Einsicht in Betriebskostenbelege: Ja oder nein?

| 28. März 2017

Ein Urteil des AG Lennestadt (3. 8. 2016, – 3 C 107/16, DWW 2017, 22) wirft die Frage auf, in wie weit der Mieter einen Anspruch auf Übersendung von Photokopien hat.

Mieter ließ zwei Termine verstreichen
Im konkreten Fall hatte der Vermieter zwei werktägliche Termine zur Einsichtnahme angeboten, welche der Mieter aber nicht wahrnahm. Das AG Lennestadt verneinte deshalb mangels Rechtsschutzbedürfnis den Anspruch auf Übersendung von Kopien. Das Pikante an diesem Fall: Dem Mieter wäre es ohne weiteres möglich gewesen, die Wohnung der Vermieterin im selben Haus aufzusuchen.  Und dort hätte er sogar die Belege photographieren dürfen.
Und sogar, wenn vertraglich eine Übersendung von Kopien ausdrücklich vereinbart ist, kann es treuwidrig sein, sich darauf zu berufen, belehrte das Kammergericht einen Gewerbemieter (KG, 12.3.2012 – 12 U 72/11, Grundeigentum 2012, 689). Nämlich dann, wenn „die Büroräume der Hausverwaltung sich … im selben Hauskomplex … befinden“ wie die Mieträume.

Kein Einzelfall
Die Verweigerung der persönlichen Einsicht in die Betriebskostenbelege ist kein Einzelfall. Denn auch das AG Schwerin hatte unter dem 25.11.2016 (13 C 327/15, Grundeigentum 2017, 234) in einem ähnlichen Fall entschieden, dass dem Mieter kein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung wegen fehlender Belegeinsicht zustehe, da er vier angebotene Termine zur Belegeinsicht nicht wahrgenommen habe.

Mieter schadet sich selbst
Ein Mieter, der sein Einsichtsrecht ignoriert, ist überdies nach Ablauf der Einwendungsfrist auch im Prozess mit konkreten Einwendungen ausgeschlossen. Denn in der dem Gesetz zugrunde liegenden Bundestags-Drucksache (14/4553, S. 87, zu b) heißt es: „Nach Ablauf dieser Frist gilt die Abrechnung, soweit keine Einwendungen erhoben wurden, als richtig.“

Störung des Betriebsablaufs
Gegen eine persönliche Einsichtnahme durch den Mieter können aber auch praktische Gründe sprechen. Bei umfangreichen Unterlagen muss dem Mieter auch mehr als 2 ½ Stunden Zeit zur Einsichtnahme gegeben werden (Lützenkirchen, Mietrecht, § 556 BGB, Rz. 786 sowie weiterführend Rz. 789 ff.). So dürfte es tunlich sein, dass die ganze Zeit über der Vermieter oder einer seiner Angestellten im Raum ist. Kurzum, eine persönliche Einsichtnahme kann den Betriebsabläufe erheblich stören.  Und dem Privatvermieter wird es auch nicht immer recht sein, dass sukzessive mehrere Mieter tagelang seine Wohnung frequentieren.

Lösungsvorschlag
Deshalb bietet es sich an, nach eigener Einschätzung dem Mieter schon mit der Abrechnung Kopien zu solchen Positionen beizufügen, die sich gegenüber dem Vorjahr wesentlich geändert haben. Damit hält sich der Kopieraufwand in Grenzen. Und da schon sehr viele Haushalte über einen Computer verfügen, wäre zu überlegen, zusammen mit der Abrechnung eine heutzutage sehr preisgünstige CD-ROM mitzuversenden.

Kosten
Sämtliche nachweislichen Kosten der Einsichtnahme bzw. Vorlage trägt gem. § 811 Abs.2 BGB der Mieter, auch seine eigenen, etwa Fahrtkosten (streitig). Die Kosten eine Kopie wären im allgemeinen mit je 0,25 Euro anzusetzen.

Kosten für Rauchmelder – Einmal Hü, einmal Hott

| 20. Oktober 2016

In etlichen Bundesländern sind im Baubestand Rauchmelder schon Pflicht, zum Teil laufen die Übergangsfristen für die Nachrüstung Ende 2016 aus (so § 49 Abs. 7 BauO-NRW).
Werden die Rauchmelder vom Vermieter gekauft und installiert, kann er eine Mieterhöhung nach § 559 BGB vornehmen (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Wohnraum- und Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2014, Anm. III.A. Rn. 2669, Seite 1056; Schumacher, NZM 2005, 641). Da die Mieterhöhung nur recht gering ausfällt, lohnt sich der bürokratische Aufwand kaum, so dass in der Praxis auf eine Mieterhöhung nur betr. die Rauchmelder verzichtet wird.
Stattdessen wird z.B. in Mietverträgen vereinbart, dass der Mieter neben den Wartungskosten auch die Kosten einer Anmietung (Leasing) der Rauchmelder trage.

