Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter – sinnvoll – sinnlos?

| 19. November 2017

Zum 1. August 2018 wird für die gewerbsmäßige Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums i.S. des § 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 WEG sowie für die gewerbsmäßige Verwaltung für Dritte von Mietverhältnissen über Wohnräume i.S. des § 549 BGB nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO eine Gewerbeerlaubnis benötigt. Wohnimmobilienverwalter müssen hierfür neben ihrer Zuverlässigkeit (§ 34c Abs. 2 Nr. 1 GewO) und ihren geordneten Vermögensverhältnissen (§ 34c Abs. 2 Nr. 2 GewO) den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO) nachweisen. Ein besonderer Nachweis der beruflichen Sachkunde ist nicht erforderlich, es besteht jedoch nach § 34c Abs. 2a eine Pflicht zur Weiterbildung im Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren. Den Weiterbildungsnachweis muss der Gewerbetreibende nicht für seine eigene Person erbringen, es genügt, wenn sich eine angemessene Zahl von Beschäftigten des Gewerbetreibenden, die diesen vertreten dürfen und die aufsichtsführend tätig werden, weiterbildet.

Es stellt sich die Frage, ob mit der Pflicht zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung sowie einer Weiterbildungspflicht von durchschnittlich weniger als 7 Stunden pro Jahr eine ordnungsgemäße Verwaltung von Immobilien und ein ausreichender Schutz der Eigentümer vor Schäden erreicht werden kann. M.E. hätte der ursprüngliche Ansatz, die Gewerbeerlaubnis vom Bestehen einer Sachkundeprüfung abhängen zu lassen, ergänzt um eine Fortbildungsverpflichtung, weiter verfolgt werden sollen. Es bleibt abzuwarten, welche Anforderungen die nach § 34c Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 GewO zu erlassende Verordnung an die Weiterbildungspflicht stellen wird. Für mich steht jedoch fest, dass ein bloß formalisierter Nachweis der Teilnahme an einer Weiterbildung keine fundierte Sachkenntnis ersetzen kann. Aus meiner persönlichen Erfahrung mit Wohnungs- und Sondereigentumsverwaltern habe ich oftmals ein eklatantes Defizit an Grundkenntnissen des Wohnungseigentumsrechts feststellen müssen. Im Ergebnis wird sich eine unzureichende Aus-, Fort- und Weiterbildung – wie bisher – durch eine Schlechterfüllung der Verwalterpflichten manifestieren. Insoweit ist die Pflicht zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung zum Schutz der Eigentümer zu begrüßen.

Auch in Zukunft wird die Rechtsprechung die schwierige Frage zu beurteilen haben, ob die Bestellung eines von der der Genehmigungspflicht ausgenommenen „Hobby“-Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ich denke, dass eine solche Eigenverwaltung dann ausscheidet, wenn in der Gemeinschaft ein erheblicher Interessengegensatz herrscht oder wenn die Größe der Gemeinschaft die Bestellung eines mit Berufshaftpflichtversicherung ausgestatteten und durch Weiterbildung ausgezeichneten Verwalters erfordert. In jedem Fall empfehlen sich in Zukunft auch für nicht gewerbsmäßige Verwalter der Abschluss einer Haftpflichtversicherung und die Teilnahme an Fortbildungsveranstaltungen.

(Wohnungs-)Eigentum vernichtet Teil 1

| 19. Juni 2017

Ein guter Freund hat es sich nicht ausreden lassen, weder von mir noch von seiner Ehefrau, und hat eine Eigentumswohnung erworben. In loser Folge darf ich nunmehr darüber berichten, welche Lebensfreude ihm dadurch verloren gegangen ist und in Zukunft verloren gehen wird. Da ich aus törichter Suche nach praktischen Anwendungsfällen meiner ausschließlich theoretischen Kenntnisse des Wohnungseigentumsrechts stets ein offenes Ohr für seine Nöte habe, darf ich mir zusätzlich den Kopf über die eigenwilligen Entscheidungen zerbrechen, die in der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Zum Beispiel über folgenden Tagesordnungspunkt der anstehenden Eigentümerversammlung:

„Rauchwarnmelder Keller und Treppenhaus EG und Dachgeschoss“

Abgesehen von der prägnanten, herzerfrischenden Kürze mit der dieser Beschlusspunkt formuliert ist, ergeben sich doch zwei Folgefragen.
(1) Besitzt die Eigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz, um über den Einbau von Rauchwarnmeldern in den genannten Räumen zu entscheiden?
(2) Entspricht ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung?

