Lösung für Schrottimmobilien

| 29. März 2018

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 23.3.2018 (V ZR 307/16) die Vorschrift § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erweiternd ausgelegt. Nach ihr kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint, erweiternd ausgelegt.

Er geht davon aus, dass ein Anpassungsanspruch, der zunächst im Wege der Klage durchgesetzt werden muss, auch dann besteht, wenn ein Eigentümer an der wirtschaftlichen Verwertung seiner Einheit gehindert ist. Hierzu muss gegebenenfalls durch ein Sachverständigengutachten das Vorliegen schwerwiegender Gründe für eine Anpassung der Nutzung nachgewiesen werden.

Dies kann vor allem Bedeutung auch bei Schrottimmobilien haben, die zu dem vorgesehenen Zweck nicht mehr genutzt werden können. Betroffen sind leerstehende Hotelanlagen und Gewerbeimmobilien. Aber auch bei Wohnimmobilien in Schrumpfungsregionen kann sich eine abweichende Nutzung anbieten.

Voraussetzung ist in sämtlichen Fällen, dass die geänderte Nutzung auch baurechtlich möglich ist. Dies ist beispielsweise dann nicht der Fall, wenn ein Sondergebiet für ein „Hotel“ besteht und nunmehr eine Wohnnutzung angestrebt ist. In diesem Fall müssen die Eigentümer „doppelgleisig“ vorgehen.

Vom nicht bereichterten Bereicherten – Karlsruher Kapriolen

| 16. Februar 2016

Gibt A dem B etwas, hat B etwas erlangt. Gab es für die Vermögensverlagerung keinen Grund, muss B grundsätzlich herausgeben, was man ihm gab. Das gilt immer – siehe § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Aber halt! Im Wohnungseigentumsrecht gegebenenfalls doch nicht. Nach BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 9 ff. sollen im Wohnungseigentumsrecht nämlich manchmal die Wohnungseigentümer, manchmal aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Bereicherungsschuldner sein, wenn ein Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum auf seine Kosten repariert hat.

Da nur die Wohnungseigentümer Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums sind, ein wenigstens erstaunliches Ergebnis. Es ist freilich auch nicht richtig. Bereicherungsschuldner in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum sind – liegt eine Bereicherung vor, was z.B. bei einer „Aufdrängung“ zu verneinen sein kann – denklogisch stets und allein die Wohnungseigentümer (und zwar sämtliche, auch der Handelnde), da eben sie Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums sind (§ 10 Abs. 1 WEG).

Hat man anhand des Gesetzes den Bereicherungsschuldner ausgemacht, sagt das im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander allerdings noch nichts darüber aus, ob allein sie die Bereicherungsschuld ausgleichen müssen. Richtig ist hier, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese Pflicht erfüllen muss. Auch das sieht der BGH allerdings anders (BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 24). Soll man das glauben? Nein! Der BGH selbst sieht es denn auch für die Erfüllung eines Aufopferungsanspruchs anders (BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 27). Gibt es für diese feinsinnige Unterscheidung einen Grund. Nein, jedenfalls keinen zurzeit erkennbaren oder berichteten.