Ist eine solche Klausel wirksam?
Ein klares Nein verkündete das LG Hagen (04.03.2016 – 1 S 198/15, DWW 2016, 175): Zwar seien Kosten für die Wartung umlegbare „sonstige Betriebskosten“ gem. § 2, Nr. 17 BetrKV.
Die Anmietkosten der Rauchmelder seien letztlich Anschaffungskosten und daher nicht umlegbar.
Auf ein eindeutiges Ja stößt man indes bei der Recherche in der Datenbank Juris (AG Pinneberg, 24.05.2016 – 81 C 141/14). Der Amtsrichter: Als sonstige Betriebskosten i.S.d. Sinne des § 2 BetrKV seien die Anmietkosten für Rauchwarnmelder umlegbar. Gleiches gelte auch für die Servicekosten, da die Wartung regelmäßig erfolgen müsse.

Wie ließe sich der Widerspruch auflösen?
Man könnte dem AG Pinneberg folgend die Umlage der Leasingkosten als sonstige Betriebskosten vereinbaren; sie wären aber zu deckeln. Und zwar auf einen Betrag der sich rechnerisch aus den 11% des § 559 BGB ergäbe.
Damit wäre beiden Seiten gedient: Der Mieter würde nicht mehr belastet als bei einer Mieterhöhung. Der Vermieter trüge dann zwar den nicht umlegbaren Differenzbetrag. Er wäre aber im Gegenzug davon befreit, eine umständliche Mikro-Mieterhöhung vorzunehmen.
Und obendrein würde ein Prozess vermieden.

ETW-Verkauf: Zwischenablesungskosten

| 12. Juli 2016

Im Zuge des Verkaufs einer Eigentumswohnung nahm der Wärmemessdienst eine Zwischenablesung vor.

Im Rahmen eines ohnehin gegen den Mieter geführten Heizkostenprozesses schob der alte Eigentümer noch die Forderung nach, nicht er, sondern der Mieter müsse die rund fünfzig Euro Ablesekosten etc. tragen. Das LG Ellwangen legte sich aber quer (Urt. v. 10.06.2016 – 1 S 159/13): „Wird eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, braucht der weiterhin in der Wohnung verbleibende Mieter die infolge des Eigentumsübergangs anfallenden Kosten für eine Zwischenablesung und die Nutzerwechselgebühr nicht zu tragen.“

Praxistipp: Da es beim Verkauf einer Eigentumswohnung um etliche -zigtausend Euro geht, schadet es nicht, bei den Kaufverhandlungen auch an die „kleinen“ Beträge zu denken. Hier wäre also eine zeitanteilige Quotelung  zwischen Alt- und Neueigentümer sinnvoll gewesen (vgl. Lammel, HeizkostenV, 4. Aufl. 2015, § 9b, Rz. 15).

Verwendermeldung nach § 32 MessEG neu geregelt

| 9. Mai 2016

Bislang gab es unterschiedliche Auffassungen dazu, ob bei geleasten Wärmezählern, Warm- und Kaltwasserzählern auch der Messdienst die Verwendermeldung vorzunehmen habe. Nunmehr ist § 32 Abs. 1 Satz 1 MessEG geändert worden (BGBl. 2016, Nr. 17, Teil I, S. 718). Es heißt dort in Art. 1, Nr. 2 u.a:

Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet oder im Auftrag des Verwenders Messwerte von solchen Messgeräten erfasst, hat die betroffenen Messgeräte der nach Landesrecht zuständigen Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme anzuzeigen.

Mit der Neureglung gibt es neben dem bisherigen Verwender den jetzt hinzugekommenen Messdienstleister. Um Doppelmeldungen zu vermeiden, sollte man sich vor dem Eichaustausch mit dem Messdienst abstimmen. Dabei kann auch die Höhe der Gebühr geklärt werden, welche der Dienstleister für die Meldung erhebt.