zu (1): Vorausgeschickt werden muss, dass die Eigentümer in der letzten Versammlung beschlossen hatten, dass für den Einbau der Rauchwarnmelder in den Wohnungen jeder Sondereigentümer selbst verantwortlich sein soll. Soweit sich die Beschlussvorlage auf im Sondereigentum stehende Keller- und Dachgeschossräume bezieht, stellt sich nicht nur die Frage, ob aufgrund der landesgesetzlichen Bauordnung (es ist die Bayerische) überhaupt eine Kompetenz der Gemeinschaft besteht, hierüber zu beschließen, sondern auch, ob sie diese Befugnis wirksam auf die Miteigentümer delegiert hat und ob und wie sie diese wieder an sich ziehen kann. Zumindest für Bayern besteht wohl eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, geboren oder gekoren sei dahingestellt, Art. 46 Abs. 4 Satz 1 und 3 BayBO unterscheidet sich in seinem Wortlaut nicht von § 45 Abs. 6 Satz 1 und 3 HbgBauO, so dass die Entscheidung des BGH vom 8. 2. 2013 – V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 = MDR 2013, 835 = MietRB 2013, 241, einschlägig sein dürfte. Soweit man eine Delegation des Einbaus der Warnmelder auf die einzelnen Eigentümer bejaht (dagegen sind z.B. AG Wuppertal ZMR 2016, 64; AG Bonn ZMR 2015, 407; Riecke NZM 2016, 217, 221), wird man auch den actus contrarius gestatten müssen, also dass die Gemeinschaft diese Befugnis wieder an sich zieht.

zu (2): Wann aber entspricht die Ausstattung von Räumen des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums über das in Art. 46 Abs. 4 Satz 1 BayBO bestimmte Maß hinaus dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung? Für Abramenko bemisst sich dies nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. So könne „[d]ie Gemeinschaft […] gute Gründe haben, über den gesetzlich vorgeschriebenen Minimalschutz hinauszugehen und auch das Gemeinschaftseigentum mit Rauchwarnmeldern auszustatten“ (ZWE 2013, 117, 118). Wann solche „guten Gründe“ vorliegen, bleibt jedoch unklar. Für Schultz entspricht ein Beschluss, das Gemeinschaftseigentum mit Rauchwarnmeldern auszustatten „in der Regel“ ordnungsgemäßer Verwaltung, „weil aufgrund des Alarms, den sie [die Rauchwarnmelder] bei einem Brandausbruch auslösen, Maßnahmen zur Brandbekämpfung und zur Erhaltung des ursprünglichen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen werden können“ (ZWE 2009, 383, 384). Auch ein Rückgriff auf die DIN 14676 („Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnähnlicher Nutzung“), die von Riecke erwogen wird (NZM 2016, 217, 219) hilft m.E. nicht weiter, da ansonsten die gesetzliche Pflicht zur Mindestausstattung stets vom Stand der Technik überboten werden würde, was den Normcharakter der bauordnungrechtlichen Vorschriften entwerten würde. In der Tat wird man mit Abramenko eine Einzelfallbetrachtung anzustellen haben, die im Rahmen einer Kosten-Nutzen-Abwägung einerseits die Wahrscheinlichkeit eines Brandausbruchs als auch einer rechtzeitigen Branderkennung in dem betroffenen Bereich des Gemeinschaftseigentums mit den zu erwartenden Kosten der Installation und Wartung der Rauchwarnmelder vergleicht. Ist ein Brandausbruch in Kellerräumen wenig wahrscheinlich und ist auch nicht zu erwarten, dass der Rauchwarnmelder dort wahrgenommen wird, so spricht dies m.E. eher gegen einen Einbau der Rauchwarnmelder. Allerdings ist zu beachten, dass die Eigentümer einen Ermessensspielraum haben, der nur eingeschränkt gerichtlich nachprüfbar ist. Soweit die Kosten der Anschaffung und Wartung der Warnmelder in einem geringen Rahmen halten (etwa bis zu 25 EUR pro Melder), wird man deren Installation noch für ermessensgerecht halten, auch wenn die Wahrscheinlichkeit eines Brandausbruchs und einer rechtzeitigen Branderkennung sehr gering sein sollten.

Mein Freund hat meine Stellungnahme resigniert zur Kenntnis genommen und ist für zwei Wochen in den Urlaub gefahren. Mal sehen, was die Eigentümer in der Zwischenzeit beschließen werden.