Das Corona-Moratorium im Mietrecht – Steine statt Brot?

| 30. März 2020

Beherzt und entschlossen haben Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat ein Maßnahmenpaket zur Abmilderung der katastrophalen Folgen der Corona-Pandemie auf den Weg gebracht. Die Regeln treten am 1. April 2020 in Kraft. Enthalten ist auch ein Mietkündigungsmoratorium: wer coronabedingt seine Miete in dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 nicht zahlen kann, muss deswegen zahlungsverzugsbedingte Kündigungen bis zum 30. Juni 2022 nicht fürchten.

Dem Corona-Notpaket werden bereits handwerkliche Fehler attestiert (vgl. Spiegel Online Wirtschaft vom 27.3.2020 – Interview mit Professor Dr. Markus Artz).

Dass der Gesetzgeber schnell reagiert hat, ist so gut wie notwendig. Denn coronabedingt soll kein Wohnungsmieter seine Wohnung verlieren müssen und kein Gewerbemieter bei „Nullumsatz“ wegen erdrückender Mietforderungen in Insolvenz gehen. Dass bei einem einmalig schnellen Handeln durch sämtliche Instanzen des Gesetzgebungsverfahrens in nur einer Woche dogmatische Schwächen auftreten, ist sicher nachvollziehbar – und verzeihlich. Der Gesetzgeber hat aber etwas völlig überflüssiges und im Ergebnis wirkungsloses geschaffen, dass in den Medien zu allem Unglück auch noch zu der Aussage verballhornt wird, Mieter müssten nun ab April überhaupt keine Miete mehr bezahlen. Das ist völliger Unsinn und vom Gesetzgeber auch keinesfalls gewollt.

Selbstverständlich werden Mieten auch in dieser Zeit wie gewohnt fällig und sind zu bedienen, im Verzugsfalle auch mit Verzugszinsen. Auch Zahlungsklagen bleiben uneingeschränkt möglich, wenn man von den coronabedingten Behinderungen der Justiz einmal absieht. Nur die Kündigung wegen der Mietaußenstände wird um zwei Jahre „vertagt“, damit auch eine darauf gegründete Räumungsklage. Dabei wäre all das überhaupt nicht nötig gewesen: Denn bekanntlich setzt ein Zahlungsverzug im Gegensatz zum eingetretenen Zahlungsrückstand ein Verschulden des Schuldners daran voraus. Dem steht es gleich, wenn ihm ein Verschulden Dritter zugeordnet werden muss (vertreten müssen; § 286 Abs. 4 BGB).

Kann der Gewerbemieter dafür, dass coronabedingt zwingend notwendige behördliche Betriebsverbote mit Nutzungsuntersagung der Mieträume erlassen werden müssen? Trägt er ein Verschulden daran, wenn ihm seine Kunden wegen behördlicher Ausgangsbeschränkungen und Kontaktverbote mit entsprechendem Umsatzrückgang ausbleiben? Kann er dafür, wenn Zulieferbetriebe nicht mehr funktionieren? Und vor allem: ist es ihm abgesehen von der nur zu geißelnden Teilnahme an „Corona Partys“ anzulasten, wenn er selbst infiziert wird und erkrankt? Natürlich nicht! Von einem verzugsbegründenden „Vertretenmüssen“ kann dann aber auch keine Rede sein. Eine Kündigung hätte in Coronafällen also schon deshalb überhaupt nicht mit Erfolg ausgesprochen werden können.

Alle anderen Konstellationen thematisiert das neue gesetzliche Moratorium nicht (vgl. hierzu den Beitrag von Lützenkirchen im Beratermodul Miet- und WEG-Recht). Zu Recht nicht! Wer also ohnehin schon bei den Mietverbindlichkeiten „auf lau machte“ und /oder „auf Zeit spielte“, der soll jetzt gerade nicht belohnt werden – und wird es auch nicht! Denn in all diesen Fällen bleiben zahlungsverzugsbedingte Kündigungen natürlich möglich. Nur muss eben nicht nur ein Mietaußenstand, sondern eben ein Mietzahlungsverzug eingetreten sein. „Corona“ im Mietrecht wäre  also durchaus ohne gesetzgeberische Bemühungen im Griff zu halten gewesen. Dogmatisch hätte es eines Kündigungsmoratoriums nicht bedurft.

