Zuordnung von Stellplätzen durch Bauträger

| 16. Juni 2016

Bauträger behalten sich häufig die Zuordnung von Stellplätzen, aber auch von Gartenflächen, Hobbyräumen und Kellern in Wohnungseigentumsanlagen, die sie errichten, vor. Es wird regelmäßig in der notariellen Teilungserklärung so formuliert, dass sämtliche Eigentümer hinsichtlich dieser Sondernutzungsrechte vom Mitgebrauch ausgeschlossen sind und dem Bauträger die alleinige Nutzungs- und Zuordnungsbefugnis zusteht.

Mit Eingang eines notariellen Kaufvertrages, in welchem der Bauträger entsprechende Sondernutzungsrechte einem bestimmten Wohnungs- oder Teileigentum zuordnet, soll dieser Eigentümer dann sondernutzungsberechtigt sind.

Grundbuchämter fordern hierzu häufig die Zustimmung von Banken und Sparkassen, die im Grundbuch eingetragen sind. Zumindest wird dies hinsichtlich der Einheiten gefordert, die noch im Eigentum des Bauträgers stehen. Dies betrifft sowohl die nicht verkauften Einheiten und somit die Bauträgerbank, als auch die bereits veräußerten, aber noch nicht auf den Erwerber umgeschriebenen Einheiten und deren Finanzierungsbanken.

Das Kammergericht (KG Berlin, Beschl. v. 19.8.2015 – 1 W 512/15) hat nunmehr richtigerweise klargestellt, dass durch den Ausschluss von der Nutzungsbefugnis keine Beeinträchtigung dieser Kreditinstitute vorliegt und somit deren Zustimmung nicht erforderlich ist. Da ohnehin keine diesbezügliche Nutzungsbefugnis besteht, „verlieren“ diese Einheiten auch nichts. Die Zuordnungsbefugnis besteht nur bis zur Eigentumsumschreibung der letzten veräußerten Einheit. Danach erlischt sie. Nicht zugeordnete Stellplätze fallen in den gemeinschaftlichen Gebrauch sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer.

 

Der rechtlose Wohnungseigentümer

| 13. April 2016

Wohnungseigentum ist echtes Eigentum. So lautet die nahezu gebetsmühlenartige Aussage der Rechtsprechung und der Literatur zum Wesen des Wohnungseigentums. Allerdings haben die einzelnen Wohnungseigentümer immer weniger zu sagen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einzelne Dinge per Beschluss an sich gezogen hat. Dies betrifft sowohl den bordellartigen Betrieb in der Nachbarwohnung (BGH, Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14) als auch das Anbringen von Rauchwarnmeldern, wenn dies öffentlich-rechtlich vorgeschrieben ist (BGH, Urt. v. 8.3.2013 – V ZR 238/11). Gegen Abstandsflächenverstöße, die „nur“ das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, kann sich der einzelne Wohnungseigentümer, auch wenn er faktisch wegen der Lage seiner Einheit allein davon betroffen ist, nicht wenden (OVG Münster, Beschl. 15.7.2015 – 7 B 478/15). Bleibt die Gemeinschaft untätig, muss er in sämtlichen Fällen zunächst die anderen Wohnungseigentümer verklagen, damit diese in seinem Sinne entscheiden. Tun sie dies nicht, muss er den betreffenden Beschluss anfechten. Derjenige Wohnungseigentümer, der nicht zufällig auch Jurist ist, wird dies nicht ständig tun. Insofern wird die Position des Wohnungseigentümers als echter Eigentümer durch die zunehmenden Kompetenzen der Wohnungseigentümergemeinschaft systematisch eingeschränkt. Wohnungseigentum, das gerade dem Normalbürger den Erwerb eines Eigenheims ermöglichen sollte, wird dadurch faktisch zum Eigentum 2. Klasse.

Grundbucheinsicht in Eigentümergemeinschaft

| 23. März 2016

Im Grundbuch sind auch persönliche Daten, wie zB das Geburtsdatum, Grundpfandrechte und Verfügungsbeschränkungen, eingetragen, an deren Geheimhaltung der Eigentümer ein berechtigtes Interesse hat. Deshalb ist die Grundbucheinsicht nur demjenigen gestattet, der diesbezüglich ein berechtigtes Interesse nachweist. Dieses bestimmt auch den Umfang der Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten. Bei der Eigentümergemeinschaft ging in das OLG Düsseldorf (15.10.1986 – 3 Wx 340/86, MDR 1987, 417 = NJW 1987, 1651) davon aus, dass jedem Wohnungs- und Teileigentümer ein Einsichtsrecht hinsichtlich der Grundbücher der anderen Miteigentümer zusteht. Grund dafür ist, dass der Eigentümer der Gemeinschaft in vielfältiger Weise, z. B. durch das Wohngeld und Reparaturkostenumlagen, miteinander verbunden sind.

