Erhalten – nicht sanieren!

| 28. Februar 2016

Es sollte „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder – eher ungern – „Verband Wohnungseigentümergemeinschaft“ heißen und nicht etwa „Gemeinschaft“, „WEG“, „Verband“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ – gar mit dem unsäglichen Zusatz „teilrechtsfähig“. Richtig heißt es ferner „gemeinschaftliches Eigentum“ und nicht „Gemeinschaftseigentum“. Meint man den Verwalter, muss es „Verwalter“ und nicht „Verwaltung“ oder „Verwaltungsunternehmen“ oder ähnlich heißen. Weiter heißt es natürlich „ordnungsmäßig“ und nicht „ordnungsgemäß“, „Instandhaltungsrückstellung“ und nicht „Instandhaltungsrücklage“ und „Niederschrift“ und also nicht „Protokoll“. Es gibt auch keine „Eigentumswohnungen“ oder „Einheiten“, sondern nur gemeinschaftliches Eigentum (das steht im Miteigentum), Sondereigentum (das ist Allein-, ggf. aber auch Miteigentum und meist eine Einheit; es gibt aber auch Nebenräume) und das aus ihnen bestehende Wohnungs- und/oder Teileigentum. Schließlich ist daran zu erinnern, dass § 13 Abs. 2 WEG zwischen „Gebrauch“ und „Nutzung“ unterscheidet und die Begriffe eben nicht dasselbe meinen.

Ein anderer Unbegriff (meine Wortschöpfung) ist das Wort „Sanierung“. Wohnungseigentümer nehmen dieses in den Mund, Verwalter auch, ebenso Rechtsanwälte, Richter und nicht zuletzt der Bundesgerichtshof. Etwa in seinem Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 246/14 heißt es häufig „Sanierung“, beispielsweise Rz. 6, wo es heißt, es sei zu Recht ein Anspruch auf Kostenersatz für eine Sanierung verneint worden. Im Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14 heißt es im Leitsatz, für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer bestehe kein Raum, wenn nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung (sic!) des gemeinschaftlichen Eigentums (sic!) erforderliche Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger (sic!) Verwaltung entspreche. Im Urteil vom 24. Mai 2013 – V ZR 182/12 meint der Bundesgerichtshof im Leitsatz, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen (sic!) Verwaltung genüge jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung. Da DIN-Normen eine Vermutung (kaum: lese § 292 ZPO) in sich trügen, den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiederzugeben, seien solche Sanierungen grundsätzlich „DIN-gerecht“ auszuführen. Und in einem Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 114/09, spricht man Rz. 15 von einer „Balkonsanierung“.

Man muss annehmen, der Bundesgerichtshof meinte jeweils den Begriff der Instandsetzung. Warum bediente er sich aber nicht dieses, selbst nicht ganz klaren Begriffs, um den sich putziger Weise u.a. eine „DIN“, nämlich die DIN 31051:2003-06, müht, oder des mietrechtlichen Begriffs der „Erhaltung“ (§ 555a BGB)? Aber: Muss man da überhaupt streng sein? Ja! Man muss. Das Gesetz unterscheidet Instandhaltung, Instandsetzung, bauliche Veränderung, Modernisierung und modernisierende Instandsetzung. Alle diese Begriffe meinen etwas anderes.

Welchem entspricht nun eine „Sanierung“? Etwa nach „Wikipedia“ versteht man darunter eine baulich-technische Wiederherstellung oder eine Modernisierung. Weiter heißt es, eine Sanierung gehe über eine Instandhaltung und Instandsetzung hinaus. Der Duden nennt in einer Bedeutungsübersicht zum Begriff „Sanierung“ u.a. die Begriffe Renovierung, Modernisierung, Umbau, Abriss und Neubau. Dem Begriff „sanieren“ synonym sein sollen u.a. anders gestalten, ausbessern, erneuern, grundüberholen, instand setzen, modernisieren, neu herrichten, renovieren, umbauen und wiederherstellen.

Kann „Sanierung“ letztlich also alles meinen, sollte jedem klar sein, dass (auch) dieses Wort streng zu meiden und sich – auch hier – schlicht der (jeweils richtigen) gesetzlichen Begriffe zu bedienen ist. Dies dient klarem Denken und einer Verständigung. Also: ab sofort wird nicht mehr „saniert“, wenn wir etwas bloß erhalten, also instand halten oder instand setzen wollen.

Von Anrisstexten

| 18. Februar 2016

Recht ist kompliziert, Rechtsstreitigkeiten komplex. Es ist daher fraglich, ob es überhaupt gelingen kann, über Rechtsstreitigkeiten und das zu Grunde liegende Recht in einem bloßen Anrisstext („Teaser“) zu berichten. Meine Antwort wäre: Vielleicht. Es gelingt aber bestimmt nicht immer.

