{"id":574,"date":"2026-11-04T14:47:44","date_gmt":"2026-11-04T13:47:44","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/?p=574"},"modified":"2026-11-04T17:55:56","modified_gmt":"2026-11-04T16:55:56","slug":"verstoss-gegen-halbteilungsgrundsatz-heilt-die-einvernehmliche-nachtraegliche-anpassung-der-provision-den-unwirksamen-maklervertrag","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/2026\/11\/04\/verstoss-gegen-halbteilungsgrundsatz-heilt-die-einvernehmliche-nachtraegliche-anpassung-der-provision-den-unwirksamen-maklervertrag\/","title":{"rendered":"Versto\u00df gegen Halbteilungsgrundsatz: heilt die einvernehmliche nachtr\u00e4gliche Anpassung der Provision den unwirksamen Maklervertrag?"},"content":{"rendered":"

Verst\u00f6\u00dft ein Maklervertrag \u00fcber den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gegen den Halbteilungsgrundsatz, so kann die daraus resultierende Unwirksamkeit durch die einvernehmliche nachtr\u00e4gliche Anpassung der Provision nicht geheilt werden. <\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

KG, Urt. v. 12.2.2026 \u2013 10 U 24\/25<\/p>\n

LG Berlin II, Urt. v. 29.11.2024 \u2013 17 O 137\/23<\/p>\n

BGB \u00a7 656c<\/p>\n

I. Das Problem<\/strong><\/p>\n

Ein Immobilienmakler bietet eine Eigentumswohnung in Berlin an. Dem liegt ein am 15.3.2022 geschlossener Maklervertrag mit dem Eigent\u00fcmer zugrunde; vereinbart ist eine Maklerprovision von 3,00% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.<\/p>\n

Mit dem sp\u00e4teren K\u00e4ufer der Wohnung, einem Verbraucher, schlie\u00dft der Makler am 24.8.2022 ebenfalls einen Maklervertrag; vereinbart ist eine Provision von 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Anfang September 2022, vor Abschluss des Kaufvertrags, setzen die Parteien die Provision mittels E-Mail-Austausches einvernehmlich auf 3 % inklusive Mehrwertsteuer herab.<\/p>\n

Der Kaufvertrag zwischen Eigent\u00fcmer und K\u00e4ufer kommt zustande. Der Makler fordert vom K\u00e4ufer die Provision von 66.000 \u20ac. Da dieser nicht zahlt, erhebt der Makler Klage.<\/p>\n

II. <\/strong>Die Entscheidung des Gerichts<\/strong><\/p>\n

Das KG Berlin gibt dem K\u00e4ufer Recht und weist die Klage ab. Der Maklervertrag sei gem\u00e4\u00df \u00a7 656c BGB nichtig, weshalb die Provision nicht entstanden sei. Die sp\u00e4tere einvernehmliche Herabsetzung der Provision habe keine Heilung bewirkt.<\/p>\n

Der Makler habe mit beiden Parteien des Kaufvertrags einen Maklervertrag mit Provisionen in ungleicher H\u00f6he geschlossen. Daher sei der Maklervertrag mit dem K\u00e4ufer gem. \u00a7 656c Abs. 2 S. 1 in Verbindung mit \u00a7 656c Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Zwar h\u00e4tten die Parteien sp\u00e4ter die Provision durch E-Mail-Austausch einvernehmlich herabgesetzt, so dass die beiden Provisionen aus den beiden Maklervertr\u00e4gen fortan die gleiche H\u00f6he gehabt h\u00e4tten. Die damit herbeigef\u00fchrte Vertrags\u00e4nderung sei aber ebenfalls unwirksam, weil es an einem wirksamen Grundvertrag fehle, der abge\u00e4ndert werden k\u00f6nnte.<\/p>\n

Denn: Werde im laufenden Maklerverh\u00e4ltnis lediglich der Prozentsatz der Provision neu verhandelt und herab- oder heraufgesetzt, w\u00e4hrend der \u00fcbrige Vertrag fortgelten soll, liege regelm\u00e4\u00dfig nur eine \u00c4nderung der Provisionsabrede innerhalb des bestehenden Maklervertrags vor (Verweis auf KG Berlin v. 10.5.1999 \u2013 10 U 4676\/98 \u2013, juris Rz. 7). Anhaltspunkte daf\u00fcr, dass die Parteien beabsichtigten, den \u2013 ihrer damaligen Ansicht nach in vollem Umfang g\u00fcltigen \u2013 zuvor geschlossenen Maklervertrag aufzuheben und durch einen neuen Vertrag zu ersetzen, seien nicht ersichtlich (Verweis auf BGH v. 5.11.1975 \u2013 IV ZR 174\/74 \u2013, juris Rz. 21).<\/p>\n

Der Maklervertrag sei aufgrund des Versto\u00dfes gegen \u00a7 656c Abs. 1 S. 1 BGB insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion mit der Folge, dass die andere Partei zur Zahlung des h\u00e4lftigen Maklerlohns verpflichtet bleibe, finde nicht statt.<\/p>\n

III. Konsequenzen f\u00fcr die Praxis<\/strong><\/p>\n

Die Entscheidung kann nicht \u00fcberzeugen. Die Ausf\u00fchrungen zur fehlenden Relevanz der einvernehmlichen Herabsetzung der Provision erscheinen reichlich formalistisch und lebensfremd. Zudem sind die vom Gericht als Beleg zitierten beiden Urteile nicht einschl\u00e4gig: Sie betreffen vollkommen andere Sachverhalte und sind nicht zu \u00a7 656c BGB ergangen.<\/p>\n

Die Unwirksamkeit eines Maklervertrags gem\u00e4\u00df \u00a7 656c BGB ergibt sich gerade und ausschlie\u00dflich aus der unterschiedlichen Provisionsh\u00f6he. Dann aber sollte die einvernehmliche Anpassung der Provisionsh\u00f6he zur Heilung des unwirksamen Maklervertrags auch ausreichen.<\/p>\n

IV. Beraterhinweis<\/strong><\/p>\n

Die Entscheidung legt nahe, dass der Maklervertrag neu geschlossen werden muss, um den Provisionsanspruch zu begr\u00fcnden. Das allerdings h\u00e4tte f\u00fcr den Makler auch seine T\u00fccken. Denn dann kann sich der K\u00e4ufer gegen\u00fcber dem Provisionsanspruch aus dem neuen Maklervertrag m\u00f6glicherweise auf Vorkenntnis berufen. Auch diese \u00dcberlegung veranschaulicht, dass die Entscheidung abzulehnen ist. Mit Verbraucherschutz hat das jedenfalls nichts mehr zu tun.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Verst\u00f6\u00dft ein Maklervertrag \u00fcber den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gegen den Halbteilungsgrundsatz, so kann die daraus resultierende Unwirksamkeit durch die einvernehmliche nachtr\u00e4gliche Anpassung der Provision nicht geheilt werden.   KG, Urt. v. 12.2.2026 \u2013 10 U 24\/25 LG Berlin II, Urt. v. 29.11.2024 \u2013 17 O 137\/23 BGB \u00a7 656c I. Das Problem […]<\/p>\n","protected":false},"author":778,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/574"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/users\/778"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=574"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/574\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":575,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/574\/revisions\/575"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=574"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=574"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/mietrb\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=574"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}