Am 20.9.2016 gingen insg. zehn Eigentumswohnungen (ETW) durch Schenkung auf die Steuerpflichtige (Stpfl.) \u00fcber. Die Wohnungen befinden sich in zwei aneinan\u00addergebauten Wohnanlagen (Haus A und B) mit jeweils sechs Wohneinheiten. Zwei Wohnungen im Haus B wurden bereits nach Fertigstellung im Jahr 1995\/1996 an Dritte verkauft. Die Stpfl. ist somit Eigent\u00fcmerin s\u00e4mtlicher ETW des Hauses A und von vier ETW des Hauses B. F\u00fcr jede der Wohnungen ist ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt.<\/p>\n
Das FA<\/strong> bewertete die im Besprechungsfall streitgegenst\u00e4ndliche einzelne ETW als selbst\u00e4ndiges Objekt und zog hierf\u00fcr den Immobilienpreiskalkulator der Gutachteraussch\u00fcsse f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte in Niedersachsen heran. Neben dem Geltungsjahr und der Lage des Grundst\u00fccks legte es hierbei die Objektart (ETW), das Baujahr 1995 und die Wohnfl\u00e4che (91 qm) zugrunde. Den sich hieraus ergebenden Wert i.H.v. 125.000\u00a0\u20ac stellte das FA auf den Stichtag 20.9.2016 als Grundbesitzwert f\u00fcr das Objekt fest.<\/p>\n Im Einspruchsverfahren legte die Stpfl. das Immobilien-Wertgutachten eines Bausachverst\u00e4ndigen vor, wonach es sich bei dem Wertermittlungsobjekt um ein Mehrfamilienhaus<\/strong> handele und der Verkehrswert 880.000\u00a0\u20ac betrage. Hiergegen wendete das FA ein, ein Verkehrswertgutachten f\u00fcr die Grundst\u00fccksart Wohnungs- und Teileigentum sei nicht erbracht worden.<\/p>\n Nach Aufforderung durch das FA teilte der zust\u00e4ndige Gutachterausschuss im M\u00e4rz 2019 als Durchschnittswert der Vergleichspreise f\u00fcr das streitige Objekt einen Wert von 133.036\u00a0\u20ac mit. Nach entspr. Hinweis erh\u00f6hte das FA den Grundst\u00fcckswert f\u00fcr die streitige ETW auf 133.036\u00a0\u20ac.<\/p>\n Mit ihrer Klage machte die Stpfl. geltend, der Begriff Wohnungseigentum <\/strong>werde durch das FA falsch ausgelegt. Eine Teilungserkl\u00e4rung, wodurch Wohnungseigentum entstehe, ziele immer auf eine einzelne Wohnung ab. Die Stpfl. habe im vorliegenden Fall jedoch nichts anderes als Mietwohngrundst\u00fccke \u00fcbertragen bekommen. Ma\u00dfgebend k\u00f6nne also nur der Gesamtwert dieses Immobilienverm\u00f6gens am Stichtag 20.9.2016 sein. Aus der Sicht der Beschenkten handele es sich um ein einziges Mietobjekt mit zehn Wohneinheiten<\/strong>. Ohne das Vorliegen einer Teilungserkl\u00e4rung w\u00fcrde der Immobilienwert unstreitig sowohl nach dem BewG als auch nach der ImmWertV nach dem Ertragswertverfahren in seiner Gesamtheit bewertet und entspr. besteuert werden.<\/p>\n Unabh\u00e4ngig davon k\u00f6nne hier der durch das FA angesetzte, aus Vergleichspreisen des Gutachterausschusses abgeleitete Grundbesitzwert nicht sachgerecht<\/strong> sein. Im vorliegenden Fall seien zehn Wohnungen in einem einzigen Vorgang \u00fcbertragen worden. Ein gedanklicher K\u00e4ufer w\u00fcrde kaum den Preis f\u00fcr zehn einzelne ETW zahlen. Im \u00dcbrigen habe der Gutachterausschuss bei seiner Wertfindung keinen Abgleich mit den tats\u00e4chlichen Eigenschaften des Wertermittlungsobjekts vorgenommen. Es sei keine Besichtigung erfolgt und es habe auch kein Abgleich der wertbeeinflussenden oder besonderen objektspezifischen Merkmale stattgefunden.