Neue Wohnwertmerkmale durch Kunst am Bau?

| 12. Juli 2016

Das LG Berlin hat Anfang des Jahres ein neues Wohnwertmerkmal erfunden (LG Berlin v. 15.1.2016 – 65 S 145/15, juris). Zu den üblichen Merkmalen des § 558 Abs. 2 BGB (wie etwa Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit) sind nun Kunstwerke hinzugekommen:

Im Streit um die Eingruppierung in den Mietspiegel hatte der Vorderrichter den Innenhof besichtigt. Da dort zwei beleuchtbare Statuen aufgestellt waren, bejahte er ein „aufwändig gestaltetes Umfeld“. Dem schloss sich das LG an.

Verfestigt sich diese Rechtsprechung, so kommt künftig bei der Wohnwertbemesseng das Vorhandensein von Kunstwerken, insbesondere Statuen hinzu.

Allerdings im Innenhof müssen sie schon stehen, denn bei einer Entfernung von 120 Metern zum Haus entfällt die wohnwertsteigernde Wirkung von Statuen, selbst wenn sie aus Bronze sind (LG Berlin v. 27.11.2007 – 63 S 144/07, juris).

Abgesehen davon, dass Streit um die Farbe der Beleuchtung entstehen kann (Rot, Grün oder Blau, Gelb, ggfls. auch Mischtöne), treten weitere Rechtprobleme auf. Manche Mieter fühlen sich nämlich – und das ist nicht ungewöhnlich – durch eine Statue gestört. Denn noch 2003 hatte ein Mieter behauptet, er erleide durch eine im Treppenhaus stehende Madonna einen „besonderen Schock“ (AG Münster v. 22.7.2003 – 3 C 2122/03, NZM 2004, 299).

Wenn sich nun in ein paar Jahren die h.M. herausbilden sollte, dass Statuen, zumal beleuchtbare, stets eine Wohnwerterhöhung bewirken, dann wird über kurz oder lang die Frage ans Licht treten, ob das Aufstellen von Statuen eine Wohnwertverbesserung i.S.d. § 555b darstellt, also eine Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 559 BGB bewirkt.

Und vielleicht wird später sogar für Privathäuser Kunst am Bau zur Pflicht, ähnlich wie es der Bundestag am 25. Januar 1950 beschlossen hatte (Bundestagsprotokoll vom 25. Januar 1950; Seite 943).

ETW-Verkauf: Zwischenablesungskosten

| 12. Juli 2016

Im Zuge des Verkaufs einer Eigentumswohnung nahm der Wärmemessdienst eine Zwischenablesung vor.

Im Rahmen eines ohnehin gegen den Mieter geführten Heizkostenprozesses schob der alte Eigentümer noch die Forderung nach, nicht er, sondern der Mieter müsse die rund fünfzig Euro Ablesekosten etc. tragen. Das LG Ellwangen legte sich aber quer (Urt. v. 10.06.2016 – 1 S 159/13): „Wird eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, braucht der weiterhin in der Wohnung verbleibende Mieter die infolge des Eigentumsübergangs anfallenden Kosten für eine Zwischenablesung und die Nutzerwechselgebühr nicht zu tragen.“

Praxistipp: Da es beim Verkauf einer Eigentumswohnung um etliche -zigtausend Euro geht, schadet es nicht, bei den Kaufverhandlungen auch an die „kleinen“ Beträge zu denken. Hier wäre also eine zeitanteilige Quotelung  zwischen Alt- und Neueigentümer sinnvoll gewesen (vgl. Lammel, HeizkostenV, 4. Aufl. 2015, § 9b, Rz. 15).

Verwendermeldung nach § 32 MessEG neu geregelt

| 9. Mai 2016

Bislang gab es unterschiedliche Auffassungen dazu, ob bei geleasten Wärmezählern, Warm- und Kaltwasserzählern auch der Messdienst die Verwendermeldung vorzunehmen habe. Nunmehr ist § 32 Abs. 1 Satz 1 MessEG geändert worden (BGBl. 2016, Nr. 17, Teil I, S. 718). Es heißt dort in Art. 1, Nr. 2 u.a:

Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet oder im Auftrag des Verwenders Messwerte von solchen Messgeräten erfasst, hat die betroffenen Messgeräte der nach Landesrecht zuständigen Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme anzuzeigen.

Mit der Neureglung gibt es neben dem bisherigen Verwender den jetzt hinzugekommenen Messdienstleister. Um Doppelmeldungen zu vermeiden, sollte man sich vor dem Eichaustausch mit dem Messdienst abstimmen. Dabei kann auch die Höhe der Gebühr geklärt werden, welche der Dienstleister für die Meldung erhebt.

