Von Wegen und Irrwegen

| 22. Juni 2016

Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer an einem Raum, einer Fläche, einem wesentlichen Gebäudebestandteil oder an einer Anlage oder Einrichtung besondere Rechte, vor allem Gebrauchsrechte, zustehen sollen. Liegt es so, spricht man gemeinhin von einem Sondernutzungsrecht. Dieser Begriff, der bereits in den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts „herumgeisterte“, hat sich in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts etabliert und ist heute jedem im Wohnungseigentumsrecht Tätigen geläufig.

Das Sondernutzungsrecht wirkt auf den Jedermann wie etwas „Besonderes“, wie etwas, dass wir nicht als einfache Vereinbarung ansehen dürfen. Die meisten werden die Sondernutzungsrechts-Mysterien kennen, etwa dass man ein Sondernutzungsrecht nur auf einen Wohnungseigentümer übertragen und dass es nur am gemeinschaftlichen Eigentum bestehen kann. Ferner werden die meisten „wie aus der Pistole geschossen“ wissen, dass man nach ganz herrschender Meinung Sondernutzungsrechte verkaufen und übertragen kann, wenn auch nicht belasten. Manch einer wird auch wissen, dass Sondernutzungsrechte gutgläubig erworben werden können soll und dass man sie als einen Vermögenswert ansieht – jedenfalls schuldrechtliche Sondernutzungsrechte sollen daher gepfändet werden können. Schließlich subsumieren Juristen unter den Begriff „Sondernutzungsrecht“, und versuchen die Rechte und Pflichten des Berechtigten dem Begriff zu entlocken (das, was sie vorher reingesteckt haben?).

Ich selbst fühle mich dann immer wie im Märchen. Erden wir uns also. Es geht bei einem „Sondernutzungsrecht“ um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer für ihr Verhältnis untereinander. Einem Wohnungseigentümer sind durch diese Vereinbarung besondere Rechte (Gebrauch, Nutzung, Baurechte) und – hoffentlich – besondere Pflichten (Erhaltungskosten, Betriebs- und Verwaltungskosten) auferlegt. Das ist es. Nicht mehr und nicht weniger. So ein Recht kann man weder kaufen, verkaufen noch übertragen. Möglich ist hingegen, dass die Ausgangsbestimmung einen anderen Berechtigten nennt. Diese Änderung muss vereinbart werden – wobei ggf. ein Wohnungseigentümer die anderen Wohnungseigentümer vertreten kann. Wer eine solche Vertretungsmacht hat, muss von den Wohnungseigentümern bestimmt werden. Und zwar klar, einfach und transparent. Dies zeigt, dass man die Berechtigung nicht „verkaufen“ noch dass ein Dritter diese gutgläubig erwerben kann. Ferner wird so klar, dass die Berechtigung aus einer Vereinbarung nicht der Zwangsvollstreckung unterworfen sein kann: Nach welcher Norm sollte das Zwangsvollstreckungsgericht auf eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer (= nach der eine Person aus einer Vereinbarung berechtigt und verpflichtet ist) einwirken und gegebenenfalls eine andere Person bestimmen können?

Warum aber meinen das alle? Warum steht das so überall? Nun, das liegt daran, dass sich Begriffe und Ideen, getragen von ihren Schöpfern und Nachfolgern, verselbständigen und die Köpfe verwirren. Niemand guckt mehr auf Anfang und Wurzel, alle wollen wie der kleine Häwelmann immer „weiter und weiter“. Dogmatik, sauberes Arbeiten und klares Denken wird dabei über Bord geworfen. Daran wird man in Bezug auf Sondernutzungsrechte auch nichts mehr ändern können – niemand muss wohl eine weitere „Jahrhundertentscheidung“ befürchten.