Also nur Aktionismus? Soweit sollte man in seiner eigenen Bewertung in Zeiten der Ausnahmesituation auch nicht gehen. Der Gesetzgeber beabsichtigt vor allem eine Appellfunktion. Und die hat er erhalten – allerdings durch bisweilen verantwortungslos handelnde einzelne Medien in die völlig falsche Richtung!

Zumindest die Medien müssen sich sehr viel verantwortungsvoller verhalten und sich mit reißerischen Überschriften zurücknehmen. Fake News sind wirklich das allerletzte, was wir jetzt noch brauchen können. Als ob die Menschen nicht genug verunsichert wären! Als ob wir alle nicht schon genug Probleme hätten! Dieses ewige gegeneinander hetzen gesellschaftlicher Gruppen – diese schon vor „Corona“ mit immer stärkerer ideologischer Wucht betriebene Lagerbildung zwischen Vermietern und Mietern muss endlich ein Ende finden! Denn dafür ist jetzt wirklich nicht mehr die Zeit!

Mietverhältnisse in Zeiten Coronas

| 24. März 2020

Weitere Infos zum Thema Mietrecht und Corona finden MietRB-Abonnenten in ihrer Datenbank „Beratermodul Miet- und WEG-Recht“ unter diesem Link

Der pandemischen Ausbreitung von COVID-19 kann – jedenfalls bis zur Verfügbarkeit eines Impfstoffes oder wirkungsvoller Medikation der Erkrankung – die Gesellschaft letzten Endes nur Konzepte sozialer Distanzierung entgegensetzen. Ziel hierbei ist eine zeitliche Streckung der Infektionsausbreitung, um das Gesundheitssystem handlungsfähig zu erhalten, Mittel sind vor allem (lokale) Ausgangssperren sowie Ansammlungs- und Kontaktverbote. Diese Konzepte sind alternativlos, führen aber zwangsläufig zu massiven ökonomischen Verwerfungen und in der Folge zu extremen Einkommensverlusten bei den durch die Maßnahmen direkt oder indirekt Betroffenen.

Von Seiten der Politik wird einerseits versucht, dem durch ein historisch einmaliges Paket an Unterstützungsleistungen für mehr oder weniger alle Sparten der Wirtschaft entgegenzuwirken. Andererseits ist erkannt worden, das schon sehr bald existenziell wichtige Dauerschuldverhältnisse von Auflösung bedroht sein werden, weil, bedingt durch solche Einkommensverluste, eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.

Um zu verhindern, dass durch solche Vertragsimplosionen irreversible Folgen eintreten, hat der Bundesrat am 27.3.2020 das ihm am 26.3. vom Bundestag zugeleitete Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz-und Strafverfahrensrecht passieren lassen. Das Gesetz ist im Anschluss daran am gleichen Tag im BGBl. verkündet worden.

Betroffen hierdurch sind auch Mietverhältnisse, die bekanntlich aus wichtigem Grund bereits dann außerordentlich fristlos gekündigt werden können, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Absatz 1, Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB).

Diese Möglichkeiten zur außerordentlichen Kündigung werden durch das Gesetz für solche Mietschulden ausgesetzt, die aus dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 datieren und für die der Mieter einen ursächlichen Zusammenhang mit der Corona-Pandemie glaubhaft macht.

Über die außerordentliche Kündigung hinaus betreffen die Folgen von COVID-19 aber eine Vielzahl weiterer Punkte, die geeignet sind, das Mietverhältnis empfindlich zu stören und zu denen das Gesetz nichts sagt:

  • Kommen Mietminderungen wegen eines Mangels der Mietsache in Betracht, wenn z.B. ein gewerblicher Vermieter das Mietobjekt schließt oder seine Öffnungszeiten beschränkt?
  • Hat der Mieter womöglich ein Kündigungsrecht, wenn die Mietsache z.B. nicht mehr zugäglich ist?
  • Muss der Vermieter die technischen Voraussetzungen zur Einrichtung von Home-Office dulden oder gar ermöglichen?
  • Kommen Mietanpassungen nach § 313 BGB in Betracht?
  • Wann stehen dem Mieter Schadenersatzansprüche zu?
  • Welche Mitwirkungspflichten treffen die Vertragsparteien, um Coronaschäden so gering wie möglich zu halten?

