Teilungsversteigerungsverfahren sind ähnlich „beliebt“ wie der Versorgungsausgleich. Mit gutem Grund. Zum einen werden diese Verfahren nach den gesetzlichen Gebühren „grotesk schäbig“ vergütet (so Bothe, Teilungsversteigerung, 2. Aufl., § 1 Rz. 21). Zum anderen ähneln sie einem juristischen Labyrinth. Ist einmal der falsche Weg gewählt, gibt es kein Zurück. Die Haftung ist vorprogrammiert.
Einige Beispiele:
- Bereits bei der bloßen Androhung eines solchen Verfahrens ist Vorsicht geboten. Sofern es um das Vermögen im Ganzen geht, gilt § 1365 BGB schon mit der Androhung. Die Folge kann ein vorzeitiger Zugewinnausgleich gem. § 1385 Ziff. 2 BGB sein.
- Vielfach werden Verfahren eingeleitet, die erkennbar zu keinem Erfolg führen können. Das setzt allerdings die Kenntnis über das geringste Gebot und die Bedeutung des Betreibers eines Verfahrens voraus. Das geringste Gebot hat mit dem Verkehrswert rein gar nichts zu tun. Es kann bezüglich eines Objektes gänzlich unterschiedlich sein, je nachdem, wer Betreiber ist. Die Konsequenz ist: Betreibt ein Miteigentümer aus dem schlechteren Rang, ist unter Umständen ein Verfahren gänzlich sinnfrei, sofern – absehbar – niemand bietet. Der Antragsteller hat dann die Kosten des Verfahrens zu tragen.
- Die Erwartungshaltung von Mandanten über die Tragweite eines solchen Verfahrens ist regelmäßig unrealistisch. Es gibt kein Ankaufs-, kein Vorkaufs- und keine Zurückbehaltungsrechte wegen der Ansprüche aus der ehelichen Lebensgemeinschaft. Die Hoffnung, der Erlös werde „natürlich“ vom Rechtspfleger im Verhältnis der Anteile aufgeteilt, ist trügerisch. Sie kann dazu führen, dass der Ersteigerer mit seinen Gegenrechten jedenfalls in diesem Verfahren ausfällt.
- Die Tragweite der Spekulationssteuer wird verkannt. Gerade bei einem Immobilienbooms droht sie immer latent. Außerdem wird nicht erkannt, dass in Zeiten geänderter Zinsen Banken einen Teilungsversteigerungsantrag als willkommenen Anlass nehmen könnten, diesen als Vollstreckungsmaßnahme anzusehen. Die Folge ist eine Kreditkündigung, was das worst-case-Szenario eines solchen Antrages wäre.
- Der Antrag wird vor Rechtskraft einer Scheidung ohne Beachtung der differenzierenden Rechtsprechung des BGH zu diesem Problemkreis (BGH v. 16.11.2022 – XII ZB 100/22, FamRZ 2023, 352 m. Anm. Giers) eingereicht. Auch hier kann die Folge sein: Ein Drittwiderspruchsantrag gem. § 771 ZPO oder ein Antrag auf vorzeitigen Zugewinnausgleich.
Falls das Verfahren tatsächlich eingeleitet wurde, sollte ein aktueller Warnhinweis beachtet werden. Hat das Scheidungsverfahren den Charakter eines Rosenkrieges angenommen, meinen die Beteiligten, dass mit der erloschenen Liebe und dem beginnenden Krieg jedes Mittel erlaubt sei. Sie irren. Nach der Entscheidung des BGH v. 18.7.2024 – V ZB 43/23, MDR 2024, 1427 (Schörnig) gilt der Grundsatz des „fairen Verfahrens“. Störmanöver, mit denen versucht wird, Verfahren zu manipulieren, sind verboten. Hierzu gehören unter anderem die Vorlage von fingierten Mietverträgen oder die Selbstmordandrohung bei einem erfolgreichen Zuschlag an Dritte. Wenn der Rechtspfleger Manipulationsvorwürfe feststellt, muss – nicht kann! – er nach dieser Entscheidung den Zuschlag versagen. Es liegt dann ein Verstoß gegen Treu und Glauben und den Grundsatz des „fairen Verfahrens“ vor. Neben einer Zuschlagsversagung droht aber auch ein Schadensersatzanspruch. Dies gilt sowohl für den Miteigentümer wie für den Rechtsvertreter, der diese Manipulationen unterstützt oder sogar aktiv fördert.
Hinweis der Redaktion: Ausführlich zum Thema Kogel, 7 taktische Todsünden bei der Einleitung eines Verfahrens auf Teilungsversteigerung – Teil 1, FAMRB0073840 und Teil 2, FAMRB0073841 – frei abrufbar im Rahmen eines kostenlosen Datenbanktests. Vertiefend: Kogel, Strategien bei der Teilungsversteigerung des Familienheims, FamRZ-Buch 35, 7. Aufl. 2025 (erscheint im Februar) – online im Aktionsmodul Familienrecht.