Die „causa Sondernutzungsrecht“ und ihre teilweise wundersamen Auswüchse sollte uns allen aber Warnung sein, soweit es irgend geht, stets „sauber“ zu arbeiten und zu denken, Begriffe zu bilden und diese ernst zu nehmen. Freilich: Auch beim Verband Wohnungseigentümergemeinschaft sind wir auf dem besten Weg ist Nirgendwo. Denn diesem dichten die Gerichte immer mehr Rechte und Pflichten zu und „enteignen“ gleichsam Wohnungseigentümer und Verwalter. Schritt für Schritt. Sage keiner, niemand habe wenigstens hier nicht gewarnt!

furor zitandi – oder was?

| 7. Juni 2016

In einer Leitsatzentscheidung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 7. April 2016, VII ZR 56/15, finden sich zur Frage, ob § 8 Abs. 2 Nr. 1 Fall 2 VOB/B (2009) wegen Verstoßes gegen §§ 103, 119 InsO unwirksam ist, im Abdruck bei Rz. 19 und Rz. 21 jeweils eine ganze Seite Zitate. Ich selbst fand das beim ersten Lesen übertrieben. Das sehe ich eigentlich immer noch so. Unter anderem fragt sich, wer zitiert wird und wer – trotz der Fülle – nicht, wer diese Auswahl trifft und was wohl die Prüfsteine sind? Und ist es richtig, wenn sich Richter selbst zitieren? Oder ihnen nahe stehende Autoren?

Indes: der VII. Zivilsenats zeigt Lesefrüchte, nennt Argumente und begründet, wie er selbst die Sache sieht. Also: alles richtig gemacht – auch wenn man die gefundene Lösung nicht teilt (ich selbst habe da keine Meinung). Denn dieses Vorgehen ist meines Erachtens besser als die „Politik“ anderer Senate. Etwa in einer jüngeren Leitsatzentscheidung des VIII. Zivilsenats  vom 27. April 2016, VIII ZR 323/14, findet sich Rz. 16 zur Frage, wer nach einer Umwandlung eines Mietshauses Vermieter ist, wenn Mietsache ein Sondereigentum, aber auch das gemeinschaftliche Eigentum ist und das gemeinschaftliche Eigentum einem Sondernutzungsrecht unterliegt, genau ein Zitat. Und auf wen verweist der Senat? Richtig, er verweist auf sich selbst. Dabei dürfte ihm kaum entgangen sein, dass die zitierte Entscheidung vom 28. September 2005, VIII ZR 399/03, hoch streitig ist (ist verzichte mit Vergnügen auf Belege – sie sind überall leicht zu finden). Ferner dürfte dem Senat kaum entgangen sein, dass die Entscheidung vielfach abgelehnt wird (dass die folgende Rz. 26, wo apodiktisch behauptet wird, der Käufer eines Wohnungseigentumsrechts könne sich, soweit keine abweichenden Nutzungs- und Gebrauchsabreden getroffen sind, gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem ehemaligen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind, so nicht haltbar ist, wird da fast zur Petitesse).

Ich selbst wünschte mir angesichts dieses Befunds, dass jeder Senat, jede Kammer und jede Abteilung stets die Kraft hat, zu sagen, warum man trotz an ihm geübter Kritik Recht hat. Und ich wünsche mir, dass nicht zu vergessen, wenn ich selbst richte.

Kernbereiche??

| 22. März 2016

Der  II. Zivilsenat des BGH hält mit seinem Urteil vom 16.02.2016 – II ZR 348/14 – Rz. 14, daran fest, Regelungen in Gesellschaftsverträgen von Publikumsgesellschaften unterlägen unabhängig davon, ob § 310 Abs. 4 BGB eingreift, einer „ähnlichen Auslegung und Inhaltskontrolle wie Allgemeine Geschäftsbedingungen“.

Wenn ich so etwas lese, klingeln mir immer ein wenig die Ohren. Die Idee ist immer die gleiche – wenn sie auch im Wohnungseigentumsrecht hinter dem Begriff des „Kernbereichs“ schamvoll versteckt wird: Richter meinen, besser als Gesellschafter oder Wohnungseigentümer zu wissen, was zu regeln ist bzw. was hätte geregelt werden sollen. Es kommt für Gesellschafter oder Wohnungseigentümer also nicht mehr darauf an, vorher Verträge zu lesen. Steht dort etwas drin, was einem nachteilig sein kann (dem anderen ist es hingegen von Nutzen?), hilft der Richter, der einem erklärt, was recht und billig ist und was in Gesellschaftsvertrag oder in Gemeinschaftsordnung hätte stehen sollen.