Wer als Mietrechtler für die Beratung seiner Mandanten jetzt sichere Anworten auf diese Fragen benötigt, findet sie im brandaktuellen Beitrag von Lützenkirchen: Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Mietverhältnisse.

Der Aufsatz wird im Aprilheft des MietRB erscheinen, steht Abonnenten wegen des dringenden Informationsbedarfs aber schon jetzt zum kostenlosen Abruf aus der Datenbank „Beratermodul Miet- und WEG-Recht“ unter diesem Link zur Verfügung.

Für Nichtabonnenten ist der Beitrag im Rahmen eines kostenlosen, vierwöchigen Datenbanktests ebenfalls unter diesem Link möglich.

Tipp: Wer als Miet- oder Wohnungseigentumsrechtler derzeit ins Homeoffice verbannt ist, sollte einen Test des Beratermoduls Miet- und WEG-Recht in jedem Fall in Betracht ziehen. Mit dieser Datenbank steht Ihnen für vier Wochen kostenlos alles zur Verfügung, was Sie für Ihre Arbeit benötigen:

Entrichtet oder nicht? Der Frontalangriff des BGH auf Rechtzeitigkeitsklauseln in Wohnungsmietverträgen

| 6. Juni 2017

Bisher von der Fachöffentlichkeit nur sporadisch bemerkt, hat der BGH mit zwei Entscheidungen jeweils vom 5.10.2016 die allgemein gebräuchliche Rechtzeitigkeitsklausel, nach der es für die Fälligkeit der Miete auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters bis zum 3. Werktag des laufenden Monats ankommt, „kassiert“ und damit die allgemeinen gesetzlichen Vorschriften zur Fälligkeit einer Geldleistung in §§ 269, 270 BGB – nach Auffassung des BGH auch § 556b Abs. 1 BGB – für die Wohnungsmiete revitalisiert.

Die Entscheidungen haben Auswirkungen auf die zahlungsverzugsbedingte Kündigung, insbesondere auf die Kündigung des Mietverhältnisses wegen unpünktlicher Mietzahlungen. Danach zahlt der Mieter die Miete für den laufenden Monat im Überweisungsverkehr rechtzeitig – eine Kündigung ist also ausgeschlossen – wenn er bei ausreichend gedecktem eigenen Konto seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktags des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. Auf den durch die Klausel

„Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“

vereinbarten Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters kommt es nach Auffassung des BGH nicht an. Denn die zitierte Rechtzeitigkeitsklausel sei nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, weil sie entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter das Verzögerungsrisiko auch in Fällen auferlegt, in denen der Zahlungsdienstleister die Verzögerung verursacht hat. Beide Entscheidungen sind identisch begründet.

Gesetzliche Ausgangslage

556b Abs. 1 BGB definiert den Fälligkeitszeitpunkt für die Wohnraummiete. Danach ist die Miete nach der Mietrechtsreform 2001 abweichend von der alten Regelung in § 551 BGB a.F. zum Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag des einzelnen Zeitabschnitts zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Ebenso wenig wie § 551 BGB a.F. regelt die Vorschrift, wo und wie der Mieter die Miete zu zahlen hat. Mangels vertraglicher Vereinbarung hierzu ist für diese Frage § 270 Abs. 1 BGB einschlägig.

Im Gewerberaummietrecht bestimmt sich die gesetzliche Fälligkeit der Miete ebenso nach § 556b Abs. 1 BGB. Denn § 579 Abs. 2 BGB nimmt als Verweisungsvorschrift auf § 556b Abs. 1 BGB Bezug.

