Bei Wohnungsmodernisierung gibt’s neue Kochtöpfe

| 21. Januar 2017

Unter dem 2. November 2016 gelangte das AG Berlin-Schöneberg zu dem Erkenntnis, dass der Vermieter dem Mieter hochwertige Töpfe und Pfannen bezahlen muss (AG Berlin-Schöneberg, 103 C 196/16, Grundeigentum 2016, 1515).

Und das kam so: Der mitvermietete Gasherd in der Wohnung sollte durch einen Elektro-Induktionsherd ersetzt werden.

Der Mieter meinte, sein bislang verwendetes Kochgeschirr sei nicht für den Induktionsherd geeignet. Es müssten also induktionsgeeignete Töpfe und Pfannen angeschafft werden.

Dem schloss sich das Amtsgericht an und bejahte zwar eine Duldungspflicht des Mieters nach § 555d Abs. 6 BGB; billigte aber dem Mieter zugleich nach § 555a Abs. 3 BGB einen Anspruch auf Vorschusszahlung von 500 Euro für den Kauf induktionsgeeigneten Kochgeschirrs zu. Über diesen Betrag müsse der Mieter aber abrechnen. Wobei zu erwähnen ist, dass dieser Betrag nicht zu den Modernisierungskosten nach § 559 BGB zählt (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 559 BGB, Rz. 16).

Nur: Abgesehen davon, dass z.B. gusseiserne Pfannen auch auf Induktionsherden nutzbar sind, gibt es auch eine erheblich kostengünstigere Lösung: Denn zum Stückpreis zwischen ca. 15 bis 30 Euro sind Adapterplatten erhältlich, mit den auch induktionsungeeignetes Kochgeschirr auf Induktionsherden verwendet werden kann.

Und ob ungeachtet der vorgenannten Aushilfen der Mieter aus dem Gedanken des Aufwendungsersatzes nach § 555a Abs. 3 BGB überhaupt einen Anspruch auf neues Kochgeschirr hat, wäre einer gesonderten Untersuchung wert. So war es in einem ähnlichen Fall Sache des Mieters, sich auf eigene Kosten eine Alternative zu beschaffen. Denn gegen den Wunsch des Mieters, eine Fernseh-Parabolantenne zu installieren, führte das AG Frankfurt/M (21.07.2008 – 33 C 3540/07, juris = InfoM 2008, 368) folgendes ins Feld:

“So ist es dem Mieter grundsätzlich auch zuzumuten, einen Decoder, eine D-Box oder Set-Top-Box … zu verwenden… Nur dann, wenn (dies) … derart teuer für den Mieter wird, dass dies schlechterdings einer (Fernseh-) Zugangsverweigerung gleichkäme, ist der Grundrechtsschutz tangiert.“

 

Warmwasserzählereinbau: Bau- oder Folgekosten bei anschließender Neuverfliesung?

| 14. Dezember 2016

Das AG Köln (v. 12.04.2016 – 219 C 352/15, ZMR 2016, 786) musste folgenden Fall lösen: Der Mieter wollte die Kosten für Warmwasser nach § 12 HeizkostenV um 15% kürzen, weil dieses nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sei. Der Vermieter berief sich jedoch auf § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV. Hiernach entfällt das Kürzungsrecht, wenn innerhalb von zehn Jahren die Anbringungskosten für die Zähler durch die Energieeinsparung nicht erwirtschaftet werden. Denn konkret sei die im ganzen Hause in zehn Jahren zu erwartende Einsparung von rund 13.800 Euro deutlich geringer sei als die für den Zählereinbau aufgewandten rund 24.000 Euro.

Das AG hielt den Betrag von 24.000 Euro für zu hoch, weil der Vermieter die Kosten einer Neuverfliesung dazugerechnet habe. Das ginge gar nicht, denn diese Kosten hingen nicht unmittelbar mit dem Anbringen der Warmwasserzähler zusammen, da es Folgekosten seien. Zudem erhalte der Vermieter einen Ausgleich, weil „die Neuverfliesung der Badezimmer den Wert der Wohnungen“ steigere.

Zweierlei fällt auf: Zum einen stellte die (Neu)Verfliesung nur den früheren Zustand wieder her, ist also – anders als eine (Erst )Verfliesung – keine Wertverbesserung. Vor allem ist aber zu bedenken, dass der BGH zu den Tapezierkosten nach Wasserzählereinbau ganz anders entschieden hat: „Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration (BGH, 30.03.2011 – VIII ZR 173/10, MDR 2011, 591 = MietRB 2011, 170). Was für Tapezierung gilt, kann für Fliesen nicht anders sein.  Denn „Der Vermieter schuldet … die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Alle Kosten, die hierfür aufzuwenden sind, sind Baukosten;“ (so: Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 11/2011, Anm. 2).

Schließlich entspricht es auch lebensnaher Betrachtung, das Aufstemmen von Fliesen, den Einbau des Warmwasserzählers und das Einsetzen neuer Fliesen als eine einheitliche Maßnahme anzusehen.