<\/p>\n Das FG hat die Klage abgewiesen<\/strong>. Das FA hat zu Recht einen Grundst\u00fcckswert f\u00fcr die einzelne ETW i.H.v. 133.036\u00a0\u20ac festgestellt und, dass das vorliegende Objekt als Wohnungseigentum<\/strong> nach \u00a7 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG im Vergleichswertverfahren<\/strong> zu bewerten ist. Eine Bewertung als Mehrfamilienhaus im Ertragswertverfahren nach \u00a7 184 BewG scheidet entgegen der Auffassung der Stpfl. aus. Nach der einschl\u00e4gigen BFH-Rspr. bildet grunds\u00e4tzlich jedes Wohnungseigentum eine wirtschaftliche Einheit, die mit Eintragung in das Grundbuch entsteht (BFH v. 24.7.1991 \u2013 II R 132\/88, BFHE 165, 294 = BStBl.\u00a0II 1993, 87; s.a. Mannek<\/em> in Stenger\/Loose, BewG, \u00a7\u00a093 Rz.\u00a06.2).<\/p>\n Vorliegend sind die Voraussetzungen f\u00fcr die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit<\/strong> der insg. auf die Stpfl. \u00fcbertragenen zehn Wohnungen nicht erf\u00fcllt, da f\u00fcr jede der \u00fcbertragenen ETW jeweils ein gesonderter Miteigentumsanteil vorliegt<\/strong> und keine r\u00e4umliche Verbindung<\/strong> zwischen den Wohnungen besteht (BFH v. 1.8.1990 \u2013 II R 46\/88, BFHE 161, 172 = BStBl. II 1990, 1016).<\/p>\n Grundlage des Vergleichswertverfahrens sind vorrangig die von den Gutachteraussch\u00fcssen i.S.d. \u00a7\u00a7 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichspreise<\/strong> (\u00a7 183 Abs. 1 Satz 2 BewG). Der Gesetzgeber hat die Ermittlung von Vergleichspreisen und \u2013faktoren ausdr\u00fccklich den Gutachteraussch\u00fcssen aufgegeben, da diesen auf Grund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis und ihrer gr\u00f6\u00dferen Ortsn\u00e4he sowie der in hohem Ma\u00dfe von Beurteilungs- und Ermessenserw\u00e4gungen abh\u00e4ngigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz zukommt. Eine fachliche Pr\u00fcfung durch \u2013 mit geringerer Sachkunde ausgestattete \u2013 Gerichte w\u00fcrde dem widersprechen.<\/p>\n Mit diesem Rechtsgedanken hat der BFH (vgl. BFH v. 11.5.2005 \u2013 II R 21\/02, BFHE 210, 48 = BStBl. II 2005, 686; BFH v. 26.4.2006 \u2013 II R 58\/04, BStBl. II 2006, 793 = ErbStB 2006, 248 [Halaczinsky<\/em>] und BFH v. 16.12.2009 \u2013 II R 15\/09, BFH\/NV 2010, 1085) auch entschieden, dass die von den Gutachteraussch\u00fcssen nach \u00a7 145 Abs. 3 Satz 2 BewG ermittelten und den FA mitgeteilten Bodenrichtwerte f\u00fcr die Beteiligten im Steuerrechtsverh\u00e4ltnis verbindlich und einer gerichtlichen \u00dcberpr\u00fcfung regelm\u00e4\u00dfig nicht zug\u00e4nglich sind (vgl. Nds. FG v. 7.12.2017 \u2013 1 K 219\/15, EFG 2018, 619 = ErbStB 2018, 138 [Grootens<\/em>]). Die gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung von Mitteilungen der Gutachteraussch\u00fcsse f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte ist auf offensichtliche Unrichtigkeiten beschr\u00e4nkt (Nds. FG v. 17.9.2015 \u2013 1 K 147\/12, EFG 2016, 185 = ErbStB 2016, 76 [G\u00fcnther<\/em>]; FG K\u00f6ln v. 11.4.2019 \u2013 4 V 405\/19, EFG 2019, 1261 = ErbStB 2019, 258 [G\u00fcnther<\/em>]; Halaczinsky<\/em> in R\u00f6ssler\/Troll, BewG, \u00a7 183 Rz. 6; Vorbeck<\/em>, DStR 2020, 322).