Mietrecht II: Mit Hubig zum Humbug!

| 10. Februar 2026

Lange in Eckpunkten angekündigt ist er jetzt am 8.2.2026 veröffentlicht worden: der Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummieten – Stand 8.2.2026. Sein Ziel: weitere Verschärfungen des Mietpreisrechts, um in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung mehr bezahlbaren Wohnraum bereitzuhalten. Der Mietpreisbremse, die gemessen an ihrem Ziel in den 10 Jahren ihrer Geltung schon selbst ihre Bankrotterklärung abgegeben hat, soll zu mehr Wirksamkeit verholfen werden.

Wenn dies das erklärte Ziel des Gesetzes ist, wieso soll es dann zu Eingriffen in das bislang liberale Geschäftsraummietrecht kommen?

Aber auch dann, wenn man die neuen preisrechtlichen Instrumente als Entwurfsinhalt nach Lektüre überdenkt, drängt sich die Assoziation an einen wunderschönen Song aus der deutschen Pop-Kultur regelrecht auf: „Was soll das?“ – so der Titel des Songs eines Interpreten, den jeder in „Bochum“ verortet, der aber aus Göttingen stammt.

Halten wir Umschau – worum geht es – abgesehen von Nachbesserungen und kleineren Ergänzungen – im Wesentlichen?

Möbliertes Wohnen (§ 556 d Absatz 1a BGB-E):

Der Möblierungszuschlag soll gesondert ausgewiesen werden. Andernfalls gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet. Die Folge: Mieter zahlen auch nur für eine unmöblierte Wohnung, obwohl sie den Gebrauchsvorteil der mitvermieteten Möbel immer genießen. Dafür driften Vermieter in die Instandsetzungspflicht, ebenfalls immer! Der Reparaturaufwand nimmt bei fortschreitendem Alter und gebrauchten Möbel zu, der Möblierungszuschlag ab. Es bildet sich eine „Wertschere“, die sich immer weiter öffnet. Das reicht im Extremfall bis zur Pflicht zur Neuanschaffung des mitvermieteten Mobiliars.

Der Möblierungszuschlag muss immer angemessen (Berechnung nach dem Anschaffungswert und  Abnutzungsgrad) sein, bei vollmöblierten Wohnungen darf mit einer Pauschale von 5 % der Nettokaltmiete gearbeitet werden. Die vorgegebenen Korrelationen sind dogmatisch nicht erklärbar, die Bewertung und der Ansatz des Möblierungszuschlags schon aufgrund des unbestimmten Rechtsbegriffs „angemessen“ extrem Streit richtig. Nur a priori dazu folgende Fragen:

  • Was hat der Gebrauchsvorteil und der anzusetzende Zeitwert der Möbel mit dem Niveau der Nettokaltmiete zu tun?
  • Gibt es noch Rechnungen oder sonstige Nachweise zum Anschaffungswert?
  • Wer bestimmt den Abnutzungsgrad?

Vor allem aber: der Zuschlag verstößt gegen das System der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dort geht es nicht um den Anschaffungswert oder um den Abschreibungsfaktor von Möbeln, sondern um Bestandsmieten mit Bezug auf Ausstattungskriterien der Wohnungen. Auch die Pauschale von 5 % bei Vollmöblierung (wann liegt sie vor?) ist gegriffen.

Dem Mieter wird vor Vertragsunterzeichnung ein Auskunftsanspruch zur angesetzten Höhe eines Möblierungszuschlags zur Seite gestellt, über den unaufgefordert zu informieren ist (§ 556g Absatz 1b BGB-E). Seine Funktion ist aufgrund der systematischen Stellung des Anspruchs klar: der Vermieter wird unter Generalverdacht gestellt, die Mietpreisbremse bewusst zu umgehen, der Mieter soll ihn mit dem Auskunftsanspruch leichter überführen und zur Kasse bitten können. Parallel werden bereits Vorüberlegungen zu einer Bußgeldpflicht bei Verletzung der Mietpreisbremse angestellt; der Vermieter wird ohne jeden Anlass pönalisiert. Die Unschuldsvermutung im Strafrecht wird im Zivilrecht unter den Tisch gekehrt.

In der Praxis wird schon deswegen niemand mehr möbliert vermieten; aber auch deshalb nicht, weil die umfangreichen Nachweisverpflichtungen zum Ansatz des Möblierungszuschlags nicht erfüllt werden können. Der Vermieter wird parallele Verwertungsmöglichkeiten für seine Möbel finden, die „ungefährlicher“ sind. Er wird sie verkaufen, verschenken oder anderes mehr. Insbesondere in Ballungsgebieten wird möblierter Wohnraum, gerne kombiniert mit Kurzzeitvermietungen, nicht mehr angeboten werden. Ein ganzes Marktsegment bricht zusammen. Das hilft auch Mietern nicht, die dann keine Bleibe mehr finden. Relevant sind die Änderungen besonders in Großstädten, für Micro-Living und für Business Apartments.

Immerhin: Die paragraphenmäßig noch nicht „bezifferte“ Übergangsvorschrift in Art. 2 EGBGB-E lässt bestehende Verträge bis zum Inkrafttreten des Gesetzes im Wesentlichen „ungeschoren“. Den neuen Auskunftsanspruch hat der Mieter aber auch in diesen Fällen. Und damit stellt sich im Ergebnis doch das aufgezeigte Problem in jedem Fall.

