Miethöherecht

Mietrecht II: Mit Hubig zum Humbug!

Dr. jur. Hans Reinold Horst | 10. Februar 2026

Lange in Eckpunkten angekündigt ist er jetzt am 8.2.2026 veröffentlicht worden: der Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummieten – Stand 8.2.2026. Sein Ziel: weitere Verschärfungen des Mietpreisrechts, um in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung mehr bezahlbaren Wohnraum bereitzuhalten. Der Mietpreisbremse, die gemessen an ihrem Ziel in den 10 Jahren ihrer Geltung schon selbst ihre Bankrotterklärung abgegeben hat, soll zu mehr Wirksamkeit verholfen werden.

Wenn dies das erklärte Ziel des Gesetzes ist, wieso soll es dann zu Eingriffen in das bislang liberale Geschäftsraummietrecht kommen?

Aber auch dann, wenn man die neuen preisrechtlichen Instrumente als Entwurfsinhalt nach Lektüre überdenkt, drängt sich die Assoziation an einen wunderschönen Song aus der deutschen Pop-Kultur regelrecht auf: „Was soll das?“ – so der Titel des Songs eines Interpreten, den jeder in „Bochum“ verortet, der aber aus Göttingen stammt.

Halten wir Umschau – worum geht es – abgesehen von Nachbesserungen und kleineren Ergänzungen – im Wesentlichen?

Möbliertes Wohnen (§ 556 d Absatz 1a BGB-E):

Der Möblierungszuschlag soll gesondert ausgewiesen werden. Andernfalls gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet. Die Folge: Mieter zahlen auch nur für eine unmöblierte Wohnung, obwohl sie den Gebrauchsvorteil der mitvermieteten Möbel immer genießen. Dafür driften Vermieter in die Instandsetzungspflicht, ebenfalls immer! Der Reparaturaufwand nimmt bei fortschreitendem Alter und gebrauchten Möbel zu, der Möblierungszuschlag ab. Es bildet sich eine „Wertschere“, die sich immer weiter öffnet. Das reicht im Extremfall bis zur Pflicht zur Neuanschaffung des mitvermieteten Mobiliars.

Der Möblierungszuschlag muss immer angemessen (Berechnung nach dem Anschaffungswert und Abnutzungsgrad) sein, bei vollmöblierten Wohnungen darf mit einer Pauschale von 5 % der Nettokaltmiete gearbeitet werden. Die vorgegebenen Korrelationen sind dogmatisch nicht erklärbar, die Bewertung und der Ansatz des Möblierungszuschlags schon aufgrund des unbestimmten Rechtsbegriffs „angemessen“ extrem Streit richtig. Nur a priori dazu folgende Fragen:

Was hat der Gebrauchsvorteil und der anzusetzende Zeitwert der Möbel mit dem Niveau der Nettokaltmiete zu tun?
Gibt es noch Rechnungen oder sonstige Nachweise zum Anschaffungswert?
Wer bestimmt den Abnutzungsgrad?

Vor allem aber: der Zuschlag verstößt gegen das System der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dort geht es nicht um den Anschaffungswert oder um den Abschreibungsfaktor von Möbeln, sondern um Bestandsmieten mit Bezug auf Ausstattungskriterien der Wohnungen. Auch die Pauschale von 5 % bei Vollmöblierung (wann liegt sie vor?) ist gegriffen.

Dem Mieter wird vor Vertragsunterzeichnung ein Auskunftsanspruch zur angesetzten Höhe eines Möblierungszuschlags zur Seite gestellt, über den unaufgefordert zu informieren ist (§ 556g Absatz 1b BGB-E). Seine Funktion ist aufgrund der systematischen Stellung des Anspruchs klar: der Vermieter wird unter Generalverdacht gestellt, die Mietpreisbremse bewusst zu umgehen, der Mieter soll ihn mit dem Auskunftsanspruch leichter überführen und zur Kasse bitten können. Parallel werden bereits Vorüberlegungen zu einer Bußgeldpflicht bei Verletzung der Mietpreisbremse angestellt; der Vermieter wird ohne jeden Anlass pönalisiert. Die Unschuldsvermutung im Strafrecht wird im Zivilrecht unter den Tisch gekehrt.

In der Praxis wird schon deswegen niemand mehr möbliert vermieten; aber auch deshalb nicht, weil die umfangreichen Nachweisverpflichtungen zum Ansatz des Möblierungszuschlags nicht erfüllt werden können. Der Vermieter wird parallele Verwertungsmöglichkeiten für seine Möbel finden, die „ungefährlicher“ sind. Er wird sie verkaufen, verschenken oder anderes mehr. Insbesondere in Ballungsgebieten wird möblierter Wohnraum, gerne kombiniert mit Kurzzeitvermietungen, nicht mehr angeboten werden. Ein ganzes Marktsegment bricht zusammen. Das hilft auch Mietern nicht, die dann keine Bleibe mehr finden. Relevant sind die Änderungen besonders in Großstädten, für Micro-Living und für Business Apartments.

Immerhin: Die paragraphenmäßig noch nicht „bezifferte“ Übergangsvorschrift in Art. 2 EGBGB-E lässt bestehende Verträge bis zum Inkrafttreten des Gesetzes im Wesentlichen „ungeschoren“. Den neuen Auskunftsanspruch hat der Mieter aber auch in diesen Fällen. Und damit stellt sich im Ergebnis doch das aufgezeigte Problem in jedem Fall.