Kritische Würdigung der neuen BGH-Urteile

In Ergebnis und Begründung überzeugen die Entscheidungen keinesfalls. Sie beruhen auf einem fehlerhaften Verständnis von § 556b Abs. 1 BGB. Denn der Gesetzgeber selbst wollte mit der mietrechtlichen Vorschrift des § 556b Abs. 1 BGB die bisherige Vertragspraxis im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 nachzeichnen und in das Gesetz übernehmen (Deutscher Bundestag, Drucksache 14/4553, S. 52 zu Ziff. 1). Der Gesetzgeber präzisiert dieses Verständnis auch noch ausdrücklich durch seine unmittelbar folgenden Ausführungen, wörtlich:

Da die meisten Verträge außerdem vorsehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts entrichtet, wurde diese Frist entsprechend übernommen.

 Weiter heißt es in der Begründung zu § 579 Abs. 2 BGB ausdrücklich:

bei der Raummiete wird (…) in Absatz 2 auf die Vorschrift für Wohnraummietverhältnisse verwiesen (§ 556b Abs. 1 Entwurf). Das bedeutet, dass auch hier die Miete angepasst an die Vertragswirklichkeit künftig anders als bisher kraft Gesetzes vorschüssig zu zahlen ist. Es bleibt aber dabei, dass abweichende vertragliche Vereinbarungen zulässig sind“ (Deutscher Bundestag, Drucksache 14/4553, S. 74).

 Und die Vertragspraxis stellte eben schon seit dem Erlass des BGB-Mietrechts im Jahre 1900 auf den Eingang der Miete beim Vermieter ab (vgl. zur inhaltlichen Entwicklung vertraglicher Zahlungsvereinbarungen im Wohn- und Gewerbemietrecht vertiefend: Horst, Abkopplungsklauseln im Gewerbemietrecht – Diss. Bremen 2005, S. 22 ff, 34, 40).

Schon nach den Gesetzgebungsmaterialen ist § 556b Abs. 1 BGB so auszulegen, dass der Begriff des „Entrichtens“ auch den Zahlungseingang auf dem Konto des Vermieters mit umfasst. Dass das wiedergegebene wörtliche Zitat des Gesetzgebers vom BGH selbst gesehen und für seine Gegenansicht fruchtbar gemacht wird (Rz. 21 der Entscheidungsgründe), ist nun wirklich nicht mehr nachvollziehbar.

Weiter kommt es gesetzlich auf die Erfüllung einer Verbindlichkeit an (§§ 535 Abs. 2, 362 BGB). Erfüllt ist eine Verbindlichkeit erst bei Bewirkung der Leistung, also bei Eingang der Zahlung auf dem Vermieterkonto (Grüneberg in Palandt, § 362 BGB Rz. 10 – 12 m.w.N. zur Rspr.).

Nur so ist der identisch zu § 556b Abs. 1 BGB in § 535 Abs. 2 BGB a. E. verwendete Begriff „entrichten“ auch aufzufassen. Es kann nicht ernsthaft bezweifelt werden, dass der Vermieter die Mietzahlung auch erhalten will (vgl. zu diesem Verständnis bestätigend: Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 535 BGB Rz. 634, 1. Satz:  „erfüllen“). Es gibt also durchaus Belege für die These, dass die vom BGH verworfene Klausel zumindest nicht von § 556b Abs. 1 BGB abweicht. Dann aber wäre die Rechtzeitigkeitsklausel schon unter diesem Aspekt einer AGB-Klauselkontrolle schon nicht zugänglich (§ 307 Abs. 3 S. 1 BGB).

Folgt man dem nicht, so bleibt zu untersuchen, ob und inwieweit die Rechtzeitigkeitsklausel in kundenfeindlichster Auslegung vom Gesetz abweicht. Zunächst ist § 556b Abs. 1 BGB vertraglich abdingbar (Deutscher Bundestag, Drucksache 14/4553, S. 52 zu Ziff. 1, 74). Nach den Vorgaben einer AGB-Klauselkontrolle führt eine vertragliche Modifikation der gesetzlichen Rechtslage durch Allgemeine Geschäftsbedingungen aber nur dann zu einem Unwerturteil in Bezug auf eine geprüfte Klausel, wenn die Abweichung vom Gesetz so stark ist, dass sie den Mieter als Verwendungsgegner der Klausel unangemessen benachteiligt.

