{"id":277,"date":"2021-03-25T17:17:50","date_gmt":"2021-03-25T16:17:50","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.otto-schmidt.de\/erbschaftsteuerrecht\/?p=277"},"modified":"2021-03-25T17:17:50","modified_gmt":"2021-03-25T16:17:50","slug":"bewertung-eines-gemischt-genutzten-grundstuecks-im-ertrags-oder-sachwertverfahren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/2021\/03\/25\/bewertung-eines-gemischt-genutzten-grundstuecks-im-ertrags-oder-sachwertverfahren\/","title":{"rendered":"Bewertung eines gemischt genutzten Grundst\u00fccks im Ertrags- oder Sachwertverfahren"},"content":{"rendered":"

Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob das FA zu Recht das streitgegenst\u00e4ndliche Grundst\u00fcck f\u00fcr Zwecke der Schenkungsteuer nicht im Sachwert-, sondern im Ertragswertverfahren<\/strong> bewertet hat. Das gemischt-genutzte Grundst\u00fcck mit mehreren Geb\u00e4uden (Wohnungen, B\u00fcros, L\u00e4den und Hotel) diente am Stichtag zu mehr als 50\u00a0% und zu nicht mehr als 80\u00a0% betrieblichen Zwecken.<\/p>\n

Das FA<\/strong> ist der Ansicht, es habe das gemischt-genutzte Grundst\u00fcck im Streitfall zu Recht im Ertragswertverfahren bewertet. F\u00fcr alle Wohn- und Gewerbefl\u00e4chen sei \u2013 wie von \u00a7 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG gefordert \u2013 eine \u00fcbliche Miete <\/strong>ermittelbar. Die tats\u00e4chlich erzielten Mieten f\u00fcr Wohnungen, B\u00fcros, L\u00e4den und das Hotel seien hier mit unterschiedlichen fremden Dritten vereinbart worden. Die tats\u00e4chlichen Wohnungsmieten (10,35\u00a0\u20ac bis 15,44\u00a0\u20ac) w\u00fcrden dem Mietspiegel in X-Stadt entsprechen und nicht um mehr als 20\u00a0% von der \u00fcblichen Miete abweichen.<\/p>\n

Ableitung der \u00fcblichen Miete aus dem Objekt selbst: <\/strong>Die Mieten f\u00fcr B\u00fcros im Vordergeb\u00e4ude (11,85\u00a0\u20ac bis 12,99\u00a0\u20ac) und die Mieten f\u00fcr die L\u00e4den (14,25\u00a0\u20ac bis 16,19\u00a0\u20ac) w\u00fcrden dem Gewerbeimmobilienmarktbericht der Region entsprechen bzw. nicht mehr als 20\u00a0% von der \u00fcblichen Miete abweichen. Bez\u00fcglich der neun B\u00fcros und drei L\u00e4den auf dem Grundst\u00fcck ergebe sich die orts\u00fcbliche Miete bereits aus dem Objekt selbst. Die Mieten seien mit verschiedenen Vertragspartnern ausgehandelt<\/strong> worden und wiesen ein einheitliches Bild auf, die Differenzierungen seien schl\u00fcssig<\/strong> aus der Lage im Vorder- bzw. Seitengeb\u00e4ude und dem Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages begr\u00fcndet.<\/p>\n

20%-Klausel bei Mietansatz nicht gepr\u00fcft?:<\/strong> Zur Begr\u00fcndung der Klage tr\u00e4gt die Kl\u00e4gerin im Wesentlichen vor, dass die Bewertung des Grundst\u00fccks im Sachwertverfahren vorzunehmen sei. Es l\u00e4ge kein gesicherter Mietspiegel <\/strong>vor und somit k\u00f6nnten die angesetzten tats\u00e4chlichen Mieten nicht auf ihre \u00dcblichkeit gepr\u00fcft werden. Im Streitfall habe das FA die Pr\u00fcfberechnung der 20%-Abweichung in keinem Fall vorgenommen, sondern die tats\u00e4chlichen Mieten ohne weitere Pr\u00fcfungsschritte als orts\u00fcblich bezeichnet. Insbesondere seien keinerlei Nachweise hinsichtlich der abzuleitenden B\u00fcromieten oder gar der Hotelmiete erbracht worden.<\/p>\n

Das FG M\u00fcnchen hat die zul\u00e4ssige Klage als unbegr\u00fcndet angesehen und daher abgewiesen<\/strong>. Auf welche Art und Weise die \u00fcbliche Miete zur Pr\u00fcfung der 20%-Grenze zu ermitteln ist, gebe der Gesetzgeber nicht vor. Letztlich handele es sich um eine Sch\u00e4tzung gem. \u00a7\u00a0162 AO, bei der alle Umst\u00e4nde, die f\u00fcr die Sch\u00e4tzung von Bedeutung sind, zu ber\u00fccksichtigen seien. Weicht die tats\u00e4chlich vereinbarte Miete um mehr als 20\u00a0% nach oben von der \u00fcblichen Miete ab, liege es im eigenen Interesse des Steuerpflichtigen, die Abweichung nachzuweisen, ihn treffe also in diesem Fall die Nachweislast <\/strong>(vgl. R\u00f6ssler\/Troll<\/em>, \u00a7\u00a7\u00a0184\u2013188 BewG Rz. 15a).<\/p>\n