Kurzzeitvermietung mit zeitlicher Höchstgrenze (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E)

Maximal 6 Monate lang darf für kurze Zeit mit der Rechtsfolge vermietet werden, dass der soziale Mieterschutz im Bereich der Mieterhöhungen und der Kündigungsregelungen gelockert bleibt. Auf Mieterseite muss ein besonderer Anlass für die kurzfristige Anmietung bestehen, damit diese Regelungen überhaupt zum Tragen kommen können

Auch dies wird künftig die Zahl der Kurzzeitvermietungen kräftig „eindampfen“, vor allem zum Nachteil der Mieterklientel, die keine Bleibe finden, vor allen Dingen aber auch zum Nachteil der Wirtschaft in den betroffenen Regionen. Denn häufig bringen z.B. Messeveranstalter oder Arbeitgeber ihre Arbeitnehmer in diesen Mietverhältnissen unter. Wenn dies mangels Angebotslage nicht mehr möglich ist, werden sich wirtschaftliche Verwerfungen ergeben.

Mietendeckel bei vereinbarter Indexmiete (§ 557 b Abs. 4 BGB-E)

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieten in der Steigerung auf 3,5 % pro Jahr gedeckelt, auch wenn der Bezugsindex höher steigt. Absenkungen bei der Indexentwicklung bleiben geflissentlich unberücksichtigt. Sie zählen also voll. Was der Klauselgestalter nach einmütiger Rechtsprechung nicht darf, erlaubt sich der Gesetzgeber mit einem Federstrich. Bekanntlich müssen Indexklauseln in beide Richtungen nach oben und nach unten funktionieren, sollen sie wirksam sein (st. Rspr. vgl. zuletzt: BGH, Urt. v. 26.5.2021 – VIII ZR 42/20, MDR 2021, 997; OLG Düsseldorf, Urt. v. 5.6.2025 – 10 U 146/24, IMR 2025, 325; AG Wolfenbüttel, Urt. v. 11.11.2014 – 17 C 230/14 ; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, § 557b BGB Rn. 58 mit weiteren Nachweisen; Lützenkirchen/Dickersbach, 3. Aufl., § 557b BGB Rn. 38; BeckOK BGB/Schüller BGB § 557 b Rn. 21).

Das ist im Sinne eines fairen Interessenausgleichs auch nachvollziehbar. Der Gesetzgeber greift – weder wirtschaftlich noch dogmatisch begründbar – einseitig zugunsten der Mieterseite in Vertragsgrundlagen ein. Schon bisher entwickelten sich die Kosten der Immobilienbewirtschaftung aufgrund des inflationären Warenkorbes stark unterschiedlich zu der Indexentwicklung als Bezugsgröße für die Miete, die hierzu des Gegengewicht bilden soll. Denn nach dem Verständnis des BGB ist der Vermieter gehalten, alle in Zusammenhang mit der Immobilienbewirtschaftung entstehenden Kosten aus der Miete zu decken.

Zur Rechtfertigung wird immer wieder auf die gravierend erhöhten Mieten infolge des russischen Angriffskriegs verwiesen. Dabei wird aber verschwiegen, dass die Indexentwicklung in den vielen Jahren vorher nahezu vor sich hindümpelte. Und: die Mietpreisbremse gilt auch bereits nach geltendem Recht für Indexmietenverträge (§ 557b Abs. 4 BGB).

Einmalige Ausweitung der Schonfristzahlung auch bei ordentlicher Kündigung (§ 573 Abs. 4 BGB-E)

Bei Verzug mit der Zahlung der Miete oder der Kaution sollen auch fristgebundene zahlungsverzugsbedingte Kündigungen – im Mietverhältnis einmalig – der Schonfristenregelung unterworfen werden. Das ist in keiner Weise zu rechtfertigen und belohnt die „Bummelanten“. Denn Verzug setzt bekanntlich Verschulden voraus (§ 286 Abs. 4 BGB. Wer unverschuldet in Zahlungsrückstand gerät, bleibt schon nach aktuellem Recht und von jeher vor fristlosen wie fristgerechten Kündigungen geschützt. Anders formuliert: Nur wer selbstverschuldet in Zahlungsverzug gerät, muss die Kündigung seines Mietverhältnisses als Sanktionsfolge tragen. Davon jetzt umfänglich abzuweichen bedeutet:

Zahlungsunwillige Mieter ruhen sich auf dem neuen Gesetz aus. Vermieter laufen ihrem Geld weiterhin (im Zweifel erfolglos) hinterher; dies mit großem Arbeits- und Verwaltungsaufwand, vor allen Dingen aber mit eigenem wirtschaftlichem Schaden. Der Vermieter wird zur kreditgebenden Bank. Er kann sich nur noch – nur theoretisch und halbherzig – mit der Liquidation seiner eigenen Zinsaufwendungen und Anlageverluste als Kündigungsfolgeschaden trösten. Dessen Durchsetzung bleibt aber in den hier betrachteten Fällen rein illusorisch. Denn wer kein Geld hat, oder wer kein Geld haben will, dem sind Zahlungsforderungen Dritter so ziemlich egal. Jeder, der damit in der Praxis zu tun hat, kennt diese Wirkungszusammenhänge!