Kurzzeitvermietung mit zeitlicher Höchstgrenze (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E)

Maximal 6 Monate lang darf für kurze Zeit mit der Rechtsfolge vermietet werden, dass der soziale Mieterschutz im Bereich der Mieterhöhungen und der Kündigungsregelungen gelockert bleibt. Auf Mieterseite muss ein besonderer Anlass für die kurzfristige Anmietung bestehen, damit diese Regelungen überhaupt zum Tragen kommen können

Auch dies wird künftig die Zahl der Kurzzeitvermietungen kräftig „eindampfen“, vor allem zum Nachteil der Mieterklientel, die keine Bleibe finden, vor allen Dingen aber auch zum Nachteil der Wirtschaft in den betroffenen Regionen. Denn häufig bringen z.B. Messeveranstalter oder Arbeitgeber ihre Arbeitnehmer in diesen Mietverhältnissen unter. Wenn dies mangels Angebotslage nicht mehr möglich ist, werden sich wirtschaftliche Verwerfungen ergeben.

Mietendeckel bei vereinbarter Indexmiete (§ 557 b Abs. 4 BGB-E)

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieten in der Steigerung auf 3,5 % pro Jahr gedeckelt, auch wenn der Bezugsindex höher steigt. Absenkungen bei der Indexentwicklung bleiben geflissentlich unberücksichtigt. Sie zählen also voll. Was der Klauselgestalter nach einmütiger Rechtsprechung nicht darf, erlaubt sich der Gesetzgeber mit einem Federstrich. Bekanntlich müssen Indexklauseln in beide Richtungen nach oben und nach unten funktionieren, sollen sie wirksam sein (st. Rspr. vgl. zuletzt: BGH, Urt. v. 26.5.2021 – VIII ZR 42/20, MDR 2021, 997; OLG Düsseldorf, Urt. v. 5.6.2025 – 10 U 146/24, IMR 2025, 325; AG Wolfenbüttel, Urt. v. 11.11.2014 – 17 C 230/14 ; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, § 557b BGB Rn. 58 mit weiteren Nachweisen; Lützenkirchen/Dickersbach, 3. Aufl., § 557b BGB Rn. 38; BeckOK BGB/Schüller BGB § 557 b Rn. 21).

Das ist im Sinne eines fairen Interessenausgleichs auch nachvollziehbar. Der Gesetzgeber greift – weder wirtschaftlich noch dogmatisch begründbar – einseitig zugunsten der Mieterseite in Vertragsgrundlagen ein. Schon bisher entwickelten sich die Kosten der Immobilienbewirtschaftung aufgrund des inflationären Warenkorbes stark unterschiedlich zu der Indexentwicklung als Bezugsgröße für die Miete, die hierzu des Gegengewicht bilden soll. Denn nach dem Verständnis des BGB ist der Vermieter gehalten, alle in Zusammenhang mit der Immobilienbewirtschaftung entstehenden Kosten aus der Miete zu decken.

Zur Rechtfertigung wird immer wieder auf die gravierend erhöhten Mieten infolge des russischen Angriffskriegs verwiesen. Dabei wird aber verschwiegen, dass die Indexentwicklung in den vielen Jahren vorher nahezu vor sich hindümpelte. Und: die Mietpreisbremse gilt auch bereits nach geltendem Recht für Indexmietenverträge (§ 557b Abs. 4 BGB).

Einmalige Ausweitung der Schonfristzahlung auch bei ordentlicher Kündigung (§ 573 Abs. 4 BGB-E)

Bei Verzug mit der Zahlung der Miete oder der Kaution sollen auch fristgebundene zahlungsverzugsbedingte Kündigungen – im Mietverhältnis einmalig – der Schonfristenregelung unterworfen werden. Das ist in keiner Weise zu rechtfertigen und belohnt die „Bummelanten“. Denn Verzug setzt bekanntlich Verschulden voraus (§ 286 Abs. 4 BGB. Wer unverschuldet in Zahlungsrückstand gerät, bleibt schon nach aktuellem Recht und von jeher vor fristlosen wie fristgerechten Kündigungen geschützt. Anders formuliert: Nur wer selbstverschuldet in Zahlungsverzug gerät, muss die Kündigung seines Mietverhältnisses als Sanktionsfolge tragen. Davon jetzt umfänglich abzuweichen bedeutet:

Zahlungsunwillige Mieter ruhen sich auf dem neuen Gesetz aus. Vermieter laufen ihrem Geld weiterhin (im Zweifel erfolglos) hinterher; dies mit großem Arbeits- und Verwaltungsaufwand, vor allen Dingen aber mit eigenem wirtschaftlichem Schaden. Der Vermieter wird zur kreditgebenden Bank. Er kann sich nur noch – nur theoretisch und halbherzig – mit der Liquidation seiner eigenen Zinsaufwendungen und Anlageverluste als Kündigungsfolgeschaden trösten. Dessen Durchsetzung bleibt aber in den hier betrachteten Fällen rein illusorisch. Denn wer kein Geld hat, oder wer kein Geld haben will, dem sind Zahlungsforderungen Dritter so ziemlich egal. Jeder, der damit in der Praxis zu tun hat, kennt diese Wirkungszusammenhänge!

Mieterhöhungsverbot nach modernisierendem Heizungstausch, der geförderten Vorgaben des GEG genügt (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB-E, § 559e BGB

Ein besonderer „Geniestreich“ besteht darin, dass man Vermieter innerhalb der gewünschten energetischen Gebäudesanierung in einen Heizungsumbau zum Einsatz erneuerbarer regenerativer Energien drängt, ihnen gleichzeitig aber jetzt im Falle eines Staffelmietvertrags nun jede Mieterhöhungsmöglichkeit verwehrt. Denn § 559e BGB (Spezialtatbestand zur Mieterhöhung nach Heizungstausch im Sinne des GEG) wird nun ausdrücklich vom Mieterhöhungsverbot im Falle einer vereinbarten Staffelmiete erfasst. Einerseits will der Gesetzgeber die energetische Sanierung, andererseits würgt er sie ab.