Betriebskosten: Wirklich jedem bekannt?

| 30. März 2016

In der Urteilsbegründung des schon angesprochenen BGH Urteils vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) heißt es weiterhin, der Betriebskostenbegriff sei in der Wohnraummiete gesetzlich „seit langem festlegt“ und im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB zu verstehen.

Fraglich ist jedoch, ob daraus geschlossen werden kann, dass der „juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte“ Mieter (vgl. BGH 23.11.1981 – VIII ZR 298/80, NJW 1982, 574) wirklich weiß, was damit gemeint ist. Fragen Sie mal einen Durchchnittsmieter ob das Entkalken der Rohre, die zu einer wohnungsbezogenen Warmwasserversorgung gehören, unter die Betriebskosten fällt. Antwort: Gem. § 2 BetrKV Ziff. 4 d bei Etagenheizungen = ja; gem. Ziff. 5 c bei Warmwassergeräten = nein.

Noch kniffeliger die Frage, wann urheberrechtlich anfallende Gebühren für die Kabelweitersendung zu dem Betriebskosten gem. § 2 Ziff. 15a BetrKV gehören oder nicht. Antwort: Das ist u.a. abhängig von der „sozialen Bindung“ zwischen den Wohneinheiten (LG Leipzig, 10.03.2015 – 5 0 3641/13, Zeitschr. für Urheber- und Medienrecht 2015, 706). Es kommt also darauf an, ob die per Kabelweitersendung verbreiteten Fernseh-Programme „allein oder im privaten oder familiären Kreis“ genutzt werden (BGH, 17.09.2015 – I ZR 228/14, MDR 2016, 103).

Schlussfolgerung: Der Betriebskostenbegriff ist so vielgestaltig, dass man gerade nicht davon ausgehen kann, jeder Mieter wisse schon, um was es gehe.

Praxistipp: Nach eigener Einschätzung in den Mietvertrag schreiben, dass der Mieter zumindest die Betriebskosten gem. § 2 BetrKV trägt und diesen Paragraphen an den Mietvertrag fest anheften.

Betriebskosten = Kein Zauberwort – Klare Vereinbarung empfehlenswert

| 30. März 2016

Im Leitsatz des BGH-Urteils vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) heißt es, der Wohnraummieter müsse die Betriebskosten zahlen, wenn vereinbart sei, dass er „die Betriebskosten“ zu tragen habe. Und zwar a) ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs; b) ohne ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die BetrKV.

Die Urteilsgründe jedoch tragen diese apodiktische Aussage des Leitsatzes nicht. Denn die streitige, im Jahre 2007 vereinbarte Vertragsklausel knüpfte an Anl. 3 zu § 27 II. BV an. Der BGH legt – anders als das LG – die Vertragsklausel mit ihrem Hinweis auf die Anl. 3 so aus, dass damit die Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 BGB in Verb. m. der BetrKV gemeint seien (anders z.B. OLG Jena, NZM 2002, 70).

Nun sind Urteilsleitsätze keine Rechtsnormen (anders im Sinne von § 31 Abs. 2 BVerfGG und den seinerzeitigen Rechtsentscheiden – RGBl. 1923, 889 und BGBl. 1980, 657). Sie sind also nicht bindend; so dass auch der Leitsatz des o.g. BGH-Urteils nicht bindend ist.

Daher die Empfehlung: Nach eigener Einschätzung zur Umlage von Betriebskosten ein klare Vereinbarung treffen, darin zumindest auf § 2 BetrKV zu verweisen und die letztgenannte Bestimmung dem Mietvertrag beizuheften.

Umlagevereinbarung: „Sämtliche Wartungskosten“

| 30. März 2016

In einem Einkaufszentrum werden Räume für eine Zahnarztpraxis vermietet. Vertraglich hat der Mieter „sämtliche Wartungskosten“ zu tragen. Der Mieter zahlt  nur einen Teil. Das LG weist die Klage des Vermieters ab. Der geht in Berufung und hat Erfolg. Denn, so das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.10.2015 (2 U 216/14, GE  2016, 326):

„Die Vereinbarung bei Geschäftsraum »sämtliche Wartungskosten« zu tragen, ist wirksam, auch wenn die Positionen nicht aufgeschlüsselt oder in der Höhe begrenzt sind.
Der Mieter wird durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt.“

Ein durchschnittlicher gewerblicher Mieter müsse nämlich, so das OLG, „mit seiner Zahlungspflicht für übliche Wartungskosten rechnen.“ Und zwar auch für im Vertrag nicht ausdrücklich genannte technische Anlagen.

War dieser Prozess notwendig? Blicken wir auf die ausgeurteilten Positionen: Anteilige Zahlung der Wartungskosten für die:

  • Brandmeldeanlage, die Wartung RWA/BSK BTB, die Wartung der Störmeldeanlage, der VAC-Anlage und der Fäkalien-Hebeanlage.