Mieterhöhungsverbot nach modernisierendem Heizungstausch, der geförderten Vorgaben des GEG genügt (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB-E, § 559e BGB

Ein besonderer „Geniestreich“ besteht darin, dass man Vermieter innerhalb der gewünschten energetischen Gebäudesanierung in einen Heizungsumbau zum Einsatz erneuerbarer regenerativer Energien drängt, ihnen gleichzeitig aber jetzt im Falle eines Staffelmietvertrags nun jede Mieterhöhungsmöglichkeit verwehrt. Denn § 559e BGB (Spezialtatbestand zur Mieterhöhung nach Heizungstausch im Sinne des GEG) wird nun ausdrücklich vom Mieterhöhungsverbot im Falle einer vereinbarten Staffelmiete erfasst. Einerseits will der Gesetzgeber die energetische Sanierung, andererseits würgt er sie ab.

Vereinfachte Modernisierungen mit doppeltem Budget möglich (§ 559c Abs. 1 Satz 1 BGB-E)

Auch für die Vermieter hat der Gesetzgeber etwas in seinem kleinen Überraschungsköfferchen: ein kleines Alibi in diese Richtung, dass nicht „schadet“?

Dazu nur soviel: § 559c BGB wurde mit Gesetz vom 18.12.2018 zum 1.1.2019 eingeführt. Seitdem ist gerade mal ein (!) Gerichtsurteil zu dieser Norm ergangen, wie eine Recherche in der juris Datenbank zeigt (AG Wennigsen, Urteil vom 21. Juli 2023 – 3 C 41/23). Und dort spielt die Norm nicht einmal die zentrale Rolle! Da kann man natürlich als Gesetzgeber ein bisschen nachjustieren, ohne sich gleich die Finger zu verbrennen! Nach dem Gesagten bleibt es ja in der Praxis ohnehin bedeutungslos!

Und jetzt zur Neuregelung selbst: Modernisierungsmaßnahmen kleineren Umfangs (Grenze der Berechnungsgrundlage 10.000 €) können schon bisher vereinfacht mit dem Ansatz einer 30-prozentigen Pauschale für die Berücksichtigung der ersparten Erhaltungskosten durchgeführt werden (§ 559c Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Die anrechenbare Berechnungsgrundlage soll auf 20.000 € verdoppelt werden; schon fast eine Farce, wenn man bedenkt, das schon der Einbau einer Wärmepumpe in ein Einfamilienhaus einschließlich Vorbereitungs-, Planungs-, Material- und Baukosten wesentlich mehr als 35.000 € kostet.

Fazit:

Einer der „schlechtesten“ Gesetzentwürfe jemals, für das sich die „Väter des BGB“ in der Fassung vom 1.1.1900 bodenlos geschämt hätten. Das kommt heraus, wenn pure Ideologie Praxiskenntnis und sauberes dogmatisches Handwerk ablöst. Im Einzelnen ist der Entwurf

Praxisuntauglich, weil nicht handhabbar,
Politisch völlig unausgewogen, einseitig krass bevorteilend und spiegelbildlich krass benachteiligend; dies völlig ohne Ausgleichsfunktion, die einem Gesetz immanent sein muss (Befriedungsfunktion und Akzeptanz des Rechtssatzes in der Gesellschaft),
dogmatisch nicht erklärbar und voller Systembrüche,
zwischen den Marktteilnehmern weitere Fronten aufbauend und Fronten verhärtend, dies mit extremem Streitpotenzial,
und insgesamt an den selbst gesteckten Zielen absolut vorbei.

Mit weiteren preisrechtlichen Drangsalierungen kann und wird kein neuer oder zusätzlicher Wohnraum entstehen; vorhandener Wohnraum wird auch nicht billiger werden. Das hat schon die Mietpreisbremse, hochgehalten wie eine Monstranz, in den 10 Jahren ihrer Geltung nicht vermocht.

Ein solches Gesetz nützt niemandem, gerade nicht der Mieterseite. Denn insbesondere in Großstädten wird nicht mehr möbliert vermietet werden, weil viel zu streitanfällig und rechtlich damit viel zu unsicher. Das entzieht dem Markt Wohnraum, der hier für Messezimmer, Monteurzimmer etc. dringend benötigt wird. Ein ganzes Marktsegment wird mit der Kurzzeitvermietung sowie der möblierten Vermietung „kaputtgesteuert“. An diesem Gesetz stimmt nichts! Insbesondere für Ballungszentren stellt sich die Frage:

Was soll das?

Keine Gesetzgebungszuständigkeit des Landes Berlin für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts (hier: Mietendeckel)

Dr. Olaf Riecke / RA Kai-Uwe Agatsy | 19. April 2021

1. Das Grundgesetz enthält – von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen – eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.
2. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht i.S.v. Art.74 Abs. 1 Nr. 1 GG.
3. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.

BVerfG, Beschl. v. 25. 3.2021 – 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20
(LG Berlin 67 S 109/20, 65 S 76/20, 66 S 95/20)
BGB §§ 535 ff, 556d – 561; GG Art. 73, 74

I. Das Problem:

Am 23.0.2020 trat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in Kraft. In der Konsequenz wurde in etwa 1,5 Mio. Mietverhältnissen die Nettokaltmiete „abgesenkt“. Der Regelungsbereich des „Mietendeckel“ ging allerdings deutlich weiter als die Mietpreisbremse der §§ 556d ff. BGB. Er bestand wesentlich aus dem Mietenstopp, einer lageunabhängigen Mietobergrenze im Fall der Wiedervermietung und einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten. Bereits ab dem 18.6.2019 war es Vermietern „untersagt“, die Nettokaltmiete über die Stichtagsmiete hinaus zu erhöhen. Bei der Miete für erstmals ab dem Jahr 2014 bezugsfertige Neubauten waren das Gesetz nicht anwendbar. Infolgedessen waren die Mieten und die maximal zulässigen Modernisierungserhöhungen beschränkt. In der Praxis war umstritten, ob sich der „Mietenstopp“ des § 3 Abs.1 S.1 MietenWoG Bln „mittelbar“ auf das zivilrechtliche Vertragsverhältnis und somit auf die Mieterhöhung auswirkte.