Der BGH rechtfertigt diesen Schluss vor allem mit dem Hinweis darauf, der Mieter müsse nach der Klausel in ungünstigster Auslegung (kundenfeindlichster Auslegung) auch das Verzögerungsrisiko eines beteiligten Geldinstitutes übernehmen.

Hier muss zunächst zwischen den Geldinstituten unterschieden werden, bei dem der beauftragende Mieter und der zahlungsempfangende Vermieter ihre Konten unterhalten. Die beauftragte eigene Bank dürfte zwar mit der bisher h.M. Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Begleichung seiner Mietschuld sein.

Dieser Aspekt kann aber im Ergebnis vernachlässigt bleiben. Denn jedenfalls ist die kontoführende Bank des Vermieters nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters im Verhältnis zum Vermieter. Nach dem Grundsatz kundenfeindlichster genügt das, denn der Klauselwortlaut lässt sich auch als aufgegebenes Verzögerungsrisiko für Verzögerungen bei der Vermieterbank verstehen.

Dem Gesetz kann eine Haftungszurechnung zu Lasten des Mieters für dieses Risko nicht entnommen werden, bei kundenfeindlichster Auslegung benachteiligt diue Klausel also tatsächlich den Miete; im Unterschied zur Wertung des BGH aber nicht unangemessen:

Zunächst kann der Vermieter selbst bei fehlendem eigenen Verschulden des Mieters gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB sogar fristlos wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen kündigen. Wie der BGH selbst in seiner Entscheidung vom 29. 6. 2016 – VIII ZR 173/15, MDR 2016, S. 1080 bestätigt, kann allein die objektive Pflichtverletzung, die in der unpünktlichen Zahlung liegt, für eine Kündigung ausreichen. Das Verschulden ist dabei nicht Tatbestandsvoraussetzung, sondern lediglich Abwägungskriterium. Dann aber kann es auf die Frage der Zurechenbarkeit von Fremdverschulden der Zahlungsdienstleister letztlich nicht ankommen. Diesen Umstand lässt der BGH völlig beiseite.

Weiterhin beträgt der Unterschied in der Praxis der Klausel im Verhältnis zum Gesetz lediglich zwei Tage! Der BGH hat aber bereits an anderer Stelle entschieden, dass ein durch Formularklausel angeordneter Unterschied von nur wenigen Tagen im Zahlungsverhalten im Vergleich zum Gesetz den Mieter nicht unangemessen benachteiligt (BGH, Urt.v. 4.5.2011 – VIII ZR 191/10, NZM 2011, 579 = ZMR 2011, 708; dazu auch: Lützenkirchen in Lützenkirchen, Kommentar zum Mietrecht, § 556b BGB Rz. 58 und 11).

Die Vertreter der strengeren Ansicht, im Lichte der EU-Zahlungsverzugsrichtlinie handle es sich bei Geldschulden nunmehr um eine modifizierte Bringschuld, gelangen zu einem zeitlich noch früheren Handlungsgebot für den Mieter. Sie berufen sich auf § 675s Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach der Zahlungsbetrag spätestens am Ende des auf den Zahlungszeitpunkt des Zahlungsauftrags folgenden Geschäftstags beim Zahlungsdienstleister des Zahlungsempfängers eingehen müsse. Solle die Miete dem Vermieter am dritten Werktag zur Verfügung stehen, so müsse der Überweisungsauftrag grundsätzlich am letzten Tag des Vormonats erteilt werden. In diesem Falle müsse die Mieterbank den Auftrag am ersten Werktag ausführen und dafür Sorge tragen, dass die Miete im Verlauf des zweiten Werktags bei der Vermieterbank eingehe (§ 675t BGB). Der Vermieter könne dann zu Beginn des dritten Werktags über den Betrag verfügen (so ausdrücklich: Blank in Schmidt-Futterer, 543 BGB Rz. 94). Auch nach dieser Auffassung liegt schon keine Abweichung der Klausel vom gesetzlichen Leitbild vor.