Ist es aber richtig, Richtern diese Macht zu geben? Reichte es nicht, dass ein Wohnungseigentümer vor dem Erwerb seines Wohnungseigentums, der Gesellschafter vor seinem Beitritt in die Gesellschaft, die für ihn wichtigen Unterlagen studiert? Ich selbst meine, dies wäre der bessere Weg. Hält man es hingegen mit der herrschenden Meinung und eine Inhaltskontrolle für möglich und wünschenswert, so rate ich selbst jedenfalls zur größt möglichen Zurückhaltung. Der Schluss, der Gesellschaftsvertrag oder die Gemeinschaftsordnung seien teilweise nichtig, sollte die seltene Ausnahme bleiben.

Wer dieses anders sieht, öffnet womöglich Willkür Tür und Tor, entmündigt den Bürger und nimmt diesen und seine Entscheidungen nicht ernst genug. Wer will das?

Erhalten – nicht sanieren!

| 28. Februar 2016

Es sollte „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder – eher ungern – „Verband Wohnungseigentümergemeinschaft“ heißen und nicht etwa „Gemeinschaft“, „WEG“, „Verband“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ – gar mit dem unsäglichen Zusatz „teilrechtsfähig“. Richtig heißt es ferner „gemeinschaftliches Eigentum“ und nicht „Gemeinschaftseigentum“. Meint man den Verwalter, muss es „Verwalter“ und nicht „Verwaltung“ oder „Verwaltungsunternehmen“ oder ähnlich heißen. Weiter heißt es natürlich „ordnungsmäßig“ und nicht „ordnungsgemäß“, „Instandhaltungsrückstellung“ und nicht „Instandhaltungsrücklage“ und „Niederschrift“ und also nicht „Protokoll“. Es gibt auch keine „Eigentumswohnungen“ oder „Einheiten“, sondern nur gemeinschaftliches Eigentum (das steht im Miteigentum), Sondereigentum (das ist Allein-, ggf. aber auch Miteigentum und meist eine Einheit; es gibt aber auch Nebenräume) und das aus ihnen bestehende Wohnungs- und/oder Teileigentum. Schließlich ist daran zu erinnern, dass § 13 Abs. 2 WEG zwischen „Gebrauch“ und „Nutzung“ unterscheidet und die Begriffe eben nicht dasselbe meinen.

Ein anderer Unbegriff (meine Wortschöpfung) ist das Wort „Sanierung“. Wohnungseigentümer nehmen dieses in den Mund, Verwalter auch, ebenso Rechtsanwälte, Richter und nicht zuletzt der Bundesgerichtshof. Etwa in seinem Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 246/14 heißt es häufig „Sanierung“, beispielsweise Rz. 6, wo es heißt, es sei zu Recht ein Anspruch auf Kostenersatz für eine Sanierung verneint worden. Im Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14 heißt es im Leitsatz, für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer bestehe kein Raum, wenn nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung (sic!) des gemeinschaftlichen Eigentums (sic!) erforderliche Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger (sic!) Verwaltung entspreche. Im Urteil vom 24. Mai 2013 – V ZR 182/12 meint der Bundesgerichtshof im Leitsatz, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen (sic!) Verwaltung genüge jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung. Da DIN-Normen eine Vermutung (kaum: lese § 292 ZPO) in sich trügen, den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiederzugeben, seien solche Sanierungen grundsätzlich „DIN-gerecht“ auszuführen. Und in einem Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 114/09, spricht man Rz. 15 von einer „Balkonsanierung“.