II. Die Entscheidung des Gerichts:
Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in der Fassung des Art. 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020 (Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 22. Februar 2020, Seite 50) ist mit Art. 74 Absatz 1 Nummer 1 i.V.m. Art. 72 Absatz 1 des Grundgesetzes unvereinbar und nichtig.
Das Grundgesetz geht von einer in aller Regel abschließenden Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern aus. Der Bund hat das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz ihm dieses ausdrücklich zuweist.
Solange und soweit er im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch macht, entfällt die Regelungsbefugnis der Länder.
Im Übrigen sind die Länder nach Art. 70 und Art. 72 Abs. 1 GG zur Gesetzgebung berufen
Welcher Materie eine gesetzliche Regelung zuzuordnen ist, bemisst sich nach ihrem objektiven Regelungsgehalt.
Nach Art. 70 Abs. 1 GG haben die Länder das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz nicht dem Bund Gesetzgebungsbefugnisse zuweist. Eine solche Zuweisung von Gesetzgebungskompetenzen an den Bund findet sich ausweislich Art. 70 Abs. 2 GG vor allem in den Vorschriften über die ausschließliche (Art. 73 und Art. 105 Abs. 1 GG) und die konkurrierende Gesetzgebung (Art. 74 und Art. 105 Abs.2 GG).
Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab. Nach der Systematik der grundgesetzlichen Kompetenzordnung wird der Kompetenzbereich der Länder daher grundsätzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt. Aus der in Art. 30 und Art. 70 Abs. 1 GG verwendeten Regelungstechnik ergibt sich keine Zuständigkeitsvermutung zugunsten der Länder.
Die verfassungsrechtliche Kompetenzverteilung ist unverfügbar. Kompetenzen stehen nicht zur Disposition ihrer Träger.
Macht der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlieren die Länder gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt („solange“) und in dem Umfang („soweit“), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch nimmt (sog. Sperrwirkung). Soweit die Sperrwirkung reicht, entfällt die Gesetzgebungskompetenz der Länder. Die Sperrwirkung verhindert für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden.
Die Sperrwirkung i.S.v. Art. 72 Abs. 1 GG setzt voraus, dass bundes- und landesgesetzliche Regelung denselben Gegenstand betreffen. Je nach Reichweite der bundesgesetzlichen Regelung kann der Landesgesetzgeber von der Rechtsetzung also gänzlich ausgeschlossen oder auf bestimmte Teilmaterien und -gegenstände beschränkt werden. Hat der Bund einen Gegenstand abschließend geregelt, tritt die Sperrwirkung des Art. 72 Abs. 1 GG für eine Regelung der Länder in diesem Sachbereich unabhängig davon ein, ob diese den bundesrechtlichen Bestimmungen widerstreitet, sie ergänzt oder lediglich (deklaratorisch) wiederholt. Maßgeblich ist, welche Sachverhalte der Bundesgesetzgeber gesehen hat und einer Regelung zuführen wollte.
Wie alle Zuständigkeitsvorschriften des Grundgesetzes gelten die Art. 70 ff. GG „strikt“. Das erfordert eine Auslegung, die dem Wortlaut und dem Sinn der Kompetenznorm gerecht wird und eine möglichst eindeutige vertikale Gewaltenteilung gewährleistet. Ob sich eine Regelung unter einen Kompetenztitel subsumieren lässt, hängt davon ab, ob der dort genannte Sachbereich unmittelbar oder lediglich mittelbar Gegenstand dieser Regelung ist.
Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Das bürgerliche Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG umfasst neben den fünf Büchern des Bürgerlichen Gesetzbuchs als weitgehend abschließender Regelung wichtiger Kernbestandteile des Privatrechts auch vielfältige Nebengesetze zur Ordnung von Privatrechtsverhältnissen wie etwa das Wohnungseigentumsrecht.
Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des BGB am 1. Januar 1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und – ungeachtet zahlreicher Änderungen – ein essentieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt insbesondere für Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB).
Das heute vollständig im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte soziale Mietrecht geht auf das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl I S. 1149) zurück, mit dem der Gesetzgeber das zersplitterte Wohnraummietrecht reformieren und das bisher im Gesetz zur Regelung der Miethöhe enthaltene Mietpreisrecht für ungebundenen Wohnraum (§§ 558 ff. BGB a.F.) in das Bürgerliche Gesetzbuch überführen wollte (vgl. BTDrucks 14/4553, S. 1, 53 f.).
Dementsprechend hat der Bundesgesetzgeber – insbesondere seit dem Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 – Gesetze zur Regelung der Miethöhe jeweils allein auf der Grundlage von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG erlassen.
Das gilt für die – vorliegend besonders bedeutsame – Einführung der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) mit dem Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz) vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610), das ausweislich der Entwurfsbegründung auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gestützt wurde.
Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht (Art. 72 Abs. 1 GG). Er hat damit ein umfassendes Regelungskonzept für die Miete für ungebundenen Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten geschaffen. Das ergibt sich nicht nur aus dem Regelungsgegenstand, sondern auch aus den jeweiligen Gesetzesbegründungen und hat zur Folge, dass die Länder insoweit von der Gesetzgebungszuständigkeit ausgeschlossen sind.