Umlagevereinbarung: „Sämtliche Wartungskosten“

| 30. März 2016

In einem Einkaufszentrum werden Räume für eine Zahnarztpraxis vermietet. Vertraglich hat der Mieter „sämtliche Wartungskosten“ zu tragen. Der Mieter zahlt  nur einen Teil. Das LG weist die Klage des Vermieters ab. Der geht in Berufung und hat Erfolg. Denn, so das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.10.2015 (2 U 216/14, GE  2016, 326):

„Die Vereinbarung bei Geschäftsraum »sämtliche Wartungskosten« zu tragen, ist wirksam, auch wenn die Positionen nicht aufgeschlüsselt oder in der Höhe begrenzt sind.
Der Mieter wird durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt.“

Ein durchschnittlicher gewerblicher Mieter müsse nämlich, so das OLG, „mit seiner Zahlungspflicht für übliche Wartungskosten rechnen.“ Und zwar auch für im Vertrag nicht ausdrücklich genannte technische Anlagen.

War dieser Prozess notwendig? Blicken wir auf die ausgeurteilten Positionen: Anteilige Zahlung der Wartungskosten für die:

  • Brandmeldeanlage, die Wartung RWA/BSK BTB, die Wartung der Störmeldeanlage, der VAC-Anlage und der Fäkalien-Hebeanlage.

Und im Mietvertrag war wirklich kein Platz mehr für diese 14 klarstellenden Wörter? Schließlich sind insbesondere kurz gefasste Abreden oft unwirksam, wie folgende Beispiele zeigen:

  • Alle Nebenkosten sind vom Mieter zu zahlen (LG Aachen, 30.11.1979 – 3 S 178/79, WuM 1980, 112).
  • Der Mieter trägt den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung  [für die Eigentumswohnung] vorgibt (AG Elmshorn,  07.07.2005 – 52 C 368/04, ZMR 2005, 820);
  • Oder, sehr speziell: Der Mieter trägt alle hier nicht aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts (OLG Düsseldorf, 14.05.2002 – 24 U 142/01, DWW 2003, 52). Da sieht man förmlich den Mieter, wie er staunend vor dem großen Wohnblock steht.

Resümee:  Von der oben genannten streitgegenständlichen  Klausel ist abzuraten (vgl. auch Sommer, MietRB 2016,  37).

Nach eigener Einschätzung lässt sich Ärger wegen unwirksamer Betriebskostenklauseln wie folgt vermeiden:

(1) Einen Ausdruck des § 2 BetrKV an den Geschäftsraummietvertrag anheften.

(2) Vereinbaren,

(a) dass der Mieter anteilig mindestens die anfallenden Betriebskosten nach § 2 BetrKV trägt und weiter

(b) auch die anfallenden Wartungs- und Stromkosten für … “

Prozessrisiko und falsche Begriffe

| 7. März 2016

Im BGH-Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14) ist die Rede von Wärmemengenzählern. In § 5 Heizkostenverordnung heißt es aber „Wärmezähler“. Analog spricht auch § 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung von Wasserzählern und nicht Wassermengenzählern.

Obendrein werden auch gern Wärmezähler mit Heizkostenverteilern verwechselt, was schon aus Kostengesichtspunkten verkehrt ist.

So spricht das AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 11. 12. 2008 – 12 C 365/08, GE 2009, 199) beispielsweise von „Wärmemengenzählern, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren“. Hier wurde erstens der falsche Begriff des Wärmemengenzählers verwendet. Sodann verwechselt das Gericht den Wärmezähler mit dem Verdunster. Denn bei letzterem verdunstet durch die Wärme des Heizkörpers z.B. Methylbenzoat aus einer Ampulle.

Noch eins drauf setzte das OLG Frankfurt (Beschl. V. 26.02.2004 – 20 W 164/02, juris, dort Randnr. 33): Hier ist wörtlich die Rede von „nach dem Verdunsterprinzip arbeitenden Heizkostenverteiler(n, die ) … nicht länger zu nutzen sind wegen der Erneuerungsbedürftigkeit der fest installierten Batterie.“ Batteriebetriebene Verdunster sind aber ein Widerspruch in sich. Daher ist das Gesagte nicht das Gemeinte. Da ist das Risiko eines verlorenen Prozesses nicht weit.

Praxistipp: Nach eigener Einschätzung sollte in Heizkostenprozessen überlegt werden, dem mit der Abrechnung betrauten Messdienst den Streit zu verkünden. Damit werden technische Entgleisung eher unwahrscheinlich.