Man muss annehmen, der Bundesgerichtshof meinte jeweils den Begriff der Instandsetzung. Warum bediente er sich aber nicht dieses, selbst nicht ganz klaren Begriffs, um den sich putziger Weise u.a. eine „DIN“, nämlich die DIN 31051:2003-06, müht, oder des mietrechtlichen Begriffs der „Erhaltung“ (§ 555a BGB)? Aber: Muss man da überhaupt streng sein? Ja! Man muss. Das Gesetz unterscheidet Instandhaltung, Instandsetzung, bauliche Veränderung, Modernisierung und modernisierende Instandsetzung. Alle diese Begriffe meinen etwas anderes.

Welchem entspricht nun eine „Sanierung“? Etwa nach „Wikipedia“ versteht man darunter eine baulich-technische Wiederherstellung oder eine Modernisierung. Weiter heißt es, eine Sanierung gehe über eine Instandhaltung und Instandsetzung hinaus. Der Duden nennt in einer Bedeutungsübersicht zum Begriff „Sanierung“ u.a. die Begriffe Renovierung, Modernisierung, Umbau, Abriss und Neubau. Dem Begriff „sanieren“ synonym sein sollen u.a. anders gestalten, ausbessern, erneuern, grundüberholen, instand setzen, modernisieren, neu herrichten, renovieren, umbauen und wiederherstellen.

Kann „Sanierung“ letztlich also alles meinen, sollte jedem klar sein, dass (auch) dieses Wort streng zu meiden und sich – auch hier – schlicht der (jeweils richtigen) gesetzlichen Begriffe zu bedienen ist. Dies dient klarem Denken und einer Verständigung. Also: ab sofort wird nicht mehr „saniert“, wenn wir etwas bloß erhalten, also instand halten oder instand setzen wollen.

Von Anrisstexten

| 18. Februar 2016

Recht ist kompliziert, Rechtsstreitigkeiten komplex. Es ist daher fraglich, ob es überhaupt gelingen kann, über Rechtsstreitigkeiten und das zu Grunde liegende Recht in einem bloßen Anrisstext („Teaser“) zu berichten. Meine Antwort wäre: Vielleicht. Es gelingt aber bestimmt nicht immer.

Ein Beispiel. Nach dem Mietvertrag muss der Vermieter spätestens am 30. Juni über die vorangegangene Heizperiode, die am 30. April endet, abrechnen. Der Vermieter übermittelt seine Abrechnung am 30. Oktober. Der Mieter ist der Ansicht, dies sei zu spät. Er müsse daher nichts zahlen. Amts- und Landgericht meinen, der Mieter habe Recht. Der 30. Juni sei eine Ausschlussfrist. Der BGH sieht das anders. Zwar müsse der Vermieter bis zum 30. Juni abrechnen. Die Frist sei nach einer Auslegung aber bloße eine Abrechnungsfrist (BGH v. 20.1.2016 – VIII ZR 152/15 – Rz. 20). Der Mieter sei daher zwar berechtigt, laufende Vorauszahlungen zurückzubehalten oder eine Rückzahlung der geleisteten und noch nicht abgerechneten Vorauszahlungen zu verlangen. Dem Vermieter könne aber, auch wenn er die Abrechnungsfrist überschreite, wie im Fall die Abrechnung nachholen und den Mieter – auch nach Rechtskraft eines von diesem auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen erstrittenen Urteils – auf Zahlung der Betriebskosten bzw. des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos in Anspruch zu nehmen (BGH v. 20.1.2016 – VIII ZR 152/15 – Rz. 28.)

Über eine solche Mietentscheidung berichten naturgemäß die Medien. Im Teaser der Tagesschau heißt es dazu, „Mieter müssten Heizkostenabrechnungen zahlen – selbst wenn die verspätet erfolgen“. Ähnlich, offensichtlich unklar sind die Überschriften der FAZ, der Augsburger Allgemeinen und – besser – der LTO und – noch besser – von haufe.de.