Schon Regelungsintensität und Häufigkeit dieser bundesgesetzlichen Nachsteuerung legen nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. BGB um eine umfassende und abschließende Regelung handelt. Die §§ 556 ff. BGB enthalten außerdem keine Regelungsvorbehalte, Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften, die den Ländern den Erlass eigener oder abweichender mietpreisrechtlicher Vorschriften ermöglichen würden. Das ausdifferenzierte Regelungssystem und der Zusammenhang mit dem Kündigungsschutzrecht machen vielmehr deutlich, dass der Bundesgesetzgeber eine abschließende Regelung treffen wollte.
Die abschließende Regelung der Miethöhe durch die §§ 556 ff., 556d ff. BGB wird auch nicht durch die in § 556d Abs. 2 BGB normierte Verordnungsermächtigung der Länder in Frage gestellt. Sie ändert nichts an der durch die abschließende bundesgesetzliche Regelung bewirkten Sperrwirkung für den Landesgesetzgeber aus Art. 72 Abs. 1 GG.
Die Länder können daher nur innerhalb des engen bundesgesetzlich vorgegebenen Rahmens regelnd tätig werden und sind darauf beschränkt, die Vollziehbarkeit der bundesgesetzlichen Regulierung für ihren Bereich sicherzustellen. Dabei sind sie sogar zum Tätigwerden verpflichtet, wenn die in § 556d Abs. 2 BGB normierten Tatbestandsvoraussetzungen für den Verordnungserlass vorliegen und anderweitige Abhilfemaßnahmen (noch) keine Wirkung zeigen (vgl. Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 111; Lehmann-Richter, WuM 2015, S. 204 <205>).
§ 1 i.V.m. § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zulässige Miete für ungebundenen Wohnraum und unterfällt dem „bürgerlichen Recht“ i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Da dieser Bereich durch §§ 556 ff. BGB bundesrechtlich abschließend geregelt ist, fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz; etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Staatszielbestimmungen der Verfassung von Berlin.
„Berliner Mietendeckel“ und bundesgesetzliche Mietpreisbremse regeln im Wesentlichen denselben Gegenstand, nämlich den Schutz des Mieters vor überhöhten Mieten für ungebundenen Wohnraum (vgl. Herrlein/Tuschl, NZM 2020, S. 217 <229>).
Die Berliner Regelung verengt dabei die durch die bundesrechtlichen Regelungen belassenen Spielräume der Vertragsparteien (vgl. Farahat, JZ 2020, S. 602 <605 f.>) und führt ein paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene mit statischen und marktunabhängigen Festlegungen ein (vgl. Ackermann, JZ 2021, S. 7,9). § 1 i.V.m. § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln statuiert gesetzliche Verbote i.S.v. § 134 BGB, die die Privatautonomie der Parteien beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum über das nach §§ 556 ff. BGB erlaubte Maß hinaus begrenzen. Er modifiziert damit die durch das Bundesrecht angeordneten Rechtsfolgen und verschiebt die von diesem angeordnete Austarierung der beteiligten Interessen.
§ 3 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 S. 2 MietenWoG Bln verbietet die nach § 557 Abs. 1 BGB zulässige Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis beziehungsweise für Neuvermietungen. Durch § 3 Abs. 1 S. 2 MietenWoG Bln sind die nach §§ 557a, 557b BGB zulässigen Staffel- oder Indexmieten auf die zum Stichtag geschuldete Miete eingefroren; eine nach dem Bundesrecht zulässige Staffel- oder Indexmiete wird somit ebenfalls außer Kraft gesetzt. § 7 MietenWoG Bln begrenzt die mieterhöhungsrelevanten Modernisierungsmaßnahmen auf einen Katalog, der enger ist als die Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB; die Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache oder die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse wird insoweit nicht berücksichtigt. Zudem begrenzt § 7 MietenWoG Bln die zulässige Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen stärker als § 559 Abs. 1 BGB.
Der Anwendungsbereich der Mietpreisregulierung wird durch die Regelungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ausgeweitet, und nach Bundesrecht zulässige Mieterhöhungen werden ebenso wie nach Bundesrecht zulässige Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn verboten.
Während § 556f S. 2 BGB die Mietpreisbremse auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung für unanwendbar erklärt, sieht § 1 Nr. 3 Mieten-WoG Bln eine Ausnahme vom Anwendungsbereich nur bei einem Neubau oder der Wiederherstellung von ansonsten dauerhaft unbewohnbarem Wohnraum vor. Damit ist im Ergebnis die Vereinbarung einer nach § 556g Abs. 1 S. 2 BGB wirksamen Miete verboten, weil die nach den §§ 556 ff. BGB zulässige Miete höher liegen kann als die nach § 6 Abs. 1 bis Abs. 3 MietenWoG Bln gestatteten Mietobergrenzen.
Mit diesen Beschränkungen tritt das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin neben das Regelungsregime der Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB.
Die Berliner sozialpolitischen Zielsetzungen decken sich nahezu vollständig mit jenen, die den Bundesgesetzgeber zum Erlass seiner Regelungen über die höchstzulässige Miete veranlasst haben.
Da die zulässige Miethöhe im BGB abschließend geregelt ist, fehlt dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz zum Erlass von § 1 i.V.m. § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 28 VvB, der ein „Recht auf Wohnen“ als Staatszielbestimmung normiert.