Und im Mietvertrag war wirklich kein Platz mehr für diese 14 klarstellenden Wörter? Schließlich sind insbesondere kurz gefasste Abreden oft unwirksam, wie folgende Beispiele zeigen:

  • Alle Nebenkosten sind vom Mieter zu zahlen (LG Aachen, 30.11.1979 – 3 S 178/79, WuM 1980, 112).
  • Der Mieter trägt den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung  [für die Eigentumswohnung] vorgibt (AG Elmshorn,  07.07.2005 – 52 C 368/04, ZMR 2005, 820);
  • Oder, sehr speziell: Der Mieter trägt alle hier nicht aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts (OLG Düsseldorf, 14.05.2002 – 24 U 142/01, DWW 2003, 52). Da sieht man förmlich den Mieter, wie er staunend vor dem großen Wohnblock steht.

Resümee:  Von der oben genannten streitgegenständlichen  Klausel ist abzuraten (vgl. auch Sommer, MietRB 2016,  37).

Nach eigener Einschätzung lässt sich Ärger wegen unwirksamer Betriebskostenklauseln wie folgt vermeiden:

(1) Einen Ausdruck des § 2 BetrKV an den Geschäftsraummietvertrag anheften.

(2) Vereinbaren,

(a) dass der Mieter anteilig mindestens die anfallenden Betriebskosten nach § 2 BetrKV trägt und weiter

(b) auch die anfallenden Wartungs- und Stromkosten für … “

Prozessrisiko und falsche Begriffe

| 7. März 2016

Im BGH-Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14) ist die Rede von Wärmemengenzählern. In § 5 Heizkostenverordnung heißt es aber „Wärmezähler“. Analog spricht auch § 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung von Wasserzählern und nicht Wassermengenzählern.

Obendrein werden auch gern Wärmezähler mit Heizkostenverteilern verwechselt, was schon aus Kostengesichtspunkten verkehrt ist.

So spricht das AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 11. 12. 2008 – 12 C 365/08, GE 2009, 199) beispielsweise von „Wärmemengenzählern, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren“. Hier wurde erstens der falsche Begriff des Wärmemengenzählers verwendet. Sodann verwechselt das Gericht den Wärmezähler mit dem Verdunster. Denn bei letzterem verdunstet durch die Wärme des Heizkörpers z.B. Methylbenzoat aus einer Ampulle.

Noch eins drauf setzte das OLG Frankfurt (Beschl. V. 26.02.2004 – 20 W 164/02, juris, dort Randnr. 33): Hier ist wörtlich die Rede von „nach dem Verdunsterprinzip arbeitenden Heizkostenverteiler(n, die ) … nicht länger zu nutzen sind wegen der Erneuerungsbedürftigkeit der fest installierten Batterie.“ Batteriebetriebene Verdunster sind aber ein Widerspruch in sich. Daher ist das Gesagte nicht das Gemeinte. Da ist das Risiko eines verlorenen Prozesses nicht weit.

Praxistipp: Nach eigener Einschätzung sollte in Heizkostenprozessen überlegt werden, dem mit der Abrechnung betrauten Messdienst den Streit zu verkünden. Damit werden technische Entgleisung eher unwahrscheinlich.

Berliner Klimaschutz

| 7. März 2016

Gegen eine Heizkostennachzahlung wandte der Mieter ein, die freiliegenden Leitungen der Einrohrheizung in der Wohnung seien ungedämmt. Deshalb hätten – wegen der unregulierbaren Rohrwärme – im Winter zu hohe Innentemperaturen von 24 – 26°C geherrscht.
Das AG Berlin-Schöneberg gab mit Urt. v. 24.07.2015  (8 C 149/15, GE 2015, S. 1226) dem Mieter folgenden Rat: Solche Temperaturen seien vom Mieter hinzunehmen. Es sei „zumutbar, sich – so wie im Sommer üblich – durch entsprechende Bekleidung auf diese Temperaturen einzustellen. Sofern die Temperaturen nachts als zu hoch empfunden wurden, könnten dies durch Öffnen der Fenster reguliert werden.“ Ein herausragender Vorschlag: Fenster auf und die Berliner Luft anheizen. Geht’s noch?
Und wenn in Berlin mal eine Heizung im Winter ausfällt, dann kriegen die Mieter demnächst vielleicht zu hören: „Ziehen Sie einen dicken Pullover an!“
Drei Maßnahmen hätten die richtige Lösung ergeben: Heizkurve absenken, Vorlauftemperatur verringern und Nachtabsenkung vornehmen (vgl. Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 8. Aufl. 2013, S. 569, 719).