{"id":42,"date":"2016-04-01T19:33:42","date_gmt":"2016-04-01T17:33:42","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.otto-schmidt.de\/erbschaftsteuerrecht\/?p=42"},"modified":"2016-04-04T15:35:53","modified_gmt":"2016-04-04T13:35:53","slug":"neues-sachwertverfahren-zur-grundbesitzbewertung-ab-dem-1-1-2016","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/2016\/04\/01\/neues-sachwertverfahren-zur-grundbesitzbewertung-ab-dem-1-1-2016\/","title":{"rendered":"Neues Sachwertverfahren zur Grundbesitzbewertung ab dem 1.1.2016"},"content":{"rendered":"

Mit den durch das St\u00c4ndG 2015<\/strong> vom 2.11.2015 (BGBl.\u00a0I 2015, 1834) vorgenommenen \u00c4nderungen wird das Sachwertverfahren nach \u00a7\u00a7\u00a0189\u00a0ff. BewG an die Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 5.9.2012 (BAnz AT 18.10.2012 B1) angepasst. Die \u00a7\u00a7\u00a0190, 195 Abs.\u00a02 Satz 4 und 5 sowie die Anlagen 22, 24 und 25 in der neuen Fassung sind gem. \u00a7\u00a0205 Abs.\u00a010 BewG auf Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2015 anzuwenden.<\/p>\n

Anwendbarkeit der Sachwertfaktoren der Gutachteraussch\u00fcsse<\/strong>
\nDurch die Neufassung wird sichergestellt, dass die von den Gutachteraussch\u00fcssen f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte auf der Grundlage der SW-RL abgeleiteten Sachwertfaktoren unter Ber\u00fccksichtigung der Modellkonformit\u00e4t als Wertzahlen i.S.d. \u00a7\u00a0191 Abs.\u00a01 BewG angewendet werden k\u00f6nnen.<\/p>\n

Sachwertfaktoren der Gutachteraussch\u00fcsse<\/strong>, die auf Basis der SW-RL ermittelt und im Grundst\u00fccksmarktbericht ver\u00f6ffentlicht werden, konnten bisher nach Auffassung der OFD NRW nicht als Wertzahl nach \u00a7 191 Abs. 1 BewG der Grundbesitzbewertung zugrunde gelegt werden, da sie nicht modellkonform sind (vgl. dazu i.E. die Kurz-Info 001\/2013 der OFD NRW v. 12.7.2013). Die SW-RL verwendet die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010), w\u00e4hrend das Sachwertverfahren nach \u00a7\u00a7\u00a0189\u00a0ff. BewG a.F. auf Basis der Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) errechnete Regelherstellungskosten heranzieht.<\/p>\n

Mit der gesetzlichen \u00c4nderung ist zus\u00e4tzlich eine Vereinfachung in der Rechtsanwendung verbunden, weil die Vielzahl der Tabellenwerte der Regelherstellungswerte auf wenige Kostenkennwerte reduziert wird. Der verfassungsrechtlichen Ma\u00dfgabe der Bewertung mit dem gemeinen Wert wird durch die Kopplung der Werte mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts Rechnung getragen.<\/p>\n

L\u00e4ndererlasse zur gesetzlichen Neuregelung<\/strong>
\nBei der konkreten Durchf\u00fchrung des neu gefassten Sachwertverfahrens waren zahlreiche Einzelfragen offengeblieben (vgl. Grootens<\/em>, ErbStB 2016, 22). Diese wurden seitens der Finanzverwaltung durch gleich lautende L\u00e4ndererlasse vom 8.1.2016 (BStBl. I 2016, 173) gekl\u00e4rt. Im aktuellen Beitrag \u201eAnwendungserlasse zum neuen Sachwertverfahren zur Grundbesitzbewertung ab dem 1.1.2016\u201c (ErbStB 2016, 111 [Grootens<\/em>]) werden die konkreten Auswirkungen der Erlassregelungen kritisch analysiert. Gleichzeitig wird aufgezeigt, inwieweit sich die Neuregelungen auf das Ertragswertverfahren auswirken<\/strong>.<\/p>\n

Mindestrestnutzungsdauer und Mindestrestwert im Vergleich<\/strong>
\nDurch die gesetzliche Neufassung des Sachwertverfahrens wurde der Mindestansatz des Geb\u00e4uderegelherstellungswerts von 40 % auf 30 % gesenkt. In vielen F\u00e4llen wurde aufgrund des hohen Restwerts von 40\u00a0% eine deutliche \u00dcberbewertung festgestellt, was wiederum zu einer gestiegenen Zahl von Nachweisen eines niedrigeren gemeinen Wertes gem. \u00a7\u00a0198 BewG im Wege eines Sachverst\u00e4ndigengutachtens gef\u00fchrt hat.<\/p>\n