III. Konsequenzen für die Praxis
1. Konsequenzen der verfassungsrechtlichen Unwirksamkeit
Die Konsequenzen der Entscheidung sind „mehrschichtig“. Die politisch gewollte „Atempause“ für Mieter in Berlin gibt es nicht (mehr). Alle ausgeklügelten Handlungsempfehlungen für Vermieter (vgl. Brückner, Berliner Mietendeckel, 2. Aufl., S. 145 ff., 176 etwa zur Entgegennahme vorübergehend verringerter Mietzahlungen) haben soweit wie möglich trotz scheinbar wirksamen Berliner Mietendeckels die Rechte der Vermieter gewahrt und müssen künftig nicht mehr umgesetzt werden.
Zunächst besteht für entsprechende landesgesetzliche Regelungen keine Gesetzgebungskompetenz. Der Berliner Mietendeckel ist „ex tunc“ nichtig. Weder die Gesetzgebungskompetenz des Art. 70 Abs.1 GG, des Art. 74 Abs.1 Nr.1 GG noch die abgeschlossenen Regelungen der Mietpreisvorschriften der §§ 556 ff. BGB lassen einen derartigen „Kunstgriff“ zu (Abramenko, AnwBl BE 2019, 418; Brückner, Berliner Mietendeckel, 2. Aufl., S.21), auch wenn dies im Gesetzgebungsverfahren durch die Gutachter anders bewertet wurde (Mayer/Artz, Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines Mietendeckels für das Land Berlin S.35 ff.). Teilweise ging auch die Instanzrechtsprechung mit einer „konstruierten“ Begründung von der Verfassungsmäßigkeit aus (AG Mitte v. 10.6.2020 -124 C 5060/19, ZMR 2020, 657; s.a. auch LG Berlin v. 31.7.2020 – 66 S 95/20, MDR 2020, 1115 f.; s.a. Weber, ZMR 2020, 825, 826). Diese Auffassungen sind somit obsolet, denn ein zivilrechtliches Vertragsverhältnis kann nicht kraft behördlichen Eingriffs reguliert werden, so dass die Vorschriften der §§ 3 bis 6 MietenWoG Bln keinen (Fort-)Bestand haben. Unabhängig von der Annahme eines rechtlichen „Könnens“ im Vorfeld des Gesetzesentwurfs haben die Argumente gegen das rechtliche „Dürfen“ vollumfänglich gegriffen. Das Mietrecht ist demnach kein Gegenstand des Kompetenztitels „Wohnungswesen“ (Pickert, GE 2019, 954, 955; a.A. Weber, ZMR 2019, 389). Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht (Abramenko, AnwBl BE 2019, 418, 420). § 556d Abs.2 BGB enthält eine Verordnungsermächtigung für die einzelnen Bundesländer. Die Annahme einer eigenen Gesetzgebungskompetenz geht allerdings eindeutig zu „weit“. Der Bundesgesetzgeber leitet seine Gesetzgebungskompetenz aus Art. 74 Abs.1 Nr.1 GG ab (zum Gutachten von Papier, GE 2019, 1160). Anders als dies angenommen wurde, lässt sich auch nicht auf der Grundlage von Art. 28 VvB eine landesverfassungsrechtliche Kompetenzgrundlage schaffen (a.A. Weber, ZMR 2020, 389). Dies haben die Gegenstimmen bereits im Vorfeld des Gesetzgebungsvorhabens „prophezeit“ (Pickert, GE 2019, 954ff.; a.A. Weber, ZMR 2020, 825 ff.). Daraus folgt ab sofort für vergleichbare Gesetzesvorhaben, dass es kein Nebeneinander von zwei „Mietrechtssystemen“ gibt. Aus diesem Grund haben Amtsgerichte und das Landgericht Berlin (ZK 67) aufgrund verfassungsrechtlicher Zweifel Verfahren ausgesetzt, um eine Vorlagefrage zum BVerfG zu formulieren (LG Berlin v.12.3.2020 – 67 S 274/19, ZMR 2020, 510; LG Berlin v. 6.8.2020 – 67 S 109/20, MDR 2020, 1114 = ZMR, 2020, 954). In der Konsequenz wäre auch der limitierte Katalog der Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen einer deutlich über den Rahmen des § 555b BGB hinausgehenden Einschränkung erheblich beschnitten worden. Letztendlich überzeugen die zahlreichen Gegenargumente, die das Landesgesetz im Ergebnis sogar handwerklich als „Skandal“ bewertet haben (Häublein, GE 2020, 308 ff.). Das MietenWoG Bln war von Anfang an verfassungsrechtlich chancenlos (s.a. Häublein, ZfPW 2020, 1 ff.). Das Berliner MietenWoG war ein „rustikaler Versuch“, den Anstieg der Preise auf dem Wohnungsmarkt zu verlangsamen (Kingreen, NVwZ 2020, 737, 743). Mit dem Bußgeldtatbestand des § 11 MietenWoG Bln ist der Landesgesetzgeber eindeutig über das zulässige gesetzgeberische Ziel „hinausgeschossen“.
2. Zivilrechtliche Konsequenzen der Entscheidung für die Mietverträge
Infolge der erklärten Nichtigkeit der Vorschriften der §§ 3 ff. MietenWoG Bln konnte weder ex tunc noch ex nunc eine Änderung der bestehenden Vertragsverhältnisse kraft öffentlich-rechtlicher Vorschriften eintreten. Die teils vertretene gesetzliche Unwirksamkeit von Mieterhöhungsverlangen gem. § 134 Abs.1 BGB ist gegenstandslos. Entgegen der teilweise in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung bleiben die Mieterhöhungsverlangen vor und nach dem Stichtag des 18.06.2019 nach BGB uneingeschränkt wirksam (LG Berlin 65 S 76/20, MietRB 2020, 176 (Agatsy) = ZMR 2020, 945). Der Anspruch auf die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete resultiert aus §§ 558 ff. BGB. Der Landesgesetzgeber hat somit auch nicht mittelbar das Recht, in das laufende zivilvertragliche Verhältnis einzugreifen. Die verfassungsrechtlichen Zweifel haben im Ergebnis durchgegriffen. Demnach war die Annahme konsequent, dass die Frage der Mietpreishöhe einzig nach dem BGB zu beurteilen ist. Den systematischen Vorrang der mietrechtlichen Vorschriften der §§ 556 ff. BGB hat das Landgericht Berlin (ZK 65) herausgestellt und für die Frage der Mieterhöhung und somit für die nach dem BGB zulässige ortsübliche Vergleichsmiete darauf abgestellt, dass die Vertragsänderung ausschließlich nach den Vorschriften des BGB zu bewerten ist. Zwar konnte bislang dahinstehen, ob § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln eine etwaige Sperrwirkung erst ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes entfalten konnte (AG Tempelhof-Kreuzberg v. 28.4.2020 – 4 C 118/19, IMR 2020, 289). Allerdings ist auch diese Frage im Zusammenhang der Ermittlung der Vergleichsmiete endgültig erledigt. Aufgrund der ex tunc eintretenden Unwirksamkeit der gesetzlichen Regelung des § 6 MietenWoG Bln entfällt sowohl die unzulässige Limitierung möglicher Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB als auch deren gedeckelte Maximalumlage. Bereits der BGH hat konsequent darauf abgestellt, dass die Vorschriften des MietenWoG Bln auf die zivilrechtlichen Mieterhöhungen keine Wirkung entfalten (BGH v. 29.4.2020 – VIII ZR 355/18, MietRB 2020, 226 [Kunze] = MDR 2020, 1112 = ZMR 2020, 632). Somit ist es wieder zulässig, eine zulässige Modernisierungsumlage von bis zu 8 % pro Jahr einzufordern. Mietvertragsabschlüsse unterliegen keiner „Beschränkung“.
Beraterhinweis
Falls die Mieter die Miete abgesenkt haben bestehen „Mietrückstände“. Die Fälligkeit der rückständigen Salden tritt mit sofortiger Wirkung ein. Daher ist den Mietern nahezulegen, die Rückstände zügig zu begleichen. Allerdings ist zweifelhaft, ob bei einem entsprechenden kündigungsrelevanten Rückstand unverzüglich gekündigt werden kann. Denn die Mieter durften auf den Fortbestand der gesetzlichen Regelungen vertrauen und haben sich an „geltendes“ Recht gehalten. Auch Mieterhöhungen nach den § 558 ff. BGB und § 559 ff. BGB sind nun wieder möglich. Die Mieten dürfen in laufenden Verträgen damit um bis zu 15 % in 3 Jahren steigen, wenn die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist (Schmid/Harz/Riecke, Mietrecht, BGB § 558 Rn.29; BGH v. 17.4.2019 – VIII ZR 33/18, MietRB 2019, 196 (Kunze) = ZMR 2019, 661 Rn.20). Beim Abschluss neuer Mietverträge gilt die Mietpreisbremse des Bundes. Bei Modernisierungen dürfen 8 % der (bereinigten, vgl. BGH, Urt. v. 11. 11. 2020 – VIII ZR 369/18) Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden, wobei die Miete innerhalb von 6 Jahren maximal um 3 €/m² erhöht werden darf. Unabhängig davon gelten auch die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ uneingeschränkt fort.

