Diese Woche geht es um eine grundlegende Frage aus dem Sachenrecht.

Zulässigkeit eines Nachbarerbbaurechts
BGH, Urteil vom 19. Dezember 2025 – V ZR 15/24

Der V. Zivilsenat hat kurz vor Weihnachten seine langjährige Rechtsprechung zu § 1 Abs. 3 ErbbauRG geändert.

Die Beklagte nimmt die Klägerin aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde auf Zahlung von Erbbauzins in Anspruch. Die Klägerin wendet sich dagegen mit der Vollstreckungsgegenklage.

Im Jahr 1977 wurde das Grundstück der Beklagten mit einem Erbbaurecht zugunsten der Rechtsvorgängerin der Klägerin belastet. In der Vereinbarung über den Inhalt des Erbbaurechts heißt es unter anderem, die Eigentümer stimmten einer Einbeziehung von Anliegergrundstücken grundsätzlich zu; die Erbbauberechtigte sei jedoch verpflichtet, die Baulichkeiten nach Beendigung des Erbbraurechts auf Verlangen der Eigentümer so zu teilen, dass ein selbständig nutzbares Gebäude auf dem Erbbaugrundstück entstehe.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin erstellte auf dem belasteten Grundstück und auf anliegenden Grundstücken, an denen sie teils Eigentum, teils ein Erbbaurecht erworben hatte, ab dem Jahr 1983 ein Einkaufszentrum. Der Gebäudekomplex kann an den Grundstücksgrenzen ohne Zerstörung nicht getrennt werden.

Im Jahr 1985 wurde das Erbbaurecht auf eine Tochtergesellschaft übertragen. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin übernahm die gesamtschuldnerische Haftung für den Erbbauzins und unterwarf sich der sofortigen Zwangsvollstreckung.

Die Inhaberin des Erbbaurechts zahlt seit Februar 2021 den vertraglich vereinbarten Erbbauzins von rund 50.000 Euro pro Monat nicht mehr. Die Beklagte kündigte daraufhin die Zwangsvollstreckung gegen die Klägerin an. Diese macht mit der Vollstreckungsgegenklage geltend, der der Bestellung des Erbbaurechts zugrunde liegende Vertrag sei wegen anfänglicher Unmöglichkeit unwirksam, weil ein Nachbarerbbaurecht gemäß § 1 Abs. 3 ErbbauRG nicht wirksam bestellt werden könne.

Das LG hat die Zwangsvollstreckung antragsgemäß für unzulässig erklärt. Das OLG hat die Klage abgewiesen.

Die Revision der Klägerin bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

Entgegen der Auffassung des OLG ist die Klägerin allerdings nicht nach Treu und Glauben gehindert, sich gegebenenfalls auf eine Unwirksamkeit des Vertrags zu berufen. Bei Grundstückskaufverträgen kann es zwar treuwidrig sein, nach vielen Jahren erstmals angebliche Nichtigkeitsgründe geltend zu machen. Diese Rechtsprechung kann aber nicht auf Fälle übertragen werden, in denen die Erbringung der Hauptleistung rechtlich nicht möglich ist.

Das Urteil des OLG erweist sich jedoch im Ergebnis als zutreffend, weil die Bestellung eines Nachbarerbbaurechts entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BGH zulässig ist.

Der BGH ist in zwei Urteilen aus den Jahren 1973 und 2016 davon ausgegangen, dass die Bestellung eines Erbbaurechts an einem einzelnen Grundstück mit der Maßgabe, dass sich das zu errichtende Gebäude auch auf andere Grundstücke erstrecken darf, gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG verstößt und ein solches Recht deshalb nicht wirksam bestellt werden kann.

Nach § 1 Abs. 3 ErbbauRG ist die Beschränkung eines Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk unzulässig. Der BGH legt diese Bestimmung nunmehr dahin aus, dass eine Beschränkung im Sinne dieser Vorschrift nicht vorliegt, wenn das Erbbaurecht sich auf alle Gebäudeteile bezieht, die auf dem belasteten Grundstück stehen. Die Vorschrift diene lediglich dem Zweck, Streitigkeiten zu vermeiden, die sich aus unterschiedlichen Berechtigungen an einzelnen Gebäudeteilen auf einem einzelnen Grundstück ergeben. Streitigkeiten, die sich daraus ergeben, dass sich ein einheitliches Gebäude über mehrere Grundstücke erstreckt, sind nach der neuen Rechtsprechung des BGH hingegen nicht erfasst. Sie können auch dann auftreten, wenn kein Erbbaurecht bestellt ist.

Praxistipp: Schon seit jeher zulässig war die Bestellung eines so genannten Gesamterbbaurechts, d.h. eines einheitlichen Erbbaurechts, das auf mehreren rechtlich selbständigen Grundstücken lastet. Diese Möglichkeit besteht weiterhin. Sie steht aber nur zur Verfügung, wenn die Eigentümer aller Grundstücke, über die sich das Gebäude erstreckt, mit der Bestellung eines Erbbaurechts einverstanden sind.