Vereinfachte Modernisierungen mit doppeltem Budget möglich (§ 559c Abs. 1 Satz 1 BGB-E)

Auch für die Vermieter hat der Gesetzgeber etwas in seinem kleinen Überraschungsköfferchen: ein kleines Alibi in diese Richtung, dass nicht „schadet“?

Dazu nur soviel: § 559c BGB wurde mit Gesetz vom 18.12.2018 zum 1.1.2019 eingeführt. Seitdem ist gerade mal ein (!) Gerichtsurteil zu dieser Norm ergangen, wie eine Recherche in der juris Datenbank zeigt (AG Wennigsen, Urteil vom 21. Juli 2023 – 3 C 41/23). Und dort spielt die Norm nicht einmal die zentrale Rolle! Da kann man natürlich als Gesetzgeber ein bisschen nachjustieren, ohne sich gleich die Finger zu verbrennen! Nach dem Gesagten bleibt es ja in der Praxis ohnehin bedeutungslos!

Und jetzt zur Neuregelung selbst: Modernisierungsmaßnahmen kleineren Umfangs (Grenze der Berechnungsgrundlage 10.000 €) können schon bisher vereinfacht mit dem Ansatz einer 30-prozentigen Pauschale für die Berücksichtigung der ersparten Erhaltungskosten durchgeführt werden (§ 559c Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Die anrechenbare Berechnungsgrundlage soll auf 20.000 € verdoppelt werden; schon fast eine Farce, wenn man bedenkt, das schon der Einbau einer Wärmepumpe in ein Einfamilienhaus einschließlich Vorbereitungs-, Planungs-, Material- und Baukosten wesentlich mehr als 35.000 € kostet.

Fazit:

Einer der „schlechtesten“ Gesetzentwürfe jemals, für das sich die „Väter des BGB“ in der Fassung vom 1.1.1900 bodenlos geschämt hätten. Das kommt heraus, wenn pure Ideologie Praxiskenntnis und sauberes dogmatisches Handwerk ablöst. Im Einzelnen ist der Entwurf

  • Praxisuntauglich, weil nicht handhabbar,
  • Politisch völlig unausgewogen, einseitig krass bevorteilend und spiegelbildlich krass benachteiligend; dies völlig ohne Ausgleichsfunktion, die einem Gesetz immanent sein muss (Befriedungsfunktion und Akzeptanz des Rechtssatzes in der Gesellschaft),
  • dogmatisch nicht erklärbar und voller Systembrüche,
  • zwischen den Marktteilnehmern weitere Fronten aufbauend und Fronten verhärtend, dies mit extremem Streitpotenzial,
  • und insgesamt an den selbst gesteckten Zielen absolut vorbei.

Mit weiteren preisrechtlichen Drangsalierungen kann und wird kein neuer oder zusätzlicher Wohnraum entstehen; vorhandener Wohnraum wird auch nicht billiger werden. Das hat schon die Mietpreisbremse, hochgehalten wie eine Monstranz, in den 10 Jahren ihrer Geltung nicht vermocht.

Ein solches Gesetz nützt niemandem, gerade nicht der Mieterseite. Denn insbesondere in Großstädten wird nicht mehr möbliert vermietet werden, weil viel zu streitanfällig und rechtlich damit viel zu unsicher. Das entzieht dem Markt Wohnraum, der hier für Messezimmer, Monteurzimmer etc. dringend benötigt wird. Ein ganzes Marktsegment wird mit der Kurzzeitvermietung sowie der möblierten Vermietung „kaputtgesteuert“. An diesem Gesetz stimmt nichts! Insbesondere für Ballungszentren stellt sich die Frage:

Was soll das?

Klimaschutz oder Klimawahnsinn?

| 27. März 2023

Das EU-Parlament hat am 14. März 2023 das „Go“ für Mindest-Energiestandards bei Gebäuden erklärt. Zwar muss der Rat noch zustimmen, aber das ist Formsache. Parallel steht in Berlin die geplante Novelle zum Gebäude-Energie-Gesetz an, ebenfalls mit dem Ziel einer „ordentlichen“ energetischen Ertüchtigung bestehender Gebäude und Neubauten, denn 40 % der CO₂-Emissionen sollen derzeit aus dem Gebäudebestand kommen.

„Angefasst“ werden sollen durch das Gebäude-Energie-Gesetz im Ergebnis vor allem die Heizungstechnik und auch die Gebäudehülle; ab 2024 sollen keinen neuen Heizsysteme mehr mit rein fossilen Energieträgern verbaut werden dürfen, sondern nur noch hybride Techniken, die zumindest 65 % des Energiebedarfs aus regenerativen Energien decken. 2045 soll der Einsatz fossiler Energieträger (Gas, Kohle, Öl) beim Heizen auf jeden Fall verboten sein. Die europäischen Vorstellungen verlagern diesen Stichtag noch vor.

Darüber hinaus sollen alle Gebäude in Europa bis 2033 mindestens die Energieklasse D erreichen. Das ist als Sanierungspflicht zu verstehen, alle nachgeordneten Energieklassen sollen eliminiert werden.

Das alles führt zu enormen wirtschaftlichen und logistischen Belastungen beim energetischen Umbau. Die aktuell bekannten Vorstellungen aus Brüssel führen dazu, dass 45 % der Wohngebäude in Deutschland innerhalb von 9 Jahren saniert werden müssen. Technische Machbarkeit und wirtschaftliche Belastung spielen für die Europäische Union keine Rolle. Vorsichtigen Schätzungen zufolge kostet der so definierte Sanierungsaufwand zwischen 125 und 182 Milliarden € pro Jahr.

Die Bewertung der Baubranche: „Völlig unrealistisch“!