3. Fazit

Das BVerfG hat den gesetzgeberischen „Resetknopf“ gedrückt. Zivilrechtlich bleibt alles wie bisher und die aktuell bestehende Rechtsunsicherheit ist zumindest „vorläufig“ Rechtsgeschichte.

Rechtsanwalt Dr. Klaus Lützenkirchen im Interview zum Mietrechtsanpassungsgesetz

Rüdiger Donnerbauer | 20. März 2019

Die Schnelllebigkeit des Mietrechts stellt Fachautoren und Verlage vor das Problem, mit überraschender Rechtsprechung und gesetzgeberische Reformen so umzugehen, dass dem Rechtsanwender rechtzeitig die für seine Tagesarbeit notwendigen Informationen zur Verfügung stehen. Zu diesem Thema am Beispiel des Mietrechtsanpassungsgesetzes ein Interview mit Rechtsanwalt Dr. Klaus Lützenkirchen[1]:

Donnerbauer: Lieber Herr Dr. Lützenkirchen, Sie stehen mit Ihren mietrechtlichen Publikationen, insbesondere Ihrem Anwalts-Handbuch Mietrecht und einem großen einschlägigen Kommentar für Expertise im Mietrecht. Wie schätzen Sie das ein, ist das Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 eine ernstzunehmende Novelle? Zum Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015, vulgo „Mietpreisbremse“, gab es ja große Bedenken aus der Fachwelt, die allerdings kaum Eingang in das Gesetzgebungsverfahren gefunden haben.