<\/p>\n Vorliegend ist die Mitteilung des Gutachterausschusses nicht offensichtlich unrichtig. Das in der Mitteilung gem. \u00a7 183 Abs. 1 BewG bezeichnete Bewertungsobjekt (die streitgegenst\u00e4ndliche ETW) stimmt mit dem im Antragsschreiben des FA an den Gutachterausschuss genannten Objekt \u00fcberein. Die Mitteilung ist auch zu dem vom FA angefragten Bewertungszeitpunkt<\/strong> (20.9.2016) ergangen.<\/p>\n Der Einwand der Stpfl., die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise lie\u00dfen keine R\u00fcckschl\u00fcsse auf wertbeeinflussende Umst\u00e4nde<\/strong> zu, die sich aus der Lage und dem Zustand der Wohnung ergeben, vermag keine offensichtliche Unrichtigkeit zu begr\u00fcnden.<\/p>\n Der Stpfl. ist der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts nicht gelungen<\/strong> (\u00a7\u00a0198 BewG). Das von ihr eingereichte Sachverst\u00e4ndigengutachten ist f\u00fcr das \u201eObjekt […] als Mehrfamilienhaus\u201c erstellt worden. Die streitgegenst\u00e4ndliche ETW ist jedoch als eine selbst\u00e4ndige wirtschaftliche Einheit anzusehen, eine Zusammenfassung der mehreren auf die Stpfl. \u00fcbertragenen Wohnungen zu einer wirtschaftlichen Einheit scheidet aus.<\/p>\n Da die tats\u00e4chlichen Verh\u00e4ltnisse von Wohnungseigentum und das Marktgeschehen andere sind als die f\u00fcr ein Mehrfamilienhaus ist das eingereichte Gutachten nicht geeignet, einen geringeren Wert nachzuweisen. Auch eine Anpassung des Gutachtens zwecks Wertfindung ist nicht m\u00f6glich. Insofern m\u00fcsste das FG einen weiteren Sachverst\u00e4ndigen bestellen, was jedoch wegen der Ma\u00dfgeblichkeit der vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichswerte ausgeschlossen ist.<\/p>\n Gegen die vorl\u00e4ufig nicht rechtskr\u00e4ftige<\/strong> Besprechungsentscheidung ist unter dem Az. II R 17\/22 das Revisionsverfahren anh\u00e4ngig. Die Entscheidung des BFH bleibt abzuwarten. Halten Sie vergleichbare Steuerfestsetzungen verfahrensrechtlich offen.<\/p>\n Nds. FG v. 24.3.2022 \u2013 1 K 267\/19 (Rev. II R 17\/22), ErbStB 2022, 297<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Am 20.9.2016 gingen insg. zehn Eigentumswohnungen (ETW) durch Schenkung auf die Steuerpflichtige (Stpfl.) \u00fcber. Die Wohnungen befinden sich in zwei aneinan\u00addergebauten Wohnanlagen (Haus A und B) mit jeweils sechs Wohneinheiten. Zwei Wohnungen im Haus B wurden bereits nach Fertigstellung im Jahr 1995\/1996 an Dritte verkauft. Die Stpfl. ist somit Eigent\u00fcmerin s\u00e4mtlicher ETW des Hauses A […]<\/p>\n","protected":false},"author":286,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/322"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/users\/286"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=322"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/322\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":323,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/322\/revisions\/323"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=322"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=322"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=322"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}