Die Baubranche – zusammengefasst aus Industrie und Handwerk – berichtet, das im Jahre 2022 bei 1 Million verbauter Heizungen in Deutschland 2/3 reine Gas- und Ölheizungen installiert wurden. Erdgas ist die weit dominierende Energieform. Viele Gebäude sind bautechnisch noch nicht aufnahmefähig für moderne Heizsysteme, die mit regenerativer Energie betrieben werden. Das gilt insbesondere für den erstrebten Betrieb von Wärmepumpen und Solaranlagentechnik. Bausanierungen sind also vorgreiflich nötig. Dazu werden Handwerkerressourcen, Baumaterialien und Ausführungstermine benötigt, so Christoph Blepp, Berater in der Baubranche im WDR 5 Morgenecho – Interview am 06.03.2023.

Und weiter: Die dafür notwendigen Handwerkerkapazitäten fehlen. Schon deshalb ist die geplante Novelle des GEG (Habeck-Entwurf) als unrealistisch zu bewerten.

Vor allem: Wenn Gas-, Öl- und Kohleheizungen ab 2024 vor allem durch Wärmepumpen und durch Photovoltaiksysteme ersetzt werden sollen, müssen sie in der ausreichenden Zahl vorproduziert worden sein. Die Industrie baut entsprechende Produktionskapazitäten in beiden Bereichen auf. Dies ist aber über Nacht schon bis zum Jahre 2024 nicht möglich. Den Vorstellungen Robert Habeck‘s fehlt deshalb die Grundlage. Für eine zeitlich realistische Umstellung ist folgendes zu bedenken:

In Deutschland existieren ca. 41 Millionen Haushalte; davon werden 30 Millionen Haushalte mit Gas- und Ölheizungen versorgt. Lassen sich von den verfügbaren Kapazitäten 1 Million Heizungen pro Jahr tauschen, wären bis zu einem vollständigen „Roll Over“ 30 Jahre notwendig!

Die Bewertung der Wohnungswirtschaft: „Unbezahlbarer Zwangsansatz“

Mit dem Hinweis auf fehlende Industriekapazitäten, Handwerkerüberlastungen und ein wirtschaftlich untragbares wie unzumutbares Finanzopfer zieht der Verband „Haus & Grund“ dasselbe Fazit. Und: „Der Gesetzesentwurf aus dem Wirtschaftsministerium zeigt, dass Minister Habeck bei der Energiewende im Gebäudebestand ausschließlich auf Zwang und Verbote setzt. Die soziale Marktwirtschaft hat hier offenbar keinen Platz mehr. Das wird für viele Menschen gerade in älteren Einfamilienhäusern unbezahlbar. Jetzt hilft nur noch ein konsequentes Eingreifen des Bundeskanzlers“, so Verbandspräsident Dr. Kai H. Warnecke. Auch der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft warnt vor Überteuerung und Kapazitätsengpässen

Die Bewertung durch den Deutschen Städte- und Gemeindebund: „Unrealistische Fristen“

„Die Umstellung der Wärmeerzeugung zu beschleunigen, ist grundsätzlich ein richtiger Ansatz. Wir warnen allerdings davor, hier nun Fristen in den Blick zu nehmen, die unrealistisch sind und die jetzt bereits laufenden, zum Teil sehr komplexen Planungen bei kommunalen Bauvorhaben gefährden“, sagt der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebundes, Gerd Landsberg; ebenso im Ergebnis GdW-Präsident Axel Gedaschko.

Die Bewertung der Politik: „Nicht zustimmungsfähig“

Auch die Bundesunion lehnt als politische Opposition die Pläne mit den hier schon vorgestellten Argumenten ab. Auch aus der Ampel-Koalition selbst kommt Widerspruch von der FDP. Ihr wohnungsbaupolitischer Sprecher, Daniel Föst, bezeichnet den GEG-Entwurf als nicht zustimmungsfähig. Er schieße weit über die Vereinbarung der Koalition hinaus.

Kritische Töne kommen auch aus Niedersachsen von Bauminister Olaf Lies. Auch er warnt vor den Folgen der geplanten Novelle des GEG. Vor allem die Fristen zur Umrüstung von Heizungsanlagen würden die Baubranche sowie Haus- und Wohnungseigentümer überfordern.

Die eigene Bewertung: „Hochexplosiver sozialen Sprengstoff“

Olaf Lies hat absolut recht. Den hier skizzierten Argumenten und Schlussfolgerungen kann man sich nur anschließen. Ungeklärte technische Umsetzung und eine immens überfordernde wirtschaftliche Belastung der betroffenen Immobilieneigentümer zeigen sich geradezu als „Fallbeil“. Klimaschutz, so wichtig er ist, und bezahlbare Mieten entfernen sich immer weiter voneinander. Knallharte Ordnungspolitik beim Klimaschutz „nach Gutsherrenart“ – an schier absolutistische Machtformen erinnernd – lösen dies nicht – und können dies auch nicht lösen, weil ein ganzes Pflichtenheft von Geboten und Verboten noch nie zu einer technischen Umsetzbarkeit und Bezahlbarkeit geführt hat!

Man kann nur hoffen, dass die Haltung Niedersachsens über den Bundesrat Schule macht und zum Scheitern der Novelle in der augenblicklichen Planung führt, wenn die Bundesregierung nicht selbst vernünftig werden sollte.

Es bleibt die Frage, wie mit der neuen EU-Gebäude-Energieeffizienzrichtlinie umzugehen ist. Denn sie steht buchstäblich vor der Tür.

Insgesamt führen die Pläne einer so drakonischen energetischen Ertüchtigung mit entsprechenden Sanierungspflichten zu einer Kostenexplosion. Sie ergibt sich unabhängig davon, ob es sich um Wohngebäude oder anders genutzte Gebäude handelt, ob es sich um einzelne Haushalte oder um Großunternehmen handelt, oder ob es um private oder öffentliche Gebäude geht. Ohne Belang bleibt auch, ob die Gebäude vermietet sind oder privat genutzt werden.