Demgegenüber haben das KG (Beschl. v. 3.4.2014 – I W 83/14, NotBZ 2014, 380) und das OLG München (Beschl. v. 9.10.2015 – 34 Wx 184/15, MietRB 2016, 12; Urt. v. 11.12.2015 – 34 Wx 208/15, MietRB 2016, 76) entschieden, dass Wohnungs- bzw. Teileigentümer nicht bereits aus dem Verhältnis der Eigentümer untereinander ein Recht haben, die Belastungen der II. und III. Abteilung der Wohnungsgrundbücher der anderen Miteigentümer einzusehen. Die großzügige Ansicht des OLG Düsseldorf führt letztlich dazu, dass ein Wohnungseigentümer aus reiner Neugier in das Grundbuch eines anderen Wohnungseigentümer einsehen kann, ohne dass er insoweit ein besonderes Interesse darlegen muss, und vor allem, ohne dass der andere Wohnungseigentümer vorher davon erfährt. Umgekehrt kann, insbesondere bei Schrottimmobilien, durchaus ein Bedürfnis vorliegen zu sehen, ob andere Wohnungseigentümer die laufenden Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung und eventuell erforderlicher Sonderumlagen zusätzlich zu ihren sonstigen Belastungen tragen können. Insofern ist ihnen bei konkreter Darlegung eines diesbezüglichen Interesses im Hinblick auf die Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft wohl auch eine Einsicht der Belastungen der II. und III. Abteilung der Wohnungsgrundbücher der anderen Eigentümer im Einzelfall zuzugestehen. Man darf gespannt sein, was der BGH, wenn ihm die Frage vorgelegt wird, dazu sagen wird.

Erhalten – nicht sanieren!

| 28. Februar 2016

Es sollte „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder – eher ungern – „Verband Wohnungseigentümergemeinschaft“ heißen und nicht etwa „Gemeinschaft“, „WEG“, „Verband“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ – gar mit dem unsäglichen Zusatz „teilrechtsfähig“. Richtig heißt es ferner „gemeinschaftliches Eigentum“ und nicht „Gemeinschaftseigentum“. Meint man den Verwalter, muss es „Verwalter“ und nicht „Verwaltung“ oder „Verwaltungsunternehmen“ oder ähnlich heißen. Weiter heißt es natürlich „ordnungsmäßig“ und nicht „ordnungsgemäß“, „Instandhaltungsrückstellung“ und nicht „Instandhaltungsrücklage“ und „Niederschrift“ und also nicht „Protokoll“. Es gibt auch keine „Eigentumswohnungen“ oder „Einheiten“, sondern nur gemeinschaftliches Eigentum (das steht im Miteigentum), Sondereigentum (das ist Allein-, ggf. aber auch Miteigentum und meist eine Einheit; es gibt aber auch Nebenräume) und das aus ihnen bestehende Wohnungs- und/oder Teileigentum. Schließlich ist daran zu erinnern, dass § 13 Abs. 2 WEG zwischen „Gebrauch“ und „Nutzung“ unterscheidet und die Begriffe eben nicht dasselbe meinen.

Ein anderer Unbegriff (meine Wortschöpfung) ist das Wort „Sanierung“. Wohnungseigentümer nehmen dieses in den Mund, Verwalter auch, ebenso Rechtsanwälte, Richter und nicht zuletzt der Bundesgerichtshof. Etwa in seinem Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 246/14 heißt es häufig „Sanierung“, beispielsweise Rz. 6, wo es heißt, es sei zu Recht ein Anspruch auf Kostenersatz für eine Sanierung verneint worden. Im Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14 heißt es im Leitsatz, für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer bestehe kein Raum, wenn nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung (sic!) des gemeinschaftlichen Eigentums (sic!) erforderliche Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger (sic!) Verwaltung entspreche. Im Urteil vom 24. Mai 2013 – V ZR 182/12 meint der Bundesgerichtshof im Leitsatz, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen (sic!) Verwaltung genüge jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung. Da DIN-Normen eine Vermutung (kaum: lese § 292 ZPO) in sich trügen, den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiederzugeben, seien solche Sanierungen grundsätzlich „DIN-gerecht“ auszuführen. Und in einem Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 114/09, spricht man Rz. 15 von einer „Balkonsanierung“.