Ermittlung der \u00fcblichen Miete nicht erforderlich:<\/strong> Die \u00fcbliche Miete lasse sich im Streitfall in Anbetracht der Vielzahl der vermieteten Gewerber\u00e4ume in X-Stadt, ggf. unter Heranziehung eines Sachverst\u00e4ndigen<\/strong>, ermitteln. F\u00fcr die Anwendbarkeit des Ertragswertverfahrens fordere \u00a7 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG lediglich, dass sich \u2013 wie im Streitfall \u2013 auf dem \u00f6rtlichen Grundst\u00fccksmarkt eine \u00fcbliche Miete ermitteln l\u00e4sst. Nicht erforderlich ist nach Ansicht des Gerichts, dass eine \u00fcbliche Miete bereits ermittelt wurde.<\/p>\n

Weicht die tats\u00e4chliche Miete also um mehr als 20\u00a0% nach oben von der orts\u00fcblichen Miete ab, so wirkt sich der Ansatz der orts\u00fcblichen Miete zugunsten des Steuerpflichtigen aus. F\u00fcr eine Pr\u00fcfpflicht des FA, ob eine solche Abweichung vorliegt, ist nach Ansicht des Gerichts deshalb zumindest ein diesbez\u00fcglicher substantiierter Vortrag<\/strong> des Steuerpflichtigen erforderlich.<\/p>\n

Die Ansicht des FG M\u00fcnchen ist m.E. abzulehnen<\/strong>. \u00a7\u00a0186 Abs. 2 Nr. 2 BewG fordert den Ansatz der \u00fcblichen Miete, wenn der Eigent\u00fcmer dem Mieter Grundst\u00fccksteile zu einer um mehr als 20\u00a0% von der \u00fcblichen Miete abweichenden tats\u00e4chlichen Miete \u00fcberlassen hat. Eine Nachweisregelung<\/strong> oder gar eine Antragspflicht<\/strong> enth\u00e4lt \u00a7 186 Abs. 2 BewG nicht. Die Pr\u00fcf- und Ermittlungspflicht des FA ergibt sich somit bereits aus \u00a7 85 Satz 1 AO<\/strong>. Der allgemeine Grundsatz, dass der Steuerpflichtige steuermindernde Sachverhalte gelten machen muss, kann bei einer derartigen eindeutigen Anordnung der Ermittlung von Berechnungsfaktoren innerhalb eines gesetzlich geregelten Bewertungsverfahrens nicht gelten.<\/p>\n

Die vom FG herangezogene Formulierung \u201ef\u00fcr die sich eine \u00fcbliche Miete ermitteln l\u00e4sst\u201c in \u00a7 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG zielt allein darauf ab, dass sich zur Anwendung des Ertragswertverfahrens die \u00fcbliche Miete zur Durchf\u00fchrung der 20%-Pr\u00fcfung<\/strong> ermitteln<\/strong> lassen muss. Ist dies nicht der Fall, ist die Bewertung des Grundst\u00fccks zur Verhinderung von Gestaltungsmissbrauch<\/strong> durch bewusst niedrig vereinbarte Mietans\u00e4tze im Sachwertverfahren durchzuf\u00fchren.<\/p>\n

Pflicht zur Ermittlung der \u00fcblichen Miete:<\/strong> Ist eine \u00fcbliche Miete ermittelbar und somit das Ertragswertverfahren anzuwenden, so muss sie f\u00fcr die Pr\u00fcfung der 20%-Klausel i.R.d. Ermittlung des Rohertrags auch tats\u00e4chlich ermittelt werden (vgl. zur \u201eVorfrage\u201c der Ermittelbarkeit einer \u00fcblichen Miete Mannek<\/em> in Stenger\/Loose, BewG\/ErbStG\/GrStG, \u00a7 182 BewG Rz. 30, und zur Vermeidung von Gestaltungsm\u00f6glichkeiten beim Mietansatz durch die 20%-Klausel Mannek<\/em> in Stenger\/Loose, BewG\/ErbStG\/GrStG, \u00a7 182 BewG Rz. 57). Eine einseitige Verk\u00fcrzung<\/strong> des Pr\u00fcfbereichs des \u00a7\u00a0186 Abs. 2 Nr. 2 BewG auf Abweichungen der Miete nach unten ist abzulehnen<\/strong>.<\/p>\n

Gegen die Entscheidung des FG M\u00fcnchen hat der Kl\u00e4ger Revision<\/strong> eingelegt.<\/p>\n

FG M\u00fcnchen v. 7.12.2020 \u2013 4 K 2988\/17 (Rev. II R 41\/20), ErbStB 2021, 102<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob das FA zu Recht das streitgegenst\u00e4ndliche Grundst\u00fcck f\u00fcr Zwecke der Schenkungsteuer nicht im Sachwert-, sondern im Ertragswertverfahren bewertet hat. Das gemischt-genutzte Grundst\u00fcck mit mehreren Geb\u00e4uden (Wohnungen, B\u00fcros, L\u00e4den und Hotel) diente am Stichtag zu mehr als 50\u00a0% und zu nicht mehr als 80\u00a0% betrieblichen Zwecken. Das FA ist der […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/277"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=277"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/277\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":278,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/277\/revisions\/278"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=277"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=277"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=277"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}