Genauso vernachlässigt wird die Frage, ob die verlangte Sanierung / Modernisierung unter Berücksichtigung des Lebenszyklus des Gebäudes überhaupt angezeigt ist. Gerade dieser Umstand führt zusätzlich zu stark erhöhten Kosten.

Überhaupt keine Rolle soll die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gebäudeeigentümer spielen. Dies ist für ältere Gebäudeeigentümer und für hochverschuldete Eigentümer besonders fatal. Denn in beiden Fällen wird es entweder keine Kredite oder nur Kredite zu sehr hohen Konditionen geben können. Wenn aufgrund der Modernisierungspflichten der anzunehmende Verkehrswert und damit auch der Beleihungswert der Immobilie nach unten erodiert, wird dieser Effekt zusätzlich verstärkt.

Und die Gretchenfrage all derer, die das nicht stemmen können: Was passiert mir mit meinem Haus, wenn ich die Vorgaben der EU-Gebäude-Energie-Effizienzrichtlinie und der ehrgeizigen nationalen Vorstellungen dazu nicht einhalte? Ein Verkaufs- und / oder Vermietungsverbot? Ein Nutzungsverbot für mich selbst? Ein Betriebsverbot für bisherige Anlagentechnik? Ein – wahrscheinlich saftiges – Bußgeld? Die staatlich erzwungene Zwangssanierung mit Eintrag einer „Aufbauhypothek“ im Grundbuch (als staatlich gelenkte und verordnete Maßnahme aus DDR-Zeiten bekannt – „ökonomischer Zwang“ – mit der Folge einer Rückführung der so entwundenen Immobilien über die damalige Restitutionsgesetzgebung)? Oder gar eine Enteignung?

Diese „Details“ sollen im Rahmen der Umsetzung in nationales Recht geklärt werden. Der Verordnungsentwurf bestimmt dazu in seinem Artikel 31 lediglich: „Die Mitgliedstaaten legen fest, welche Sanktionen bei einem Verstoß (…) zu verhängen sind, und ergreifen die zu deren Durchsetzung erforderlichen Maßnahmen.“ Damit entscheidet Deutschland über die Folgen einer „verpassten Energieoffensive.“

Wie auch immer: Im Ergebnis wird dies in einer Vielzahl von Fällen im Ergebnis zu einer wirtschaftlichen Enteignung und damit zu einem hochexplosiven sozialen Sprengstoff führen – alles im Dienste eines völlig überzogenen Klimaschutzes, den niemand mehr stemmen kann?

 

 

Das Corona-Moratorium im Mietrecht – Steine statt Brot?

| 30. März 2020

Beherzt und entschlossen haben Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat ein Maßnahmenpaket zur Abmilderung der katastrophalen Folgen der Corona-Pandemie auf den Weg gebracht. Die Regeln treten am 1. April 2020 in Kraft. Enthalten ist auch ein Mietkündigungsmoratorium: wer coronabedingt seine Miete in dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 nicht zahlen kann, muss deswegen zahlungsverzugsbedingte Kündigungen bis zum 30. Juni 2022 nicht fürchten.

Dem Corona-Notpaket werden bereits handwerkliche Fehler attestiert (vgl. Spiegel Online Wirtschaft vom 27.3.2020 – Interview mit Professor Dr. Markus Artz).

Dass der Gesetzgeber schnell reagiert hat, ist so gut wie notwendig. Denn coronabedingt soll kein Wohnungsmieter seine Wohnung verlieren müssen und kein Gewerbemieter bei „Nullumsatz“ wegen erdrückender Mietforderungen in Insolvenz gehen. Dass bei einem einmalig schnellen Handeln durch sämtliche Instanzen des Gesetzgebungsverfahrens in nur einer Woche dogmatische Schwächen auftreten, ist sicher nachvollziehbar – und verzeihlich. Der Gesetzgeber hat aber etwas völlig überflüssiges und im Ergebnis wirkungsloses geschaffen, dass in den Medien zu allem Unglück auch noch zu der Aussage verballhornt wird, Mieter müssten nun ab April überhaupt keine Miete mehr bezahlen. Das ist völliger Unsinn und vom Gesetzgeber auch keinesfalls gewollt.

Selbstverständlich werden Mieten auch in dieser Zeit wie gewohnt fällig und sind zu bedienen, im Verzugsfalle auch mit Verzugszinsen. Auch Zahlungsklagen bleiben uneingeschränkt möglich, wenn man von den coronabedingten Behinderungen der Justiz einmal absieht. Nur die Kündigung wegen der Mietaußenstände wird um zwei Jahre „vertagt“, damit auch eine darauf gegründete Räumungsklage. Dabei wäre all das überhaupt nicht nötig gewesen: Denn bekanntlich setzt ein Zahlungsverzug im Gegensatz zum eingetretenen Zahlungsrückstand ein Verschulden des Schuldners daran voraus. Dem steht es gleich, wenn ihm ein Verschulden Dritter zugeordnet werden muss (vertreten müssen; § 286 Abs. 4 BGB).

Kann der Gewerbemieter dafür, dass coronabedingt zwingend notwendige behördliche Betriebsverbote mit Nutzungsuntersagung der Mieträume erlassen werden müssen? Trägt er ein Verschulden daran, wenn ihm seine Kunden wegen behördlicher Ausgangsbeschränkungen und Kontaktverbote mit entsprechendem Umsatzrückgang ausbleiben? Kann er dafür, wenn Zulieferbetriebe nicht mehr funktionieren? Und vor allem: ist es ihm abgesehen von der nur zu geißelnden Teilnahme an „Corona Partys“ anzulasten, wenn er selbst infiziert wird und erkrankt? Natürlich nicht! Von einem verzugsbegründenden „Vertretenmüssen“ kann dann aber auch keine Rede sein. Eine Kündigung hätte in Coronafällen also schon deshalb überhaupt nicht mit Erfolg ausgesprochen werden können.