Man muss annehmen, der Bundesgerichtshof meinte jeweils den Begriff der Instandsetzung. Warum bediente er sich aber nicht dieses, selbst nicht ganz klaren Begriffs, um den sich putziger Weise u.a. eine „DIN“, nämlich die DIN 31051:2003-06, müht, oder des mietrechtlichen Begriffs der „Erhaltung“ (§ 555a BGB)? Aber: Muss man da überhaupt streng sein? Ja! Man muss. Das Gesetz unterscheidet Instandhaltung, Instandsetzung, bauliche Veränderung, Modernisierung und modernisierende Instandsetzung. Alle diese Begriffe meinen etwas anderes.

Welchem entspricht nun eine „Sanierung“? Etwa nach „Wikipedia“ versteht man darunter eine baulich-technische Wiederherstellung oder eine Modernisierung. Weiter heißt es, eine Sanierung gehe über eine Instandhaltung und Instandsetzung hinaus. Der Duden nennt in einer Bedeutungsübersicht zum Begriff „Sanierung“ u.a. die Begriffe Renovierung, Modernisierung, Umbau, Abriss und Neubau. Dem Begriff „sanieren“ synonym sein sollen u.a. anders gestalten, ausbessern, erneuern, grundüberholen, instand setzen, modernisieren, neu herrichten, renovieren, umbauen und wiederherstellen.

Kann „Sanierung“ letztlich also alles meinen, sollte jedem klar sein, dass (auch) dieses Wort streng zu meiden und sich – auch hier – schlicht der (jeweils richtigen) gesetzlichen Begriffe zu bedienen ist. Dies dient klarem Denken und einer Verständigung. Also: ab sofort wird nicht mehr „saniert“, wenn wir etwas bloß erhalten, also instand halten oder instand setzen wollen.

Vom nicht bereichterten Bereicherten – Karlsruher Kapriolen

| 16. Februar 2016

Gibt A dem B etwas, hat B etwas erlangt. Gab es für die Vermögensverlagerung keinen Grund, muss B grundsätzlich herausgeben, was man ihm gab. Das gilt immer – siehe § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Aber halt! Im Wohnungseigentumsrecht gegebenenfalls doch nicht. Nach BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 9 ff. sollen im Wohnungseigentumsrecht nämlich manchmal die Wohnungseigentümer, manchmal aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Bereicherungsschuldner sein, wenn ein Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum auf seine Kosten repariert hat.

Da nur die Wohnungseigentümer Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums sind, ein wenigstens erstaunliches Ergebnis. Es ist freilich auch nicht richtig. Bereicherungsschuldner in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum sind – liegt eine Bereicherung vor, was z.B. bei einer „Aufdrängung“ zu verneinen sein kann – denklogisch stets und allein die Wohnungseigentümer (und zwar sämtliche, auch der Handelnde), da eben sie Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums sind (§ 10 Abs. 1 WEG).

Hat man anhand des Gesetzes den Bereicherungsschuldner ausgemacht, sagt das im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander allerdings noch nichts darüber aus, ob allein sie die Bereicherungsschuld ausgleichen müssen. Richtig ist hier, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese Pflicht erfüllen muss. Auch das sieht der BGH allerdings anders (BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 24). Soll man das glauben? Nein! Der BGH selbst sieht es denn auch für die Erfüllung eines Aufopferungsanspruchs anders (BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 27). Gibt es für diese feinsinnige Unterscheidung einen Grund. Nein, jedenfalls keinen zurzeit erkennbaren oder berichteten.

Besitz oder Nichtbesitz – das ist die Frage!

| 11. Februar 2016

Der Bundesgerichtshof meint jetzt, nur der sei als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, der (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe vom Bauträger erlangt hat (BGH v. 11.12.2015 – V ZR 80/15). Das lässt sich sehr gut hören – wenn es auch nicht um Besitz einer „Wohneinheit“, sondern Besitz am Wohnungseigentum geht (das ist weit mehr als die Wohneinheit – die das WEG nicht kennt). Ferner müsste man wohl auch den Fremdbesitz nennen.

Wenn es aber so ist, warum ist dann auch der werdender Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentumsrecht unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (so BGH v. 24. Juli 2015 – V ZR 275/14)? Denn dieser werdende Wohnungseigentümer hat keinen Besitz! Zwar mag man argumentieren, es reiche, dass ein werdender Wohnungseigentümer irgendwann mal Besitz aus der Hand des Bauträgers hatte. Dennoch hat in diesem Falle ein anderer den Besitz – der sich auf den Bauträger und seinen Willen ableitet (ebenso wie die Vormerkung und die vertraglichen Ansprüche). Es wäre daher wünschenswert gewesen, wenn der Bundesgerichtshof auf diese Problematik wenigstens am Rande eingegangen wäre und der Praxis und Theorie aufzeigte, was es mit dem Besitz wohl so auf sich hat.