund gibt den \u201eschwarzen Peter\u201c an die Kommunen weiter<\/strong><\/p>\n<p>Besonders brisant ist die Rolle der Kommunen. Denn selbst wenn fossile Heizungen bundesrechtlich erlaubt bleiben, k\u00f6nnen kommunale W\u00e4rmeplanungen deren Betrieb faktisch unm\u00f6glich machen. Beispielsweise durch:<\/p>\n<ul>\n<li>die Abschaffung bestehender Gasnetze,<\/li>\n<li>den Ausbau verpflichtender W\u00e4rmenetze,<\/li>\n<li>Anschluss- und Benutzungszw\u00e4nge,<\/li>\n<li>neue kommunale Geb\u00fchrenstrukturen.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Der Bund lockert damit formal die Regeln \u2013 \u00fcberl\u00e4sst die praktische Einschr\u00e4nkung aber den St\u00e4dten und Gemeinden.<\/p>\n<p><strong>Fazit: Mehr Freiheit auf dem Papier, mehr Druck in der Praxis<\/strong><\/p>\n<p>Der Entwurf des Geb\u00e4udemodernisierungsgesetzes vermittelt nach au\u00dfen den Eindruck von Technologieoffenheit. Tats\u00e4chlich bleibt der politische und wirtschaftliche Druck auf Immobilieneigent\u00fcmer jedoch hoch \u2013 teilweise wird er sogar versch\u00e4rft. Die zentrale Botschaft lautet offenbar: Nicht das Verbot soll die Entscheidung lenken, sondern die wirtschaftliche Belastung.<\/p>\n<p>Genau deshalb d\u00fcrfte der parlamentarische Streit um das Gesetz noch erheblich werden. Ob dabei tats\u00e4chlich sp\u00fcrbare Korrekturen erfolgen, bleibt angesichts der politischen Mehrheitsverh\u00e4ltnisse allerdings offen.<\/p>\n<p>In bemerkenswerter Klarheit kommentiert immerhin der Ratsvorsitzende des Nationalen Normenkontrollrats, Lutz Goebel, den Entwurf des GmodG: Er geh\u00f6re \u201ezu den handwerklich schw\u00e4chsten und praxisfernsten Vorhaben, die dem Nationalen Normenkontrollrat in den vergangenen Jahren vorgelegt wurden\u201c und sei ein \u201eParadebeispiel daf\u00fcr, warum viele Menschen staatliche Regeln nicht mehr verstehen\u201c.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Bundesregierung annonciert das neue Geb\u00e4udemodernisierungsgesetz (GModG) als gro\u00dfen Schritt in Richtung Technologieoffenheit. 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