Und schließlich: Im Gewerbemietrecht ist die vom BGH im Wohnungsmietrecht verworfene Rechtzeitigkeitsklausel mit der Maßgeblichkeit des Zahlungseingangs auf dem Konto des Vermieters bis zum dritten Werktag des laufenden Monats auch vom BGH seit jeher akzeptiert worden (BGH, Urt.v. 24.6.1998 – XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 125). Der BGH bestätigt diese Wertung in den hier kommentierten Entscheidungen zum Wohnungsmietrecht.

Der Senat gibt sich dann zwar große Mühe, Unterschiede zur notwendigen Wertung innerhalb des Wohnungsmietrechts herauszuarbeiten lässt dabei aber unbeachtet, dass sich die Fälligkeit der Miete sowohl in der Wohnungsmiete als auch in der Gewerbemiete nach derselben Vorschrift, eben nach § 556b Abs. 1 BGB, bemisst. Im ersten Fall gilt die Vorschrift unmittelbar, im zweiten Fall kraft ausdrücklicher gesetzlicher Verweisung in § 579 Abs. 2 BGB. Der BGH gelangt also unter Anwendung desselben Gesetzesrechts zu jeweils unterschiedlichen Ergebnissen und setzt sich deshalb mit der neuen Entscheidung auch noch zu sich selbst in Widerspruch.

Praxisempfehlung und Fazit

Auch wenn den Entscheidungen vom 5.10.2016  wie gezeigt keinerlei Überzeugungskraft innewohnt, so formen sie die Vermieterpraxis doch aus. Deshalb ist folgendes zu empfehlen:

Aufgrund der allgemein gebräuchlichen – und jetzt verworfenen – Rechtzeitigkeitsklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters bis zum dritten Werktag des laufenden Monats ankommt, kann gleichwohl wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen gekündigt werden.

Man sollte aus dem Grunde des „sichersten Wegs“ nur nicht bereits wenige Tage nach vertraglicher Fälligkeit und offen bleibender Mietforderungen Abmahnungen und Kündigungen aussprechen, sich aber gleichwohl auch in der Wohnungsmiete auf die vom BGH geächtete Rechtzeitigkeitsklausel berufen. Wer den für Anwälte immer zu beschreitenden „sichersten Weg“ gehen will, sollte sich dazu auf die zweite Hälfte des laufenden Monats fokussieren. Denn dann kann kündigungsbegründender Zahlungsverzug einschließlich des notwendigen Verschuldens (§ 286 Abs. 4 BGB) des Mieters auch nach den Vorgaben des BGB vom Vermieter dargetan und – soweit ihm dies überhaupt obliegt – unter Beweis gestellt werden.

Selbst bei Verzögerungen durch den von ihm beauftragten Zahlungsdienstleister haftet der Mieter entweder für dessen Verschulden über § 278 S. 1 BGB oder bereits aus eigenem Verschulden. Denn er darf sich nicht darauf verlassen, alles unternommen zu haben, um die Zahlung an den Vermieter zu bewirken, sondern muss sich durch Prüfung seiner Kontoauszüge auch davon überzeugen, dass die Zahlung tatsächlich erfolgt ist. Ansonsten haftet er aus eigenem Verschulden, wie die staunende Schar der Mietrechtler aus der Rechtsprechung des BGH zu zahlungsverzugsbedingten Kündigungen bei Verzögerung durch das Jobcenter in Mietverhältnissen mit sozialhilferechtlichem Einschlag selbst erfahren durfte (BGH, Urt.v. 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15, zitiert nach juris-Datenbank, BGH, Urteile vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 64/09, NJW 2009, S. 3781 Rz. 27 ff und vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14, BGHZ Bd. 204, S. 134 Rz. 20).

Schließlich muss der Mieter beweisen, wann und wie er erfüllt hat (Blank in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, § 543 BGB Rz. 142).

Wenn auch die Instanzrechtsprechung von dem wohl nicht haltbaren BGH-Judiz kaum abweichen dürfte, so bleibt die Hoffnung, dass der Senat selbst seine handwerklichen Fehler erkennt und seine Rechtsprechung zur Rechtzeitigkeitsfrage bei sich bietender Gelegenheit noch einmal überdenkt.