Alle anderen Konstellationen thematisiert das neue gesetzliche Moratorium nicht (vgl. hierzu den Beitrag von Lützenkirchen im Beratermodul Miet- und WEG-Recht). Zu Recht nicht! Wer also ohnehin schon bei den Mietverbindlichkeiten „auf lau machte“ und /oder „auf Zeit spielte“, der soll jetzt gerade nicht belohnt werden – und wird es auch nicht! Denn in all diesen Fällen bleiben zahlungsverzugsbedingte Kündigungen natürlich möglich. Nur muss eben nicht nur ein Mietaußenstand, sondern eben ein Mietzahlungsverzug eingetreten sein. „Corona“ im Mietrecht wäre  also durchaus ohne gesetzgeberische Bemühungen im Griff zu halten gewesen. Dogmatisch hätte es eines Kündigungsmoratoriums nicht bedurft.

Also nur Aktionismus? Soweit sollte man in seiner eigenen Bewertung in Zeiten der Ausnahmesituation auch nicht gehen. Der Gesetzgeber beabsichtigt vor allem eine Appellfunktion. Und die hat er erhalten – allerdings durch bisweilen verantwortungslos handelnde einzelne Medien in die völlig falsche Richtung!

Zumindest die Medien müssen sich sehr viel verantwortungsvoller verhalten und sich mit reißerischen Überschriften zurücknehmen. Fake News sind wirklich das allerletzte, was wir jetzt noch brauchen können. Als ob die Menschen nicht genug verunsichert wären! Als ob wir alle nicht schon genug Probleme hätten! Dieses ewige gegeneinander hetzen gesellschaftlicher Gruppen – diese schon vor „Corona“ mit immer stärkerer ideologischer Wucht betriebene Lagerbildung zwischen Vermietern und Mietern muss endlich ein Ende finden! Denn dafür ist jetzt wirklich nicht mehr die Zeit!

Entrichtet oder nicht? Der Frontalangriff des BGH auf Rechtzeitigkeitsklauseln in Wohnungsmietverträgen

| 6. Juni 2017

Bisher von der Fachöffentlichkeit nur sporadisch bemerkt, hat der BGH mit zwei Entscheidungen jeweils vom 5.10.2016 die allgemein gebräuchliche Rechtzeitigkeitsklausel, nach der es für die Fälligkeit der Miete auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters bis zum 3. Werktag des laufenden Monats ankommt, „kassiert“ und damit die allgemeinen gesetzlichen Vorschriften zur Fälligkeit einer Geldleistung in §§ 269, 270 BGB – nach Auffassung des BGH auch § 556b Abs. 1 BGB – für die Wohnungsmiete revitalisiert.

Die Entscheidungen haben Auswirkungen auf die zahlungsverzugsbedingte Kündigung, insbesondere auf die Kündigung des Mietverhältnisses wegen unpünktlicher Mietzahlungen. Danach zahlt der Mieter die Miete für den laufenden Monat im Überweisungsverkehr rechtzeitig – eine Kündigung ist also ausgeschlossen – wenn er bei ausreichend gedecktem eigenen Konto seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktags des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. Auf den durch die Klausel

„Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“

vereinbarten Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters kommt es nach Auffassung des BGH nicht an. Denn die zitierte Rechtzeitigkeitsklausel sei nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, weil sie entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter das Verzögerungsrisiko auch in Fällen auferlegt, in denen der Zahlungsdienstleister die Verzögerung verursacht hat. Beide Entscheidungen sind identisch begründet.

Gesetzliche Ausgangslage

556b Abs. 1 BGB definiert den Fälligkeitszeitpunkt für die Wohnraummiete. Danach ist die Miete nach der Mietrechtsreform 2001 abweichend von der alten Regelung in § 551 BGB a.F. zum Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag des einzelnen Zeitabschnitts zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Ebenso wenig wie § 551 BGB a.F. regelt die Vorschrift, wo und wie der Mieter die Miete zu zahlen hat. Mangels vertraglicher Vereinbarung hierzu ist für diese Frage § 270 Abs. 1 BGB einschlägig.

Im Gewerberaummietrecht bestimmt sich die gesetzliche Fälligkeit der Miete ebenso nach § 556b Abs. 1 BGB. Denn § 579 Abs. 2 BGB nimmt als Verweisungsvorschrift auf § 556b Abs. 1 BGB Bezug.

Kritische Würdigung der neuen BGH-Urteile

In Ergebnis und Begründung überzeugen die Entscheidungen keinesfalls. Sie beruhen auf einem fehlerhaften Verständnis von § 556b Abs. 1 BGB. Denn der Gesetzgeber selbst wollte mit der mietrechtlichen Vorschrift des § 556b Abs. 1 BGB die bisherige Vertragspraxis im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 nachzeichnen und in das Gesetz übernehmen (Deutscher Bundestag, Drucksache 14/4553, S. 52 zu Ziff. 1). Der Gesetzgeber präzisiert dieses Verständnis auch noch ausdrücklich durch seine unmittelbar folgenden Ausführungen, wörtlich:

Da die meisten Verträge außerdem vorsehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts entrichtet, wurde diese Frist entsprechend übernommen.