Und was wird aus solchen Teasern. Einige Beispiele zum Text der Tagesschau: „karwandler“ kommentiert, er würde den Kerl (= Mieter) bei der nächsten „juristisch glasklaren Möglichkeit“ rausschmeißen. „Akuratesse“ meint, es müsse einen gewichtigen Grund geben, dass der BGH eine zulässige Vertragsklausel ausgehebelt habe und mahnt mehr Informationen an. „Treppenwitz“ fragt, wozu es eigentlich Fristen gebe. „rechenkraft“ erinnert daran, dass die Wohnung ja beheizt worden sei und Kosten entstanden waren. Und „klausass“ meint, der BGH habe den strukturell stärkeren Vermieter stärken müssen.

Sind die Medien an dieser Wahrnehmung schuld? Eher nicht. Dass nur der Teaser gelesen und der Rest nicht wahrgenommen wird, wird man nicht vermeiden können. Der Teaser sollte eben aus diesem Grunde aber den Fall wenigstens nicht entstellen und versuchen, die Entscheidung auf den Punkt zu bringen. Dafür muss man nicht Jura studieren. Es dürfte aber vielleicht helfen.

Vom nicht bereichterten Bereicherten – Karlsruher Kapriolen

| 16. Februar 2016

Gibt A dem B etwas, hat B etwas erlangt. Gab es für die Vermögensverlagerung keinen Grund, muss B grundsätzlich herausgeben, was man ihm gab. Das gilt immer – siehe § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Aber halt! Im Wohnungseigentumsrecht gegebenenfalls doch nicht. Nach BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 9 ff. sollen im Wohnungseigentumsrecht nämlich manchmal die Wohnungseigentümer, manchmal aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Bereicherungsschuldner sein, wenn ein Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum auf seine Kosten repariert hat.

Da nur die Wohnungseigentümer Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums sind, ein wenigstens erstaunliches Ergebnis. Es ist freilich auch nicht richtig. Bereicherungsschuldner in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum sind – liegt eine Bereicherung vor, was z.B. bei einer „Aufdrängung“ zu verneinen sein kann – denklogisch stets und allein die Wohnungseigentümer (und zwar sämtliche, auch der Handelnde), da eben sie Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums sind (§ 10 Abs. 1 WEG).

Hat man anhand des Gesetzes den Bereicherungsschuldner ausgemacht, sagt das im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander allerdings noch nichts darüber aus, ob allein sie die Bereicherungsschuld ausgleichen müssen. Richtig ist hier, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese Pflicht erfüllen muss. Auch das sieht der BGH allerdings anders (BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 24). Soll man das glauben? Nein! Der BGH selbst sieht es denn auch für die Erfüllung eines Aufopferungsanspruchs anders (BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 27). Gibt es für diese feinsinnige Unterscheidung einen Grund. Nein, jedenfalls keinen zurzeit erkennbaren oder berichteten.

Besitz oder Nichtbesitz – das ist die Frage!

| 11. Februar 2016

Der Bundesgerichtshof meint jetzt, nur der sei als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, der (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe vom Bauträger erlangt hat (BGH v. 11.12.2015 – V ZR 80/15). Das lässt sich sehr gut hören – wenn es auch nicht um Besitz einer „Wohneinheit“, sondern Besitz am Wohnungseigentum geht (das ist weit mehr als die Wohneinheit – die das WEG nicht kennt). Ferner müsste man wohl auch den Fremdbesitz nennen.

Wenn es aber so ist, warum ist dann auch der werdender Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentumsrecht unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (so BGH v. 24. Juli 2015 – V ZR 275/14)? Denn dieser werdende Wohnungseigentümer hat keinen Besitz! Zwar mag man argumentieren, es reiche, dass ein werdender Wohnungseigentümer irgendwann mal Besitz aus der Hand des Bauträgers hatte. Dennoch hat in diesem Falle ein anderer den Besitz – der sich auf den Bauträger und seinen Willen ableitet (ebenso wie die Vormerkung und die vertraglichen Ansprüche). Es wäre daher wünschenswert gewesen, wenn der Bundesgerichtshof auf diese Problematik wenigstens am Rande eingegangen wäre und der Praxis und Theorie aufzeigte, was es mit dem Besitz wohl so auf sich hat.