Lützenkirchen: Nun ja, die Reform 2015 war ganz stark auf die Frage der zulässigen Miethöhe bei der Neuvermietung fokussiert. Und trotz dieses scheinbar überschaubaren Umfangs haben sich in der täglichen Praxis dann an vielen Stellen große Probleme bei der Anwendung des neuen Rechts ergeben, die der Gesetzgeber vorab nicht bedacht hatte und die zum Teil immer noch nicht abschließend geklärt sind. Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 hat der Gesetzgeber die „Mietpreisbremse“ durch die Auskunftspflicht des Vermieters zwar möglicherweise effektiver gemacht. Die zusätzliche Regeln, die sich thematisch mit der Modernisierung beschäftigen, spielen aber in die „Mietpreisbremse“ hinein und werfen viele Fragen auf, zu denen die Begründung des Gesetzes keine Antwort bietet. Gleichzeitig wurde noch eine neue Ordnungswidrigkeit eingeführt. Bei einer drohenden Geldbuße bis zu 100.000 € würde ich das durchaus als ernstzunehmend bezeichnen. Da die Neuregelungen ab dem 1.1.2019 geltendes Recht sind, besteht tatsächlich aktuell ein enormer Informationsbedarf bei Anwälten, Gerichten und in der Wohnungswirtschaft.

Donnerbauer: Wie gehen Sie als Fachautor mit dieser besonderen Situation um?

Lützenkirchen: Der klassische Weg zur schnellen Erstinformation ist sicherlich nach wie vor der (Fach-)Zeitschriftenaufsatz. Die einschlägigen Periodika wie MietRB, Das Grundeigentum, WuM, ZMR oder NZM sind in der Lage, einigermaßen zeitnah über eine solche Reform zu informieren. Durch den in Zeitschriften naturgemäß stark begrenzten Platz ist es aber häufig schwierig, dort Probleme vertieft darzustellen und konkrete Hinweise zum Umgang mit neuen Entwicklungen zu geben. Und meist stecken die kritischen Umsetzungsfragen ja gerade im Detail. Das kann man natürlich in Seminaren darstellen, für den Nutzer ist dieser Weg aber naturgemäß zeitlich sehr aufwändig.

Donnerbauer: Stellt sich dieses Problem nicht ganz allgemein bei Printmedien?

Lützenkirchen: Ja, in der Tat. Das Recht ist ja nicht statisch, sondern wird vor allem durch die Gerichte immer schneller fortgeschrieben. Und der BGH hat schon immer mit einzelnen Entscheidungen, z.B. zum Thema Schönheitsreparaturen, für ähnliche Disruptionen gesorgt, wie das sonst eigentlich nur der Gesetzgeber mit einer mehr oder weniger gehaltvollen Reform schafft. Gedruckte Kommentare oder Handbücher mit ihren jahrelangen Auflagenfrequenzen kommen da kaum noch hinterher. Gerade deshalb ist für mich als Autor, aber auch für den Nutzer, das Medium „Online-Datenbank“ eine überaus sinnvolle Alternative oder zumindest eine gute Ergänzung zu klassischen Darstellungsformen. Tatsächlich wird der Mietrechtskommentar, den ich mit den Kollegen Dickersbach und Abramenko verantworte, in seiner Datenbankversion auch schon seit 2017 mit kurzen Online-Ergänzungen bei Rechtsprechungsänderungen aktualisiert. Und das Anwalts-Handbuch Mietrecht bietet Online schon seit einigen Wochen ein brandneues Kapitel zum Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 an, wenn man so will, just in time.

Donnerbauer: Würden Sie sagen, das Print stirbt aus?

Lützenkirchen: Ich glaube, dass Print und Datenbanken noch längere Zeit koexistieren werden, vor allem, soweit es Kommentare und Handbücher betrifft. Ich halte mich durchaus für datenbankaffin, es gibt aber Werke, die ich unbedingt auch als Print im Büro stehen haben möchte. Ich merke aber auch, dass jüngere Kollegen zunehmend fast ausschließlich mit Datenbanken arbeiten, das hat einerseits sicherlich etwas mit dem Schlagwort „digital natives“ zu tun, ist also partiell eine Generationenfrage. Auf der anderen Seite bieten die elektronischen Varianten aber tatsächlich massive Vorteile bei Aktualität, Verlinkung und, ehrlich gesagt, auch beim Preis. Mit einem kleinen, feinen Datenbankmodul zum Miet- und WEG-Recht hat man zum Bruchteil des Printpreises eine überaus solide Bibliothek im Rücken. Nur die Haptik fehlt halt, und, wer es braucht, die dekorative Funktion.

Donnerbauer: Lieber Herr Dr. Lützenkirchen, ich danke Ihnen für das aufschlussreiche Gespräch!

[1] Dr. Klaus Lützenkirchen ist Fachautor und Herausgeber diverser mietrechtlicher Werke, u.a. des Anwalts-Handbuch Mietrecht und des Kommentars zum Mietrecht bei Otto Schmidt, und spezialisierter Anwalt in Köln. Das Interview wurde geführt von R. Donnerbauer, Leiter des mietrechtlichen Lektorates im Verlag Dr. Otto Schmidt.