 Weiter heißt es in der Begründung zu § 579 Abs. 2 BGB ausdrücklich:

bei der Raummiete wird (…) in Absatz 2 auf die Vorschrift für Wohnraummietverhältnisse verwiesen (§ 556b Abs. 1 Entwurf). Das bedeutet, dass auch hier die Miete angepasst an die Vertragswirklichkeit künftig anders als bisher kraft Gesetzes vorschüssig zu zahlen ist. Es bleibt aber dabei, dass abweichende vertragliche Vereinbarungen zulässig sind“ (Deutscher Bundestag, Drucksache 14/4553, S. 74).

 Und die Vertragspraxis stellte eben schon seit dem Erlass des BGB-Mietrechts im Jahre 1900 auf den Eingang der Miete beim Vermieter ab (vgl. zur inhaltlichen Entwicklung vertraglicher Zahlungsvereinbarungen im Wohn- und Gewerbemietrecht vertiefend: Horst, Abkopplungsklauseln im Gewerbemietrecht – Diss. Bremen 2005, S. 22 ff, 34, 40).

Schon nach den Gesetzgebungsmaterialen ist § 556b Abs. 1 BGB so auszulegen, dass der Begriff des „Entrichtens“ auch den Zahlungseingang auf dem Konto des Vermieters mit umfasst. Dass das wiedergegebene wörtliche Zitat des Gesetzgebers vom BGH selbst gesehen und für seine Gegenansicht fruchtbar gemacht wird (Rz. 21 der Entscheidungsgründe), ist nun wirklich nicht mehr nachvollziehbar.

Weiter kommt es gesetzlich auf die Erfüllung einer Verbindlichkeit an (§§ 535 Abs. 2, 362 BGB). Erfüllt ist eine Verbindlichkeit erst bei Bewirkung der Leistung, also bei Eingang der Zahlung auf dem Vermieterkonto (Grüneberg in Palandt, § 362 BGB Rz. 10 – 12 m.w.N. zur Rspr.).

Nur so ist der identisch zu § 556b Abs. 1 BGB in § 535 Abs. 2 BGB a. E. verwendete Begriff „entrichten“ auch aufzufassen. Es kann nicht ernsthaft bezweifelt werden, dass der Vermieter die Mietzahlung auch erhalten will (vgl. zu diesem Verständnis bestätigend: Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 535 BGB Rz. 634, 1. Satz:  „erfüllen“). Es gibt also durchaus Belege für die These, dass die vom BGH verworfene Klausel zumindest nicht von § 556b Abs. 1 BGB abweicht. Dann aber wäre die Rechtzeitigkeitsklausel schon unter diesem Aspekt einer AGB-Klauselkontrolle schon nicht zugänglich (§ 307 Abs. 3 S. 1 BGB).

Folgt man dem nicht, so bleibt zu untersuchen, ob und inwieweit die Rechtzeitigkeitsklausel in kundenfeindlichster Auslegung vom Gesetz abweicht. Zunächst ist § 556b Abs. 1 BGB vertraglich abdingbar (Deutscher Bundestag, Drucksache 14/4553, S. 52 zu Ziff. 1, 74). Nach den Vorgaben einer AGB-Klauselkontrolle führt eine vertragliche Modifikation der gesetzlichen Rechtslage durch Allgemeine Geschäftsbedingungen aber nur dann zu einem Unwerturteil in Bezug auf eine geprüfte Klausel, wenn die Abweichung vom Gesetz so stark ist, dass sie den Mieter als Verwendungsgegner der Klausel unangemessen benachteiligt.

Der BGH rechtfertigt diesen Schluss vor allem mit dem Hinweis darauf, der Mieter müsse nach der Klausel in ungünstigster Auslegung (kundenfeindlichster Auslegung) auch das Verzögerungsrisiko eines beteiligten Geldinstitutes übernehmen.

Hier muss zunächst zwischen den Geldinstituten unterschieden werden, bei dem der beauftragende Mieter und der zahlungsempfangende Vermieter ihre Konten unterhalten. Die beauftragte eigene Bank dürfte zwar mit der bisher h.M. Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Begleichung seiner Mietschuld sein.

Dieser Aspekt kann aber im Ergebnis vernachlässigt bleiben. Denn jedenfalls ist die kontoführende Bank des Vermieters nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters im Verhältnis zum Vermieter. Nach dem Grundsatz kundenfeindlichster genügt das, denn der Klauselwortlaut lässt sich auch als aufgegebenes Verzögerungsrisiko für Verzögerungen bei der Vermieterbank verstehen.

Dem Gesetz kann eine Haftungszurechnung zu Lasten des Mieters für dieses Risko nicht entnommen werden, bei kundenfeindlichster Auslegung benachteiligt diue Klausel also tatsächlich den Miete; im Unterschied zur Wertung des BGH aber nicht unangemessen:

Zunächst kann der Vermieter selbst bei fehlendem eigenen Verschulden des Mieters gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB sogar fristlos wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen kündigen. Wie der BGH selbst in seiner Entscheidung vom 29. 6. 2016 – VIII ZR 173/15, MDR 2016, S. 1080 bestätigt, kann allein die objektive Pflichtverletzung, die in der unpünktlichen Zahlung liegt, für eine Kündigung ausreichen. Das Verschulden ist dabei nicht Tatbestandsvoraussetzung, sondern lediglich Abwägungskriterium. Dann aber kann es auf die Frage der Zurechenbarkeit von Fremdverschulden der Zahlungsdienstleister letztlich nicht ankommen. Diesen Umstand lässt der BGH völlig beiseite.

Weiterhin beträgt der Unterschied in der Praxis der Klausel im Verhältnis zum Gesetz lediglich zwei Tage! Der BGH hat aber bereits an anderer Stelle entschieden, dass ein durch Formularklausel angeordneter Unterschied von nur wenigen Tagen im Zahlungsverhalten im Vergleich zum Gesetz den Mieter nicht unangemessen benachteiligt (BGH, Urt.v. 4.5.2011 – VIII ZR 191/10, NZM 2011, 579 = ZMR 2011, 708; dazu auch: Lützenkirchen in Lützenkirchen, Kommentar zum Mietrecht, § 556b BGB Rz. 58 und 11).