Ein Beispiel. Nach dem Mietvertrag muss der Vermieter spätestens am 30. Juni über die vorangegangene Heizperiode, die am 30. April endet, abrechnen. Der Vermieter übermittelt seine Abrechnung am 30. Oktober. Der Mieter ist der Ansicht, dies sei zu spät. Er müsse daher nichts zahlen. Amts- und Landgericht meinen, der Mieter habe Recht. Der 30. Juni sei eine Ausschlussfrist. Der BGH sieht das anders. Zwar müsse der Vermieter bis zum 30. Juni abrechnen. Die Frist sei nach einer Auslegung aber bloße eine Abrechnungsfrist (BGH v. 20.1.2016 – VIII ZR 152/15 – Rz. 20). Der Mieter sei daher zwar berechtigt, laufende Vorauszahlungen zurückzubehalten oder eine Rückzahlung der geleisteten und noch nicht abgerechneten Vorauszahlungen zu verlangen. Dem Vermieter könne aber, auch wenn er die Abrechnungsfrist überschreite, wie im Fall die Abrechnung nachholen und den Mieter – auch nach Rechtskraft eines von diesem auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen erstrittenen Urteils – auf Zahlung der Betriebskosten bzw. des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos in Anspruch zu nehmen (BGH v. 20.1.2016 – VIII ZR 152/15 – Rz. 28.)

Über eine solche Mietentscheidung berichten naturgemäß die Medien. Im Teaser der Tagesschau heißt es dazu, „Mieter müssten Heizkostenabrechnungen zahlen – selbst wenn die verspätet erfolgen“. Ähnlich, offensichtlich unklar sind die Überschriften der FAZ, der Augsburger Allgemeinen und – besser – der LTO und – noch besser – von haufe.de.

Und was wird aus solchen Teasern. Einige Beispiele zum Text der Tagesschau: „karwandler“ kommentiert, er würde den Kerl (= Mieter) bei der nächsten „juristisch glasklaren Möglichkeit“ rausschmeißen. „Akuratesse“ meint, es müsse einen gewichtigen Grund geben, dass der BGH eine zulässige Vertragsklausel ausgehebelt habe und mahnt mehr Informationen an. „Treppenwitz“ fragt, wozu es eigentlich Fristen gebe. „rechenkraft“ erinnert daran, dass die Wohnung ja beheizt worden sei und Kosten entstanden waren. Und „klausass“ meint, der BGH habe den strukturell stärkeren Vermieter stärken müssen.

Sind die Medien an dieser Wahrnehmung schuld? Eher nicht. Dass nur der Teaser gelesen und der Rest nicht wahrgenommen wird, wird man nicht vermeiden können. Der Teaser sollte eben aus diesem Grunde aber den Fall wenigstens nicht entstellen und versuchen, die Entscheidung auf den Punkt zu bringen. Dafür muss man nicht Jura studieren. Es dürfte aber vielleicht helfen.

Vom nicht bereichterten Bereicherten – Karlsruher Kapriolen

| 16. Februar 2016

Gibt A dem B etwas, hat B etwas erlangt. Gab es für die Vermögensverlagerung keinen Grund, muss B grundsätzlich herausgeben, was man ihm gab. Das gilt immer – siehe § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Aber halt! Im Wohnungseigentumsrecht gegebenenfalls doch nicht. Nach BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 9 ff. sollen im Wohnungseigentumsrecht nämlich manchmal die Wohnungseigentümer, manchmal aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Bereicherungsschuldner sein, wenn ein Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum auf seine Kosten repariert hat.

Da nur die Wohnungseigentümer Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums sind, ein wenigstens erstaunliches Ergebnis. Es ist freilich auch nicht richtig. Bereicherungsschuldner in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum sind – liegt eine Bereicherung vor, was z.B. bei einer „Aufdrängung“ zu verneinen sein kann – denklogisch stets und allein die Wohnungseigentümer (und zwar sämtliche, auch der Handelnde), da eben sie Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums sind (§ 10 Abs. 1 WEG).

Hat man anhand des Gesetzes den Bereicherungsschuldner ausgemacht, sagt das im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander allerdings noch nichts darüber aus, ob allein sie die Bereicherungsschuld ausgleichen müssen. Richtig ist hier, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese Pflicht erfüllen muss. Auch das sieht der BGH allerdings anders (BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 24). Soll man das glauben? Nein! Der BGH selbst sieht es denn auch für die Erfüllung eines Aufopferungsanspruchs anders (BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 27). Gibt es für diese feinsinnige Unterscheidung einen Grund. Nein, jedenfalls keinen zurzeit erkennbaren oder berichteten.

Besitz oder Nichtbesitz – das ist die Frage!

| 11. Februar 2016

Der Bundesgerichtshof meint jetzt, nur der sei als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, der (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe vom Bauträger erlangt hat (BGH v. 11.12.2015 – V ZR 80/15). Das lässt sich sehr gut hören – wenn es auch nicht um Besitz einer „Wohneinheit“, sondern Besitz am Wohnungseigentum geht (das ist weit mehr als die Wohneinheit – die das WEG nicht kennt). Ferner müsste man wohl auch den Fremdbesitz nennen.

Wenn es aber so ist, warum ist dann auch der werdender Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentumsrecht unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (so BGH v. 24. Juli 2015 – V ZR 275/14)? Denn dieser werdende Wohnungseigentümer hat keinen Besitz! Zwar mag man argumentieren, es reiche, dass ein werdender Wohnungseigentümer irgendwann mal Besitz aus der Hand des Bauträgers hatte. Dennoch hat in diesem Falle ein anderer den Besitz – der sich auf den Bauträger und seinen Willen ableitet (ebenso wie die Vormerkung und die vertraglichen Ansprüche). Es wäre daher wünschenswert gewesen, wenn der Bundesgerichtshof auf diese Problematik wenigstens am Rande eingegangen wäre und der Praxis und Theorie aufzeigte, was es mit dem Besitz wohl so auf sich hat.