Auf den ersten Blick wurde somit eine Gleichschaltung der Restwertregelung<\/strong> von Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren durchgef\u00fchrt, da in beiden Verfahren nunmehr die gleichen Prozents\u00e4tze gelten. W\u00e4hrend sich der Prozentsatz im Sachwertverfahren auf die lineare Alterswertminderung und somit auf den Gesamtwert bezieht, ist im Ertragswertverfahren jedoch die Gesamtnutzungsdauer<\/strong> Bemessungsgrundlage f\u00fcr den 30\u00a0%igen Mindestansatz. Da die Gesamtnutzungsdauer und die sich daraus ergebende Restnutzungsdauer f\u00fcr die Wahl des Vervielf\u00e4ltigers lt. Anlage\u00a021 zum BewG ma\u00dfgeblich sind, ist hinsichtlich der Alterswertminderung aufgrund der Kapitalisierung bei der Ermittlung des Rentenbarwertfaktors lt. Anlage\u00a021 zum BewG kein linearer Verlauf gegeben. Im Beitrag wird die konkrete mathematische Auswirkung f\u00fcr die Geb\u00e4udearten in Tabellenform aufgearbeitet. Im Einzelfall ergeben sich hier Mindestwerte von 74\u00a0% des Gesamtwerts<\/strong>.<\/p>\n

Anpassung der Regelherstellungskosten lt. Anlage 24 an die NHK 2010<\/strong>
\nDie NHK 2010 (Anlage\u00a01 zur SW-RL) und die Beschreibung der Geb\u00e4udestandards (Anlage\u00a02 zur SW-RL) wurden in die Anlage 24 integriert. Bisher ungekl\u00e4rt war, wie der Ausstattungsbogen in Anlage 24 III zum BewG n.F. in der Praxis angewendet werden soll. Neben den f\u00fcnf Standardstufen (einfachst\/einfach\/Basis\/gehoben\/aufw\u00e4ndig) ist bei Ein- und Zweifamilienh\u00e4usern, Wohnungseigentum und vergleichbarem Teileigentum in Mehrfamilienh\u00e4usern sowie bei gemischt genutzten Grundst\u00fccken ein W\u00e4gungsanteil ausgegeben, nach der die einzelnen Ausstattungsstandards im Verh\u00e4ltnis zueinander unterschiedlich gewichtet werden.<\/p>\n

Nach dem L\u00e4ndererlass vom 8.1.2016 ist die bisherige Praxis der gleichm\u00e4\u00dfigen Gewichtung der Ausstattungsmerkmale<\/strong> zur Ermittlung eines Regelherstellungskostensatzes durch die Ber\u00fccksichtigung der W\u00e4gungsanteile<\/strong> zu erg\u00e4nzen. Ist ein Bauteil nicht vorhanden, bleiben die Regelherstellungskosten dieses Bauteils unber\u00fccksichtigt. Wie in diesen F\u00e4llen bei den Wohngeb\u00e4uden (Geb\u00e4udearten 1.01. bis 5.1. der Anlage 24 zum BewG) und bei Nichtwohngeb\u00e4uden (Geb\u00e4udearten 5.2. bis 13.3., 14.2. bis 14.4. und 15.1. bis 18.2. der Anlage 24 zum BewG) zu verfahren ist, wird im Beitrag anhand von Beispielsf\u00e4llen erl\u00e4utert. In beiden F\u00e4llen f\u00fchrt die Berechnung zu einem niedrigeren Regelherstellungskostenansatz.<\/p>\n

Kl\u00e4rung durch Finanzverwaltung zu begr\u00fc\u00dfen<\/strong>
\nDie L\u00e4ndererlasse kl\u00e4ren wichtige Details zur Anwendung der gesetzlichen Neuregelung und der Anlagen. Die Umsetzung durch die Finanzverwaltung zeigt jedoch auf, dass die Angleichung mit einer Steigerung der Komplexit\u00e4t der Wertermittlung einhergeht. Durch die tagt\u00e4gliche Anwendung in der Praxis werden sicherlich weitere Zweifelsfragen auftreten. Dennoch ist aber ein wichtiger Schritt zur h\u00f6heren Genauigkeit und damit auch zur Akzeptanz des Sachwertverfahrens getan.<\/p>\n

Auch f\u00fcr das Ertragswertverfahren<\/strong> haben sich durch das St\u00c4ndG und die dazu ergangenen Anwendungserlasse \u00c4nderungen ergeben. Zudem zeigt die Gegen\u00fcberstellung, dass die vermeintliche prozentuale Gleichstellung der Mindestwertregelung beim Ertrags- und Sachwertverfahren stattdessen zu einer Vergr\u00f6\u00dferung des Abstands zwischen den tats\u00e4chlich anzusetzenden Mindestwerten der beiden Verfahren f\u00fchrt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mit den durch das St\u00c4ndG 2015 vom 2.11.2015 (BGBl.\u00a0I 2015, 1834) vorgenommenen \u00c4nderungen wird das Sachwertverfahren nach \u00a7\u00a7\u00a0189\u00a0ff. BewG an die Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 5.9.2012 (BAnz AT 18.10.2012 B1) angepasst. Die \u00a7\u00a7\u00a0190, 195 Abs.\u00a02 Satz 4 und 5 sowie die Anlagen 22, 24 und 25 in der neuen Fassung sind gem. \u00a7\u00a0205 Abs.\u00a010 BewG auf […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/42"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=42"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/42\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":43,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/42\/revisions\/43"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=42"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=42"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.otto-schmidt.de\/steuerrecht\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=42"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}