Die Vertreter der strengeren Ansicht, im Lichte der EU-Zahlungsverzugsrichtlinie handle es sich bei Geldschulden nunmehr um eine modifizierte Bringschuld, gelangen zu einem zeitlich noch früheren Handlungsgebot für den Mieter. Sie berufen sich auf § 675s Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach der Zahlungsbetrag spätestens am Ende des auf den Zahlungszeitpunkt des Zahlungsauftrags folgenden Geschäftstags beim Zahlungsdienstleister des Zahlungsempfängers eingehen müsse. Solle die Miete dem Vermieter am dritten Werktag zur Verfügung stehen, so müsse der Überweisungsauftrag grundsätzlich am letzten Tag des Vormonats erteilt werden. In diesem Falle müsse die Mieterbank den Auftrag am ersten Werktag ausführen und dafür Sorge tragen, dass die Miete im Verlauf des zweiten Werktags bei der Vermieterbank eingehe (§ 675t BGB). Der Vermieter könne dann zu Beginn des dritten Werktags über den Betrag verfügen (so ausdrücklich: Blank in Schmidt-Futterer, 543 BGB Rz. 94). Auch nach dieser Auffassung liegt schon keine Abweichung der Klausel vom gesetzlichen Leitbild vor.

Und schließlich: Im Gewerbemietrecht ist die vom BGH im Wohnungsmietrecht verworfene Rechtzeitigkeitsklausel mit der Maßgeblichkeit des Zahlungseingangs auf dem Konto des Vermieters bis zum dritten Werktag des laufenden Monats auch vom BGH seit jeher akzeptiert worden (BGH, Urt.v. 24.6.1998 – XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 125). Der BGH bestätigt diese Wertung in den hier kommentierten Entscheidungen zum Wohnungsmietrecht.

Der Senat gibt sich dann zwar große Mühe, Unterschiede zur notwendigen Wertung innerhalb des Wohnungsmietrechts herauszuarbeiten lässt dabei aber unbeachtet, dass sich die Fälligkeit der Miete sowohl in der Wohnungsmiete als auch in der Gewerbemiete nach derselben Vorschrift, eben nach § 556b Abs. 1 BGB, bemisst. Im ersten Fall gilt die Vorschrift unmittelbar, im zweiten Fall kraft ausdrücklicher gesetzlicher Verweisung in § 579 Abs. 2 BGB. Der BGH gelangt also unter Anwendung desselben Gesetzesrechts zu jeweils unterschiedlichen Ergebnissen und setzt sich deshalb mit der neuen Entscheidung auch noch zu sich selbst in Widerspruch.

Praxisempfehlung und Fazit

Auch wenn den Entscheidungen vom 5.10.2016  wie gezeigt keinerlei Überzeugungskraft innewohnt, so formen sie die Vermieterpraxis doch aus. Deshalb ist folgendes zu empfehlen:

Aufgrund der allgemein gebräuchlichen – und jetzt verworfenen – Rechtzeitigkeitsklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters bis zum dritten Werktag des laufenden Monats ankommt, kann gleichwohl wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen gekündigt werden.

Man sollte aus dem Grunde des „sichersten Wegs“ nur nicht bereits wenige Tage nach vertraglicher Fälligkeit und offen bleibender Mietforderungen Abmahnungen und Kündigungen aussprechen, sich aber gleichwohl auch in der Wohnungsmiete auf die vom BGH geächtete Rechtzeitigkeitsklausel berufen. Wer den für Anwälte immer zu beschreitenden „sichersten Weg“ gehen will, sollte sich dazu auf die zweite Hälfte des laufenden Monats fokussieren. Denn dann kann kündigungsbegründender Zahlungsverzug einschließlich des notwendigen Verschuldens (§ 286 Abs. 4 BGB) des Mieters auch nach den Vorgaben des BGB vom Vermieter dargetan und – soweit ihm dies überhaupt obliegt – unter Beweis gestellt werden.

Selbst bei Verzögerungen durch den von ihm beauftragten Zahlungsdienstleister haftet der Mieter entweder für dessen Verschulden über § 278 S. 1 BGB oder bereits aus eigenem Verschulden. Denn er darf sich nicht darauf verlassen, alles unternommen zu haben, um die Zahlung an den Vermieter zu bewirken, sondern muss sich durch Prüfung seiner Kontoauszüge auch davon überzeugen, dass die Zahlung tatsächlich erfolgt ist. Ansonsten haftet er aus eigenem Verschulden, wie die staunende Schar der Mietrechtler aus der Rechtsprechung des BGH zu zahlungsverzugsbedingten Kündigungen bei Verzögerung durch das Jobcenter in Mietverhältnissen mit sozialhilferechtlichem Einschlag selbst erfahren durfte (BGH, Urt.v. 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15, zitiert nach juris-Datenbank, BGH, Urteile vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 64/09, NJW 2009, S. 3781 Rz. 27 ff und vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14, BGHZ Bd. 204, S. 134 Rz. 20).

Schließlich muss der Mieter beweisen, wann und wie er erfüllt hat (Blank in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, § 543 BGB Rz. 142).

Wenn auch die Instanzrechtsprechung von dem wohl nicht haltbaren BGH-Judiz kaum abweichen dürfte, so bleibt die Hoffnung, dass der Senat selbst seine handwerklichen Fehler erkennt und seine Rechtsprechung zur Rechtzeitigkeitsfrage bei sich bietender Gelegenheit noch einmal überdenkt.