Berliner Klimaschutz

| 7. März 2016

Gegen eine Heizkostennachzahlung wandte der Mieter ein, die freiliegenden Leitungen der Einrohrheizung in der Wohnung seien ungedämmt. Deshalb hätten – wegen der unregulierbaren Rohrwärme – im Winter zu hohe Innentemperaturen von 24 – 26°C geherrscht.
Das AG Berlin-Schöneberg gab mit Urt. v. 24.07.2015  (8 C 149/15, GE 2015, S. 1226) dem Mieter folgenden Rat: Solche Temperaturen seien vom Mieter hinzunehmen. Es sei „zumutbar, sich – so wie im Sommer üblich – durch entsprechende Bekleidung auf diese Temperaturen einzustellen. Sofern die Temperaturen nachts als zu hoch empfunden wurden, könnten dies durch Öffnen der Fenster reguliert werden.“ Ein herausragender Vorschlag: Fenster auf und die Berliner Luft anheizen. Geht’s noch?
Und wenn in Berlin mal eine Heizung im Winter ausfällt, dann kriegen die Mieter demnächst vielleicht zu hören: „Ziehen Sie einen dicken Pullover an!“
Drei Maßnahmen hätten die richtige Lösung ergeben: Heizkurve absenken, Vorlauftemperatur verringern und Nachtabsenkung vornehmen (vgl. Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 8. Aufl. 2013, S. 569, 719).

Von Anrisstexten

| 18. Februar 2016

Recht ist kompliziert, Rechtsstreitigkeiten komplex. Es ist daher fraglich, ob es überhaupt gelingen kann, über Rechtsstreitigkeiten und das zu Grunde liegende Recht in einem bloßen Anrisstext („Teaser“) zu berichten. Meine Antwort wäre: Vielleicht. Es gelingt aber bestimmt nicht immer.

Ein Beispiel. Nach dem Mietvertrag muss der Vermieter spätestens am 30. Juni über die vorangegangene Heizperiode, die am 30. April endet, abrechnen. Der Vermieter übermittelt seine Abrechnung am 30. Oktober. Der Mieter ist der Ansicht, dies sei zu spät. Er müsse daher nichts zahlen. Amts- und Landgericht meinen, der Mieter habe Recht. Der 30. Juni sei eine Ausschlussfrist. Der BGH sieht das anders. Zwar müsse der Vermieter bis zum 30. Juni abrechnen. Die Frist sei nach einer Auslegung aber bloße eine Abrechnungsfrist (BGH v. 20.1.2016 – VIII ZR 152/15 – Rz. 20). Der Mieter sei daher zwar berechtigt, laufende Vorauszahlungen zurückzubehalten oder eine Rückzahlung der geleisteten und noch nicht abgerechneten Vorauszahlungen zu verlangen. Dem Vermieter könne aber, auch wenn er die Abrechnungsfrist überschreite, wie im Fall die Abrechnung nachholen und den Mieter – auch nach Rechtskraft eines von diesem auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen erstrittenen Urteils – auf Zahlung der Betriebskosten bzw. des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos in Anspruch zu nehmen (BGH v. 20.1.2016 – VIII ZR 152/15 – Rz. 28.)

Über eine solche Mietentscheidung berichten naturgemäß die Medien. Im Teaser der Tagesschau heißt es dazu, „Mieter müssten Heizkostenabrechnungen zahlen – selbst wenn die verspätet erfolgen“. Ähnlich, offensichtlich unklar sind die Überschriften der FAZ, der Augsburger Allgemeinen und – besser – der LTO und – noch besser – von haufe.de.

Und was wird aus solchen Teasern. Einige Beispiele zum Text der Tagesschau: „karwandler“ kommentiert, er würde den Kerl (= Mieter) bei der nächsten „juristisch glasklaren Möglichkeit“ rausschmeißen. „Akuratesse“ meint, es müsse einen gewichtigen Grund geben, dass der BGH eine zulässige Vertragsklausel ausgehebelt habe und mahnt mehr Informationen an. „Treppenwitz“ fragt, wozu es eigentlich Fristen gebe. „rechenkraft“ erinnert daran, dass die Wohnung ja beheizt worden sei und Kosten entstanden waren. Und „klausass“ meint, der BGH habe den strukturell stärkeren Vermieter stärken müssen.

Sind die Medien an dieser Wahrnehmung schuld? Eher nicht. Dass nur der Teaser gelesen und der Rest nicht wahrgenommen wird, wird man nicht vermeiden können. Der Teaser sollte eben aus diesem Grunde aber den Fall wenigstens nicht entstellen und versuchen, die Entscheidung auf den Punkt zu bringen. Dafür muss man nicht Jura studieren. Es dürfte aber vielleicht helfen.